Решение от 26 апреля 2018 г. по делу № А79-11301/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11301/2016
г. Чебоксары
26 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 19.04.2018.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Новожениной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Винный дом", ОГРН:1032127010871 ИНН:2127326864 г. Чебоксары,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН:1022101131293 ИНН:2126002000 г. Чебоксары,

о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение имущества,

при участии

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 28.08.2017,

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности №039-44 от 29.12.2017,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Винный дом" (далее – ООО "Винный дом", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – Комитет, заинтересованное лицо), выраженного в письме №039-8054 от 12.11.2016, об отказе в реализации преимущественного права в приватизации нежилых комнат №№1-25, 28, 29 нежилого помещения №2, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1) общей площадью 423,7 кв.м., находящегося по адресу: <...>.

Заявленное требование обосновано положениями статей 3, 4, 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивировано следующими обстоятельствами.

01.07.2013 между Комитетом, ООО "УК "Центр" и ООО "Винный дом" был заключен договор аренды №1966 от 01.07.2013 нежилых комнат №№1-25, 28, 29 нежилого помещения №2, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1) общей площадью 423,7 кв.м., находящегося по адресу: <...>. Право аренды зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2015.

Соглашением от 30.12.2015 ООО "УК "Центр" заменено на ООО "Жилкомсервис-1".

31.10.2016 заявитель обратился к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения по адресу: <...>., общей площадью 423,7 кв.м., находящегося в аренде по договору №1966 от 01.07.2013.

Письмом №039-8054 от 02.11.2016 Комитет сообщил, что ООО "Винный дом" не соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона №159 от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем удовлетворить заявление не представляется возможным.

23.01.2017 в заседании суда представитель заявителя заявил ходатайство об изменении предмета требования, в соответствии с которым просил:

- признать незаконным решение Комитета по управлению имуществом, выраженного в письме №039-8054 от 02.11.2016 об отказе в реализации преимущественного права ООО "Винный дом" в приватизации нежилых комнат №№1-25, 28, 29 нежилого помещения №2, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1) общей площадью 423,7 кв.м., находящегося по адресу: <...>;

- обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке;

- направить ООО "Винный дом" проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением от 22.02.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017, ООО "Винный дом" в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.09.2017 решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 22.02.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по делу №А79-11301/2016 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии.

02.11.2017 в заседании суда представитель заявителя заявил ходатайство об изменении предмета требования, в соответствии с которым просил признать незаконным отказ Комитета в реализации преимущественного права ООО "Винный Дом" на приобретение арендуемого имущества, выраженный в письме №039-8054, и обязать Комитет устранить допущенные нарушения прав ООО "Винный Дом" путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 ФЗ №159-ФЗ путем направления договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, комнаты №№1-25, 28, 29 нежилого помещения №2, расположенного в пятиэтажном кирпичном доме, площадью 423,7 кв.м.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял изменение предмета требования.

В заседании суда представитель заявителя заявление поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, а также дополнениях к нему. Пояснил, что заинтересованное лицо не обосновало причины включения нежилого помещения в перечень муниципального имущества города Чебоксары для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением №321 от 25.12.2008. Иные претенденты на выкуп спорного помещения отсутствуют (т.2 л.д.10-15, 33-37).

Представитель Комитета просил отказать ООО "Винный дом" в удовлетворении заявления. Указал, что на момент обращения с заявлением заявитель не обладал преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, поскольку по состоянию на 01.07.2015 спорное помещение находилось во временном владении и пользовании менее двух лет (срок аренды по договору установлен с 03.07.2013 по 02.07.2018); спорное помещение было включено 09.08.2013 в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Кроме того, имелась задолженность по пени (т.2 л.д.21-23, 61, 62).

Исследовав материалы дела и оценив собранные по делу доказательства, суд считает, что требования ООО "Винный дом" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 30.04.2010 на основании выписки из Единого реестра муниципальной собственности г. Чебоксары №039-4566 от 17.09.2001, выданной городским комитетом по управлению имуществом Администрации г.Чебоксары Чувашской Республики, за муниципальным образованием "г.Чебоксары – столица Чувашской Республики" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение №2 общей площадью 423,7 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-25, 28, 29, адрес объекта: <...> (свидетельство о государственной регистрации права 21 АД 174414).

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" и обществом с ограниченной ответственностью "Винный дом" (арендатор) заключен договор №1966 аренды нежилого помещения от 01.07.2013, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты №№1-25, №28, №29 нежилого помещения №2, общей площадью 423,7 кв.м., расположенные на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома с подвалом, находящегося по адресу: <...>.

Согласно пункту 5 приложения №1 к договору срок действия договора устанавливается с 03.07.2013 по 02.07.2018 (т.1 л.д.10-14).

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 01.07.2013 (т.1 л.д.14).

Согласно пункту 3 акта арендатор пользуется помещением с 03.07.2013 на основании протокола от 19.06.2013 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению №280513/0056734/01.

В соответствии с пунктом 6.1 договор аренды действует с момента его подписания сторонами, за исключением первых платежей за аренду помещения, которые должны быть произведены с даты, указанной в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия договора".

31.10.2016 ООО "Винный дом" обратилось в администрацию г. Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

В письме №039-8054 от 02.11.2016 Комитет на заявление ООО "Винный дом" сообщил о том, что заявление удовлетворить не представляется возможным, поскольку заявитель не соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона №159 от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ООО "Винный дом" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулирует Федеральный закон №178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон №178-ФЗ).

В силу пункта 5 статьи 3 Федерального закона №178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены иным федеральным законом.

На основании статей 4, 10, 14 Федерального закона №178-ФЗ приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Соответствующие особенности предусмотрены положениями Закона №159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, указанные в части 3 статьи 14 Федерального закона №209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №209-ФЗ), пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (требование введено 04.07.2016 Федеральным законом №265-ФЗ от 03.07.2016).

В соответствии с переходными положениями, отраженными в части 2.1 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ, действующими до 01.07.2018, заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Часть 4 статьи 18 Федерального закона №209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" предусматривает, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) с ежегодным - до 1 ноября текущего года дополнением таких перечней государственным имуществом и муниципальным имуществом. Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, используется в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также может быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона №159-ФЗ. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети "Интернет" на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и (или) на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, нежилые комнаты №№1-25, №28, №29 нежилого помещения №2, общей площадью 423,7 кв.м., расположенные на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома с подвалом, находящегося по адресу: <...>, постановлением администрации г.Чебоксары Чувашской Республики №2507 от 09.08.2013 включены в перечень муниципального имущества г. Чебоксары для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением №321 от 25.12.2008.

В данном случае Перечень был опубликован в средстве массовой информации - "Вестник органов местного самоуправления города Чебоксары" (№14 от 15.08.2013), а также размещен в свободном доступе в сети Интернет.

В установленном законом порядке Перечень полностью или в части не оспаривался.

Суд считает, что само по себе включение нежилого помещения в Перечень направлено исключительно на создание препятствий для реализации им преимущественного права на приобретение этого имущества в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ. Заявителем доказательств обратного не представленного.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 14.09.2017 указал на необходимость исследования обстоятельств принятия администрацией г. Чебоксары постановления №2507 от 09.08.2013 с целью установления правомерности включения арендуемого ООО "Винный дом" нежилого помещения в Перечень.

В письменных пояснениях от 01.03.2018 Комитет указал, что поскольку порядок формирования, ведения и обязательного опубликования перечней муниципального имущества муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) не утвержден, при включении муниципального имущества в Перечень муниципалитет руководствуется критериями порядка формирования, ведения и обязательного опубликования перечней государственного имущества Чувашской Республики, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики №359 от 01.12.2008.

Общими условиями внесения имущества в перечень являются: наличие государственной регистрации права собственности на вносимый в Перечень объект недвижимого имущества; отсутствие прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) на включаемое в Перечень имущество; отсутствие признаков принадлежности имущества имуществу, гражданский оборот которого запрещен или ограничен.

Определяющим критерием для включения имущества в Перечень, наряду с вышеуказанными условиями, является нахождение муниципального имущества в пользовании (аренде) субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. В Перечень не включается имущество, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, имеющими преимущественное право на его выкуп в соответствии с Законом №159-ФЗ. На момент заключения договора аренды с ООО "Винный дом" от 01.07.2013 и включения спорного имущества в Перечень действовал Закон №159-ФЗ в редакции Федерального закона №144-ФЗ от 02.07.2013. При этом такое преимущественное право могло быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находилось во временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет. Таким образом, на момент включения спорного помещения в Перечень ООО "Винный дом" не обладало преимущественным правом на выкуп арендуемого помещения, так как по состоянию на 01.07.2013 договор с ООО "Винный дом" был только заключен. Следовательно, включение спорного помещения в Перечень было правомерно и не повлияло на право заявителя, которое ранее не существовало (т.2 л.д.61, 62).

Между тем, суд считает, что в рассматриваемом случае необходимо было руководствоваться положениями Закона №159-ФЗ в редакции, действующей на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права и на дату вынесения оспариваемого отказа.

Доказательств, подтверждающих необходимость включения спорного нежилого помещения в Перечень, в ходе рассмотрения дела Комитетом не представлено.

С учетом изложенного у Комитета отсутствовали правовые основания для отказа в реализации ООО "Винный дом" преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения в собственность в соответствии с требованиями Закона №159-ФЗ.

Довод Комитета о наличии задолженности по пени суд считает несостоятельным, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (пени, штрафам) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера направляются арендатору вместе с предложением о заключении договора и проектом договора аренды.

Кроме того, споры по вопросу взыскания задолженности по арендным платежам подлежат рассмотрению в рамках искового производства.

Комитет не представил документальных доказательств, свидетельствующих о направлении в адрес заявителя претензий о неисполнении обязанностей по уплате платежей в рамках действующего договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченный орган обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Расходы по оплате государственной пошлины суд относит на Комитет в соответствии с положениями статьи 110 процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

признать незаконным отказ Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в реализации обществом с ограниченной ответственности "Винный Дом" преимущественного права выкупа арендуемого имущества, расположенного по адресу <...>, площадью 423,7 кв.м., выраженный в письме №039-8054 от 12.11.2016, как не соответствующий Федеральному закону №159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в недельный срок с даты принятия отчета об оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственности "Винный Дом" 3000 (три тысячи) руб. в возмещение судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.А. Новоженина