Решение от 24 января 2020 г. по делу № А51-21673/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-21673/2019
г. Владивосток
24 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 24 января 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управление Имущественных Отношений Администрации Уссурийского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФАРМ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о внесении изменений в договор

при участии

Истец – ФИО2, доверенность от 10.01.2020, диплом ВГУЭС ВСГ 1093490 от 25.12.2006 № 23003, удостоверение;

Ответчик – ФИО3, доверенность от 10.12.2019, диплом ДВФУ от 08.07.2016 № 06-1350, паспорт;

установил:

Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФАРМ" о внесении изменений в договор.

Истец в судебном заседании, настаивая на заявленных требованиях, пояснил, что ответчик уклонился от подписания дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, возможность изменения которого предусмотрено п. 3.7 договора аренды.

Ответчик исковые требования не признает, полагает, что вопрос об изменении размера арендной платы уже был предметом судебного разбирательства, договором аренды не предусмотрена возможность внесения изменений, ответчик не уклоняется от заключения дополнительного соглашения, а выразил в ответе на претензию свое несогласие с предлагаемым размером арендной платы.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 23.07.2015 между ООО «Фарм» (Аендатор) и Управлением имущественных отношений администрации УГО (Арендодатель) заключен договор № 493/15 на аренду объекта нежилого фонда УГО, являющегося муниципальной собственностью сроком на 10 лет до 2025 года.

Нежилые помещения 23.07.2015 по акту приема-передачи переданы арендатору ООО «Фарм».

В силу п. 3.1 договора, за пользование объектом арендатор своевременно оплачивает арендную плату, сложившуюся по результатам рыночной оценки в общей сумме 235 608 руб.

В соответствии с п. 3.7 договора размер годовой арендной платы, определенный в пункте 3.1. договора № 493/15 от 23.07.2015, изменяется по истечении 2,5 лет по вновь проведенной рыночной оценке.

Согласно п. 4.1. договора, изменение условий договора, вносимые дополнения, расторжение договора допускаются по согласованию сторон, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением, которое должно быть подписано арендатором в течение 10 дней с момента получения и зарегистрировано в течение 30 дней с момента подписания.

В обоснование изменения размера арендной платы истец представил Отчет об оценке № 309-18 рыночной стоимости годовой арендной платы в отношении спорного объекта недвижимости, изготовленный 15.03.2018 ИП ФИО4 по заказу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, которым определена арендная плата в размере 698 000 руб. в год.

12.04.2018 Управление письмом № 11-03/14/1906 направило арендатору уведомление об изменении размера годовой арендной платы в размере 698 000 руб., которая определена по результатам оценки рыночной стоимости объекта, в связи с чем, просило подписать соответствующее дополнительное соглашение, в течение 10 дней с момента его получения и произвести его государственную регистрацию в пятидневный срок.

25.03.2019 письмом № 11-01/14/1533 Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа повторно предложило Арендатору внести изменения в договор аренды в части размера арендной платы.

ООО «Фарм» не согласилось с увеличением размера арендной платы, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по условиям договора.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств дела.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что по договору № 493/15 от 23.07.2015 между истцом, как арендатором, и ответчиком, как арендодателем, сложились обязательственные договорные отношения по договору аренды недвижимого имущества согласно нормам главы 34 «Аренда» ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как уже было изложено выше, в соответствии с п. 3.7 договора размер годовой арендной платы, определенный в пункте 3.1. договора № 493/15 от 23.07.2015, изменяется по истечении 2,5 лет по вновь проведенной рыночной оценке.

Главой 29 ГК РФ установлены основания, условия и порядок изменения и расторжения договоров.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Материалами дела и пояснениями сторон подтверждается, что стороны к соглашению о размере арендной платы не пришли, изменения в договор аренды не подписали.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Механизм изменения условий договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотрен статьей 451 ГК РФ, согласно пункту 1 которой такое изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем увеличение ставок арендной платы за аналогичное имущество, как и иные объективные экономические процессы (включая высокий уровень инфляции, изменение курса валют и т.п.), установление отчетом оценщика иного размера арендной платы, не относятся к числу упомянутых в статье 451 ГК РФ обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора.

Следовательно, оснований для изменения размера арендной платы в судебном порядке по требованию Управления по мотиву существенного изменения обстоятельств, у арбитражного суда в данном случае не имеется.

Согласно п. 4.9. договора при не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.

Суд, оценив условия п. 4.9 договора в порядке ст. 431 ГК РФ, считает, что данное условие договора исключает возможность передачи урегулирования разногласий при заключении или исполнении договора на рассмотрение суда, поскольку стороны установили право на расторжение договора в судебном порядке при не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора одной из сторон. Иных способов урегулирования разногласий по условиям договора в судебном порядке, договор аренды не содержит.

Предусмотренная пунктом 3 статьи 614 ГК РФ возможность пересмотра арендной платы, в том числе по соглашению сторон, не влечет для арендатора безусловной обязанности заключить впоследствии соглашение об изменении договора в обязательном порядке. Вмешательство суда в правоотношения сторон, в отсутствие прямого указания закона и без выражения стороны своего волеизъявления на изменение условий договора, является недопустимым.

Поскольку какого-либо соглашения между арендодателем и арендатором о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда не имеется, то судебное внесение соответствующих изменений невозможно по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором

Сторона, которой действующим законодательством или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 3.7 стороны определили, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы по истечении 2,5 лет по вновь проведенной рыночной оценке.

Учитывая, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих существенно изменившиеся обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, что следует из ст. 451 ГК РФ, а договор не предусматривает возможности внесения изменений в него судом при не достижении соглашения сторон по условиям договора, и указанные обстоятельства внесения изменений в договор не относятся к случаям, предусмотренным ГК или другими законами или договором, как это установлено п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, требование истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Кобко Е.В.