Решение от 22 июля 2019 г. по делу № А45-23616/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-23616/2019
г. Новосибирск
22 июля 2019 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Стейт", г. Новосибирск (ИНН <***>) к акционерному обществу "БМ-Банк", г. Москва (<***>) о признании отсутствующими обременений в виде ипотеки права аренды земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: 1) Банк ВТБ (публичное акционерное общество), г. Санкт-Петербург (ИНН <***>), 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск (ИНН <***>), 3) Администрация города Искитима Новосибирской области, г. Искитим (ИНН <***>),

с участием представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 03.06.2019, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лиц: не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стейт" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к акционерному обществу "БМ-Банк" (далее – ответчик, банк) с требованиями о признании отсутствующими зарегистрированных обременений с регистрационными записями № 54-54-08/045/2008-671 от 09.12.2008, № 54-54-08/045/2008-873 от 09.12.2008 в виде ипотеки права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер 54:33:060110:43; общей площадью 11 428 кв.м.; местоположение: <...>; разрешенное использование: для производственной деятельности.

Определением от 26.06.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены Банк ВТБ (публичное акционерное общество), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Администрация города Искитима Новосибирской области.

Ответчик в отзыве на исковое заявление рассмотрение иска оставил на усмотрение суда, при этом указал, что ипотека права аренды земельного участка в данном случае прекратилась по правилам ст. 352, 419 Гражданского кодекса РФ в связи с ликвидацией залогодателя, в связи с чем отказ регистрирующего органа в государственной регистрации является незаконным. Банк не является залогодержателем, в связи с чем у него отсутствуют правовые основания для обращения в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала.

Управление Росреестра по Новосибирской области отзыва на исковое заявление не представило, ходатайствовало о рассмотрении дела в его отсутствие, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Третье лицо Администрация г. Искитима Новосибирской области отзыва на исковое заявление не представило, представителя в судебное заседание не направило, возражений относительно рассмотрения дела в его отсутствие не заявляло, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Третье лицо Банк ВТБ (ПАО) в отзыве возражало против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзыве, представителя в судебное заседание не направило.

Суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Как следует из материалов дела, 25.11.2016 ООО «Стейт» по договору купли-продажи № 2016/31 приобрело нежилые помещения, площадью 4 093,6 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал 1, 1-3; 1 этаж 1-27, 51-57, II, расположенные по адресу: <...>. Право собственности истца зарегистрировано 14.12.2016, объекту присвоен кадастровый номер 54:33:060110:287, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.06.2019 № 99/2019/267065203.

Согласно п. 1.4 договора купли-продажи № 2016/31 от 25.11.2016 одновременно с передачей права собственности на помещение продавец передает покупателю права пользования частью земельного участка общей площадью 11 428 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 54:33:060110:43, местоположение: <...>, разрешенное использование – для производственной деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Для эксплуатации приобретенных нежилых помещений 22.08.2017 (исх. № 73 от 21.08.2018) истец обратился в Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Искитима с заявлением о предоставлении в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 54:33:060110:43.

До настоящего времени проект договора аренды земельного участка истцом от администрации не получен, чему препятствуют следующие обстоятельства.

Для предоставления земельного участка истцу на праве аренды необходимо прекратить запись о ранее действовавшем договоре аренды № 1134/416 от 12.08.2008, после чего заключить новый договор, включив в число арендаторов истца.

Ранее действовавший договор аренды земельного участка № 1134/416 от 12.08.2008 был заключен между арендодателем – Администрацией г. Искитима Новосибирской области и тремя арендаторами, имеющими недвижимое имущество, расположенное на земельном участке: ООО «Паритет» (лицо, продавшее помещение с кадастровым номером 54:33:060110:287 истцу); ООО «Призма» (правопредшественник ООО «РВС», собственника объекта с кадастровым номером 54:33:060110:286); ООО «Родан» (собственник объекта с кадастровым номером 54:33:060110:289). Согласно сведениям из ЕГРЮЛ деятельность ООО «Родан» (ИНН <***>) 25 декабря 2015 года прекращена, общество исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

20.10.2017 администрация обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка.

01.11.2017 г. исх. № 54/008/059/2017-528 Управление Росреестра по Новосибирской области приостановило осуществление действий по государственной регистрации по причине наличия обременения права аренды земельного участка ипотекой, заключенной АКБ «Банк Москвы» (ОАО) и ООО «Родан» (регистрационные записи № 54-54-08/045/2008-671, № 54-54-08/045/2008-873 от 09.12.2008), и отсутствия согласия залогодержателя на прекращение аренды.

22.11.2017 исх. № 01-3-19-8605 администрация предложила истцу снять указанное обременение.

Поскольку истец не является стороной правоотношений, из которых возникло обременение земельного участка, и до настоящего времени не имеет оформленных прав на земельный участок, у истца не было правовых оснований для обращения в Управление Росреестра с требованием о погашении записей об обременении.

К залогодержателю администрация не обращалась.

15.03.2018 исх. №54/008/059/2017-528 Управление Росреестра по Новосибирской области отказало администрации в государственной регистрации прекращения аренды по причине отсутствия согласия залогодержателя на прекращение аренды.

09.07.2018 исх. № 01-3-19-4926 администрация уведомила об этом отказе истца.

Согласно ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» погасить запись об ипотеке возможно путем единоличного обращения залогодержателя.

30.09.2016 АКБ «Банк Москвы» (ОАО), ИНН <***> переименовано в АО «БМ-Банк».

01.08.2018 письмом исх. № 1 истец обратился в АО «БМ-Банк» (залогодержателю, указанному в выписке ЕГРН на земельный участок) с просьбой организовать процедуру погашения записей № 54-54-08/045/2008-671, № 54-54-08/045/2008-873 от 09.12.2008 об обременении ипотекой права аренды земельного участка.

21.08.2018 письмом исх. № 3511 АО «БМ-Банк» уведомило истца, что права и обязанности АО «БМ-Банк» по договорам ипотеки № 81/2008-ЗАЛ-2 от 03.10.2008 и № 214/2008-ЗАЛ-1 от 19.11.2008 (заемщик ООО «Родан»), которые стали основанием для внесения в ЕГРН записей № 54-54-08/045/2008-671, № 54-54-08/045/2008-873, перешли в порядке правопреемства к Банку ВТБ (ПАО) в результате состоявшейся реорганизации.

27.08.2018 письмом исх. № 2 истец обратился в Сибирский филиал Банка ВТБ (ПАО) с просьбой обратиться в Управление Росреестра по Новосибирской области с целью погашения записей № 54-54-08/045/2008-671, № 54-54-08/045/2008-873 от 09.12.2008 об обременении ипотекой права аренды земельного участка.

29.05.2019 исх. № 1628/764000 Банк ВТБ (ПАО) уведомил истца, что не имеет законного основания обращаться в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о снятии обременения с земельного участка, поскольку залог прекратился, следовательно банк утратил статус залогодержателя. Указанные выводы Банка ВТБ (ПАО) обоснованы ст. 352, 419 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в дальнейшем – Закон об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии со ст. 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Поскольку залогодатель права аренды земельного участка (ООО «Родан») исключен из ЕГРЮЛ, все его обязательства прекращены 25.12.2015, в том числе его права и обязанности по договору аренды № 1134/416 от 12.08.2008 и по кредитным обязательствам. Согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, следовательно, обязательства ООО «Родан» по договорам ипотеки № 81/2008-ЗАЛ-2 от 03.10.2008 и № 214/2008-ЗАЛ-1 от 19.11.2008 также прекращены.

В настоящее время записи об ипотеке права аренды земельного участка № 54-54-08/045/2008-671, № 54-54-08/045/2008-873 от 09.12.2008 носят исключительно формальный характер и не отражают реально существующего обременения, в связи с чем зарегистрированная в ЕГРН ипотека права аренды земельного участка не может считаться действительной, основания для сохранении записи в ЕГРН об обременении земельного участка ипотекой отсутствуют.

Как верно отмечено ответчиком, у банка в данном случае отсутствует возможность обратиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении обременении, поскольку банк уже не обладает статусом залогодержателя (залог прекратился).

При этом сложившаяся ситуация лишает возможности истца оформить договор аренды в отношении спорного земельного участка для нормальной и полноценной эксплуатации недвижимого имущества, принадлежащего истцу и расположенного на таком участке.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные положения содержатся в статье 552 Гражданского кодекса РФ.

В этой связи истец приобрел право на использование земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Таким образом, заявление о снятии обременения в виде залога права аренды подается залогодателем и залогодержателем. В данном случае залогодатель ликвидирован, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра юридических лиц и не оспаривается сторонами.

Истец не может зарегистрировать право аренды на земельный участок в установленном законом порядке в связи с наличием обременения в отношении земельного участка, которое было установлено прежним арендатором – ООО «Родан», ликвидированным в настоящий момент. Исходя из требований действующего законодательства о залоге, истец не может подать заявление о снятии обременения (погашении регистрационной записи об ипотеке), в связи с чем обратился в арбитражный суд. В то же время банк в одностороннем порядке также не может обратиться с указанным заявлением в регистрирующий орган. Основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в данном случае может быть только соответствующее решение суда о признании права залога ответчика отсутствующим.

Согласно положениям п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) залог является одним из способов обеспечения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 4 ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что обязательства ООО «Родан» перед банком прекратилось в связи с ликвидацией должника, договор аренды между ООО «Родан» и администрацией также прекращен, а следовательно, прекратилось и обеспечивающее (акцессорное) обязательство в виде залога прав по договору аренды.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с п. 53 указанного постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок обременение указанного участка зарегистрировано за АКБ «Банк Москвы», ИНН <***> (в настоящее время наименование АО «БМ-БАНК»).

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Доводы Банка ВТБ (ПАО) о том, что участник ликвидированного юридического лица ООО «Родан» ФИО3 имеет право зарегистрировать за собой право собственности на имущество, принадлежавшее указанному юридическому лицу, судом отклоняются, поскольку не имеют правового значения для рассмотрения данного спора.

Банком заявленные требования по существу не оспорены.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с банка в пользу истца в размере 12 000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах не предусмотрено освобождение надлежащего ответчика от обязанности по возмещению судебных расходов по уплате государственной пошлины в связи с тем, что он не наделен полномочиями самостоятельно (в отсутствие правового акта иного лица, органа власти, в том числе суда) совершить действия, позволяющие истцу реализовать свои права, законные интересы, о защите которых он обратился в суд (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Учитывая, что судом рассмотрен материально-правовой спор между истцом и ответчиком, судебный акт принят не в пользу ответчика, расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком в составе судебных расходов (п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право залога акционерного общества "БМ-Банк", г. Москва (<***>) по договорам ипотеки № 81/2008-ЗАЛ-2 от 03.10.2008 и № 214/2008-ЗАЛ-1 от 19.11.2008 права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер 54:33:060110:43; общей площадью 11 428 кв.м.; местоположение: <...>; разрешенное использование: для производственной деятельности (регистрационные записи № 54-54-08/045/2008-671 от 09.12.2008, № 54-54-08/045/2008-873 от 09.12.2008) отсутствующим.

Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с акционерного общества "БМ-Банк", г. Москва (<***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стейт", г. Новосибирск (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Бутенко