Решение от 31 мая 2023 г. по делу № А41-93493/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-93493/22
31 мая 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2023 года Полный текст решения изготовлен 31 мая 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

АО «ФТ-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к АО «МКБ «Факел» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: ТУ Росимущества в Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), ТУ Росимущества в городе Москве (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании по договору аренды федерального недвижимого имущества от 20.07.2010 № 35-001-10К задолженности за период с 01.06.2022 по 01.09.2022 в размере 3418925,15 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

АО «ФТ-Центр» (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО «МКБ «Факел» (далее – ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды федерального недвижимого имущества от 20.07.2010 № 35-001-10К задолженности за период с 01.06.2022 по 01.09.2022 в размере 3418925,15 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества от 20.07.2010 № 35-00МОК.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предает, а арендатор принимает во временное владение и пользование федеральное недвижимое имущество, представляющее собой незавершенное строительство здание – объект, незавершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции), расположенное по адресу:

<...>, для использования под временное проживание сотрудников арендатора.

Объект передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 19.08.2010. Срок действия договора по 01.06.2015 (п. 2.1 договора).

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды Федеральное государственное унитарное предприятие «Информационно-вычислительный центр «Инфосервис» (ФГУП «ИВЦ «Инфосервис») приняло права и обязанности арендодателя по договору.

Дополнительным соглашением от 23.06.2014 № 2 к договору аренды срок действия договора установлен по 01.06.2020. (Если арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжит пользоваться объектом аренды после истечения срока договора, то договор продлен на неопределенный срок).

Согласно распоряжению Росимущества от 03.04.2020 № 124-р ФГУП «ИВЦ «Инфосервис» 20.11.2020 реорганизован, путем присоединения к федеральному государственному унитарному предприятию «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)».

Между сторонами заключено дополнительное соглашение от 01.12.2020 № 02- ФТ/МСК/ЗАК о переходе прав и обязанностей по договору.

Сумма арендной платы по договору составляет 939265,25 руб. в месяц, без НДС (дополнительное соглашение от 07.02.2017 № 3 к договору аренды).

В соответствии с применением предприятием общей системы налогообложения, сумма ежемесячной арендной платы, указанная в дополнительном соглашении от 07.02.2017 № 3 к Договору, с учетом НДС-20% составляет 1127118,30 руб. в месяц (п. 6 Соглашения).

Внесение ежемесячной арендной платы производится арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовым платежом за текущий месяц до 10 числа текущего месяца в сумме, предусмотренной п. 4.1 Договора (п. 4 Соглашения).

Согласно п. 4.4 договора расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг не включаются в сумму арендной платы.

В течение 5 дней после прекращения действия договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемый объект по акту приема-передачи (возврата) в состоянии, в котором получил, с учетом нормального износа (п. 3.2.13 договора).

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 01.06.2022 исх. № 22/214 о расторжении договора аренды.

Объект возвращен арендатором арендодателю по акту приема-передачи (возврата) от 01.09.2022.

Претензией от 17.10.2022 исх. № 1296 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды.

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.06.2022 по 01.09.2022 составляет 3418925 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

После истечения срока действия договора ответчик продолжил пользоваться арендованным зданием, истец не возражал против пользования арендатором арендованным имуществом, следовательно, договор аренды, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Для использования здания согласно назначению, указанному в договоре аренды, между арендатором и ОАО «Химкинский Водоканал» заключен договор от 01.11.2010 № 10 на отпуск питьевой воды и прием сточных. Определена зона эксплуатационной ответственности.

Как следует из материалов дела, на участке в непосредственной близости с арендуемым зданием произошел засор канализационной линии, идущей от здания к канализационной насосной станции, что подтверждается актом от 06.04.2022 осмотра здания, составленным должностными лицами арендатора.

В связи с этим ответчиком 06.04.2022 сделана аварийная заявка в ОАО «Химкинский Водоканал». По информации, полученной от диспетчера аварийной службы ОАО «Химкинский Водоканал», жителями дома 14 по ул. Опанасенко также уже была сделана аварийная заявка.

На участке канализационной сети, расположенной в непосредственной близости к арендуемому зданию, повторно произошел засор, что подтверждается актом от 21.04.2022.

Факты аварийных ситуаций были зафиксированы актами, составленными уполномоченными должностными лицами АО «МКБ «Факел» (акт от 06.04.2022 № 1, акт от 21.04.2022 № 2, акт от 25.04.2022 № 3).

Письмом от 21.04.2022 № 22/159 ответчик уведомил ответчика об образовавшейся ситуации.

С целью поддержания рабочего состояния арендуемого здания, ответчик заключил договор на откачку канализационных вод с ИП ФИО2

Как указывает ответчик, в связи с прекращением работы системы водоотведения здания, ответчик вынужден был расторгнуть заключенные с сотрудниками предприятия договоры найма жилой площади и предпринять экстренные меры по расселению людей в иные жилые помещения за счет собственных средств.

В связи с невозможностью дальнейшего использования здания по назначению, арендатор направил в адрес арендодателя письмо от 27.04.2022 исх. № 22/166 с требованием о досрочном расторжении договора, либо соразмерном уменьшении арендной платы с приложением соглашения о расторжении договора аренды.

В связи с фактическим отсутствием возможности использования переданного в аренду здания и расположенных в нем помещений для проживания сотрудников, ответчик направил в адрес истца уведомление от 01.06.2022 № 22/214 о расторжении договора (об одностороннем отказе от исполнения договора) аренды исходящий от 01.06.2022. В данном уведомлении арендатор указал на невозможность использования данного здания в целях

заключенного договора для временного проживания сотрудников в связи неудовлетворительным состоянием здания и его коммунальных сетей, длительным (более 12 лет) отсутствием капитального ремонта.

Письмом от 20.07.2022 исх. № 936 истец сообщил о готовности принять здание по акту приема-передачи не ранее 01.09.2022.

В письме от 09.06.2022 исх. № 770 истец потребовал прекратить использование канализационной системы здания в связи с ее аварийным состоянием.

Ответчик повторно направил в адрес истца письмо от 29.06.2022 (исх. № 770) с приложением соглашения о расторжении договора аренды.

Для определения технической возможности эксплуатации здания по заказу ответчика проведена экспертиза о техническом состоянии системы водоотведения здания, и возможности его дальнейшей эксплуатации, в том числе для проживания людей.

В соответствии с заключением АНО «Центр судебной экспертизы «Норма» № ТЗ- 036/06/22-ЮЛ по определению технической возможности эксплуатации здания по адресу: <...> при текущем техническом состоянии системы водоотведения здания, проводимой в период с 23.05.2022 по 29.07.2022 дальнейшая эксплуатация данного многоэтажного объекта недвижимости, в том числе для проживания людей при фактическом отключении от сетей водоотведения невозможна с 21.04.2022.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 30.09.2002 № 3430-р ФГУП «Машиностроительное конструкторское бюро «Факел» имени академика П.Д. Грушина» приватизировано путем преобразования в ОАО «Машиностроительное конструкторское бюро «Факел» имени академика П.Д. Грушина».

Приложением № 2 к Распоряжению Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 30.09.2002 № 3430-р «Состав не подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП «Машиностроительное конструкторское бюро «Факел» имени академика П.Д. Грушина»» подтверждается, что здание с кадастровым (условным) номером 50-01-010308-0006 имеет назначение – общежитие.

Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» определены общие принципы государственной политики в сфере водоснабжения и водоотведения, среди которых приоритетность обеспечения населения питьевой водой, горячей водой и услугами по водоотведению (пункт 1).

Согласно пункту 9.23 «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр) для удаления сточных вод должна быть предусмотрена система канализации - централизованная или локальная в соответствии с СП 30.13330, СП 32.13330.

Согласно пункту 12.2 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр) в жилых зонах, не обеспеченных централизованным водоснабжением и канализацией, размещение многоэтажных жилых домов не допускается.

Как указано в пункте 127 постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.368421 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (вместе с «СанПиН 2.1.3684-21. Санитарные правила и нормы...») (Зарегистрировано в Минюсте России 29.01.2021 № 62297) здания многоквартирных жилых домов, общежитий и центров временного размещения должны быть оборудованы системами питьевого и горячего водоснабжения, водоотведения,

теплоснабжения, вентиляции, электроснабжения в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Согласно пункту 8.1 «СП 379.1325800.2020. Свод правил. Общежития. Правила проектирования» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2020 № 917/пр) в общежитиях следует предусматривать хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализацию.

Между сторонами подписан акт от 01.09.2022 приема-передачи (возврата) к договору аренды федерального недвижимого имущества с указанием, что система водоотведения здания находится в не рабочем состоянии.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, п. 5

Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что в период с 06.04.2022 у ответчика отсутствовала возможность для использования арендуемого здания по назначению для использования под временное проживание сотрудников арендатора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец