Решение от 28 августа 2020 г. по делу № А50-527/2020

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

28.08.2020 года Дело № А50-527/20

Резолютивная часть решения объявлена 26.08.2020

Решение в полном объеме изготовлено 28.08.2020

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи И.В. Пастуховой

рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Вавилон» (614066, <...>, этаж 5, оф. 7, ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании денежных средств

При участии

От истца – ФИО2 представитель по доверенности от 15.03.2019, паспорт

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1, истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Вавилон» (далее ООО «Новый Вавилон», ответчик) о взыскании 11 650 000руб. стоимости работ по устранению скрытых и сокрытых недостатков приобретенного у ответчика в процедуре банкротства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.11.2019 (с учетом ст. 49 АПК РФ, принятых судом 16.03.2020 л.д.94-98, 107-108).

Истцом требования поддержаны. По его мнению, он вправе требовать уменьшения покупной цены товара соразмерно стоимости работ по устранению скрытых и сокрытых недостатков, а именно стоимости выполнения горизонтальной гидроизоляции стен – 7 150 000руб., стоимости работ по устранению остальных недостатков – 4 500 000руб.

Исполняющий обязанности конкурсного управляющего ответчика в отзыве указал, что на сайте ЕФРСБ 11.10.2018г. за №3115052 был размещен отчет об оценке недвижимого имущества № 896-06 от 24.09.2018г. входящего в состав лота № 4. Конкурсным управляющим ООО «Новый Вавилон» были проведены торги по продаже имущества №41412 от 04.11.2019г. В соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже имущества №41412 от 04.11.2019г., (Код торгов: 041412) победителем торгов признан ФИО1 С ФИО1 заключен договор купли - продажи от 07.11.2019 по Лоту №4. 04.12.2019г. имущество передано ФИО1 по акту приёма передачи, данный акт подписан без замечаний со стороны ФИО1

Таким образом, ФИО1, перед совершением указанной сделки, имел возможность ознакомиться с имуществом и его состоянием и по результатам принять решение (л.д.103).

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд правовых оснований для удовлетворения иска не усматривает.

Из материалов дела следует, что Решением Арбитражного суда Пермского края от 04.06.2018 по делу №А50-28789/2017 ответчик признан банкротом. В отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 08.11.2018 по делу № А50-28789/2017 и.о. конкурсного управляющего ООО «Новый Вавилон» утвержден ФИО3, член СРО ААУ "Евросиб".

Определением суда от 10.07.2020 конкурсное производство продлено на четыре месяца.

На сайте ЕФРСБ 11.10.2018г. за №3115052 был размещен отчет об оценке недвижимого имущества № 896-06 от 24.09.2018г. входящего в состав лота № 4.

Начальная цена продажи выставленного на торги имущества определена на основании Отчета №896-06/18, подготовленного по заказу ПАО "Сбербанк России" для этих целей Союз "Пермская торгово-промышленная палата" 24.09.2018 г.

При этом для осуществления оценки использовалась информация, предоставленная заказчиком, а также на основании визуального осмотра, что прямо следует из содержания стр. 11 Отчета №896-06/18.

На основании визуального осмотра общее физическое состояние здания оценено как хорошее (стр.12 отчета №896-06/18).

Таким образом, из аукционной документации, в том числе, Отчета №896-06/18, подготовленного по заказу ПАО "Сбербанк России" для этих целей Союз "Пермская торгово-промышленная палата" 24.09.2018 г., следует, что имущество, выставленное на торги, находится в хорошем состоянии.

Как пояснил истец в судебном заседании до проведения торгов для определения целесообразности подачи соответствующих заявок им был осуществлен осмотр имущества, выставленного ответчиком на торги. Относительно на предмет осмотра сокрытых и скрытых недостатков затруднился ответить.

В соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже имущества №41412 от 04.11.2019г., (Код торгов: 041412) победителем торгов признан ФИО1

Конкурсным управляющим ответчика был заключен с истцом договор купли - продажи от 07.11.2019 по Лоту №4 по цене 16 150 000руб. (л.д.14- 17)

04.12.2019г. имущество передано ФИО1 по акту приёма передачи, данный акт подписан без замечаний со стороны ФИО1(л.д.18)

Вместе с тем при повторном осмотре приобретенного имущества истцом было выявлено явное ухудшение, выявлены скрытые и сокрытые недостатки. Так по заключению специалиста от 18.12.2019 необходимо проведение горизонтальной гидроизоляции стен, что составляет 7 150 000руб., остальные недостатки – 4 500 000руб. Для устранения остальные недостатков потребуется выполнение работ по ремонту кровли и локальное утепление в месте отсутствия теплоизоляции; замена отдельных окон; текущий ремонт; монтаж недостающих элементов инженерно-технического обеспечения, расположенных в котельной; пуско-наладочные работы в котельной; монтаж недостающих элементов инженерно-технического обеспечения, расположенных в вентиляционной камере, электрощитовых и тепловом узле; пуско-наладочные работы сетей теплоснабжения, водо, электроснабжения и канализации (л.д.26-45).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Истец ссылается, что у него имеется право в порядке ст. 475 ГК РФ на уменьшение покупной цены соразмерно стоимости работ по устранению скрытых и сокрытых недостатков приобретенного имущества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от Продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Истцом требования обоснованы заключением специалиста от 18.12.2019 (л.д.26-45).

Имущество приобретено ИП ФИО1 на открытых торгах, организованных предприятием-банкротом.

При этом истцу в полном объеме была предоставлена вся аукционная документация, с которой он ознакомился.

Более того, по утверждению самого истца, им был произведен осмотр имущества до проведения торгов с целью определения целесообразности его приобретения.

Реализация имущества банкрота проходила в процедуре торгов на основании отчета №896-06/18 от 24.09.2018.

Отчет об оценке, который составляется с целью определения рыночной стоимости имущества, без подробного описания технического состояния имущества и его фактического состояния, не корректно сравнивать с заключением специалиста, которое, в свою очередь, оценивает именно техническое состояние имущества.

Таким образом, в самом Отчете об оценке прямо указано, что он может применяться исключительно для определения рыночной стоимости имущества, для других целей, в частности для определения технического состояния имущества, Отчет об оценке непригоден.

В п. 2.2.2 договора купли-продажи говорится: "Покупатель обязан перед принятием имущества осмотреть передаваемое имущество и при отсутствии мотивированных претензий к состоянии имущества, принять имущество, подписав передаточный акт.

В акте приема- передачи от 04.12.2019 при его подписании истцом замечаний по объектам не указано (л.д.18)

Подписывая договор купли-продажи, Покупатель подтвердил тот факт, что качество приобретаемого имущества в момент заключения договора его полностью устраивает.

Из протокола о результатах проведения торгов №41412 от 04.11.2019 следует, что начальная цена продажи имущества определена в размере 26 837 055руб.. От истца предложение о цене заявлена 16 150 000руб. по которой и был заключен договор. Настоящим иском истец фактически просит о снижении цены до суммы 4 850 000руб.

Имущество было приобретено на аукционе, т.е. истец самостоятельно, добровольно повлиял на установление конечной цены, которая и была закреплена в договоре. Заявляя иск об уменьшении покупной цены, истец недобросовестно пытается снизить цену товара, установленную при ее участии в аукционе. Таким образом, удовлетворение требований повлечет нарушение прав других участников аукциона.

Действующее законодательство в сфере банкротства не определяет понятие аукционной документации. П. 9 ст. 110 Закона о банкротстве устанавливает, что организатор торгов должен обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Учитывая тот факт, что покупателем приобреталось имущества банкрота, о чем последний не мог не знать, оценка технического состояния товара должна была производиться покупателем перед заключением договора купли-продажи путем непосредственного осмотра объектов недвижимости, как это указано в п. 9 ст. 110 Закона о банкротстве. Данная возможность была предоставлена покупателю и никак не ограничивалась, что им не отрицается.

Однако, истец на свой риск данной возможностью в период подачи заявок на участие в торгах не воспользовался.

Продавцом был передан товар надлежащего качества. Отчет об оценке составляется исключительно с целью определения начальной цены товара при продаже его на торгах и не может быть использован для определения технического состояния. Поскольку истец не воспользовался предоставленным ему правом на ознакомление с имуществом с технической точки зрения, он несет риск наступления соответствующих негативных последствий.

Качество товара в любом случае является надлежащим, покупатели, в свою очередь, должны ознакомиться с таким имуществом и принять деловое решение о том, какую цену они готовы за такое имущество заплатить исходя из его состояния и характеристик, установленных при осмотре имущества. В данном случае покупатель имел возможность ознакомиться с имуществом и оценить его техническое состояние, покупная цена на аукционе была предложена добровольно. Исходя из этого, доводы о ненадлежащем качестве являются несостоятельными.

Таким образом, взыскание возможно только в случае нарушения прав истца.

В данном случае таких нарушений не было: продавец исполнил свои обязательства по договору купли-продажи надлежащим образом, что подтверждается, в частности, актом приема-передачи (л.д.18).

Таким образом, в данном случае нет оснований для уменьшения покупной цены на стоимость работ по устранению скрытых и сокрытых недостатков.

руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Н.В. Гусельникова