Решение от 24 февраля 2021 г. по делу № А32-6306/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-6306/2020
г. Краснодар
24 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 02.02.2021.

Полный текст решения изготовлен 24.02.2021.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352800, <...> (далее – истец, администрация поселения)

ответчик 1: общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Гермес" (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352800, Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Коммунистическая, 10 (далее – ответчик, ООО "Торговый дом "Гермес", общество)

ответчик 2: ФИО2, г. Туапсе

о расторжении договора аренды земельного участка

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: исполнительно – распорядительному органу муниципального образования – администрация муниципального образования Туапсинский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352800, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Кроянское (далее – третье лицо, администрация района),

при участии:

от ответчика 1: ФИО3 – по доверенности, диплом

от ФИО2 – ФИО4 – по доверенности, диплом

от иных лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 23.10.2018 № 5100008811; о возложении на ответчика обязанности освободить и возвратить администрации поселения земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 23:51:0201001:3055. Также истец просит указать, что данное решение суда является основанием для погашения регистрационной записи в Межмуниципальном отделе по г. Горячий ключи Туаписнскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 23:51:0201001:3055.

Определением суда от 25.12.2020 к участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО2, г. Туапсе.

ООО Торговый дом "Гермес заявило об оставлении иска без рассмотрения и исключении из доказательств.

Ответчик просит не рассматривать ходатайство о прекращении производства по делу, заявленное 12.11.2020.

Как следует из материалов дела, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:3055, плоащдью 52 062 кв. м, расположенный относительно ориентира: <...> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для складирования строительных материалов (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:3055, спорный земельный участок, участок).

В связи с объединением земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:79, плоащдью 39 948 кв. м, расположенного по адресу: <...> находящегося в аренде ООО "Торговый дом "Гермес" (договор аренды земельного участка от 25.07.2011 № 5100007775) и земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:1011, плоащдью 12 115 кв. м, расположенного по адресу: <...> участок № 1, находящегося в аренде ООО "Торговый дом "Гермес" (договор аренды земельного участка от 31.05.2014 № 5100008370) постановлением администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 23.10.2018 № 1189 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Гермес" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>" обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:3055.

На основании указанного выше постановления между администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района (арендодатель) и ООО "Торговый дом "Гермес" (арендатор) заключен договор аренды от 23.10.2018 № 5100008811 (далее – договор, спорный договор) земельного участка, с кадастровым номером 23:51:0201001:3055, площадью 52 062 кв. м, расположенного по адресу: <...> для складирования строительных материалов, сроком до 25.07.2026. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец указывает на то, что в результате проведения 30.08.2019 осмотра земельного участка установлено, что в границах земельного участка объекты недвижимости отсутствуют, земельный участок не используется для складирования строительных материалов.

Указывая на нецелевое использование земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения настоящего спора 13.10.2020 между ООО "Торговый дом "Гермес" и ФИО2 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому цедент (ООО "Торговый дом "Гермес") уступает свое право аренды на земельный участок площадью 52 062 кв. м, с кадастровым номером 23:51:0201001:3055, расположенный по адресу: <...> принадлежащее цеденту на основании договора аренды земельного участка от 23.10.2018 №5100008811, а цессионарий (ФИО2) принимает указанное право аренды. Указанный договор уступки прав аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации 23:51:0201001:3055-23/232/2020-6 от 05.11.2020.

При рассмотрении настоящего спора суд руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, находящимися на территории Туапсинского городского поселения осуществляется администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района.

В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее – постановление № 57), при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей до 01.03.2015) установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Из представленных материалов регистрационных дел установлено следующее.

Рассмотрев обращение ООО "Прилив" о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...> для складирования грунта, в соответствии с кадастровым планом границ земельного участка, в связи с отсутствием иных заявителей на земельный участок, указанный в информационном сообщении в газете "Черноморье сегодня" от 18 ноября 2008 года № 131 (983), постановлением главы муниципального образования Туапсинский район от 24.02.2009 № 327 "О предоставлении в аренду земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Прилив", расположенного по адресу: <...>" ООО "Прилив" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:0079.

На основании постановления главы муниципального образования Туапсинский район от 24.02.2009 № 327 между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ООО "Прилив" арендатор заключен договор договора аренды от 24.02.2009 № 5100007286, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов плоащдью 39 948,0 кв. м, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 23:51:0201001:0079, для складирования грунта.

Соглашением от 27.05.2009 продлен срок действия договора аренды от 24.02.2009 № 5100007286.

08 июля 2009 года между ООО фирма "Прилив" и ООО "Торговый дом "Гермес" заключен договор уступки права и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.02.2009 № 5100007286.

В соответствии с постановлением администрации Туапсинского городского поселения от 17.08.2009 № 670 "О назначении публичных слушаний в Туапсинском городском поселении" 27.08.2009 проведены публичные слушания по вопросам изменения видов разрешенного использования земельных участков. Заключением от 31.08.2009 о результатах публичных слушаний опубликовано в газете "Мой Туапсе" 03.09.2009 № 35 (568). Постановлением администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 08.09.2009 № 757 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <...>" изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:79, плоащдью 39 948,0 кв. м, расположенного по адресу: <...> с "для складирования грунта", на "для складирования строительных материалов"

Дополнительным соглашение от 13.10.2009 в договора аренды земельного участка от 24.02.2009 № 5100007286 внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка.

Соглашением от 25 июля 2011 года № 560 стороны по обоюдному согласию расторгли договора аренды земельного участка от 24.02.2009 № 5100007286.

На основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 25.07.2011 № 1392 "О предоставлении в аренду земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Гермес", расположенного по адресу: <...>" между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ООО "Торговый дом "Гермес" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2011 № 5100007775. Согласно пункта 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов плоащдью 39 948 кв. м, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 23:51:0201001:79, для складирования строительных материалов. Договор заключен сроком до 25.07.2026 (пункт 6.2 договора).

Рассмотрев заявление ООО "Торговый дом "Гермес" о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...> участок № 1 для складирования строительных материалов, в соответствии с информационным сообщением, опубликованным в газете "Черноморье сегодня" 14 марта 2013 года № 28 (1626), постановлением администрации муниципального образования Туапсинский район от 13.05.2014 № 1249 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Гермес" в аренду земельного участка для складирования строительных материалов, расположенного по адресу: <...> участок № 1" обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:1011.

На основании указанного постановления между администрацией района (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.05.2014 № 5100008370, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов плоащдью 12 115 кв. м, расположенный по адресу: <...> участок № 1, с кадастровым номером 23:51:0201001:1011 для складирования строительных материалов.

Таким образом, при заключении договоров от 25.07.2011 № 510000775 и от 31.05.2014 № 5100008370 соблюдет порядок предоставления земельных участков, предусмотренный положениями статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей до 01.03.2015).

В силу пункта 1 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В связи с объединением земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:79, плоащдью 39 948 кв. м, расположенного по адресу: <...> находящегося в аренде ООО "Торговый дом "Гермес" (договор аренды земельного участка от 25.07.2011 № 5100007775) и земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:1011, плоащдью 12 115 кв. м, расположенного по адресу: <...> участок № 1, находящегося в аренде ООО "Торговый дом "Гермес" (договор аренды земельного участка от 31.05.2014 № 5100008370) постановлением администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 23.10.2018 № 1189 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Гермес" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>" обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:3055.

На основании постановления администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 23.10.2018 № 1189 соглашением от 23.10.2018 № 522 стороны расторгли договор аренды от 31.05.2014 № 5100008370.

Также на основании указанного выше постановления между администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района (арендодатель) и ООО "Торговый дом "Гермес" (арендатор) заключен договор аренды от 23.10.2018 № 5100008811 (далее – договор, спорный договор) земельного участка, с кадастровым номером 23:51:0201001:3055, площадью 52 062 кв. м, расположенного по адресу: <...> для складирования строительных материалов, сроком до 25.07.2026. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что договор аренды от 23.10.2018 № 510000884 заключен с соблюдением указанного выше законодательства.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора (в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общество, в свою очередь, заявляя об оставлении иска без рассмотрения, указывает на не соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено Федеральным законом или договором.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

Так, в адрес общества направлена досудебное претензионное письмо от 20.12.2019, в котором указано на необходимость устранения существенных нарушений условий договора аренды. Одновременно с указанным требованием ответчику предложено подписать соглашение о расторжении спорного договора. Также истцом указано на то, то последний обратится в суд с иском о расторжении договора аренды.

Согласно сведениям АО "Почта России" ответчик получил указанную корреспонденцию 26.12.2019.

Ответчик за весь период рассмотрения спора не предпринимал действий по мирному разрешению спора, возражая при этом и по существу исковых требований.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции сторонами вопрос урегулирования спора не нашел разрешения.

При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения носило бы формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

Отклоняя доводы ответчика о необходимости оставления иска без рассмотрения, суд принимает во внимание правовую позицию вышестоящих инстанции (например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020 по делу № А32-59917/2019), согласно которой при наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования, иск подлежит рассмотрению в суде по существу.

Учитывая, выраженную сторонами позицию, суд пришел к выводу о том, что досудебное урегулирование спора между сторонами невозможно.

На основании изложенного заявление ответчика об оставлении иска без рассмотрения судом отклонено.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Как указано выше, пунктом 1.1 договора установлено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов плоащдью 52 062 кв. м, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 23:51:0201001:3055, для складирования строительных материалов.

Согласно акта осмотра земельного участка от 30.08.2019 в границах земельного участка объекты недвижимости отсутствуют, земельный участок не используется для складирования строительных материалов.

Вместе с тем сам по себе процесс складирования строительных материалов состоит из нескольких циклов: завоз, хранение и перемещение материалов к объектам строительства. Соответственно при увеличении спроса на строительные материалы, возможно, их отсутствие, в данном случае на момент составления акта от 30.08.2019осмотра спорного земельного участка.

Согласно акту от 28.05.2020 спорный земельный участок установленному виду разрешенного использования "для складирования строительных материалов" не используется.

Однако из приложенных фотоснимков видны отвалы песчано-гравийной смеси.

Согласно пункту 3.1 ГОСТ 23735-2014 "Смеси песчано-гравийные для строительных работ. Технические условия" песчано-гравийная смесь - строительный материал, представляющий собой смесь песка и гравия.

Во исполнение определения суда от 20.04.2020 ответчиком в адрес администрации направлено письмо от 05.06.2020 № 122 о проведении совместного осмотра спорного земельного участка и необходимости обеспечить явку представителя администрации 09.06.2020.

По результатам совместного обследования спорного земельного участка составлен акт осмотра от 09.06.2020, согласно которому на спорном земельном участке складированы 11 металлических труб; мелко дисперсионная гравийная смесь; крупная дисперсионная смесь; песчано-гравийная смесь; фундаментно-строительные блоки; расположен коллектор ливневой канализации.

Согласно письму отдела архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 24.10.2012 № 11-11/931 коллектор ливневой канализации, расположенный на земельном участке по ул. Калараша относится к внутриплощадочным сетям инженерно-технического обеспечения и является сооружением вспомогательного использования, в связи, с чем получение разрешения на строительство не требуется (часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При этом следует отметить, что ответчиком надлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей.

Как указано выше существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако в настоящем случае администрация не представила достаточных доказательств того, что ответчиками ненадлежащим образом исполняются обязательства по договору, в частности участок используется в нарушение разрешенного вида и того, что ответчиками причинен ущерб истцу.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 49, 110, 137, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Гермес" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Туапсе об оставлении иска без рассмотрения отказать.

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

О.С. Левченко