Решение от 13 марта 2025 г. по делу № А32-19239/2024

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-19239/2024
г. Краснодар
14 марта 2025 года
Резолютивная часть решения от 16 января 2025 года

Полный текст судебного акта изготовлен 14 марта 2025 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ООО «Юг-Агро-Медика», г. Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ИП ФИО1, (ИНН: <***>,ОГРНИП: <***>)

третьи лица: Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

Акционерный коммерческий банк «Фора-Банк»

о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами и о расторжении договора аренды,

при участии:

от ответчика (ООО «Юг-Агро-Медика»): ФИО2 – доверенность;

остальные участники процесса: не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Юг-Агро-Медика», г. Краснодар, ФИО1 (далее – ответчиким), согласно которому просит суд:

1. взыскать с ООО «Юг-Агро-Медика» задолженность по договору аренды от 14.08.2008 г. № 7700001118 за период с 23.09.2021 г. по 20.03.2024 г. в размере 508 893,29 руб., пени за период с 01.10.2021 г. по 09.01.2024 г. в размере 31 118,60 руб., проценты за период с 09.01.2024 по дату вынесения решения суда;

2. расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:04:0202078:0011 от 14.08.2008г. № 7700001118;

3. указать в резолютивной части решения суда, что вынесенный судебный акт является основанием для погашения записи в ЕГРН об аренде ООО «Юг-Агро-Медика» на земельный участок с кадастровым номером 23:04:0202078:0011.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица без требований акционерный коммерческий банк «Фора-Банк».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица без требований ФИО1.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2024 г. суд привлек в качестве соответчика ФИО1.

Представитель ответчика (ООО) в судебном заседании представил платежные поручения по оплатам арендной платы за 2024 г.- 2025 г.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

По правилам статьи 156 АПК РФ спор рассматривается в отсутствие участников процесса по имеющимся материалам дела.

Между МТУ Росимущества (арендодатель) и ОАО «Брюховецкое автотранспортное предприятие» (арендатор) заключен договор аренды от 14.08.2008 г. № 7700001118 земельного участка с кадастровым номером 23:04:0202078:0011.

14.08.2017 г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 14.08.2008 г. № 7700001118, согласно которому арендаторами указанного земельного участка становятся ОАО «Брюховецкое автотранспортное предприятие» (доля в праве аренды - 1680/2000), ООО «Юг-Агро-Медика» (доля в праве аренды – 261/2000) и ФИО3 (доля в праве аренды – 59/2000).

В последующем ОАО «Брюховецкое автотранспортное предприятие» и ООО «Юг-Агро-Медика» 24.05.2018 заключили соглашение о перенайме земельного участка с кадастровым номером 23:04:0202078:0011 и переходу всех прав и обязанностей арендатора ОАО «Брюховецкое автотранспортное предприятие» по договору аренды от 14.08.2008 № 7700001118 к арендатору ООО «Юг-Агро-Медика».

Таким образом, у ООО «Юг-Агро-Медика» доля в праве аренды составляет 1941/2000.

Также, согласно сведениям ЕГРН доля в праве аренды 59/2000 перешла от ФИО3 новому арендатору ФИО1 в связи с приобретением в собственность объекта недвижимости.

В соответствии с п. 3.1 договора, измененным дополнительным соглашением, размер годовой арендной платы составляет 788 600 руб.

На основании п.3.3 договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания (с 14.08.2008 г.), изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления либо изменения рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением.

Согласно п. 3.6 договора, арендатор перечисляет ежегодную арендную плату ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации.

В силу п. 3.9 договора, неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

В соответствии с п. 5.2.2. договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с п. 3 договора без выставления счетов арендодателем.

МТУ Росимущества установлено, что за период с 09.01.2018 г. по 09.01.2024 г. за ООО «Юг-Агро-Медика» числится задолженность по арендной плате в размере 508 893,29 руб.

В целях досудебного урегулирования спора, МТУ Росимущества направило в адрес ООО «Юг-Агро-Медика» претензию от 31.07.2023 г. № 23-09/17524 с требованием оплатить задолженность.

Оставление обществом данной претензии без исполнения послужило основанием для обращения МТУ Росимущества в суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 36 Конституции РФ, пункта 7 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В подтверждение заявленной суммы задолженности истцом представлены: договор аренды от 14.08.2008 г. № 7700001118, дополнительное соглашение к нему с договорами, подтверждающими переход права аренды к ответчикам, а также акт сверки за период с 01.01.2018 г. по 31.03.2024 г. на сумму задолженности общества в размере 508 893,29 руб.

Ответчик ООО «Юг-Агро-Медика» возражало против заявленных требований, ссылаясь на регулярную оплату со своей стороны арендной платы, также общество представило платежные поручения по оплатам арендной платы за 2024 год, произведенные после составления истцом представленного акта сверки на заявленную сумму задолженности: от 29.05.2024 г. № 1754 на сумму 51 673,33 руб., от 29.05.2024 г. № 1755 на сумму 244 396,34 руб., от 16.12.2024 г. № 3999 на сумму 5 613,18 руб. и от 16.12.2024 г. № 4001 на сумму 256 860,56 руб.

Как установлено выше, в соответствии с п. 3.1 договора, измененным дополнительным соглашением, размер годовой арендной платы составляет 788 600 руб.

При этом, на основании п. 3.3 договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания (с 14.08.2008 г.), изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления либо изменения рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением.

На основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», арендная плата корректируется ежегодно на коэффициент инфляции на текущий финансовый год.

В силу п. 8. указанного Постановления, при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3 и 5 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение указанных условий. В этом случае предусмотренное абзацем первым настоящего пункта положение об изменении арендодателем в одностороннем порядке арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется.

Согласно Федеральному закону 29.11.2018 г. № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» уровень инфляции на 2019 год определен в размере 4,3%.

Согласно Федеральному закону 02.12.2019 г. № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» уровень инфляции на 2020 год определен в размере 3%.

Согласно Федеральному закону от 08.12.2020 г. № 385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов» уровень инфляции на 2021 год определен в размере 3,7%.

Согласно Федеральному закону от 05.12.2021 г. № 390-ФЗ «О федеральном бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов» уровень инфляции на 2022 год определен в размере 4%.

Согласно Федеральному закону от 05.12.2022 г. № 466-ФЗ «О федеральном бюджете на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов» уровень инфляции на 2023 год определен в размере 5,5%.

Согласно Федеральному закону от 27.11.2023 г. N 540-ФЗ «О федеральном бюджете на 2024 год и на плановый период 2025 и 2026 годов», уровень инфляции на 2024 год определен в размере 4,5%.

С учетом выше указанного, из представленного истцом акта сверки за период с 01.01.2018 г. по 20.03.2024 г. судом установлено, что заявленная сумма задолженности в размере 508 893,29 руб. образована в связи с доначисление арендной платы, путем применения размера уровня инфляции.

Судом произведен подробный расчет заявленной суммы:

2018 год:

- 481 966,03 руб. без применения инфляции.

2019 год:

- 788 600 руб. х 1,043 = 822 509,80 руб. / 2000 х 1941 = 798 245,76 (годовая арендная плата на долю общества в аренде);

2020 год:

- 788 600 руб. х 1,043 х 1,03 = 847 185,09 руб. / 2000 х 1941 = 822 193,13 руб. (годовая арендная плата на долю общества в аренде);

2021 год:

- 788 600 руб. х 1,043 х 1,03 х 1,037 = 878 530,94 руб. / 2000 х 1941 = 852 614,28 руб. (годовая арендная плата на долю общества в аренде);

2022 год:

- 788 600 руб. х 1,043 х 1,03 х 1,037 х 1,04 = 913 672.18 руб. / 2000 х 1941 = 886 718,85 руб. (годовая арендная плата на долю общества в аренде);

2023 год:

- 788 600 руб. х 1,043 х 1,03 х 1,037 х 1,04 х 1,055 = 963 924,15 руб. / 2000 х 1941 = 935 488,40 руб. (годовая арендная плата на долю общества в аренде);

2024 год:

- 788 600 руб. х 1,043 х 1,03 х 1,037 х 1,04 х 1,055 х 1,045 = 1 007 300,74 руб. / 2000 х 1941 = 977 585,37 руб. (годовая арендная плата на долю общества в аренде) / 4 квартала = 244 396,34 руб. (арендная плата на долю общества в аренде за 1-й квартал 2024 года).

Итого за период с 01.01.2018 г. по 1-й квартал 2024 года (включительно) начислено 5 021 622,79 руб.

Согласно указанным в акте сверки платежам по состоянию на составление акта обществом произведено оплат на сумму 4 407 514,38 руб., также истцом учтена сумма переплаты в размере 105 215,10 руб.

Таким образом, сумма задолженности составила 508 893,29 руб. (5 021 622,79 руб. – 4 407 514,38 руб. – 105 215,10 руб.).

Между тем, в материалы дела также представлен акт сверки составленный истцом по состоянию на 17.05.2024 г., в котором отражены оплаты, не учтенные в вышеуказанном акте сверки: платежное поручение от 02.10.2023 г. № 3617 на сумму 233 872,10 руб., от 28.12.2023 г. № 4803 на сумму 233 872,10 руб. и от 01.04.2024 г. № 1064 на сумму 233 872,10 руб.

Таким образом, указанные оплаты, полностью покрывают сумму заявленной задолженности 508 893,29 руб.

В связи с чем, у ответчика отсутствует задолженность за спорный период с 01.01.2018 г. по 31.03.2024 г.

При этом, суд отмечает для ответчика, что представленные последним платежные поручения: от 29.05.2024 г. № 1754 на сумму 51 673,33 руб., от 29.05.2024 г. № 1755 на сумму 244 396,34 руб., от 16.12.2024 г. № 3999 на сумму 5 613,18 руб. и от 16.12.2024 г. № 4001 на сумму 256 860,56 руб. свидетельствуют об оплате арендных платежей за последующие периоды с учетом назначения платежа.

Учитывая, что за спорный период у ответчика задолженность отсутствует, в удовлетворении исковых требований о взыскании основной задолженности надлежит отказать.

Рассматривая требования истца о взыскании пени по состоянию за период с 01.10.2021 г. по 09.01.2024 г. в размере 31 118, 60 руб., а также пени, начисленных на дату принятия решения, суд исходил из следующего.

Согласно исковым требованиям истец просит взыскать пени в указанном размере, однако фактически из расчета истца следует, что заявленная сумма начислена как проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 АПК РФ, а не как пени, что не нарушает прав ответчика и является правом истца.

Учитывая, что оплаты арендной платы произведены ответчиком несвоевременно, суд считает правомерным начисление процентов.

Суд, оценивая вопрос о наличии основания для применения меры гражданско-правовой ответственности, в виде начисления процентов, пришел к выводу о наличии у истца права для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку данное право прямо предусмотрено ст. 395 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Изучив представленный истцом расчет, учитывая произведенные ответчиком оплаты по платежным поручениям не учтенные истцом, суд исключил начисление процентов на произведенные суммы оплаты (п/п от 02.10.2023 г. № 3617 на сумму 233 872,10 руб., от 28.12.2023 г. № 4803 на сумму 233 872,10 руб. и от 01.04.2024 г. № 1064 на сумму 233 872,10 руб.) с даты их оплат.

В связи с чем, учитывая заявленное истцом требование о взыскании процентов на дату вынесения решения суда и произведенную окончательную оплату за спорный период - 01.04.2024 г. размер процентов за период с 01.10.2021 г. по 01.04.2024 г. составил 6 979,22 руб.

Таким образом, исковые требования в части взыскания процентов подлежат удовлетворению за период с 01.10.2021 г. по 01.04.2024 г. в размере 6 979,22 руб.

В удовлетворении остальной части процентов надлежит отказать.

При рассмотрении требования истца о расторжении договора аренды от 14.08.2008 г. № 7700001118, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с просрочкой внесения арендной платы за два и более периода подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Между тем, Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В качестве основания расторжения договоров МТУ Росимущества указало на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование участком.

Вместе с тем, как установлено судом, заявленные требования о взыскании основной задолженности за спорный период оплачены ответчиком в полном объеме.

Таким образом, суд приходит к выводу, что допущенные обществом нарушения не являются существенными, поскольку ответчиком погашен долг.

При этом, наличие задолженности по процентам на незначительную сумму, которая установлена лишь в ходе рассмотрения настоящего дела, не является основанием для расторжения договора аренды, учитывая исключительный характер расторжения договора аренды земельного участка.

Также в материалы дела не представлено доказательств задолженности у второго арендатора ИП ФИО1

МТУ Росимущества не доказало, что оно в значительной степени лишилось того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора. Ответчик уплатил арендную плату.

Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения судом.

На наличие иных существенных условий использования спорного земельного участка МТУ Росимущества не указало.

Таким образом, расторжение договора при погашении задолженности является нецелесообразным, поэтому влечет отказ в удовлетворении иска в указанной части.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исковые требования МТУ Росимущества о расторжении договора с погашением регистрационной записи удовлетворению не подлежат.

В порядке ст. 110 АПК РФ госпошлины подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенным требованиям имущественного характера (удовлетворено 1,29%).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Юг-Агро-Медика», г. Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.10.2021 г. по 01.04.2024 г. в размере 6 979,22 руб., начисленных в рамках договора аренды от 14.08.2008 г. № 7700001118.

Взыскать с ООО «Юг-Агро-Медика», г. Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 178,02 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья О.В. Кирий