Решение от 30 августа 2018 г. по делу № А59-5528/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945,460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта info@sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А59-5528/2017
г. Южно-Сахалинск
30 августа 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2018 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Учанина Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Страховое общество газовой промышленности» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 31.05.2018,

от ИП ФИО3 – ФИО4 по доверенности от 05.03.2018,



У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, Департамент) обратился в суд с иском к акционерному обществу «Страховое общество газовой промышленности» (далее – ответчик, АО «СОГАЗ) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.05.2009 № 11603 в размере 11 839 рублей 66 копеек за период с 11.10.2016 по 30.09.2017, пеней в размере 21 639 рубля 80 копеек за период с 11.10.2016 по 29.09.2017, всего 33 532 рубля 80 копеек. В обоснование исковых требований Департамент сослался на положения статьей 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации

Определением суда от 15.11.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ). Определением от 17.01.2018 суд определил рассмотреть дело по общим правилам искового производства, назначив предварительное судебное заседание на 19.02.2018.

Определением суда от 19.02.2018 дело назначено к судебному разбирательству по существу на 21.03.2018, к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён ИП ФИО3.В последующем судебное разбирательство по делу откладывалось и определением от 25.07.2018 было отложено на 23.08.2018.

Определением суда от 26.03.2018 к участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области. Определением суда от 20.04.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён ФИО9.

В представленном отзыве АО «СОГАЗ», возражая против иска, сослалось на вероятность оплаты задолженности по арендной плате ИП ФИО3; на неподписание соглашения от 28.04.2016 к договору аренды земельного участка № 11603 от 19.05.2009 ИП ФИО3; отсутствие доказательств государственной регистрации соглашения от 28.04.2016; на неверный расчёт суммы пеней и наличие оснований для снижения суммы пеней согласно статьей 333 ГК РФ.

В представленном отзыве ИП ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований в связи с ничтожностью договора аренды земельного участка № 11603 от 19.05.2009, сославшись в обоснование указанного довода на положения частей 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ), пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статей 166, 168, 608 ГК РФ, пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73).


В судебном заседании 23.98.2018 представитель истца заявленные требования поддержал, представитель ИП ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, в том числе с учётом положений части 6 статьи 121 АПК РФ, пункта 2 части 4 статьи 123 АПК РФ. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.


Заслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.


19.05.2009 между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (в настоящее время Департамент землепользования города Южно-Сахалинска) – (Арендодатель) и ФИО5, ФИО3, ФИО10, ФИО11 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 11603, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды с 01.01.2009 года по 31.12.2034 года земельный участок, относящийся к категории земель «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65601:0702001:1 площадью 1181 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. имени Космонавта Поповича, 100, в том числе без определения границ земельного участка в натуре: ФИО11 – 0,0015 га, ФИО10 – 0,0024 га, ФИО5 – 0,0377 га, ФИО3 – 0,0765 га. Участок предоставляется для/под здание жилое общего назначения односекционное со встроенными помещениями магазинов.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3, 2.4 договора Арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», который является неотъемлемой частью настоящего Договора. Арендная плата начисляется с 01.01.2009. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Соглашением от 20.08.2009 к договору № 11603 от 19.05.2009 в пункт 1.2 договора с 03.07.2009 внесены следующие изменения – Разрешенное использование установить: Разработка проекта реконструкции здания жилого общего назначения односекционного со встроенными помещениями магазинов под административное здание со встроенными помещениями магазинов.

Соглашением от 28.04.2016 к договору № 11603 от 19.05.2009 в пункт 1.1 договора внесены следующие изменения – с 15.07.2010 включить в договор АО «СОГАЗ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в связи с переходом права собственности на квартиры-студии № 3, 4, 5, 6 от ФИО3. С 15.07.2010 производить расчёт арендной платы: ФИО3 – 0,0460 га без определения границ земельного участка в натуре; АО «СОГАЗ» - 0,0305 га без определения границ земельного участка в натуре. В силу пункта 2 соглашение от 28.04.2016 вступает в силу после государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Требованием от 29.09.2017 № 330786 Департамент предложил ответчику оплатить задолженность по договору № 11603 от 19.05.2009.


Вместе с тем, согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 65:01:0702001:1, выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.02.2018 № 99/2018/71584188 данный участок поставлен на кадастровый учёт 16.07.2001, разрешенное использование – под здание жилое общего назначения односекционное со встроенными помещениями магазинов.

В соответствии с договором аренды земельного участка № 2345/952 от 16.07.2001, заключенным между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (Арендодатель) и ОО Сахалинская компания «Энергострой» (Арендатор), Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 65:01:070201:0001 площадью 1181 кв.м., с 17.09.2000 до 15.08.2007 (в редакции соглашения от 22.11.2006), расположенный по адресу: северо-восточнее пересечения улиц Поповича и ФИО12. Участок предоставляется для строительства 10-ти квартирного жилого дома с офисом.

В силу соглашения от 23.10.2008 к договору от 16.07.2001 разрешенное использование установлено: Здание жилое общего назначения односекционное со встроенными помещениями магазинов. Дата отмены договора: 29.05.2007. Основание отмены договора: переход права собственности на объекты недвижимости к гражданам.

Согласно письму Департамента от 22.09.2007 № 937-026/07, адресованному ИП ФИО3 в ответ на запрос от 28.08.2017, акт приемки законченного строительством здания на улице Поповича, дом 100 в г. Южно-Сахалинске был утверждён постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 04.04.2006 № 579. Кроме того, из содержания акта приемочной комиссии от 30.03.2006 и указанного постановления следует, что 04.04.2006 был утверждён акт о приёмке в эксплуатацию объекта: «Здание жилое односекционное со встроенными помещениями магазинов», расположенного северо-восточнее пересечения ул. Поповича и ул. ФИО12 в г. Южно-Сахалинске.

В соответствии с письмом Департамента от 26.10.2017 № 9118-014/07, адресованным ИП ФИО3 в ответ на запрос от 27.09.2017 вх. № 9118, ранее земельный участок с кадастровым номером 65:01:0702001:1 являлся предметом аренды по договору аренды № 2345/0952 от 16.07.2001 под здание жилое общего назначения односекционное, который был расторгнут 29.05.2007 в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости к гражданам.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении помещений, расположенных по адресу: <...>, зарегистрировано право собственности ФИО5 и ФИО3 на жилые помещения 01.03.2007 (самая ранняя дата регистрации права).


В соответствии с частями 1, 2 статьи 16 Закона № 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В пункте 26 Постановления № 73 разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Суд приходит к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0702001:1 перешел в общую долевую собственность собственников помещений дома, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. имени Космонавта Поповича, дом 100,с прекращением права муниципальной собственности на земельный участок исходя из даты самой ранней регистрации права собственности на жилые помещения в указанном доме – 01.03.2007.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о ничтожности договора аренды от 19.05.2009 № 11603 ввиду его несоответствия требованиям закона с учётом положений статьи 168 ГК РФ (в применимой редакции). В соответствии со статьёй 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, исковые требования Департамента не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах не имеют правого значения иные доводы истца и ответчика, приведенные в обоснование заявленных требований и представленных возражений.


Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.


Решение суда может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.



Судья Ю.С. Учанин