Решение от 9 июня 2018 г. по делу № А43-41642/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-41642/2017

г. Нижний Новгород «9» июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 5 июня 2018 года,

в полном объеме решение изготовлено 9 июня 2018 года,

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-1009)

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Корд-Строй" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Кофебук.1.1" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 464 903 рублей 30 копеек,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО2 (доверенность от 15.01.2018), ФИО3 (доверенность от 15.01.2018),

от ответчика: ФИО4 (доверенность от 26.06.2017),

свидетель: ФИО5 (паспорт),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Корд-Строй" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кофебук.1.1" о взыскании 464 903 рублей 30 копеек убытков.

Исковые требования основаны на статьях 15, 393, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в процессе пользования арендатором арендованным имуществом состояние помещений значительно ухудшилось, в результате чего арендодателю причинены убытки.

В качестве убытков истец указал на следующие расходы:

- ремонт приточной установки нежилого помещения - 40 000 рублей,

- ремонт входной группы - 167 723 рубля 42 копейки,

- ремонт нежилого помещения П3 (вместе с материалами) - 257 179 рублей 88 копеек.

Ответчик в представленном отзыве и его представитель устно в судебном заседании иск признали в части ремонта нежилого помещения П3 в размере 50 000 рублей, в остальной части иск отклонили, ссылаясь на совокупность следующих обстоятельств:

- истец не доказал размер убытков, представленная смета не является надлежащим доказательством, носит приблизительный характер,

- объект аренды возвращен истцу ответчиком в точно таком же состояния, в котором был принят при заключении договора аренды: входная группа нежилого помещения П3 передавалась без гранитного покрытия, входные двери в помещение были установлены в том виде и цвете, в котором переданы от ответчика истцу;

- истцом ответчику не передавалась в пользование приточная установка, ремонт которой требует провести истец; ответчик данной установкой не пользовался, установка находится за пределами помещения, которое арендовало ООО "Кофебук.1.1"; для вентиляции помещения ответчик купил кондиционеры.

По ходатайству ООО "Кофебук.1.1" в судебном заседании был заслушан свидетель - бывший директор ООО "Корд-Строй" ФИО5, который от имени истца подписывал договор аренды от 12.04.2010 и акт приема-передачи помещения.

ФИО5 в судебном заседании пояснил, что входная группа спорного помещения ответчиком не переделывалась, при заключении договора аренды входная группа существовала в том же состоянии, в котором находится в настоящее время. Все изменения входной группы были произведены ранее предыдущим арендатором - ООО Компания "Ресторанный дом". Приточная установка не обслуживала спорное помещения, по договору аренды не передавалась.

В ходе рассмотрения дела стороны составили совместный акт осмотра от 12.02.2018, согласно которому зафиксировали техническое состояние помещения и перечень необходимых работ по его ремонту. В указанном акте ответчик частично согласился с рядом работ, которые необходимо провести для восстановления помещения.

В судебном заседании 30.05.2018 объявлен перерыв до 05.06.2018 до 15 часов 00 минут. В указанное время судебное заседание продолжено.

Как видно из материалов дела, 12.04.2010 ООО "Корд-Строй" (арендодатель) и ООО "Кофебук.1.1" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № 1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть встроенно-пристроенного нежилого помещения № 1 общей площадью 477,3 кв.м, расположенного в здании Торгового центра по адресу: <...>, а именно:

- подпомещения на 1 этаже: № 14-15,7 кв.м,

- подпомещения первого уровня подвала: № 48-13,3 кв.м, №48а - 4,2 кв.м., № 51-15,6 кв.м., № 51а -35,6 кв.м., № 51б -6,8 кв.м., № 51г -3,4 кв.м., №51д -3,1 кв.м., № 51в - 4,7 кв.м., № 52 - 2,4 кв.м., № 52а -1,0 кв.м., № 52б - 1,5 кв.м, № 54-3,5 кв.м., № 54а -5,5 кв.м, № 54б -21,8 кв.м, № 54в - 15,1 кв.м, № 55 - 13,9 кв.м., № 55а - 2,9 кв.м., № 56 - 132,1 кв.м., № 57 -11,3 кв.м., № 58-3,5 кв.м., №56а - 15,9 кв.м. (всего 317,1 кв.м.);

- подпомещения второго уровня подвала: № 45-26,1 кв.м, № 46-108,8 кв.м., № 46а-3,5 кв.м, № 46б -1,0 кв.м., №47 -1,8 кв.м, № 47а - 1,6 кв.м, № 47б-1,7 кв.м (всего 144,5 кв.м),

для организации предприятия общественного питания (кафе, ресторана, клуба) в соответствии со схемами размещения помещения. (приложение №1).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2010.

Срок аренды определен сторонами по 11.04.2015 (пункт 4.1 договора).

Дополнительным соглашением от 01.01.2015 № 1 к договору аренды стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, установив, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) часть нежилого помещения № П3, общей площадью 474,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а именно:

- подпомещения на 1 этаже - 13,5 кв.м.,

- подпомещения первого уровня подвала - 155,4 кв.м.,

- подпомещения второго уровня подвала - 305,5 кв.м. (приложения № 1,2,3 к дополнительному соглашению) для организации предприятия общественного питания (кафе, ресторана, клуба).

Кроме того, стороны внесли изменения в пункт 4.1 договора, установив срок его действия с 12.04.2015 по 11.04.2022 .

Дополнительным соглашением № 2 от 01.10.2015 к договору аренды стороны установили, что часть нежилого помещения № П3, общей площадью 474,4 кв.м., включает зону обслуживания посетителей площадью 147 кв.м.

В силу пункта 2.4.4 договора арендатор обязан содержать помещение и инженерные коммуникации в исправном и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, выделяя для этих целей необходимые средства, производить за свой счет текущий ремонт помещения и нести расходы по содержанию помещений.

Из содержания пунктов 2.4.14 и 2.4.15 договора следует, что арендатор обязан освободить помещение, привести помещение в первоначальное состояние и передать его и комплект ключей от помещения арендодателю по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента окончания срока действия договора или расторжения договора.

Арендатор обязан по истечении срока действия договора, а также при расторжении настоящего договора передать арендодателю все произведенные улучшения, составляющие принадлежность арендуемых площадей и неотделимые без вреда для помещения. Или по требованию арендодателя привести помещение в первоначальное состояние, согласно акта приема-передачи помещения, то есть в помещении не должно присутствовать какое-либо оборудование или иные вещи арендатора. В случае, если для исполнения настоящего пункта потребуются какие-либо ремонтные, уборочные или иные расходы, арендатор проведет указанные работы за свой счет до даты возврата помещения.

В силу пункта 2.4.17 арендатор обязан возместить арендодателю уьытки, если при возврате помещения будут обнаружены и отражены в акте приема передачи недостатки, свидетельствующие об ухудшении состояния помещения, наступившие по вине арендатора. При ненадлежащем содержании придомовой территории и мест общего пользования арендатор обязуется полностью возместить реальный ущерб, причиненный своими действиями арендодателю, в соответствии с действующим законодательством.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 28.06.2017 по делу №А43-5426/2017 договор аренды от 12.04.2010 № 1 признан расторгнутым с 15.01.2017.

Акт возврата помещения сторонами не подписан.

После освобождения ответчиком помещений истец произвел оценку стоимости восстановительного ремонта арендованного имущества.

Требование истца о возмещении расходов на ремонт помещения оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО "Корд-Строй" в суд с настоящим иском.

В подтверждение убытков ООО "Корд-Строй" представило в суд фотоматериалы о состоянии объекта аренды после его освобождения ответчиком, сметы на выполнение работ по ремонту нежилого помещения П3, составленные по заказу истца ООО "Авангард" 21.06.2017, согласно которым установлена необходимость ремонта помещения.

В части ремонта входной группы сметой установлена необходимость демонтажа деревянных конструкций, козырька над входом, вывески, поврежденных гранитных плит, входной двери и стеклопакетов, а также монтаж гранитных плит, двери и стеклопакетов.

В части ремонта приточной установки представлена смета от 19.06.2017, составленная ООО "Климатические системы" по заказу истца, согласно которой необходимо провести ремонт, диагностику и настройку щита управления приточной установки; демонтаж, монтаж, ремонт и опресовку калорифера, чистку сетки в наружной решетки, замену фильтра; установку привода воздушной заслонки; установку сервопривода для 3-х ходового клапана в калорифере, перефазировку вытяжного вентилятора, регулировку приводов, демонтаж труб от канального кондиционера.

Ответчик представил суду смету, составленную индивидуальным предпринимателем ФИО6 по заданию ООО "Кофебук.1.1", согласно которой стоимость восстановительного ремонта помещения вместе с материалами составляет 53 801 рубль, а также диагностическое заключение, составленное индивидуальным предпринимателем ФИО7, согласно которому помещение, где установлена камера забора воздуха в аренду ООО "Кофебук.1.1" не передавалась, доступ в данное помещение ответчик не имеет, к приточной установке присоединены третьи лица; вентиляционное оборудование в помещении не работает продолжительное время, в связи с чем ответчиком в указанном помещении установлены кондиционеры (канальный и кассетные).

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу указанных норм права, требование о возмещении убытков может быть удовлетворено при наличии в совокупности доказательств, подтверждающих условия наступления гражданско-правовой ответственности. При этом неправомерность действий, размер ущерба и причинная связь должны быть доказаны истцом, а отсутствие вины - ответчиком.

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства, в том числе составленный сторонами акт осмотра помещения, суд приходит к выводу, о том, что имеются основания для возмещения за счет ответчика убытков в виде стоимости восстановительных работ по ремонту помещения П3.

При расчет подлежащей взысканию стоимости работ суд учитывает смету, предложенную истцом, за исключением "скрытых работ" стоимостью 5100 рублей, необходимость выполнения которых истцом не подтверждена.

Довод ООО "Кофебук.1.1" о том, что стоимость ремонта и материалов завышена истцом, отклоняется судом, как не подтвержденный материалами дела. Ходатайства о назначении технической экспертизы от ответчика не поступало. Представленная истцом смета проведения ремонтных работ оценена судом в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, в том числе с учетом контррасчета ответчика.

На основании изложенного суд считает необходимым взыскать с ООО "Кофебук.1.1" в пользу ООО "Корд-Строй" 252 079 рублей 88 копеек убытков, связанных с необходимость ремонта помещения П3.

В остальной части иск ООО "Корд-Строй" удовлетворению не подлежит, поскольку из представленных в материалы дела доказательств не следует, что входная группа здания и приточная вентиляция были испорчены в результате действий ответчика.

Из представленного в материалы дела акта приема-передачи от 01.05.2010 к договору аренды от 12.04.2010 не следует, что арендатору была передана приточная установка. Из устных пояснений сторон и показаний свидетеля ФИО5, указанное оборудование не находится в помещении, переданном в аренду ООО "Кофебук.1.1"; приточная установка используется для вентиляции всего здания. Кроме того, приточная установка долгое время находилась в нерабочем состоянии, что также подтверждается актом осмотра от 28.12.2016, представленным истцом.

В отношении требований истца о необходимости ремонта входной группы, суд полагает недоказанным факт передачи арендатору помещения с входной группой из гранитных плит. Указанные обстоятельства не отражаются в акте приема-передачи помещения от 01.05.2010 к договору аренды от 12.04.2010. Представленные истцом фотоматериалы не могут быть приняты судом как доказательства, подтверждающие доводы ООО "Корд-Строй", поскольку у суда нет возможности установить, когда данные фотографии были сделаны. Суд также учитывает показания, которые дал бывший директор ООО "Корд-Строй" ФИО5, подтвердивший, что входная группа была передана ответчику по договору аренды с изменениями, внесенными предыдущим арендатором.

Суд также полагает недоказанной ООО "Корд-Строй" в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимость смены светопрозрачных конструкций на входной группе нежилого помещения П3. Доказательств того, что данные конструкции изменены ответчиком после получения помещения в аренду истец не представил. Сделать вывод о том, как выглядели эти конструкции при составлении акта приема-передачи от 01.05.2010 также не представляется возможным.

На основании изложенного суд считает, что иск ООО "Корд-Строй" подлежит частичному удовлетворению.

Расходы по делу относятся на сторон в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кофебук.1.1" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Корд-Строй" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 252 079 рублей 88 копеек - убытков, 6668 рублей - расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Бодрова