Решение от 16 февраля 2025 г. по делу № А81-13497/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

<...>, тел. <***>,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-13497/2024
г. Салехард
17 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Санджиева М.А., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Вануйто С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ПурАвтоГаз» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

в отсутствие представителей сторон,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПурАвтоГаз» (далее - ответчик, ООО «ПурАвтоГаз») об изъятии путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, площадью застройки 194 м2, кадастровый номер 89:05:030301:1895, степень готовности 35 %, адрес: ЯНАО, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> пятно № 3.

Определением от 10.01.2025 предварительное судебное заседание назначено на 03.02.2025.

Стороны, извещенные о времени и месте слушания дела надлежащим образом в соответствии с правилами статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителей в предварительное судебное заседание не обеспечили.

В порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд в отсутствие возражений сторон завершил предварительное судебное заседание и рассмотрел дело в судебном заседании.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие сторон.

Ответчик, получивший копию определения суда о возбуждении производства по настоящему делу, отзыв на иск не представил, исковые требования не оспорил.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

30 марта 2018 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района и обществом с ограниченной ответственностью «ПурАвтоГаз» заключен договор № 12-18 аренды земельного участка (далее - договор), с кадастровым номером 89:05:030301:698 (далее - земельный участок), площадью 3900 кв.м., местоположение: ЯНАО, <...> пятно № 3.

Фактическое использование земельного участка по договору - завершение строительства объекта АГЗС (пункт 1.4 договора).

17 февраля 2021 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района и обществом с ограниченной ответственностью «ПурАвтоГаз» на основании ч. 6, ч. 7 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» заключено дополнительное соглашение, согласно которому срок аренды по договору был продлен до 26.02.2024.

В связи с расположением на земельном участке объекта незавершенного строительства принадлежащего на праве собственности заявителю, основанием для предоставления земельного участка без торгов явился подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Земельный участок был предоставлен ООО «ПурАвтоГаз» сроком на три года.

В соответствии с Законом ЯНАО от 23.04.2021 № 34-ЗАО «Об изменении административно-территориального устройства Ямало-Ненецкого автономного округа путем преобразования населенных пунктов в форме присоединения, об организации местного самоуправления на территории городского округа город Губкинский Ямало-Ненецкого автономного округа и изменении его границ» поселок Пурпе присоединен к городу Губкинский.

Полномочия собственника в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в поселке Пурпе и поселке Пурпе-1, осуществляются городским округом Губкинский Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии со статьей 41 Устава городского округа город Губкинский Ямало-Ненецкого автономного округа Департамент по управлению муниципальным имуществом города Губкинского является муниципальным казенным учреждением, обладает правами юридического лица, образуется на основании настоящего устава и является постоянно действующим исполнительным органом местного самоуправления специальной компетенции, наделенным в соответствии с настоящим уставом полномочиями в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом (в т.ч. земельными участками). От имени муниципального образования приобретает и осуществляет имущественные и личные неимущественные права, и обязанности, выступает в суде в рамках своей компетенции, определенной настоящим уставом, иными муниципальными правовыми актами.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:030301:1895, проектируемой площадью 1970,6 м2 (степень готовности объекта 35%).

Расположение вышеуказанного объекта на земельном участке, подтверждается актом осмотра земельного участка от 24.12.2024.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Как утверждает истец, объект незавершенного строительства должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах, поскольку на момент окончания срока действия договора строительство завершено не было. Ответчик свое право на заключение договора аренды для завершения строительства реализовал. Завершение строительства объектов не обеспечил.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с изложенными выше требованиями.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлен порядок отчуждения объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Статья 239.1 ГК РФ, на которую ссылается истец в обоснование своих требований, введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ).

В пункте 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ указано, что положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключён до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ.

По общему правилу статьи 35 последнего Закон № 171-ФЗ вступает в силу с 01.03.2015.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершённого строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьёй 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как было указано выше, между сторонами 30.03.2018 был заключен договор аренды земельного участка № 12-18 с кадастровым номером 89:05:030301:698 площадью 3900 кв.м., местоположение: ЯНАО, <...> пятно № 3.

В последующем 17.02.2021 заключено дополнительное соглашение, согласно которому срок аренды по договору был продлен до 26.02.2024.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих своё действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключённого договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пункт 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключённый договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключён без проведения торгов.

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершённого строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведённом случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершённого строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведённых положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершённого строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нём расположены объекты незавершённого строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Кроме того, согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершённого строительства, который арендатор правомерно возвёл в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что ответчику предоставлен земельный участок на основании договора аренды без проведения аукциона в целях завершения строительства после 01.03.2015 (договор заключен 30.03.2018), то есть право на однократное предоставление земельного участка в целях завершения строительства ответчиком реализовано.

Договор аренды прекратил свое действие 26.02.2024, объект, расположенный на спорном земельном участке, строительством не завершен, что следует из акта обследования от 24.12.2024, а также подтверждается данными ЕГРН.

Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком было реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, основания для продления арендных отношений с ответчиком для целей завершения строительства объекта отсутствуют, а также учитывая, что на момент обращения Департамента с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истёк, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 ГК РФ и изъятия у ответчика спорного объекта незавершённого строительства, в силу чего исковые требования подлежат удовлетворению.

Аналогичный правовой подход отражён в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022 (вопрос 21).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по иску, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «ПурАвтоГаз» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, площадью застройки 194 м2, кадастровый номер 89:05:030301:1895, степень готовности 35 %, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> пятно № 3.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПурАвтоГаз» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 50 000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.


Судья

М.А. Санджиев