Решение от 29 октября 2018 г. по делу № А40-9157/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-9157/17

64-87

30 октября 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2018 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассматривает в судебном заседании исковое заявление Открытого акционерного общества «Распорядительная дирекция Минкультуры России» (ОГРН <***>) к Закрытому акционерному обществу «Историко-архитектурный комплекс «Никольское- Урюпино» (ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Историко- архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино»

к Открытому акционерному обществу «Распорядительная дирекция Минкультуры России»

о расторжении договора аренды

в судебном заседании приняли участие:

от истца (по первоначальному иску): Солод P.P. доверенность 23.09.2018, ФИО2 доверенность от 27.03.2018

от ответчика (по первоначальному иску): ФИО3 доверенность от 21.07.2018, М. решение от 21.03.2017

эксперт: ФИО4

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Распорядительная дирекция Минкультуры России» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу «Историко-архитектурный комплекс «Никольское- Урюпино» о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 03.08.2006г. № 53/07 в размере 6 404 250 руб. 00 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением суда от 14.02.2018г. в порядке ст. 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным и иском принят встречный иск Закрытого акционерного общества «Историко- архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» к Открытому акционерному обществу «Распорядительная дирекция Минкультуры России» о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2006г. № 53/07.

Истец поддержал исковые требования по первоначальному иску в полном объеме, обосновал заявление, ссылаясь на ст.ст. 309. 310, 606 ГК РФ. Мотивировал иск тем, что в нарушение условий договора аренды земельного участка от 03.08.2006г. № 53/07 ответчик не оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность. Возражал против удовлетворения исковых требований по встречному иску по доводам письменного отзыва.

Ответчик исковые требования по первоначальному иску не признал по доводам письменного отзыва на иск и дополнений к нему, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ. Ответчик поддержал исковые требования по встречному иску по изложенным в нем основаниям.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования по первоначальному иску подлежащими удовлетворению, а по встречному иску- подлежащими отклонению исходя из следующего.

Как следует из материала дела, между ТУ Росимущества по Московской области (Арендодатель) и ФГУП «Распорядительная дирекция Минкультуры России» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 53/07 от 03 августа 2007 г., с кадастровым номером 50:11:0040109:0037, площадью 146 000 кв.м., расположенного по адресу Московская область, Красногорский район, вблизи с. Николо-Урюпино .

Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.10.2007 г. за № 50-50-11/057/2007-070.

Договором б/н от 29 октября 2007 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 53/07 от 03.08.2007, ФГУП «Распорядительная дирекция Минкультуры России» передало свои права Арендатора по данному договору уступки ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» (ответчик).

Земельный участок был передан ответчику по Акту приема-передачи земельного участка от 29 октября 2007 г.

В соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 12 октября 2011 года № 1380 ФГУП «Распорядительная дирекция Минкультуры России» было приватизировано путем преобразования в ОАО «Распорядительная Дирекция Минкультуры России», а в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса вошел, в том числе, и Земельный участок.

В связи с этим, истец как правопреемник преобразованного ФГУП «Распорядительная дирекция Минкультуры России», в соответствии со ст. 617 ГК РФ, является арендодателем по договору и в полном объеме осуществляет свои права Арендодателя после реорганизации и регистрации в качестве юридического лица, начиная с 03 ноября 2011 года.

Право собственности истца в отношении Земельного участка зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним 17 июля 2013 года сделана запись регистрации №50-50-11/058/2013-437 и выдано Свидетельство о государственной регистрации права 50-АЕ № 392759 от 24 июля 2013 г.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного Кодекса формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 5.1, 5.4 договора аренды ответчик обязан вносить арендную плату своевременно, за каждый квартал вперед, не позднее 10 числа текущего месяца квартала. По условиям Договора аренды размер годовой арендной платы составлял 1 958 166,60 рублей.

На основании п. 5.3, 7.1 договора аренды истец 17.06.2015 г. направил ответчику уведомление № 181-15 об изменении размера арендной платы, которая с 01.07.2015 года составила 74 583 600 рублей, в том числе НДС 18% 11 377 159 рублей 32 копейки в год. За один квартал арендная плата составляет 18 645 900 рублей, в том числе НДС 18% 2 844 289 рублей 83 копейки.

Однако ответчик, в нарушение условий договора, допустил просрочку в оплате арендных платежей, в результате чего образовалась задолженность за третий квартал 2015г. в размере 6 404 250 руб. 00 коп.

Направленная ответчику претензия от № 448-16 от 02.11.2016г. оставлена без ответа и удовлетворения.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Доводы ответчика об отсутствии обоснований со стороны истца нового размера арендных платежей являются необоснованными в силу следующего.

Определением суда от 17.04.2018г. была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Оценки Собственности» ФИО4. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:0037, площадью 146 000 кв.м., расположенного по адресу Московская области, Красногорский район, вблизи с.Николо-Урюпино, для размещения конторского флигеля памятника истории и культуры «Усадьба Никольское Урюпино» по состоянию на 2015?

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:0037, площадью 146 000 кв. м., расположенного по адресу Московская область, Красногорский район, вблизи с. Николо-Урюпино, для размещения конторского флигеля памятника истории и культуры «Усадьба никольское Урюпино» по состоянию на 2015 г. составляет 25 617 000 руб. в год.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Контррасчет суммы задолженности, представленный ответчиком судом отклоняется, поскольку ответчик неправомерно ссылается на ставки аренды, закрепленные в Законе Московской области № 113/2014-03 от 16 сентября 2014 года «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2015 год», поскольку данный закон не применим к правоотношениям сторон.

В ст. 1 указанного закона установлено, что его положения устанавливают базовый размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области.

Земельный участок, который является объектом аренды по договору, как было указано в иске, принадлежит истцу на праве собственности, а значит, не относится к категориям земель, указанных в приведенном выше законе.

Наличие задолженности в заявленном размере установлено в судебном заседании и документально подтверждено. Ответчик доказательств оплаты задолженности не представил, поэтому требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за 3 квартал 2015г. в размере 6 404 250 руб. 00 коп. подлежит удовлетворению, в силу ст. 307, 309, 614 ГК РФ.

В обоснование заявленных исковых требований по встречному иску ответчик ссылается на то, что решением Арбитражного суда Московской области от 03.08.2017 года по делу А41-77834/2014 было признано отсутствующим право собственности ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России» на части земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:0037 общей площадью 3 257 кв. м. Десятый Арбитражный апелляционный суд своим постановлением от 17.10.2017 г. решение суда первой инстанции оставил без изменения.

Помимо Договора аренды земельного участка 30 января 2004 года между Министерством имущественных отношений Российской Федерации, ФГУП «Распорядительная дирекция Минкультуры России», и ЗАО «Историко- архитектурный комплекс «Никольское- Урюпино» был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения № 01-30/76, предметом аренды которого являются нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, Красногорский р-н, с. Николо-Урюпино, главное здание усадьбы («Главный дом») и охотничий домик («Белый (охотничий) домик») общей площадью 2071,5 кв. м.

Срок действия Договора аренды № 1 - до 01 января 2025 года.

23 мая 2005 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области, ФГУП «Распорядительная дирекция Минкультуры России», и ЗАО «Историко- архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения № 19-016-05П, предметом аренды которого являются нежилые отдельно стоящие здания и сооружения, расположенные по адресу: Московская область, Красногорский р-н, с. Николо-Урюпино - «Конторский флигель», «Кухонный флигель» и «Руинные ворота» общей площадью 50 кв. м.

Срок действия Договора аренды № 2 - до 15 декабря 2054 года.

Как указывает ответчик, все три договора аренды объедены одной целью - восстановление, реставрация и приспособление объекта культурного наследия усадебного комплекса «Никольское- Урюпино» для использования под научный, административный и историко-культурный центр.

14.02.2017г. ответчик направил в адрес Дирекции претензию с требованием внести изменения в спорный Договор аренды и отозвать письмо (уведомление) № 181-15 от 17.06.205 г.

07.04.2017 г. ответчик направил в адрес Дирекции претензию с требованием досрочно прекратить действие (расторгнуть) договоры аренды.

Со ссылкой на существенное изменение обстоятельств, ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское- Урюпино» обратилось со встречным иском о расторжении договора аренды № 53/07 от 03.08.2007г.

Отказывая в удовлетворении встречного иска суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона

Однако истец не доказал наличие совокупности данных условий. Истец считает, что результаты плановой выездной проверки финансово-хозяйственной деятельности за период с 01.01.2015 по 29.06.2017, которые отразили завышение цены Контракта вследствие завышения объемов и кратности выполнения работ является существенным изменением обстоятельств в смысле ст. 451 ГК РФ.

Вместе с тем, указанные истцом основания не подпадают под понятие существенное изменение обстоятельств, согласно которому под существенным изменением обстоятельств понимаются «возникшие внезапно, после заключения договора, без участия, вины и вне контроля сторон непредвиденные и непреодолимые обстоятельства».

В то же время, изменение площади земельного участка нельзя рассматривать как существенное. В связи с вынесением решения суда по делу № А41-77834/2014 и его дальнейшим исполнением площадь арендуемого ответчиком земельного участка уменьшится с 146 000 кв.м, до 142 743 кв.м. т.е. на 2,2%. Такое изменение площади нельзя назвать существенным. К тому же указанная площадь земельного участка, которая выбывает из владения ответчика, занята жилыми домами, находящимися в ведении Министерства обороны РФ, и никогда не эксплуатировалась ответчиком. Таким образом, изменение площади земельного участка не изменит объем прав пользования ответчика по договору.

Увеличение стоимости аренды также не является существенным в понимании статьи 451 ГК РФ.

Корректировка размера арендных платежей до рыночного уровня цен не является обстоятельством, которое ответчик не мог предвидеть, поскольку такое условие стороны предусмотрели в договоре - п. 5.3. договора. Соответственно и риск наступления обстоятельств, связанных с изменением рыночных цен, несет каждая из сторон.

Изменение размера арендных платежей, как и, например, инфляционные процессы относятся к категории изменений ситуации на рынке. Стороны делового оборота, осуществляющие предпринимательскую деятельность, осознают либо должны осознавать возможные риски, возникновение которых связано с изменением ситуации на рынке. А это значит, что такие изменения не относится к числу обстоятельств, которые стороны не могли прогнозировать при подписании договора.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для расторжения договора № 53/07 от 03.08.2007г. по заявленным основаниям.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика. Так как истец освобожден от уплаты госпошлины в силу закона, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 49, 65, 71, 110, 112, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Историко-архитектурный комплекс «Никольское- Урюпино» в пользу Открытого акционерного общества «Распорядительная дирекция Минкультуры России» задолженность в размере 6 404 250 (шесть миллионов четыреста четыре тысячи двести пятьдесят) руб. 00 коп., а также расходы по госпошлине в размере 55 021 (пятьдесят пять тысяч двадцать один) руб. 00 коп.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Историко-архитектурный комплекс «Никольское- Урюпино» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 61 209 (шестьдесят одна тысяча двести девять) руб. 00 коп.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Чекмарева Н.А.