Решение от 12 июля 2022 г. по делу № А53-6733/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-6733/22
12 июля 2022 года
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2022 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Жигало Н. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 18.01.2022,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 13.08.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-6733/22 по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроком Холдинг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о расторжении договора,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Агроком Холдинг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее также истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроком Холдинг» (далее также ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка № 36882 от 27.10.2016, об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041301:93, расположенный по адресу: <...> (участок 8).

19.05.2022 от общества с ограниченной ответственностью «Агроком Холдинг» в адрес суда поступило встречное исковое заявление о признании незаконным решения ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 21.04.2022 №59-30-7929/14 об отказе в продлении срока договора аренды №36882 от 27.10.2016.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.05.2022 встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агроком Холдинг» о признании незаконным решения ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 21.04.2022 №59-30-7929/14 об отказе в продлении срока договора аренды №36882 от 27.10.2016 штрафа приняты к рассмотрению.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поддержал в полном объеме встречные исковые требования.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО «Праймери Дон» был заключен договор аренды земельного участка от 27.10.2016 № 36882, площадью 3109 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0041301:93, расположенного по адресу: <...> (участок 8) для строительства предприятий общественного питания.

Согласно 2.1. договора срок аренды установлен 5 лет с момента передачи участка. По акту от 27.10.2016 земельный участок передан арендатору в состоянии, пригодном для строительства предприятий общественного питания.

Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в письме от 04.02.2019 № 59-34-2/3049 было сообщено, что разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на спорном земельном участке, не выдавалось.

В связи с чем, истцом было направлено предупреждение № 59.30-25323/14 от 30.10.2019 представить в срок до 01.12.2019 доказательства освоения данного земельного участка.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление № 59.30-29904/14 от 19.12.2019 с предложением расторгнуть договор аренды от 27.10.2016 № 36882 и вернуть земельный участок по акту приема-передачи в срок до 02.01.2020.

В ответ на уведомление поступило письмо № 210 от 27.12.2019, в котором ООО «Праймери Дон» сообщило о том, что обществом производится освоение земельного участка в соответствии с целями его предоставления.

29.06.2020в Департамент повторно поступило письмо № 60 о том, чтообщество произвело соответствующие работы, направленные на освоениеземельного участка.

В связи с тем, что актом обследования земельного участка было установлено, что предоставленный земельный участок не используется в соответствии с условиями договора, разрешение на строительство объектов на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0041301:93 не выдавалось, 14.05.2020 истец в адрес ООО «Праймери Дон» было направлено письмо о предоставлении актуальной информации о проводимых мероприятиях в рамках исполнения договора аренды.

На основании письма № 130 от 11.02.2021 о реорганизации ООО «Праймери Дон» в форме присоединения к ООО «Агроком Холдинг», выписки из ЕГРЮЛ от 27.05.2021 в адрес ООО «Агроком Холдинг» был направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды от 27.10.2016 № 36882 земельного участка, имеющего адресный ориентир: <...> (участок 8).

Согласно данным Единого государственного реестра прав недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041301:93, площадью 3109 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу: зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ООО «Агроком Холдинг».

16.06.2021Департаментом в адрес ООО «Агроком Холдинг» былонаправлено предупреждение № 59.30-13822/14 от 16.06.2021 с предложениемв срок до 09.07.2021 начать освоение земельного участка.

14.01.2020Департаментом в рамках наделенных полномочий решениемРостовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 №138 «Об утвержденииположений об отраслевых (функциональных) органах Администрации городаРостова-на-Дону» по контролю и использованием земель было проведенообследование земельного участка, по итогам которого 29.06.2021составлен акт обследования № 1737 и установлено, что предоставленныйответчику земельный участок не используется в соответствии с условиямидоговора, земельный участок огорожен, свободен от строений. На моментобследования строительство не велось.

В письмах Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 28.09.2021 № 59-34-2/36496, от 15.12.2021 № 59-34-2/45825 было сообщено, что разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на спорном земельном участке, не выдавалось.

07.10.2021было проведено обследование спорного земельного участка,по результатам которого также было установлено, что признаки проведениястроительных работ отсутствуют.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление № 59.30-29438/14 от 21.12.2021 с предложением расторгнуть договор аренды от 27.10.2016 № 36882 и вернуть земельный участок по акту приема-передачи в срок до 20.01.2022.

27.01.2022 повторно было проведено обследование спорного земельного участка, по результатам которого было установлено, что в восточной стороне участка размещен металлический павильон, на момент обследования строительные работы не велись.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящими исковыми требованиями.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, предусмотренные законом.

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса. Эта норма к основаниям расторжения договора относит неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка,

Из общих положений статей 45 и 46 ЗК РФ следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

Проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство должны быть совершены в установленные договором сроки.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Таким образом, ответчиком не выполнены условия договора аренды и требования закона, в течение 3-х лет с момента заключения договора аренды земельный участок не использовался в предназначенных целях, а именно строительство предприятия общественного питания. В установленный договором пятилетний срок аренды строительство также не начато.

Ответчик ссылается на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2021 по делу №А53-25223/21, которым признано незаконным решение Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону от 30.06.2021 об отказе в выдаче ООО «Агроком Холдинг» разрешения на строительство ресторана на спорном земельном участке.

Однако данное обстоятельство в силу закона не является основанием для продления договорных отношений аренды.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В определении от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608 Верховным Судом Российской Федерации указано следующее.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент обращения департамента с иском в суд, а также на момент обращения общества к департаменту с заявлением от 24.03.2022 о продлении срока действия договора срок договора аренды истек, согласованного продления договора не состоялось, то суд приходит к выводу, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору и договор не может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам статьи 621 ГК РФ.

Аналогичный правоприменительный подход изложен судебными инстанции в деле №А45-9351/2018.

Иное толкование норм закона позволяло бы продлевать договорные отношения по договорам аренды земельных участков для строительства путем их возобновления на неопределенный срок без проведения конкурентных процедур и позволяло бы арендаторам осуществлять строительство за пределами установленных договором сроков аренды.

Более того, в отзыве на встречный иск от 25.05.2022 департамент указал, что реализовал свое право на отказ от договора аренды, то есть данным отзывом департамент выразил однозначно волю на отказ от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, что само по себе является основанием для прекращения арендных отношений.

Следовательно, расторжения договора аренды в судебном порядке не требуется.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части обязании в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда возвратить Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041301:93, расположенный по адресу: <...> (участок 8), в части расторжения договора аренды земельного участка № 36882 от 27.10.2016 надлежит отказать поскольку пунктом 2.1. договора предусмотрено, что срок аренды установлен 5 лет с момента передачи участка, срок договора истек 27.10.2021.

По вышеизложенным основаниям в требованиях общества обязать департамент заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора следует отказать.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что с заявлением о продлении срока действия договора общество обратилось 24.03.2022, то есть после истечения срока действия договора, что нарушает требования подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ. Исключительного права на продление срока действия договора без проведения торгов общество не имеет.

Общество указывает, что в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федеральный закон от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Как было указано выше, общество обратилось с требование продлить срок действия договора уже после истечения срока его действия и обращения департамента в суд с требованием о расторжении договора, поэтому не имеет права требовать продления договора аренды по указанным основаниям.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины в федеральный бюджет относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Суд принимает во внимание, что требования по встречному иску вытекают из гражданско-правовых отношений, но не из публичных отношений, поскольку вытекает из правоотношений по ранее заключенному договору аренды.

Аналогичный правоприменительный подход изложен в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 по делу №А53-35135/2021.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, государственная пошлина при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными уплачивается в размере 6000 рублей.

Пунктом 3 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при подаче заявления о признании ненормативного правового акта недействительным государственная пошлина уплачивается организациями в размере 3 000 рублей.

Обществом при подаче иска уплачена государственная пошлина по платёжному поручению от 16.05.2022 № 1439 в размере 3 000 рублей. Таким образом, государственная пошлина по встречному иску уплачена не полностью. С ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 9000 рублей государственной пошлины за рассмотрение первоначального и встречного исков.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Агроком Холдинг» (ИНН <***>) в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда возвратить Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН <***>) свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041301:93, расположенный по адресу: <...> (участок 8).

Отказать в удовлетворении остальных требований по первоначальному иску.

Отказать в удовлетворении встречного иска.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроком Холдинг» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 9000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


СудьяЖигало Н. А.