Решение от 4 февраля 2025 г. по делу № А57-4084/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-4084/2024
05 февраля 2025 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 22 января 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Бондаренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.В. Нестеровым, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Трансстройсервис» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) к ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, Московская область, г. Балашиха) об устранении препятствий в пользовании арендованным помещением;

встречное исковое заявление ИП ФИО1 к ООО «Трансстройсервис» об освобождении нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

В исковом заявлении истец указал, что ООО «Трансстройсервис» (арендатор) и ИП ФИО1 (арендодатель) заключили договор аренды № А23 20/10 от 01.08.2023: объект договора нежилое помещение площадью 416 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 64:48:030456:35 <...>; срок действия - 30.06.2024 (п. 3.1.); арендная плата -108 835 руб. Истец отметил, что Арендатор 01.08.2023 принял помещение. Впоследствии арендодатель при отсутствии правовых оснований направил уведомление № 24/01 от 19.01.2024 о расторжении договора с требованием освободить помещение в срок до 18.02.2024. Арендатор проинформировал арендодателя о незаконности действий (исх. № 73 от 16.02.2024). Начиная с 19.02.2024, арендатор не смог пользоваться помещением, в связи с чем потребовал не чинить препятствия исх. 20.02.2024). Ответа не последовало, что обусловило обращение в суд с иском.

Представители истца уточнил заявленные исковые требования и просил обязать ИП ФИО1 не чинить препятствия в пользовании помещением с продлением срока действия договора на 4 месяца 12 дней; взыскать судебные расходы.

Представитель ответчика представил отзыв, пояснил, что арендатор нарушил условия договора, дающие право арендодателю расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. Представитель ответчика отметил условия договора, которые арендатор нарушил в период действия договора - п. 4.16; 10.2, а именно арендатор систематически допускал просрочку перечисления арендных платежей, в нарушение условий договора своевременно не внес депозит. Кроме этого представитель ответчика сослался на условия договора, позволяющие требовать расторжения договора по инициативе арендодателя при установлении факта курения в неположенном месте. Зафиксировав нарушения условий договора, арендодатель направил 19.01.24 арендатору уведомление об одностороннем отказе от договора и освобождении арендованного помещения (исх. 24/01 от 19.01.2024; №24/05 от 14.02.2024; № 24/06 от 20.02.2024; №24/10 от 05.03.2024).

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск о понуждении арендатора освободить помещение.

Принимая во внимание основание, предмет первоначального иска, встречного иска, обстоятельства, изложенные в отзывах участников процесса, спор надлежит разрешить с применением следующих норм.

Правоотношения сторон, возникшие из договора аренды, регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК РФ).

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что истец и ответчик заключили договор аренды № А23 20/10 от 01.08.2023: объект договора нежилое помещение площадью 416 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 64:48:030456:35 <...>; срок действия - 30.06.2024 (п. 3.1.); арендная плата - 108 835 руб. с ежемесячным начислением, начиная с 01.08.2023 г. по 30.06.2024 (п. 4.2.); Согласно п. 4.4. договора первый платеж осуществляется Арендатором в течение 5 дней с момента подписания договора в размере двойной арендной платы для обеспечения исполнения обязательства по оплате арендной платы за первый месяц и депозита. Депозит удерживается Арендодателем в течение срока действия договора, как гарантия исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных договором (оплата аренды, неустойки, убытки и др.). Арендатор перечисляет арендные платежи до 10-го числа оплачиваемого месяца включительно без выставления счета на оплату с указанием в платежных документах Арендатора, номера и даты настоящего договора и месяца, за который производится оплата (п. 4.10, 4.1). В силу п. 4.14 Арендодатель вправе в одностороннем порядке удержать из депозита суммы не исполненных Арендатором обязательств, сумму неустойки и иные подлежащие уплате в пользу Арендодателя суммы, указанные в настоящем договоре. При не восстановлении Депозита до размера ежемесячной арендной платы, предусмотренной п. 4.1 настоящего договора, в установленный настоящим договором срок, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем, внесудебном порядке (п. 4.16.). В соответствии с п. 6.1.3. Арендатор обязан производить оплату арендной платы и иных платежей в порядке, сроки и размере, установленные настоящим договором. В силу п. 5.2.4. Арендодатель вправе досрочно отказаться в одностороннем, внесудебном порядке от исполнения обязательств по настоящему договору в случаях, допущенных Арендатором нарушений предусмотренных, главой 4, 10 настоящего договора. В случае досрочного расторжения договора Арендатор обязан вернуть объект аренды по акту сдачи-приемки (п. 7.2.). Согласно п. 10.2. настоящий договор может быть расторгнут Арендодателем во внесудебном порядке в связи с односторонним отказом от его исполнения на основании ст. 450.1 ГК РФ. Договор аренды считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке по истечении 30 дней с даты направления Арендодателем соответствующего письменного уведомления Арендатору по реквизитам, указанным в разделе 14 настоящего договора, а также по адресу объекта аренды, заказным почтовым отправлением с описью вложения и простым почтовым уведомлением о вручении. Самостоятельным основанием к расторжению договора в силу п. 6.1.4 является нарушение п. 6.1.11 – требований пожарной безопасности.

Рассматриваемый договор содержит существенные условия, которые соответствуют нормам ГК РФ, регулирующим арендные обязательства, подписан сторонами без замечаний.

Руководствуюсь приведенными нормами закона и условиями соглашения, принимая во внимание обстоятельства, указанные в иске, отзыве, встречном иске, суд сформулировал значимые для разрешения дела обстоятельства: исполнил ли арендодатель условия договора; имелись ли отступления от условий договора со стороны арендатора, являлись ли они существенными; принимали ли стороны меры для урегулирования разногласий в период исполнения договора аренды; исполнил ли арендатор требования арендодателя по исполнению условий договора; соответствует ли уведомление об одностороннем внесудебном расторжении договора условиям договора; исполнил ли истец требование арендодателя об освобождении помещения от имущества.

Суд распределил бремя доказывания. Истцу (арендатору) надлежало доказать своевременность исполнения условий договора, включая перечисление арендной платы, депозита, и принятие мер по недопущению отступлений от условий договора, а ответчику правомерность действий, повлекших односторонний отказ от исполнения договора.

В подтверждение значимых для разрешения дела обстоятельств, истец представил следующие относимые и допустимые доказательства (ст. 67, 68 АПК РФ): платёжные поручения от 30.01.24 года №37, от 30.01.24 года №38, от 31.01.24 года №36, от 27.02.24 №65, письма с уведомлениями о вручении №68 от 09.02.24 года, №73 от 14.02.24 года, №74 от 20.02.24 г.; фотоматериалы опечатанной двери, в подтверждение воспрепятствования в осуществлении деятельности; ответчик представил: уведомление №24/01 от 19.01.24 г., требование от 20.02.24 г. №24/06, требование от 27.02.24 г., уведомление от 4.03.24 г. 24/07, требование от 05.03.24 №24/10, требование от 22.03.24 №24/11, ответ арендатора от 05.04.24 №83, копии платёжных поручений.

Представитель арендатора сослался на отсутствие нарушений условий договора, влекущих односторонний отказ; ответчик сослался на наличие существенных нарушений, дающих ему право одностороннего отказа от договора, что обусловило направление истцу (Арендатору) уведомления №24/01 от 19.01.2024 г. с требованием об освобождении помещения в срок до 18.02.2024 г.

Сопоставив доказательства с юридически значимыми обстоятельствами, пояснениями участников процесса и, оценив доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд признает подтвержденными следующие факты.

Истец (Арендатор) принял помещение 01.08.2023, что подтверждается актом от 01.08.23 г. Тем самым арендодатель исполнил обязательство, предусмотренное п. 1.1. договора, передав арендатору помещение кадастровый номер: 64:48:030456:35, площадью 416,0 кв.м. <...>. Срок договора – до 30.06.24 года (11 месяцев).

Первый платеж в двукратном размере арендной платы 217 670 руб. арендатор в силу п. 4.4 должен был выполнить не позднее 05.08.23 г., доказательство не представлено. В нарушение условий договора арендатор оплату произвел значительно позднее. Последующие платежи согласно п. 4.10 арендатор должен был выполнить не позднее 10 числа текущего месяца. В нарушение условий договора, арендатор систематически перечислял арендные платежки несвоевременно, что подтверждается платежными документами, представленными истцом и ответчиком.

Факт неоднократного несвоевременного перечисления арендных платежей суд признает установленным.

Руководствуясь п. 10.2, арендодатель направил арендатору уведомление №24/01 от 19.01.2024 г. о расторжении договора с требованием об освобождении помещения в срок до 18.02.2024 г.

Принимая во внимание, установленный факт систематического нарушения условий договора, арендодатель в соответствии с п.10.2 правомерно действовал, уведомление о расторжении договора содержит необходимые сведения, указывающие на расторжении договора по истечении 30 дней с даты направления Арендодателем соответствующего письменного уведомления (п.10.2). После 18 февраля у арендатора возникла обязанность освободить помещение.

Стороны обменялись письмами. Анализ этой переписки свидетельствует о несогласии арендатора с действиями арендодателя без сопровождения его утверждений соответствующими доказательствами, подтверждающими надлежащее исполнение арендатором обязательства.

Довод арендатора о том, что арендодатель воспрепятствовал ему в пользовании помещением, нельзя признать законными и обоснованными, поскольку такое воспрепятствование осуществлению деятельности в арендуемом помещении возникла после истечения срока, указанного в уведомлении от 19.01.24 для освобождения помещения в связи с расторжением договора.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения первоначального иска, не имеется; встречный иск подлежит удовлетворению.

При обращении в суд со встречным исковым заявлением ответчик оплатил государственную пошлину в размере 50000 руб. по платежному поручению № 997604 от 13.11.2024.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по правилам ст. 110 АПК РФ, суд относит их на истца.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований (с учетом уточнений от 08.08.2024) ООО «Трансстройсервис» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) к ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, Московская область, г. Балашиха) об обязании не чинить препятствия в пользовании арендованным помещением, продлении срока действия договора аренды № А23 20/10 от 01.08.2023 нежилого помещения площадью 416 кв.м, расположенного на 1 этаже административного здания с кадастровым номером 64:48:030456:35 по адресу <...>, взыскании судебных расходов отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования (с учетом уточнений от 22.11.2024) ИП ФИО1 к ООО «Трансстройсервис» удовлетворить.

Обязать ООО «Трансстройсервис» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) освободить нежилое помещение площадью 416 кв.м, расположенного на 1 этаже административного здания с кадастровым номером 64:48:030456:35 по адресу <...>.

Взыскать с ООО «Трансстройсервис» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, Московская область, г. Балашиха) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. <***>).

Судья В.Е. Бондаренко