Решение от 20 июля 2023 г. по делу № А56-23387/2023

676/2023-315710(1)



Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-23387/2023
20 июля 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2023 года. Полный текст решения изготовлен 20 июля 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Вареникова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент» (адрес: Россия 197198, Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 43, лит. А, помещ. 5Н, ком. 4, кабинет 1, ОГРН: <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «М-Стиль» (адрес: Россия 197046, Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д.15, лит.Ж, пом. 7-Н, офис 1; Россия 191187, Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 1, к. 2, лит. Б, ОГРН: <***>);

о взыскании неосновательного обогащения, при участии: - от истца: ФИО2 (доверенность от 10.10.2022), - от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.01.2023),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент» (далее – истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «М-Стиль» (далее - ответчик, арендатор) о взыскании 87 971,95 руб. неосновательного обогащения, 2 982,61 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга с 11.03.2023 по день исполнения решения суда.

Определением суда от 20.03.2023 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 18.05.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, указал, что у арендодателя не было оснований удерживать всю сумму обеспечительного платежа, поскольку реальная стоимость работ по восстановлению ремонта не превышает 15 916 руб.

Ответчик возражал на иск, ссылаясь на то, что после каждого арендатора арендодатель фактически выполняет полностью косметический ремонт помещения.


Сметная стоимость такого ремонта определена в локальной смете. Разница между стоимостью ремонта и авансовым платежом возвращена истцу.

Принимая во внимание подготовленность дела к судебному разбирательству, в отсутствие возражений сторон, суд, руководствуясь статьей 137 АПК РФ, завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком 01.07.2020 был заключен договор аренды № 1676/20, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого здания с кадастровым номером 78:06:0002095:2012, площадью 4359,2 кв.м., этажностью 6, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург. Большой пр. 13.0., д. 80. лит. А для использования под офис. Общая площадь передаваемой части здания (помещения) в аренду составляет 76 кв.м (часть помещения 1-Н, комн. № 82,97, 3 этаж).

Согласно пункту 7.1 договора он заключен на неопределенный срок.

При этом абзацем первым пункта 2.2.26 договора аренды в редакции, установленной Дополнительным соглашением № 01 от 01.07.2021, предусмотрено, что арендатор обязуется письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за шесть календарных месяцев о предстоящем освобождении помещения в случае намерения расторгнуть Договор.

Пунктом 3.5.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по внесению депозита в размере 169 480 руб., за счет которого обеспечивается исполнение любого из обязательств арендатора по договору.

Пунктами 2.2.8- 2.2.11 договора были предусмотрены обязанности арендатора по содержанию помещения, а также определен порядок его осмотра арендодателем и порядок возврата объекта после аренды.

В частности, в соответствии с пунктом 2.2.10 арендатор обязан передать Помещение либо часть Помещения при его освобождении (в связи с расторжением/прекращением настоящего Договора/изменением настоящего Договора в связи с отказом Арендатора от части Помещения) по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения либо изменения, в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) Помещения вследствие деятельности Арендатора, в течение срока действия настоящего Договора и/или при освобождении Помещения (либо его части) по любому основанию Арендатор обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления Арендодателем соответствующего требования возместить Арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта Арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления Арендатору, односторонний акт, подписанный Арендодателем, является основанием возмещения Арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта. Споры, возникающие между Сторонами по поводу стоимости восстановительного ремонта, разрешаются Сторонами в порядке, установленном п.8.1 настоящего Договора

При этом в данном пункте особо оговорено, что нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна); механический повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел и стульев и т.п.).

Помещение было передано в аренду по акту сдачи-приемки помещения от 01.07.2020.


09.02.2022 арендатор направил арендодателю письмо о намерении освободить объект и просил рассмотреть возможность досрочного (до истечения предусмотренных пунктом 2.2.26 договора шести месяцев) расторжения договора аренды.

Арендодатель письмом от 04.03.2022 № 432-5/22 известил арендатора об отказе от расторжения договор аренды ранее чем через 6 месяцев, а также указал, что готов принять помещение по акту сдачи-приемки 02.09.2022 после выполнения арендатором всех обязательств по Договору аренды.

02.09.2022 сторонами было подписано соглашение от 02.09.2022 о расторжении договора аренды. В этот же день стороны подписали акт сдачи-приемки помещения и дефектационный акт, в котором указано наличие следующих дефектов возвращаемого помещения:

- Потертости и царапины на местах расстановки мебели, пятна на плитах, вздутия в местах стыков некоторых плит, следы от скотча, общая площадь повреждений 20 кв.м (12 кв. м в помещении № 97 + 8 кв. м в помещении № 82);

- Отсутствие уголков плинтуса 7 шт (6 шт в помещении № 97 + 1 шт в помещении № 82), плинтусов со сколами 6 п.м. (в помещении № 97);

- Разрегулирована фурнитура дверных блоков, дверной замок вышел из строя (1 шт. в помещении № 97 + 1 шт. в помещении № 82),;

- В связи с сильным износом требуется замена оконных ручек и сервисное обслуживание оконных механизмов (2 шт. в помещении № 97 + 2 шт. в помещении № 82).

Указанный дефектационный акт подписан арендатором с замечаниями, а именно: арендатор не согласен с площадь подлежащего замене напольного покрытия, ссылаясь на то, что часть повреждений, на который ссылается арендодатель в принципе отсутствует, а часть повреждений может быть устранена посредством мытья пола и восстановления глянцевого слоя. Также в акте указано, что все двери и окна находятся в рабочем состоянии.

09.09.2022 арендодатель направил арендатору Локальную смету № 1 на выполнение ремонтных работ в помещении на общую сумму 86 573,29 рублей, не считая НДС (103 887,95 рублей, включая НДС), из которых:

- отделочные работы на сумму 10 648,21 руб., не считая НДС;

- работы, связанные с заменой оконных ручек, на сумму 6 169,76 руб., не считая НДС;

- работы по замене напольного покрытия на сумму 63 823,10 руб., не считая НДС; - сервисное обслуживание дверей и окон на сумму 5 932,22 руб., не считая НДС.

Арендатор отказался от согласования локальной сметы, полагая, что указанные в ней работы не связаны с восстановлением реально существующих повреждений.

Однако, несмотря на возражения арендатора, арендодатель удержал стоимость восстановительного ремонта в сумме 103 887,95 руб. из депозита, внесенного по договору аренды, о чем сообщил истцу в Письме № 1750-5/22 от 27.09.2022.

Для оценки стоимости восстановительного ремонта истец заключил с ООО «Единый центр оценки и экспертиз» договор № 2768-Ма от 05.10.2022 на определение рыночной стоимости ущерба, нанесенного нежилым помещениям, расположенным по адресу: <...>, лит. А. пом. 308 и пом. 309 (<...>, лит. А, часть помещения 1-Н. комн. № 82, № 97). Согласно Экспертному заключению специалиста № 2768-Ма от 25.10.2022 стоимость ремонта составляет 15 916 руб.

Истец полагает, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде разницы между удержанной суммой в счет восстановительного ремонта помещения и реальной стоимостью такого ремонта в размере 87 971,95 руб.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.


Проанализировав и оценив доводы сторон и представленные ими доказательства в совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из названной нормы неосновательное обогащение может выражаться в двух формах: в форме неосновательного приобретения имущества без наличия к тому законных оснований, либо в форме неосновательного сбережения своего имущества, когда лицо обязано его передать, но не передало или обязано потратить свои денежные средства, но их не потратило.

При применении статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, помимо того, что истец должен доказать, что за его счет со стороны ответчика имело место приобретение денежных средств без должного правового основания, также доказать размер неосновательного обогащения.

Согласно пункту 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Условиями заключенного сторонами договора предусмотрено, что за счет депозита обеспечивается исполнение любого из обязательств арендатора.

Арендодатель ссылается на то, что за счет обеспечительного платежа им произведена компенсация стоимости восстановительного ремонта помещения на сумму 103 887,95 руб. При этом, как прямо указал в судебном заседании представитель арендодателя, при толковании условий договора арендодатель исходит из того, что помещение должно быть возвращено исключительно в том же состоянии, в котором оно передавалось, без малейшего износа, в связи с чем арендодатель после каждого арендатора выполняет полный косметический ремонт помещения с отнесением всех расходов на арендатора.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Разъясняя применение указанной нормы, Верховный Суд РФ в пункте 43 Постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указал, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.


Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В пункте 2.2.11 договора стороны предусмотрели обязанность арендодателя оплатить стоимость восстановительного ремонта в случае ухудшения состояния возвращаемого помещения (с учетом нормального износа), особо оговорив, что к нормальному износу не относятся наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна); механический повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел и стульев и т.п.).

Из буквального толкования приведенных положений договора вытекает обязанность арендатора провести восстановительный ремонт помещения в случае его возврата с повреждениями, не являющимися нормальным износом, а не полный косметический ремонт помещений.

В этой ситуации для проведения восстановительного ремонта допустимым и разумным является проведение ремонта с частичной заменой поврежденных элементов. При этом, как видно из локальной сметы, составленной ответчиком, и из заключения эксперта, необходимость замены напольного покрытия и восстановления уголков, стороны не оспаривают, однако истец полагает, что площадь замены составляет 9 кв.м., а ответчик исходит из необходимости выполнения ремонта на площади 20 кв.м.

Оценивая доводы сторон в этой част, суд исходит из того, что на фотоматериалах, приложенных к дефектационному акту, зафиксировано наличие потертостей и загрязнений напольного покрытия разной интенсивности. Поскольку условия договора не относят к нормальному износу любые загрязнения и потертости на напольном покрытии, следует исходить из того, что независимо от их степени, их устранение подлежит компенсации арендатором. Ввиду изложенного суд соглашается с доводами ответчика о том, что площадь восстановления напольного покрытия составляет 20 кв.м.

Также суд не может принять в качестве доказательства стоимости восстановительного ремонта расценки, указанные в заключении специалиста, представленного истцом, поскольку из указанного заключения невозможно установить, использовал ли специалист при расчете стоимости восстановительного ремонта материалы того же производителя и того же качества, что имелись в помещении. Однако данное обстоятельство существенно влияет на стоимость выполняемого ремонта. При этом локальная смета ответчика составлена с использованием сметной стоимости именно тех материалов, которые использовались при проведении ремонта.

Между тем, суд не может согласиться и со стоимостью восстановительного ремонта напольного покрытия, указанной ответчиком в локальной смете. Так, согласно смете стоимость частичной разборки напольного покрытия, работ по устройству плиток, плинтусов и угловых элементов со стоимостью самих напольных плиток составляет 38 264,14 руб. Во второй части сметы ответчиком указаны дополнительные накладные расходы, затраты на материалы, не учтенные расценками, затраты на эксплуатацию машин и пр. При этом в судебном заседании ответчик не смог пояснить, с чем связано несение указанных затрат, ссылаясь на то, что смета была составлена сметным отделом.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ответчиком не доказана как необходимость несения затрат по ремонту напольного покрытия на сумму свыше 38 264,14 руб., так и сам факт несения таких расходов.

Что касается затрат по регулировке оконных и дверных блоков.


Истец полагает, что выявленные в дефектационном акте недостатки оконных и дверных блоков связаны с естественным износом, а ответчик настаивает на том, что указанные работы должны быть оплачены именно арендатором.

Естественным износом является потеря имуществом части своих свойств и ухудшение его внешнего вида в течение срока его эксплуатации. Такое изменение происходит со временем независимо от воли эксплуатирующего лица.

Разрегулировка оконных и дверных блоков неизбежно происходит в ходе их эксплуатации, ввиду чего это, безусловно, связано с естественным износом оконных и дверных блоков. Следовательно, как обоснованно утверждает истец, необходимость проведения сервисного обслуживания оконных и дверных блоков связана с их эксплуатацией и текущим износом и затраты на их проведения относятся на арендодателя, поскольку иное прямо в договоре не прописано.

Стоимость восстановительного ремонта помещения с учетом изложенного выше, составляет 38 264,14 руб. Сумма удержанного депозита - 103 854 руб. Следовательно, сумма неосновательно удержанного обеспечительного платежа составляет 65 589,86 руб. Требования в остальной части удовлетворению не подлежат.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2022 (дата удержания обеспечительного платежа) по 10.03.2023.

Согласно части 2 статьи 11207 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая, что судом признано обоснованным требование истца на сумму 65 589,86 руб., сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленная от указанной суммы за период с 27.09.2022 по 10.03.2023 составит 2 223,77 руб. Именно указанная сумма и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом изложенного, сумма судебных расходов по уплате пошлины, подлежащих отнесению на ответчика, составляет 2 801 руб.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Иск удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "М-Стиль" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Райз Девелопмент" 65 589,86 руб. неосновательного обогащения, 2 223,77 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 10.03.2023, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга


по правилам статьи 395 ГК РФ с 11.03.2023 по день исполнения решения суда, 2 801 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 17.03.2023 9:24:00

Кому выдана Вареникова Александра Олеговна