Постановление от 25 сентября 2025 г. по делу № А32-5192/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5192/2017
г. Краснодар
26 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сороколетовой Н.А., судей Глуховой В.В. и Посаженникова М.В., при участии в судебном заседании ФИО1 (лично), от ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4 (с согласия законного представителя) – ФИО5 (доверенность от 30.10.2024), от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью фирма «Таурас-96» ФИО6 – ФИО7 (доверенность от 31.01.2025), ФИО8 (доверенность от 31.01.2025), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2025 по делу № А32-5192/2017, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирма «Таурас-96» (далее – должник) ФИО2, ФИО4, ФИО1, ФИО3 (далее – заявители) обратились в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требований об уплате неустойки по договору участия в долевом строительстве от 28.06.2013 № 9921 за период с 01.07.2015 по 04.10.2017 в размере 497 458 рублей 50 копеек; договору участия в долевом строительстве от 14.01.2016 № 5252 за период с 01.07.2016 по 04.10.2017 в размере 400 609 рублей; о проведении взаимозачета требований на сумму 52 500 рублей по договору участия в

долевом строительстве от 14.01.2016 № 5252; о признании права собственности на квартиру № 20 по договору участия в долевом строительстве от 14.01.2016 № 5252.

Протокольным определением от 19.04.2023 к участию в обособленном споре привлечено общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» (далее – ООО СЗ «СпецСтройКраснодар»).

Определением суда от 26.04.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.07.2023, производство по требованию о признании права собственности прекращено, в удовлетворении остальных требований отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции от 07.12.2023 определение суда от 26.04.2023 и постановление суда апелляционной инстанции от 27.07.2023 отменены в части прекращения производства по требованию о признании права собственности, в отмененной части обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

При новом рассмотрении определением суда от 16.12.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 08.04.2025, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней заявители просят обжалуемые судебные акты отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податели жалобы указывают, что правообладателем спорной квартиры до настоящего времени является должник; в подтверждение осуществления оплаты по договору от 14.01.2016 № 5252 в материалы дела представлены кассовые чеки, приходно-кассовые ордера, справка должника; заявителями представлены выписки по банковским счетам, согласно которым перед оплатой (30.05.2016) Светличной Н.В. были сняты со счета денежные средства в общей сумме 1 334 004 рублей 60 копеек; суд апелляционной инстанции проигнорировал выводы Прикубанского районного суда г. Краснодара, изложенные в решении от 24.06.2022 по делу № 2-119/2022, имеющие преюдициальное значение для настоящего спора; заявители уже обращались с требованием к новому застройщику – ООО СЗ «СпецСтройКраснодар», однако им было отказано в связи с предъявлением требований к ненадлежащему ответчику; в суд представлена копия приговора от 05.07.2019 № 1-90/2019 в котором спорный договор от 14.01.2016 № 5252 указан в числе прочих оплаченных договоров; в 2013 году сторонами перезаключался договор № 10763, о чем указывалось в показаниях Светличной Н.В., договор

от 14.01.2016 № 5252 не связан с иными договорами и не перезаключался, спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке и в настоящее время сохраняет силу; в отношении спорной квартиры, Прикубанским районным судом

г. Краснодара в рамках дела № 2-119/22 приняты обеспечительные меры (арест), которые действуют в настоящее время.

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий и ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» указали на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просили в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

До начала судебного заседания от Светличной Н.В. поступило ходатайство о фальсификации приобщенного к материалам дела приходно-кассового ордера от 30.05.2016 № 173 на сумму 1 132 500 рублей, в котором основанием платежа указан договор от 28.06.2013 № 9921, заявитель просит истребовать у конкурсного управляющего оригинал данного документа, установить давность его составления, соответствие всех реквизитов и подписей на нем либо исключить его из числа доказательств по делу.

Заявленное Светличной Н.В. ходатайство о фальсификации судом округа не рассматривается ввиду того, что рассмотрение таких ходатайств в силу положений

статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) не относится к полномочиям суда кассационной инстанции.

В судебном заседании представитель заявителей, ФИО1 поддержали доводы кассационной жалобы, просили обжалуемые судебные акты отменить, кассационную жалобу – удовлетворить.

Представители конкурсного управляющего возражали против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просили судебные акты оставить без изменения.

Кассационная жалоба рассмотрена на основании части 3 статьи 284 Кодекса, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 35 вышеназванного Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установили суды, определением суда от 13.02.2017 принято поступившее 10.02.2017 заявление ФИО9 о признании ООО фирма «Таурас-96» несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 29.03.2017, при рассмотрении настоящего дела применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

От ФИО10 13.04.2017 поступило заявление о признании должника несостоятельным (банкротом), которое на основании пункта 8 статьи 42 Закона о

банкротстве, квалифицировано судом как заявление о вступлении в дело о банкротстве и назначено к рассмотрению.

Определением суда от 08.06.2018 ФИО9, отказано во введении наблюдения, заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) оставлено без рассмотрения.

Определением суда от 04.02.2021 ООО «СпецСтройКраснодар» признано процессуальным правопреемником ФИО10

Решением суда от 24.05.2021 требования ООО «СпецСтройКраснодар» признаны обоснованными, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО11 Сведения об открытии процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 05.06.2021.

23 апреля 2013 года ООО фирма «Таурас-96» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключили договор № 10763 о долевом участии в строительстве, согласно которому застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании разрешения на строительство от 21.02.2013 № RU23306000-22614-р на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0142047:1201 ул. Семигорская-Понтийская в Прикубанском округе г. Краснодара, предоставленном застройщику в аренду в соответствии с договором аренды земельного участка от 12.01.2012 № ДЗ-1 (пункт 1.1 договора). Дольщик вносит застройщику долевой взнос в виде денежных средств в размере и порядке, обусловленном договором. Застройщик после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию обязуется передать дольщику в собственность в счет долевого участия

1-комнатную квартиру № 39, расположенную на 3 этаже, подъезд № 2, литер «2», в жилом комплексе по адресу: ул. Семигорская-Понтийская в Прикубанском округе г. Краснодара, проектной площадью 35 кв. м, площадь лоджий 3 кв. м (пункт 1.2 договора); срок окончания строительства: 1 квартал 2015 года (пункт 1.6 договора); общая стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 1 095 тыс. рублей (пункт 3.2 договор); срок оплаты – 23.05.2013 (пункт 3.3 договора).

28 июня 2013 года ООО фирма «Таурас-96» (застройщик) и ФИО1 (7/10 доли), ФИО2 (1/10 доли), ФИО3 (1/10 доли), ФИО4 (1/10 доли) (дольщики) заключили договор № 9921 о долевом участии в строительстве, согласно которому застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании разрешения на строительство от 26.06.2013 № RU23306000-2794-р на земельном участке площадью 76 936 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142047:1201 ул. Семигорская- Понтийская в Прикубанском округе г. Краснодара, предоставленном застройщику в аренду в соответствии с договором аренды земельного участка от 12.01.2012 № ДЗ-1

(пункт 1.1 договора). Предметом договора является однокомнатная квартира № 39, расположенная на 3 этаже, подъезд № 2, литер «2», в жилом комплексе по адресу: <...> в Прикубанском округе г. Краснодара, проектной площадью 35 кв. м, площадь лоджий 3 кв. м (пункт 1.2 договора); срок окончания строительства: 2 квартал 2015 года (пункт 1.7 договора); общая стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 1 095 тыс. рублей (пункт 3.2 договора); срок оплаты: 01.04.2014 (пункт 3.3 договора).

Договор от 28.06.2013 № 9921 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 30.12.2013.

В подтверждение оплаты по указанному договору в материалы дела представлены квитанции к приходному кассовому ордеру от 09.01.2014 № 14 на сумму 666 тыс. рублей и от 09.01.2014 № 15 на сумму 19 тыс. рублей с назначением платежа: «Долевое участие в строительстве по договору № 9921 от 28.06.2013», платежное поручение от 27.02.2014

№ 253 о перечислении отделением Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) по Краснодарскому краю на расчетный счет ООО фирма «Таурас-96» денежных средств в размере 429 тыс. рублей с назначением платежа: «Переч. на улучш. жилищ. усл. за счет ср-в мат. (сем.) кап-ла дог. 9921, 28.06.2013 ФИО1».

Согласно справке от 22.01.2016 № 11 выданной ООО фирма «Таурас-96» Светличной Н.В., последняя является участником долевого строительства жилого дома в жилом комплексе по ул. Семигорская-Понтийская литер «2» квартира № 39 в Прикубанском округе г. Краснодара на основании договора от 28.06.2013 № 9921. Оплата по договору произведена полностью за проектную площадь квартиры 35 кв. м и лоджии

3 кв. м, всего оплачено 1 095 тыс. рублей. ООО фирма «Таурас-96» материальных претензий не имеет.

18 июня 2014 года ООО фирма «Таурас-96» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключили договор № 14059 о долевом участии в строительстве, согласно которому застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании разрешения на строительство от 26.06.2013 № RU23306000-2794-р на земельном участке площадью

76 936 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142047:1201 ул. Семигорская-Понтийская в Прикубанском округе г. Краснодара, предоставленном застройщику в аренду в соответствии с договором аренды земельного участка от 12.01.2012 № ДЗ-1 (пункт 1.1 договора). Предметом договора является нежилое помещение первого технического этажа № 30 литер «2», подъезд № 2 в жилом комплексе по адресу: г. Краснодар,

ул. Семигорская-Понтийская в Прикубанском округе г. Краснодара проектной площадью 5 кв. м (пункт 1.2 договора); срок окончания строительства 2 квартал 2015 года (пункт 1.7 договора); общая стоимость нежилого помещения на момент заключения договора составляет: 37 500 рублей (пункт 3.2) договора); срок оплаты: 18.07.2014 (пункт 3.3 договора).

Договор от 18.06.2014 № 14059 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 02.07.2014.

В подтверждение оплаты по указанному договору в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 07.07.2014 № 1074 на сумму 37 500 рублей с назначением платежа: «Долевое участие в строительстве по договору № 14059

от 18.06.2014».

14 января 2016 года ООО фирма «Таурас-96» (застройщик) и ФИО1 (7/1 доли), ФИО2 (1/10 доли), ФИО3 (1/10 доли), ФИО4 (1/10 доли) (дольщики) заключили договор № 5252 о долевом участии в строительстве, согласно которому застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании разрешения на строительство от 26.06.2008 № RU23306000-757-р на земельном участке площадью 14 187 кв. м с кадастровым номером 23:43:01 42 048:3778 ул. Черкасская, 71/1

г. Краснодара, предоставленном застройщику в аренду в соответствии с договором аренды земельного участка от 04.03.2014 № 4300020647 (пункт 1.1 договора). Предметом договора является однокомнатная квартира № 20, расположенная на 5 этаже, подъезд 1, литер «29», в жилом комплексе по адресу: <...>- Черкасская в Прикубанском округе г. Краснодара, проектной площадью 38 кв. м, площадь лоджий 3 кв. м (пункт 1.2 договора); срок окончания строительства: 1 полугодие 2016 года (пункт 1.6 договора); общая стоимость квартиры на момент заключения договора составляет: 1 185 тыс. рублей (пункт 3.2 договора); срок оплаты: 31.05.2016 (пункт 3.3 договора).

Договор от 14.01.2016 № 5252 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 28.04.2016.

В подтверждение оплаты по указанному договору в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 30.05.2016 № 173 на сумму

1 132 500 рублей с назначением платежа: «Долевое участие в строительстве по договору № 5252 от 14.01.2016» и кассовый чек.

Согласно дополнительному соглашению к договору от 14.01.2016 № 5252

от 30.05.2016, стороны, участвовавшие в долевом строительстве, пришли к соглашению о том, что остаток суммы за квартиру в размере 52 500 рублей, должен быть внесен до 30.12.2016.

Согласно справке от 30.05.2016 № 197 выданной ООО фирма «Таурас-96» Светличной Н.В., последняя является участником долевого строительства жилого дома в жилом комплексе по ул. Восточно-Кругликовская-Черкасская, литер «29» квартира № 20 в Прикубанском округе г. Краснодара на основании договора от 14.01.2016 № 5252. Стоимость по договору составляет 1 185 тыс. рублей за проектную площадь квартиры 38 кв. м и лоджии 3 кв. м. Фактически оплачено 1 132 500 рублей. Долг по договору составляет 52 500 рублей.

18 мая 2020 года должник направил заявителям предупреждение об оплате задолженности по договору от 14.01.2016 № 5252 в размере 1 185 тыс. рублей, с указанием на то, что неоплата данной задолженности в течение 30 дней с момента отправления предупреждения будет являться основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, а также взыскания неустойки за нарушение срока оплаты договора.

6 августа 2020 года должник уведомил заявителей о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с неоплатой по договору от 14.01.2016 № 5252.

4 октября 2017 года ООО фирма «Таурас-96» (арендатор) и ООО «СпецСтройКраснодар» (новый арендатор) заключили договор № 47-у о передаче (уступке) прав и обязанностей, согласно которому арендатор обязуется передать новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельного участка от 04.03.2014

№ 4300020647 в отношении земельного участка площадью 14 187 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142048:3778, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Черкасская, 71/1, а новый арендатор обязуется принять и оплатить переданные ему права и обязанности (пункты 1.1, 1.2 договора).

13 октября 2017 года ООО фирма «Таурас-96» (арендатор) и ООО «СпецСтройКраснодар» (новый арендатор) заключили договор № 1201 о передаче (уступке) прав и обязанностей, согласно которому арендатор обязуется передать новому арендатору права и обязанности по договору № ДЗ-1 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 12.01.2012 в отношении земельного участка площадью 76 936 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142047:1201, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, а новый

арендатор обязуется принять и оплатить переданные ему права и обязанности (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пунктам 1.6. указанных договоров, новый арендатор принимает переданные арендатором права и обязанности по договору аренды, а также все обязательства перед участниками долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве (за исключением возмещения неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия, убытков, компенсации морального вреда и прочих выплат, требуемых в связи с просрочкой застройщиком обязательства по передаче объектов долевого участия, дефектами и иными недостатками, возникшими по вине арендатора), в обеспечении исполнения которых на земельный участок наложены обременения (ограничения).

С учетом изложенного суды заключили, что все права и обязанности застройщика по договорам долевого участия перед участниками долевого строительства перешли от ООО фирма «Таурас-96» к ООО СЗ «СпецСтройКраснодар».

Суды установили, что 26.06.2008 в отношении объекта капитального строительства «Комплекс жилых домов по ул. Черкасская-Восточно-Кругликовская в г. Краснодаре. Корректировка 1 (Жилой дом литер 29)», расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар,

ул. Черкасская, д. 71/1 (литер 29) департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар должнику было выдано разрешение на строительство № RU 23306000-757-р, с изменениями утвержденными приказами указанного департамента от 31.07.2014 № 222, от 15.11.2017 № 344,

от 19.12.2017 № 402, от 25.04.2019 № 118, от 20.02.2020 № 62.

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 15.11.2017 № 344 в разрешение на строительство от 26.06.2008 № RU23306000-757-р внесены изменения в части наименования застройщика, которым стало ООО «СпецСтройКраснодар» (ИНН <***>).

30 апреля 2020 года Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 23-RU2330600-5241-2020 «Комплекс жилых домов по ул. Черкасская-Восточно- Кругликовская в г. Краснодаре. Корректировка 1 (Жилой дом литер 29)», расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, <...> (литер 29).

1 июля 2021 года заявителями и ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» заключено дополнительное соглашение к договору от 28.06.2013 № 9921, предметом которого являлась однокомнатная квартира № 39, расположенная на 3 этаже, подъезд № 2, литер «2», в жилом комплексе по адресу: <...> в Прикубанском округе г. Краснодара, проектной площадью 35 кв. м, площадь лоджий

3 кв. м, согласно которому стороны изменили условия указанного договора, в том числе предмет договора, которым стала однокомнатная квартира № 1011, расположенная на

3 этаже, подъезд № 1, литер «7», в жилом комплексе по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, проектной площадью с учетом балконов и лоджий 40,5 кв. м.

Дополнительное соглашение от 01.07.2021 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 26.07.2021, номер регистрации: 23:43:0142047:1201-23/226/2021-6175.

Соглашением от 30.07.2021 ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» и ФИО1 расторгли договор от 18.06.2014 № 14059 о долевом участии в строительстве.

Суды установили, что заявители обращались в Прикубанский районный суд

г. Краснодара с исковым заявлением к ООО фирма «Таурас-96», ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа и о заключении дополнительного соглашения к договорам долевого участия в строительстве от 28.06.2013 № 9921 и от 14.01.2016 № 5252, о признании права собственности на объекты долевого строительства.

Впоследствии, в связи с открытием в отношении должника процедуры банкротства заявители отказались от требований к ООО фирма «Таурас-96».

Определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 22.04.2022 принят отказ заявителей от требований в отношении ООО фирма «Таурас-96». Производство по иску к ООО фирма «Таурас-96» о взыскании неустойки, взаимозачете финансовых требований, возложении обязанностей заключить соглашение прекращено.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 24.06.2022 по делу

№ 2-119/22 в удовлетворении заявленных к ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» требований отказано в полном объеме.

Ссылаясь на то обстоятельство, что должником (застройщиком) и впоследствии ООО СЗ «СпецСтройКраснодар», к которому перешли обязательства первого, квартира по договору от 14.01.2016 № 5252 участникам долевого строительства не передана, чем нарушены их права, заявители обратились в суд с соответствующими требованиями.

Оказывая в удовлетворении заявления о признании права собственности на квартиру № 20, расположенную в литере «29», в жилом комплексе по адресу:

<...> в Прикубанском округе

г. Краснодара, по договору участия в долевом строительстве от 14.01.2016 № 5252, суды указали, что поскольку права и обязанности застройщика в отношении спорного объекта недвижимости переданы ООО СЗ «СпецСтройКраснодар», рассматриваемое требование предъявлено к ненадлежащему ответчику. Кроме того, суды заключили об отсутствии финансовой возможности заявителей произвести оплату по договору участия в долевом строительстве от 14.01.2016 № 5252, с учетом ранее заключенных договоров.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами двух инстанций не приняты во внимание и не учтены следующие обстоятельства по настоящему обособленному спору.

Положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона об участии в долевом строительстве) основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом правоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику.

Полностью исполнив обязательства по оплате за помещение, кредитор вправе рассчитывать на исполнение обязательств по указанному договору и со стороны должника, а при неисполнении данных обязательств – вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права. В силу разъяснений, изложенных в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Участие в долевом строительстве служит реализации права граждан прежде всего на обеспечение личной потребности в жилье. Неисполнение застройщиком обязательств по договору долевого строительства, особенно в силу наличия признаков несостоятельности (банкротства), привело к необходимости принятия государством мер

для защиты интересов граждан и установления в регулировании банкротного законодательства приоритета удовлетворения интересов граждан.

Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов; применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12).

Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанный с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 9 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

В силу пунктов 1, 2 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 данного Закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, строительство которого завершено (подпункт 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве).

Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика установлены положениями статьи 201.4 Закона о банкротстве.

В рассматриваемом случае, требование заявителей обусловлено тем, что новый застройщик после передачи ему прав и обязанностей должника отказался принять на себя обязательства перед ними как участниками строительства.

Как указано выше, решением Прикубанского районного суда г. Краснодара

от 24.06.2022 по делу № 2-119/22, в удовлетворении заявленных к ООО СЗ

«СпецСтройКраснодар» требований о признании права собственности на спорное жилое помещение отказано. Из содержания указанного решения суда общей юрисдикции следует, что фактически основанием для отказа в удовлетворении требований заявителей явился тот факт, что ООО фирма «Таурас-96» обязанность по передаче ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» финансовых (бухгалтерских) документов, формирующих объекты, права участников долевого строительства по которым от должника должны перейти к новому застройщику не исполнена, в связи с чем суды заключили, что у последнего не возникло обязанности по исполнению договора от 14.01.2016 № 5252 долевого участия в строительстве.

Из материалов дела следует, что на момент принятия ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» прав и обязательств ООО фирма «Таурас-96» (застройщика) требования заявителей не были учтены в соответствующем реестре.

Наряду с этим, с учетом того, что договор участия в долевом строительстве

от 14.01.2016 № 5252 прошел государственную регистрацию, должник и ООО СЗ «СпецСтройКраснодар», действуя добросовестно и оказывая взаимное содействие при передаче прав застройщика-банкрота (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), имели возможность выяснить характер и объем правопритязаний всех участников строительства, с которыми заключены договоры о предоставлении жилых помещений, и исходя из этого определить дальнейшую судьбу объекта незавершенного строительства.

Доказательства волеизъявления заявителей на получение уплаченных по договору денежных средств вместо передачи причитающейся квартиры в материалах обособленного спора отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд должен был самостоятельно квалифицировать заявление участников как требование о понуждении приобретателя принять на себя обязательства по передаче жилого помещения.

Рассматривая по существу вопрос обоснованности требований заявителей в отношении спорной квартиры суды пришли к выводу об отсутствии доказательств оплаты дольщиками стоимости объекта недвижимости.

Как уже было отмечено, общая стоимость квартиры на момент заключения договора от 14.01.2016 № 5252 о долевом участии в строительстве составляла

1 185 тыс. рублей. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 30.05.2016 № 173 ФИО1 внесла в кассу должника наличные денежные средства в размере

1 132 500 рублей с назначением платежа: «Долевое участие в строительстве по договору № 5252 от 14.01.2016». Дополнительным соглашением к договору от 14.01.2016 № 5252

от 30.05.2016 стороны согласовали, что остаток суммы за квартиру в размере

52 500 рублей, должен быть внесен до 30.12.2016. Согласно справке от 30.05.2016 № 197 выданной ООО фирма «Таурас-96» Светличной Н.В., последняя является участником долевого строительства жилого дома в жилом комплексе по ул. Восточно-Кругликовская- Черкасская, литер «29» квартира № 20 в Прикубанском округе г. Краснодара на основании договора от 14.01.2016 № 5252. Стоимость по договору составляет 1 185 тыс. рублей за проектную площадь квартиры 38 кв. м и лоджии 3 кв. м. Фактически оплачено

1 132 500 рублей. Долг по договору составляет 52 500 рублей.

Суды указали, что из приговора Ленинского районного суда г. Краснодара от 05.07.2019 года по делу № 1-90/2019 в отношении бывшего руководителя должника ФИО12 следует, что должник и заявители заключили договор участия в долевом строительстве предметом которого выступала квартира № 39, расположенная на 3 этаже, подъезд № 2, литер «2», в жилом комплексе по адресу: <...>- Понтийская. В апреле 2016 года ФИО1 перезаключила договор на однокомнатную, квартиру, площадью 38 кв. м, по адресу: <...>, подъезд № 1, квартира № 20, этаж № 5.

Из изложенного суды заключили, что фактически денежные средства внесены заявителями лишь по договорам долевого участия от 28.06.2013 № 9921

(1 095 тыс. рублей) и от 18.06.2014 № 14059 (37 500 рублей), всего 1 132 500 рублей, которые впоследствии переведены сторонами в счет оплаты по договору долевого участия от 14.01.2016 № 5252 (1 132 500 рублей оплачено и 52 500 рублей остаток задолженности).

Дополнительно суды указали на отсутствие финансовой возможности заявителей произвести оплату по договору участия в долевом строительстве от 14.01.2016 № 5252, с учетом ранее заключенных договоров долевого участия, отклонив представленные справки и выписки по банковским счетам, со ссылкой на то обстоятельство, что они не подтверждают снятие наличных денежных средств в необходимом размере незадолго до даты внесения денежных средств по спорному договору в кассу должника (30.05.2016 на сумму 1 132 500 рублей).

Вместе с тем, приходя к выводу о перезаключении сторонами договора долевого участия от 28.06.2013 № 9921 на договор участия в долевом строительстве от 14.01.2016

№ 5252 и переводе денежных средств с одного на другой договор в счет его оплаты, суды не учли наличие договора от 23.04.2013 № 10763 о долевом участии в строительстве, заключенного должником и Светличной Н.В., в отношении квартиры № 39, расположенной на 3 этаже, подъезд № 2, литер «2», в жилом комплексе по адресу: ул. Семигорская- Понтийская в Прикубанском округе г. Краснодара, проектной площадью 35 кв. м, площадь

лоджий 3 кв. м, ставшей в последующем предметом договора долевого участия

от 28.06.2013 № 9921.

В судах первой и апелляционной инстанций ФИО1 неоднократно приводила доводы о том, что именно указанный договор был перезаключен на договор долевого участия от 28.06.2013 № 9921 в связи с необходимостью оформления квартиры в общую долевую собственность членов семьи, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала. При этом, договор долевого участия от 14.01.2016

№ 5252 заключен сторонами в отношении иного объекта недвижимости – квартиры № 20, расположенной на 5 этаже, подъезд 1, литер «29», в жилом комплексе по адресу:

<...> в Прикубанском округе

г. Краснодара, проектной площадью 38 кв. м, площадь лоджий 3 кв. м. и не связан с иными правоотношениями заявителей и должника.

Приведенные Светличной Н.В. доводы согласуются с ее показаниями, изложенными в вышеупомянутом приговоре Ленинского районного суда г. Краснодара

от 05.07.2019 года по делу № 1-90/2019. Так, в рамках уголовного дела ФИО1 показала, что 23.04.2013 она заключила с должником договор № 10763, в счет оплаты которого внесла в кассу должника 410 тыс. рублей по приходному кассовому ордеру от 25.04.2013 № 862 и 275 тыс. рублей по приходному кассовому ордеру от 22.05.2013

№ 978. Указанные показания подтверждаются протоколом выемки от 06.05.2017, которым договор от 23.04.2013 № 10763, приходные кассовые ордера от 25.04.2013 № 862 и от 22.05.2013 № 978 изъяты у Светличной Н.В. (страница 134 приговора).

В свою очередь, сделанные судами выводы о расторжении договора долевого участия от 18.06.2014 № 14059 и переводе денежных средств размере 37 500 рублей в счет оплаты по договору долевого участия от 14.01.2016 № 5252 не согласуются с соглашением от 30.07.2021 о расторжении договора от 18.06.2014 № 14059 о долевом участии в строительстве, заключенным ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» и Светличной Н.В.

Приведенные заявителями доводы судами надлежащим образом не проверены и не оценены.

Как следует из материалов дела, в подтверждение оплаты по договору долевого участия от 14.01.2016 № 5252 заявителями в материалы дела представлены копии квитанции к приходному кассовому ордеру от 30.05.2016 № 173 на сумму

1 132 500 рублей с назначением платежа: «Долевое участие в строительстве по договору

№ 5252 от 14.01.2016» и кассового чека на указанную сумму, оригиналы которых представлялись заявителями на обозрение суда. Указанные доказательства, равно как и те, которые представлялись заявителями в подтверждение оплаты по ранее заключенным

договорам долевого участия лицами, участвующими в деле, не опровергнуты, о фальсификации доказательств не заявлено. При этом отсутствие в распоряжении конкурсного управляющего документов, подтверждающих расчеты по спорному договору, не свидетельствует об отсутствии встречного предоставления.

В то же время, следует отметить, что приговором Ленинского районного суда

г. Краснодара от 05.07.2019 года по делу № 1-90/2019 установлено, что бухгалтер должника по указанию бывшего руководителя должника ФИО12 после выдачи квитанций участникам долевого строительства меняла в программе «1С бухгалтерия» данные приходных кассовых ордеров, уменьшая суммы внесенных гражданами денежных средств, т.е. вступившим в законную силу судебным актом подтверждено искажение контролирующими должника лицами документации должника.

Вывод судов об отсутствии финансовой возможности заявителей произвести 30.05.2016 оплату по договору участия в долевом строительстве от 14.01.2016 № 5252 на сумму 1 132 500 рублей, противоречит фактическим обстоятельствам спора, поскольку согласно выпискам по банковским счетам Светличной Н.В. имели место операции по снятию ею наличных денежных средств в период, когда заявители приобретали квартиру: 22.04.2016 – 726 473 рубля 60 копеек, 12.05.2016 – 501 531 рубль. При этом наличие накоплений у заявителей за предшествующие периоды, в том числе после заключения иных договоров долевого участия судами не исследовались.

Суд округа также считает необходимым отметить, что в рассматриваемом случае решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 24.06.2022 по делу

№ 2-119/2022 в котором суд пришел к выводу, что ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 выразили намерение расторгнуть договоры долевого участия в строительстве от 28.06.2013 № 9921, от 18.06.2014 № 14059 и заключить договор долевого участия в ЖК «Восточно-Кругликовская-Черкасская», оплата которого должна была произойти путем перевода денежных средств с расторгнутых договоров на вновь заключенный договор долевого участия от 14.01.2016 № 5252, не может быть признано преюдициальным по отношению к настоящему обособленному спору, поскольку из судебного акта не следует, что суд общей юрисдикции исследовал отношения застройщика и заявителей, связанные с заключением и исполнением договора долевого участия от 23.04.2013 № 10763, и давал им какую-либо правовую квалификацию.

По смыслу неоднократно выраженных Конституционным Судом Российской Федерации правовых позиций, признание преюдициального значения обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными решениями (вне зависимости от того, приняты они арбитражным судом или судом общей юрисдикции), требует

соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства – с другой, что обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения. С учетом этого именно фактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица; это не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора; в силу объективных и субъективных пределов действия законной силы судебного решения не могут иметь преюдициального значения обстоятельства, установленные судебными актами других судов, если этими актами дело по существу не было разрешено или если они касались таких фактов, которые не являлись предметом рассмотрения и потому не могут быть признаны установленными вынесенным по его результатам судебным актом (постановления от 21.12.2011 № 30-П и от 25.12.2023 № 60-П; определение от 06.11.2014 № 2528-О и др.).

В рассматриваемом случае, суды первой и апелляционной инстанций, отказывая заявителям в удовлетворении заявленных требований, надлежащий правовой механизм защиты их нарушенных прав не применили; обстоятельства, необходимые для этого, не установили.

Допущенные судами обеих инстанций нарушения норм материального и процессуального права привели к неполному выяснению обстоятельств спора, которые являются существенными и влияющими на правильность принятого судебного акта, поэтому на основании пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 – 3 статьи 288 Кодекса обжалуемые определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене.

Принимая во внимание, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обособленный спор подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, применить надлежащий правовой механизм защиты нарушенных прав заявителей, определить процессуальный статус лиц, участвующих в обособленном

споре, и с учетом установления всех фактических обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2025 по делу № А32-5192/2017 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.А. Сороколетова Судьи В.В. Глухова

М.В. Посаженников