Решение от 7 мая 2024 г. по делу № А56-58412/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-58412/2023
07 мая 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 07 мая 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Парнюк Н.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Литвиновой А.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Два»

ответчики: 1. федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности»

2. акционерное общество «Дом.РФ» (125009, <...>, ОГРН <***>)

о понуждении к заключению договора аренды,

при участии

от истца: ФИО1 по доверенности от 27.11.2023,

от ответчиков: 1. ФИО2, 2 ФИО3,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Два» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – Предприятие) и акционерному обществу «Дом.РФ» о признании незаконным отказа от 22.11.2022, об обязании заключить договор аренды нежилых помещений 1-Н (ч.п. 1-63, 66-101, 104- 126, 133-160, 163-164, 167-179, 184-186, 192) общей площадью 858,3 кв. м в здании – объекте культурного наследия федерального значения «Дом Второго Общества взаимного кредита с флигелями», расположенного по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 78:31:00011057:2027 на новый срок; об обязании направить дополнительное соглашение о продлении договора аренды от 28.06.2017 № 65/Д/АР на новый срок; об обязании заключить договор аренды в предложенной истцом редакции.

Определением суда от 10.11.2023 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика акционерное общество «Дом.РФ».

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2023 дело передано для рассмотрения в производство судье Парнюк Н.В.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представители ответчиков против удовлетворения иска возражали.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела и заслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

Между Предприятием (арендодатель) и Обществом (арендатор) 28.06.2017 был заключен договор от 28.06.2017 № 65/Д/АР аренды нежилых помещений 1-Н (ч.п. 1-63 66-101, 104-126, 133-160, 163 -164, 167-179, 184-186, 192) общей площадью 3858,3 кв.м. в здании - объекте культурного наследия федерального значения «Дом Второго Общества взаимного кредита с флигелями», расположенном по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер: 78:31:00011057:2027 (далее – Договор).

Согласно пункту 2.1. Договора, срок его действия до 28.06.2022.

По мнению истца, согласно пункту 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ (далее – Закон № 135-ФЗ) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (дате - Правительственная комиссия), принято решение (протокол от 01.08.2023 № 3) о целесообразности совершения АО «ДОМ.РФ» в качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее -«Закон № 161-ФЗ») юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, местоположение: г. Санкт-Петербург. Садовая улица, дом 34, литера А (кадастровый номер 78:31:0001057:14), в том числе с расположенным на нем находящимся в федеральной собственности объектом недвижимого имущества с кадастровым номером 78:31:0001057:2027.

Здание передано АО «ДОМ.РФ» Федеральным агентством по управлению государственным имуществом на основании распоряжения от 31.08.2023 № 1132-р «О совершении единым институтом развития в жилищной сфере - акционерным обществом «ДОМ.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации» и передаточного акта объектов недвижимого имущества от 09.10.2023 № 3-11 (приложение 2).

Общество указывает, что оно надлежащим образом исполняет свои обязательства по Договору, и считает, что продление указанного Договора сроком на 5 (пять) календарных лет без проведения торгов возможно и не противоречит действующему законодательству.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество обратилось в суд с иском о признании незаконным отказа Предприятия в заключении договора аренды помещений; обязании ответчиков заключить договор аренды нежилых помещений 1-Н (ч.п. 1-63 66-101, 104-126, 133-160, 163 -164, 167-179, 184-186, 192) общей площадью 3858,3 кв.м. в здании - объекте культурного наследия федерального значения «Дом Второго Общества взаимного кредита с флигелями», расположенном по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер: 78:31:00011057:2027; обязании направить дополнительное соглашение о продлении Договора на новый срок в предложенной редакции.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, по общему правилу, допускается заключение без проведения торгов договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору, заключенному по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, при соблюдении предусмотренных указанной статьей условий.

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 названной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Как установлено судом, здание, в котором находятся ранее арендуемые Обществом помещения, передано АО «ДОМ.РФ» распоряжением от 31.08.2023 № 1132-р «О совершении единым институтом развития в жилищной сфере - акционерным обществом «ДОМ.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 12.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Закон № 161-ФЗ) АО «ДОМ.РФ» вправе совершать юридические и иные действия, в том числе сделки, в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, другого имущества в качестве агента Российской Федерации со дня подписания уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и единым институтом развития передаточного акта, предусмотренного пп. "в" п. 1 ч. 4 ст. 12 указанного Закона.

Таким образом, после передачи объектов недвижимого имущества АО «ДОМ.РФ» в силу специального регулирования последующее распоряжение объектами осуществляется исключительно способами, предусмотренными ч. 1 ст. 12.2 Федерального закона № 161-ФЗ, не предусматривающими передачу объектов без торгов.

Кроме того, судебными актами по делу № А56-26511/2023 было установлено наличие у ООО «ДВА» задолженности по арендной плате, а также его незаконное пользование помещениями после истечения срока действия Договора, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2023 года по делу № А56-26511/2023 установлено, что по состоянию на 16.02.2023 у ООО «ДВА» имелась задолженность по внесению арендной платы по Договору в сумме 5 403 667 рублей 46 копеек за период с мая 2020 по сентябрь 2020, которая была погашена 11.05.2023. Указанным решением с ООО «ДВА» взыскана задолженность за период с 28.06.2022 по 31.05.2023 года в сумме 30 863 313,36 руб.

Поскольку Общество не исполняло надлежащим образом свои обязательства по Договору, оно не вправе требовать заключения с ним договора аренды на новый срок по правилам части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

С учетом изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Парнюк Н.В.