Решение от 23 ноября 2017 г. по делу № А38-10233/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«23» ноября 2017 года Дело № А38-10233/2017г. Йошкар-Ола

Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Фроловой Л.А

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Бакалея»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании обременения отсутствующим

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл

с участием представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности,

от ответчика – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Истец, закрытое акционерное общество «Бакалея» (далее – общество, покупатель), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, продавец), в котором просит признать отсутствующими обременения в виде ипотеки в отношении принадлежащих истцу объектов недвижимости: магазина с кадастровым номером 12:07:0680101:195, площадью 60,2 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...> (запись о регистрации обременения № 12-12/001-12/001/002/2015-5823/1); магазина с кадастровым номером 12:07:000000:259, площадью 116, 2 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...> (запись о регистрации обременения № 12-12/001-12/001/002/2015-5821/1); магазина с кадастровым номером 12:07:0230101:67, площадью 38,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...> (запись о регистрации обременения № 12-12/001-12/001/002/2015-5722/1); магазина с кадастровым номером 12:07:0890102:84, площадью 38, 6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...> (запись о регистрации обременения № 12-12/001-12/001/002/2015-5879/1); нежилого здания с кадастровым номером 12:07:0000000:803, площадью 149,42 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...> (запись о регистрации обременения № 12-12/001-12/001/002/2015-5878/1, далее – спорные объекты) и исключить из ЕГРП соответствующие регистрационные записи.

В исковом заявлении и дополнении к нему изложены доводы о заключении между истцом и ответчиком двух договоров купли-продажи спорных объектов с возникновением ипотеки в силу закона по причине установления в договорах условия о рассрочке платежа. Покупатель утверждает, что полностью исполнил свои обязательства перед продавцом по договорам купли-продажи, что в силу пункта 1 статьи 352 ГК РФ является основанием для погашения регистрационных записей об ипотеках. Заявленные требования обоснованы ссылками на статьи 352, 407, 339, 352 Гражданского кодекса РФ (л.д. 6-9, 72-75, 82-83).

В судебном заседании истец полностью поддержал заявленные требования.

Ответчик, индивидуальный предприниматель ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного процесса по правилам статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание не явился, отзыв не представил. Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ арбитражный суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика по имеющимся в деле доказательствам.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее – Управление), надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного процесса по правилам статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание не явилось, в отзыве просило рассмотреть дело в его отсутствие. Руководствуясь частью 5 статьи 156 АПК РФ арбитражный суд провел судебное заседание без участия Управления.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения истца, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей установлены статьей 8 ГК РФ, согласно которой гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Как следует из материалов дела, 31.08.2015 и 18.09.2015 ФИО2 (продавец) и ЗАО «Бакалея» (покупатель) заключили два договора купли-продажи пяти объектов недвижимого имущества: магазина с кадастровым номером 12:07:0680101:195, площадью 60,2 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...>; магазина с кадастровым номером 12:07:000000:259, площадью 116, 2 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...>; магазина с кадастровым номером 12:07:0230101:67, площадью 38,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...>; магазина с кадастровым номером 12:07:0890102:84, площадью 38, 6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...>; нежилого здания с кадастровым номером 12:07:0000000:803, площадью 149,42 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...> (л.д. 19-23).

В пунктах 3.1. названных договоров стороны предусмотрели оплату части имущества в сумме 500 000 рублей до подписания договоров и внесение покупателем оставшейся цены в течение трех банковских дней с момента снятия продавцом обременений в виде зарегистрированных договоров аренды. В связи с указанным обстоятельством на основании пункта 5 статьи 488 ГК РФ при государственной регистрации права собственности общества на спорные объекты Управлением была зарегистрирована ипотека в силу закона (оборот л.д. 20, л.д. 21, оборот л.д. 23).

После полной оплаты объектов общество обратилось к предпринимателю с требованием о снятии обременений в виде ипотеки (л.д. 12-14). Бездействие продавца явилось основанием для обращения общества с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ. При этом избранный таким лицом способ защиты должен соответствовать имеющемуся или предполагаемому нарушению права и обеспечивать его восстановление.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно части 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу пункта 3 статьи 339 ГК РФ, пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее – Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ (в редакции на дату заключения сделки).

В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке (в редакции на дату заключения сделки) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации права истца на спорные объекты внесена запись об установлении ипотеки в силу закона в пользу продавца – индивидуального предпринимателя ФИО2

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о полном выполнении обществом своих обязательств по оплате объектов (л.д. 33-46).

Согласно пункту 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Тем самым залог недвижимости по договорам купли-продажи от 31.08.2015 и 18.09.2015 является прекращенным.

С 01.01.2017 вступил в действие Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В силу пункта 11 стати 53 указанного федерального закона регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Из системного толкования названных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно абзацу 2 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Тем самым не требуется отдельного указания в резолютивной части решения суда на исключение соответствующих регистрационных записей из ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в ЕГРП как существующая для всех третьих лиц, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 6267/10, при рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Материалы настоящего дела свидетельствуют об осуществлении государственной регистрации ипотеки в отношении объектов недвижимого имущества общества (л.д. 24-27), об отсутствии письменных возражений залогодержателя, а также невозможности погашения записи об ипотеке во внесудебном порядке ввиду бездействия предпринимателя.

На основании изложенного, арбитражный суд удовлетворяет требование общества о признании отсутствующими обременений в виде ипотеки в отношении принадлежащих истцу спорных объектов недвижимости.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования закрытого акционерного общества «Бакалея» удовлетворить.

Признать отсутствующими обременения в виде ипотеки в отношении принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Бакалея» объектов недвижимости:

– магазина с кадастровым номером 12:07:0680101:195, площадью 60,2 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...> (запись о регистрации обременения № 12-12/001-12/001/002/2015-5823/1);

– магазина с кадастровым номером 12:07:000000:259, площадью 116, 2 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...> (запись о регистрации обременения № 12-12/001-12/001/002/2015-5821/1);

– магазина с кадастровым номером 12:07:0230101:67, площадью 38,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...> (запись о регистрации обременения № 12-12/001-12/001/002/2015-5722/1);

– магазина с кадастровым номером 12:07:0890102:84; площадью 38, 6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...> (запись о регистрации обременения № 12-12/001-12/001/002/2015-5879/1);

– нежилого здания с кадастровым номером 12:07:0000000:803, площадью 149,42 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <...> (запись о регистрации обременения № 12-12/001-12/001/002/2015-5878/1).

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу закрытого акционерного общества «Бакалея» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Л.А. Фролова