Решение от 20 марта 2024 г. по делу № А21-12558/2023

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Калининград

Дело №

А21-12558/2023

“20”

марта

2024 года


18 марта 2024 г. оглашена резолютивная часть решения

20 марта 2024 г. изготовлен полный текст решения


Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

Ершовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Балтийский инновационный центр «Техпроминвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Агентству по имуществу Калининградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Государственному казенному учреждению Калининградской области «Центр обеспечения организации и проведения торгов» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным состоявшегося 29.05.2023 аукциона в электронной форме №ЭА-23019-П по продаже государственного имущества Калининградской области: земельного участка (КН 39:14:010431:152) с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: хранилищем (КН 39:14:010431:156); хранилищем (КН 39:14:010431:157) по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, военный городок № 75;

о взыскании с ГКУ Калининградской области «Центр обеспечения организации ипроведения торгов» и Агентства по имуществу Калининградской области солидарно суммы задатка в размере 102 200 рублей и убытков в размере 10 000 рублей,


при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 30.06.2023,

от Агентства: ФИО3 по доверенности от 11.09.2023,

от Центра торгов: ФИО4 по доверенности от 09.01.2024

от ФИО5 С.М.О.: ФИО6 по доверенности от 02.02.2023,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Балтийский инновационный центр «Техпроминвест» (далее – Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Агентству по имуществу Калининградской области (далее - Агентство) и Государственному казенному учреждению Калининградской области «Центр обеспечения организации и проведения торгов» (далее – Центр торгов) о признании недействительным состоявшегося 29.05.2023 аукциона в электронной форме №ЭА-23019-П по продаже государственного имущества Калининградской области: земельного участка (КН 39:14:010431:152) с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: хранилищем (КН 39:14:010431:156); хранилищем (КН 39:14:010431:157) по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, военный городок № 75; о взыскании солидарно суммы задатка в размере 102 200 рублей и убытков в размере 10 000 рублей.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, ответчики просили суд отказать в удовлетворении заявленных требований по изложенным в отзывах основаниям.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд считает, что исковые требования к Агентству подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.04.2023 на официальном сайте www.torgi.gov.ru в сети Интернет опубликовано извещение №21000021440000000023 о проведении аукциона в электронной форме № ЭА-23019-П по продаже государственного имущества Калининградской области: земельного участка (КН 39:14:010431:152) с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: хранилищем (КН 39:14:010431:156); хранилищем (КН 39:14:010431:157), находящегося по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, военный городок № 75.

Продавцом государственного имущества выступало Агентство, организатором торгов выступал Центр торгов.

Начальная цена предмета торгов была установлена в размере 1 022 000 рублей, а размер задатка для участника торгов составил 102 200 рублей.

Обществом для участия в торгах была подана заявка и внесен задаток в размере 102 200 рублей, что подтверждается платежным поручением №55 от 17.05.2023.

29.05.2023 по результатам проведения аукциона составлен протокол подведения итогов, согласно которому Общество признано победителем аукциона, предложившим наибольшую цену за продаваемое имущество в сумме 8 752 000 рублей. Протокол по итогам аукциона опубликован на сайте электронной площадки www.torgi.gov.ru.

По правилам ч. 14. ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества» (далее – Закон № 178) договор купли-продажи имущества заключается между продавцом и победителем аукциона в установленном законодательством порядке в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подведения итогов аукциона.

Таким образом, срок, установленный законодательством на заключение соответствующего договора, истекает 05.06.2023.

Перед заключением договора на приобретение государственного имущества Обществом по результатам изучения публичной кадастровой карты было обнаружено, что выставленный на торги земельный участок с КН 39:14:010431:152 обременен комплексом зданий и вспомогательными постройками (гараж, ограда бетонная капитальная), которые используются в составе домовладения, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 39:14:010432:25.

Таким образом, Истцом было установлено, что на территории приватизируемого земельного участка находятся сооружения, не указанные в аукционной документации и не являющиеся государственным имуществом. Аукционная документация также не содержала сведений о сервитутах, частичной передаче имущества во временное пользование иным лицам.

02.06.2023 Истцом в адрес Агентства направлено письмо исх. №11 с требованием аннулировать итоги аукциона №ЭА-23019-П па том основании, что на продаваемом земельном участке находится недвижимое имущество третьих лиц, Истец также просил Агентство возвратить ему внесенную сумму задатка.

Претензия оставлена без удовлетворения.

С целью исключения ошибки в отраженных в публичной кадастровой карте сведениях Общество обратилось в ООО «Центр инженерных изысканий», по результатам обращения был составлен инженерно-топографический план, подтвердивший, что координаты характерных точек контура зданий (гараж, ограда капитальная), расположенных на смежном участке с кадастровым номером 39:14:010432:25, имеют наложение на координаты продаваемого на торгах земельного участка с кадастровым номером 39:14:010431:152.

14.08.2023 Истцом в адрес Агентства и Центра торгов были направлены претензионные письма № 21 и № 22 с требованием признать состоявшееся торги недействительными и возвратить внесенную сумму задатка в размере 102 200 рублей, на которые ответчики ответили отказом.

Истец полагает, что на момент проведения аукциона №ЭЛ-23019-П спорный земельный участок был не свободен от прав третьих лип, что противоречит требованиям действующего законодательства в части доведения полной информации до участников торгов (п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а так же императивному запрету законодателя о невозможности проведения аукциона в отношении земельного участка, на котором расположены объекты капитального строительства, принадлежащие гражданам или юридическим липам (п.п. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Агентство возражает против удовлетворения заявленных требований, указывает, что Аукцион проводился в соответствии с Законом № 178, постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме» и постановлением Правительства Калининградской области от 19.04.2023 № 194 «Об условиях приватизации государственного имущества Калининградской области, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, военный городок № 75, и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Калининградской области».

Одним из приложений к документации об аукционе являлась выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН) об объекте недвижимости от 31.03.2023 № КУВИ-001/2023-76518305, согласно которой на земельном участке с кадастровым номером 39:14:010431:152 расположены два объекта недвижимости (хранилища) с кадастровыми номерами 39:14:010431:156 и 39:14:010431:157, иные объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам, на данном участке отсутствуют.

Кроме этого, 18.05.2023 Истцом направлена заявка на участие в аукционе в электронной форме по продаже вышеуказанного имущества. В данной заявке указано, что с состоянием продаваемого объекта и документацией к нему претендент на участие в аукционе ознакомлен.

Указанное, по мнению Агентства, означает несостоятельность доводов Истца о не предоставлении Агентством как продавцом полной и доступной информации о реализуемом имуществе.

Центр торгов также просит суд отказать в удовлетворении исковых требований, указывая, что надлежащим подтверждением сведений о спорном объекте приватизации является информация об объекте недвижимости, содержащаяся в ЕГРН. Заявка Агентства и представленные в ее составе выписки из ЕГРН не содержали информации о расположении в составе объекта приватизации иного объекта недвижимого имущества, принадлежащего третьим лицам.

Организация продажи на аукционе земельных участков и передача указанных объектов в собственность покупателям осуществляются с учетом особенностей, установленных Законом № 178-ФЗ в отношении указанных видов имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, земельный участок, приватизируемый в составе недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений) не является самостоятельным объектом приватизации и следует судьбе расположенного на нем недвижимого имущества, т.е. ЗК РФ не регулирует вопрос приватизации земельных участков, приватизируемых в составе строений, зданий, сооружений.

При этом, положения пп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, на которые ссылается Истец, не применимы при приватизации государственного имущества в соответствии с Законом № 178-ФЗ, равно как и не применим порядок проведения торгов по продаже или аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, установленный статьями 39.11 - 39.13 ЗК РФ.

Из буквального толкования норм пункта 2 статьи 448 ГК РФ следует, что извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором торгов и должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Таким образом, потенциальные участники торгов, должны использовать информацию о предмете торгов, только из извещения, опубликованного организатором торгов, а не из других источников информации. Расширительного толкования, в данной норме не содержится.

Из разъяснений, изложенных в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства о рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ).

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов заявителя.

Согласно ч. 9 ст. 15 Закона № 178-ФЗ на сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети «Интернет» должны быть размещены общедоступная информация о торгах по продаже подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, образцы типовых документов, представляемых покупателями государственного или муниципального имущества, правила проведения торгов.

Следовательно, на организатора торгов законодательно возложена обязанность предоставления лицам, желающим принять участие в проведении аукциона, полной и доступной информации о реализуемом имуществе, а их отсутствие является существенным нарушением порядка его проведения.

Указанные положения действующего законодательства направлены на надлежащее информирование всех участников аукциона о составе приобретаемого имущества, обеспечение участников достоверной и полной информацией.

Закон Калининградской области от 12.07.2006 № 31 «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Калининградской области» (далее - Закон № 31) устанавливает порядок управления и распоряжения государственной собственностью Калининградской области, порядок реализации правомочий собственника органами государственной власти Калининградской области и определяет их компетенцию в сфере управления и распоряжения имуществом, находящимся в государственной собственности Калининградской области, в том числе, в части приватизации государственного имущества Калининградской области.

Частями 1 и 3 ст. 8 Закона № 31 установлено, что уполномоченный орган в сфере проведения торгов (Министерство финансов Калининградской области) осуществляет организацию и проведение торгов по продаже имущества Калининградской области. Мероприятия, направленные на обеспечение реализации полномочий финансового органа, могут осуществляться его подведомственным казенным учреждением, которым является Центр торгов.

В соответствии с п.п. 7, 12 ч. 1 ст. 7 Закона № 31 специально уполномоченный орган в сфере имущественных отношений (Агентство) осуществляет полномочия собственника по приватизации (отчуждению) областного имущества в рамках своей компетенции.

Состав, цена и способы приватизации областного имущества определяются в порядке, установленном статьями 11-13 и главами IV, V Закона № 178-ФЗ.

Статьей 32.1 Закона № 178-ФЗ определено, что продажа государственного имущества на аукционе, осуществляется в электронной форме. Размещение информационного сообщения о проведении продажи в электронной форме осуществляется в порядке, установленном ст. 15 Закона № 178-ФЗ. Порядок организации и проведения продажи в электронной форме устанавливается Правительством Российской Федерации, о чем указано также и ч. 2 ст. 36 Закона № 31.

В соответствии со ст. 15 Закона № 178-ФЗ, информационное сообщение о продаже государственного имущества должно быть размещено на официальном сайте в сети «Интернет» для размещения информации о приватизации государственного и муниципального имущества и содержать следующие сведения:

1) наименование государственного органа, принявшего решение об условиях приватизации такого имущества, реквизиты указанного решения;

2) наименование такого имущества и иные позволяющие егоиндивидуализировать сведения (характеристика имущества);

3) способ приватизации такого имущества;

4) начальная цена продажи такого имущества;

5) форма подачи предложений о цене такого имущества;

6) условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов;

7) размер задатка, срок и порядок его внесения, необходимые реквизиты счетов;

8) порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок, предложений;

9) исчерпывающий перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению;

10) срок заключения договора купли-продажи такого имущества;

11) порядок ознакомления покупателей с иной информацией, условиями договора купли-продажи такого имущества;

12) ограничения участия отдельных категорий физических лиц и юридических лиц в приватизации такого имущества;

13) порядок определения победителей;

14) место и срок подведения итогов продажи государственного имущества;

15) сведения обо всех предыдущих торгах по продаже такого имущества, объявленных в течение года, предшествующего его продаже, и об итогах торгов по продаже такого имущества;

16) размер и порядок выплаты вознаграждения юридическому лицу, которое в соответствии с пп. 8.1 п. 1 ст. 6 Закона № 178-ФЗ осуществляет функции продавца государственного имущества и (или) которому решениями органа государственной власти субъекта Российской Федерации поручено организовать от имени собственника продажу приватизируемого государственного имущества;

17) сведения об установлении обременения такого имущества публичным сервитутом и (или) ограничениями, предусмотренными Законом № 178-ФЗ и (или) иными федеральными законами;

18) условия конкурса, формы и сроки их выполнения.

Постановлением Правительства РФ от 27.08.2012 № 860 утверждено Положение об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме (далее - Положение).

В соответствии с п. 10 Положения документооборот между претендентами, участниками, оператором электронной площадки и продавцом осуществляется через электронную площадку в форме электронных документов либо электронных образов документов (документов на бумажном носителе, преобразованных в электронно-цифровую форму путем сканирования с сохранением их реквизитов), заверенных электронной подписью продавца, претендента или участника либо лица, имеющего право действовать от имени соответственно продавца, претендента или участника.

Пунктом 16 Положения определено, что задаток победителя продажи государственного имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества и подлежит перечислению в установленном порядке в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации в течение 5 календарных дней со дня истечения срока, установленного для заключения договора купли-продажи имущества.

Основания для возврата задатка определены п. 17 Порядка - задаток возвращается:

а) участникам, за исключением победителя или лица, признанного единственным участником аукциона, - в течение 5 календарных дней со дня подведения итогов продажи имущества;

б) претендентам, не допущенным к участию в продаже имущества, - в течение 5 календарных дней со дня подписания протокола о признании претендентов участниками.

Иные основания для возврата задатка нормативными правовыми актами и документами аукциона не установлены.

Более того, в соответствии с п. 48 Положения, при уклонении или отказе победителя от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества результаты аукциона аннулируются продавцом, победитель утрачивает право на заключение указанного договора, задаток ему не возвращается.

Пунктами 43, 44, 46, 47, 49(1) Положения определено, что процедура аукциона считается завершенной со времени подписания продавцом протокола об итогах аукциона.

Аукцион признается несостоявшимся в следующих случаях:

а) не было подано ни одной заявки на участие либо ни один из претендентов не признан участником;

б) лицо, признанное единственным участником аукциона, отказалось отзаключения договора купли-продажи;

в) ни один из участников не сделал предложение о начальной цене имущества.

В течение одного часа с момента подписания протокола об итогах аукциона победителю направляется уведомление о признании его победителем аукциона, с приложением этого протокола, а также размещается в открытой части электронной площадки следующая информация:

а) наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализироватьсведения (спецификация лота);

б) цена сделки;

в) фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица - победителя.

В течение 5 рабочих дней со дня подведения итогов аукциона с победителем или лицом, признанным единственным участником аукциона, заключается договор купли-продажи имущества.

Постановлением Правительства Калининградской области от 19.04.2023 № 194 (далее - Постановление № 194), изданным в соответствии с п. 3 ст. 35 Закона № 31, Законом Калининградской области от 27.02.2023 № 191, утверждены условия приватизации государственного имущества Калининградской области, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Балтийск, военный городок № 75.

Пунктом 1 Постановления № 194 установлен способ приватизации - аукцион в электронной форме.

В соответствии с п. 2 Постановления № 194, Агентству:

1) представить в Центр торгов:

заявку на организацию и проведение аукциона в электронной форме по продаже имущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления;

сведения и документы о наличии или об отсутствии прав или притязаний третьих лиц в отношении имущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления;

- копии документов о праве собственности Калининградской области на имущество, указанное в пункте 1 настоящего постановления;

2) заключить с победителем аукциона в электронной форме договор купли-продажи имущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления.

Центру торгов пунктом 3 Постановления № 194 предписано:

организовать и провести продажу имущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления, в соответствии с условиями, установленными в пункте 1 настоящего постановления, после представления Агентством документов и сведений, перечисленных в подпункте 1 пункта 2 настоящего постановления;

в случае если указанный в пункте 1 настоящего постановления аукцион в электронной форме признан несостоявшимся, организовать продажу имущества посредством публичного предложения в электронной форме с соблюдением следующих условий:

цена первоначального предложения - в размере начальной цены продажи, указанной в пункте 1 настоящего постановления;

величина снижения цены первоначального предложения («шаг понижения») - в фиксированной сумме, составляющей 10 процентов цены первоначального предложения;

величина повышения цены («шаг аукциона») - в фиксированной сумме, составляющей 50 процентов "шага понижения" цены;

минимальная цена предложения, по которой может быть продано имущество («цена отсечения»), - в фиксированной сумме, составляющей 50 процентов начальной цены.

Письмом Агентства от 20.04.2023 № НК-2956 в адрес Центра торгов была представлена заявка от 20.04.2023 на организацию и проведение аукциона в электронной форме по продаже имущественного комплекса (бывшего военного городка №75), расположенного по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, а также копии документов:

копия Постановления № 194;

отчет об оценке рыночной стоимости от 02.11.2022 № Н-1305-2022;

утвержденный проект договора купли-продажи имущества;

копия выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от 09.02.2023 № КУВИ-001/2023-31764574;

копия выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от 09.02.2023 № КУВИ-001/2023-31764706;

копия выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от 31.03.2023 № КУВИ-001/2023-76518305.

Заявкой Агентства было предписано провести аукцион на электронной торговой площадке ЗАО «Сбербанк-АСТ» (п. 4 заявки).

В п. 3 заявки указано: «Сведения о наличии в отношении имущества или земельного участка, в том числе публичного сервитута, сохраняемого при переходе прав на указанное имущество: нежилые здания и земельный участок в споре и под арестом не состоят, сведения об ограничениях прав и обременениях нежилого здания и земельного участка содержатся в выписках из ЕГРН».

Заявка Агентства и представленные в ее составе выписки из ЕГРН не содержали информации о расположении в составе объекта приватизации иного объекта недвижимого имущества, принадлежащего третьим лицам.

На основании вышеуказанной заявки Агентства Центром торгов составлено информационное сообщение о проведении аукциона в электронной форме по продаже имущества, находящегося в государственной собственности Калининградской области № эа-23019-П (далее - Информационное сообщение), в которое включены, в том числе, сведения из пункта 3 заявка Агентства.

В силу пп. 1 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из положений пп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ следует, что законодатель запрещает проведение аукциона в отношении земельного участка, на котором расположены объекты капитального строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Как указывает Истец, выставленный на торги земельный участок на момент проведения аукциона был обременен комплексом вспомогательных построек (гараж, ограда капитальная), которые частично расположены и на смежном с ним земельном участке с КН 39:14:010432:25 и относящиеся к домовладению, зарегистрированному в границах земельного участка с КН 39:14:010432:2.

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка с КН 39:14:010432:2 в его границах зарегистрирован объект незавершенного строительства недвижимости - жилой дом с кадастровым номером 39:14:010432:50 (<...>).

Из этого следует, что в границах земельного участка с КП 39:14:010432:2 расположен жилой дом с КП 39:14:010432:50, а на участке с КП 39:14:010432:25, находятся обслуживающие его строения и сооружения (гараж, ограда капитальная) координаты характерных точек контура которых имеют наложение на координаты спорного земельного участка с кадастровым номером 39:14:010431:152.

Также одним из доказательств того, что на момент проведения спорного аукциона на земельном участке с кадастровым номером 39:14:010431:152 имелись сооружения (гараж, ограда капитальная), которые не были указаны в аукционной документации, является проведение после спорного аукциона органами исполнительной власти Калининградской области совместных действий по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером 39:14:010431:152, в результате чего был образован новый земельный участок с кадастровым номером 39:14:010431:351, равный по площади той, которая необходима для эксплуатации сооружений, расположенных на смежном участке с кадастровым номером 39:14:010432:25.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

При этом, по смыслу положений ст. 14, 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация нрав носят заявительный характер, следовательно, достоверность сведений в Едином государственном реестре недвижимости зависит от воли собственника объекта недвижимости.

Соответственно, невыполнением владельцем домовладения, которое расположено на земельных участках с КП 39:14:010432:25 и КП 39:14:010432:2, своей обязанности по регистрации недвижимости в установленном законом порядке и уклонение от внесения в реестр соответствующих сведений, а равно и отсутствие со стороны организаторов торгов действий по проверке объектов недвижимости на предмет их возможных обременении и ограничений не должно быть причиной для несения Обществом убытков при проведении спорного аукциона.

При этом отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах не может опровергать реальное существование и фактическое расположение на земельных участках с КН 39:14:010432:25 и КН 39:14:010432:2 домовладения и вспомогательных построек в виде гаража и ограждения.

Кроме того, осуществление государственной регистрации прав па вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости, поскольку при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее устанавливается наличие у вещи признаков, способных отнести се в силу природных свойств или па основании закона к недвижимым объектам (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Истец обоснованно отмечает, что нахождение на спорном земельном участкегаража и капитального ограждения, относящееся к домовладению по адресу <...>, и их не указание в извещении влечет нарушение прав Общества, поскольку создает препятствия и ограничения в реализации прав будущего собственника спорного земельного участка, и может привести к возникновению убытков, связанных с необходимостью уточнения границ земельного участка, потере денежных средств в связи с уменьшением его площади, поскольку такое уменьшение будет необходимо для эксплуатации сооружений, принадлежащих третьим лицам, явиться причиной многочисленных судебных споров.

Положениями статьи 217 ГК РФ предусмотрена возможность передачи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 13 Закона N 178-ФЗ приватизация муниципального имущества осуществляется, в частности, путем продажи на аукционе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

При уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается, и он утрачивает право на заключение указанного договора. Суммы задатков возвращаются участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона. В течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи (пункты 12 - 14 статьи 18 Закона N 178-ФЗ).

Аналогичные положения содержатся в аукционной документации.

Пунктом 3 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Предписываемое этой нормой информационное взаимодействие сторон обязательства, иначе именуемое Конституционным Судом Российской Федерации принципом солидаризма (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 7-П), соответствует общеправовым принципам сотрудничества, направленности действий участников правоотношений на исключение причинения вреда любому участнику правоотношений со стороны другого участника таких отношений.

По смыслу пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" обязанность по такому взаимодействию входит в стандарт добросовестного поведения хозяйствующего субъекта в гражданском обороте, основанный на принципе ожидаемости, то есть предсказуемости действий субъекта, ведущего себя так же, как любое другое лицо, действующее сообразно доброй совести и разумной осмотрительности в делах.

Подача участником заявки для участия в конкурсе свидетельствует о принятии им условий его проведения, содержащихся в конкурсной документации, и, соответственно, о заключении заказчиком и участником соглашения, которое может быть квалифицировано как соглашение о ведении переговоров (пункты 1, 2 статьи 434, пункт 1 статьи 433, статья 435, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 434.1 ГК РФ предусматривает, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

В случае нарушения участником условий участия в закупке, в том числе путем предоставления заказчику заведомо недостоверной информации, допускается удержание денежных средств, внесенных участником закупки в качестве обеспечения заявки, в размере причиненных убытков. В результате такого удержания заказчик должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы не вступал в переговоры с недобросовестным участником.

Указанный поход согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 12 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.05.2018.

В рассматриваемом случае судом установлено, что информация о проведении аукциона, включающая в себя сведения о характеристиках земельного участка с КН 39:14:010431:152 и имеющимися на нем объектами недвижимости, размещена на электронной площадке организатором торгов Центром торгов по заявке Агентства и являлась публичной офертой, предусмотренной статьей 437 ГК РФ.

В свою очередь подача Обществом заявки на участие в аукционе является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 ГК РФ.

Приняв участие в аукционе, Истец согласился с указанными выше условиями оферты.

При таких обстоятельствах, последующее выяснение дополнительных характеристик о предмете аукциона – наличие на земельном участке гаража и бетонного забора, расположенных на смежном с ним земельном участке с КН 39:14:010432:25, свидетельствует о существенном изменении условий договора купли-продажи и не соответствуют разумным ожиданиям Истца относительно предмета заключаемого по итогам аукциона договора купли-продажи.

Как следует из информационного сообщения о проведении аукциона в электронной форме №ЭА-23019-П по продаже государственного имущества Калининградской области, которое является частью аукционной документации, организатором оспариваемых торгов является Центр торгов.

В том же информационном сообщении о проведении аукциона ЖЭА-23019-П указано, что продавцом выставленного на продажу имущества является Агентство, и им же аннулируются результаты аукциона.

Агентство в силу Постановления № 194 предоставляло в Центр торгов заявку на организацию и проведение аукциона в электронной форме по продаже имущества, в которой должно было представить сведения и документы о наличии или об отсутствии прав или притязаний третьих лиц в отношении продаваемого имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу о вине Агентства в неполном описании характеристик выставленного на аукцион земельного участка, поскольку в обязанности Центра торгов описание предмета аукциона не входило.

В таком случае исковые требования к Центру торгов нельзя признать обоснованными.

Учитывая, что земельный участок с КН 39:14:010431:152 в силу действующего законодательства и с учетом указанных выше обстоятельств не мог быть предметом публичного аукциона, проведенные торги по его продаже незаконны и подлежат признанию недействительными.

Доводы Агентства о том, что Истец не был лишен права самостоятельно проверить сведения, в том числе, о фактически находящихся на земельном участке с КН 39:14:010432:25 объектах недвижимости, отклоняется судом, поскольку предпринимательский риск имеет разумные пределы и не может включать в себя риски, связанные с предоставлением ему недостоверной информации в отношении предмета аукциона.

При указанных обстоятельствах суд, принимая во внимание недобросовестное поведение Агентства, заключающееся в предоставлении неполной, искаженной информации в аукционной документации, приходит к выводу о правомерности отказа Истца от подписания договора купли-продажи и наличии оснований для возврата денежных средств, внесенных в качестве задатка для участия в аукционе.

Правовых оснований для удержания указанной суммы не имеется.

Истцом также понесены расходы в размере 10 000 рублей на оплату услуг ООО «Центр инженерных изысканий» по составлению инженерно-топографического плана, подтверждающего приведенные в исковом заявлении доводы о наличии на спорном земельном участке объекта недвижимости, не указанного в аукционной документации.

В таком случае указанные расходы Истца подлежат возмещению за счет проигравшей по делу стороны.

При обращении Истца в арбитражный суд ему была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. В связи с тем, что Агентство освобождено от уплаты государственной пошлины, судебные расходы в этой части с ответчика не взыскиваются.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Требования ООО «Балтийский инновационный центр «Техпроминвест» удовлетворить частично.

Признать недействительным состоявшийся 29.05.2023 аукцион в электронной форме №ЭА-23019-П по продаже государственного имущества Калининградской области: земельного участка (КН 39:14:010431:152) с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: хранилище (КН 39:14:010431:156); хранилище (КН 39:14:010431:157), находящиеся по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, военный городок № 75.

Взыскать с Агентства по имуществу Калининградской области в пользуООО «Балтийский инновационный центр «Техпроминвест» сумму задатка в размере 102 200 рублей и 10 000 рублей расходов на подготовку инженерно-топографического плана.

В удовлетворении требований к ГКУ Калининградской области «Центр обеспечения организации и проведения торгов» отказать.


Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья

Ершова Ю.А.