Решение от 21 сентября 2022 г. по делу № А43-20374/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-20374/2022

г. Нижний Новгород 21 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.09.2022,

Решение в полном объеме изготовлено 21.09.2022,

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Ю.Ю.,

(шифр дела 44-544), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокуратуры Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г.Нижний Новгород, в интересах муниципального образования городского округа Воротынский Нижегородской области в лице Администрации городского округа Воротынский Нижегородской области

(ИНН <***>, ОГРН <***>), р.п. Воротынец,

к ответчикам: 1. Отделу имущественных отношений муниципального контроля и закупок администрации городского округа Воротынский Нижегородского области

(ИНН <***>, ОГРН <***>), р.п. Воротынец

2. Муниципальное унитарное предприятие «Воротынское жилищно-коммунальное хозяйство» (ИНН <***>, ОГРН <***>), р.п. Воротынец,

о признании недействительными пунктов 4.1.1, 4.3.2 договора аренды земельного участка № 5 от 18.06.2020,

с участием представителей сторон:

от истца: ФИО1, служебное удостоверение ТО № 040174,

от ответчиков: не явились,

установил:

Прокуратура Нижегородской области, действующая в интересах в интересах муниципального образования городского округа Воротынский Нижегородской области в лице Администрации городского округа Воротынский Нижегородской области обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о признании недействительными пунктов 4.1.1, 4.3.2 договора аренды земельного участка № 5 от 18.06.2020, заключенного между Отделом имущественных отношений муниципального контроля и закупок администрации городского округа Воротынский Нижегородского области и МУП «Воротынское жилищно-коммунальное хозяйство» в редакции, действовавшей до заключения дополнительного соглашения № 1 от 21.07.2022.

В процессе рассмотрения спора истец настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Отдел имущественных отношений муниципального контроля и закупок администрации городского округа Воротынский Нижегородского области ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительного соглашения № 1 от 21.07.2022 к договору аренды земельного участка № 5 от 18.06.2020, которым стороны исключили оспариваемые пункты договора из числа его условий.

После проведения предварительного судебного заседания суд, учитывая, что имеющихся в деле материалов достаточно для рассмотрения дела по существу, открыл судебное заседание в первой инстанции в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

18.06.2020 между Отделом имущественных отношений муниципального контроля и закупок администрации городского округа Воротынский Нижегородского области (Арендодатель) и МУП «Воротынское жилищно-коммунальное хозяйство» (Арендатор) заключен договор № 5 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на правах аренды по акту приема – передачи земельный участок с кадастровым номером 52:28:0130013:183, площадью 900 кв.м., расположенный по адресу: <...> примерно в 150 м на юго – запад от дома № 48, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства скважины.

В соответствии пунктом 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях:

- при использовании участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования,

- при использовании участка способами, приводящими к его порче,

- при не внесении арендных платежей в течение 2-х сроков и более,

- при нарушении условий настоящего договора,

- в случае принятия решения уполномоченным органом об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Пунктом 4.3.2 договора установлено, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5-ти лет.

Полагая, что условия пунктов 4.1.1, 4.3.2 договора противоречат нормам действующего законодательства, Прокуратура Нижегородской области обратилась в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, суд удовлетворяет заявленное требование в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с требованиями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Общие условия изменения и расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства при регулировании земельных отношений являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное правило расторжения договора, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает пять лет.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В этой связи право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда, поскольку Земельным Кодексом Российской Федерации прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

Вместе с тем оспариваемый пункт 4.1.1 договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, вопреки положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения данного договора.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Из разъяснений, изложенных в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 18 указанного Постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В данном случае, условия пункта 4.3.2 договора аренды противоречат нормам действующего законодательства, поскольку предусматривают обязанность арендатора получать согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Судом установлено, что 21.07.2022 стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к упомянутому договору, которым исключили пункты 4.1.1 и 4.3.2 из числа условий договора аренды.

В связи с данным обстоятельством пункты 4.1.1 и 4.3.2 договора аренды № 5 от 18.06.2020 признаются недействительными в редакции, действовавшей до заключения дополнительного соглашения № 1 от 21.07.2022.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.1.1 и 4.3.2 договора аренды земельного участка от № 5 от 18.06.2020, заключенного между Отделом имущественных отношений муниципального контроля и закупок администрации городского округа Воротынский Нижегородского области и МУП «Воротынское жилищно-коммунальное хозяйство» в редакции, действовавшей до заключения дополнительного соглашения № 1 от 21.07.2022.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Андрюхина Ю.Ю.