Решение от 31 января 2020 г. по делу № А56-60636/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-60636/2019
31 января 2020 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 31 января 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Астра-Темп» (адрес: Россия 197183, Санкт-Петербург, ул. Дибуновская 50/338; Россия 188480, <...>, ОГРН: <***>);

ответчики: 1) общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно- строительная компания «Сфера» (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, а/я 71 (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, а/я 71 (к/у Мариничев А. И.) Россия 191028, СПб, ул.Моховая, д. 14, лит. Б, пом. 14Н; ОГРН: 1027809177065)Россия 190000, Санкт-Петербург, а/я 71 (к/у Мариничев А. И.); Россия 194295, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт СЕВЕРНЫЙ, 20/ лит. А/ пом. 24-Н; Россия 191028, СПб, ул.Моховая, д. 14, лит. Б, пом. 14Н; Россия 194356, СПб, пр-кт Энгельса, д. 124, корп. 1 лит. А, ПОМ. 27-Н 11;

третье лицо: Росреестр по Санкт-Петербургу; Росреестр по Санкт-Петербургу;

о регистрации перехода права собственности,

при участии

- от истца: к/у ФИО3 (определение Арбитражного суда от 28.01.2019 по делу №А56-35419/17),

- от ответчиков: 1) ФИО4 (доверенность от 09.01.2020), 2) не явился, извещен;

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Астра-Темп» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сфера» (далее – Компания, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью «Монолит» (далее – Общество) о признании права собственности на жилой дом, назначение жилое, этажность 1, общая площадь 116,3 кв.м., кадастровый номер: 78:36:5437:121:120, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д.174, лит. А; земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома общая площадь 7798 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 174, лит. А, кадастровый номер 78:36:5437:137.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета пора, привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр).

До вынесения решения по существу заявленных требований от истца в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поступило заявление об изменении предмета иска, в соответствии с которым он просил произвести государственную регистриацию перехда права собственности от ООО «Монолит» к ООО «Астра-Темп» на жилой дом, назначение жилое, этажность 1, общая площадь 116,3 кв.м., кадастровый номер: 78:36:5437:121:120, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д.174, лит. А; и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома общая площадь 7798 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 174, лит. А, кадастровый номер 78:36:5437:137, путем внесения в регистрационные записи в ЕГРН следующий сведений:

1) О прекращении (погашении) регистрационной записи № 78:36:0005437:139-78/039/2017-6 от 21.12.2017г. о наличии права собственности ООО «Монолит», ИНН <***> на земельный участок с кадастровым номером № 78:36:005437:139, расположенный по адресу: <...>, лит. «А»;

2) О праве собственности ООО «Астра-Темп», ИНН <***> на земельный участок с кадастровым номером № 78:36:005437:139, расположенный по адресу: <...>, лит. «А»;

3) О наличии залога (ипотеки) в силу закона ООО «Инвестиционно-Строительная компания «Сфера», ИНН <***> на земельный участок с кадастровым номером № 78:36:005437:139, расположенный по адресу: <...>, лит. «А»;

4) О прекращении (погашении) регистрационной записи № 78:36:0005437:3039-78/039/2017-6 от 21.12.2017 о наличии права собственности ООО «Монолит», ИНН <***> на жилой дом с кадастровым № 78:36:0005437:3039, расположенный по адресу: <...>, лит. «А»;

5) О праве собственности ООО «Астра-Темп», ИНН <***> на жилой дом с кадастровым № 78:36:0005437:3039, расположенный по адресу: <...>, лит. «А»;

6) О наличии залога (ипотеки) в силу закона ООО «Инвестиционно-Строительная компания «Сфера», ИНН <***> на жилой дом с кадастровым № 78:36:0005437:3039, расположенный по адресу: <...>, лит. «А».

Измененные требования приняты судом.

ООО «Монолит» и Управление Росреестра, извещенные о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечили, однако от Росреестра поступил отзыв на исковое заявление, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик не возражал против предъявленных требований.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

07.07.2014 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: - жилой дом, назначение: жилое, этажность 1, общая площадь 116,3 кв.м., кадастровый номер: 78:36:5437:121:120, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 174, лит А; - земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) общая площадь 7798 кв.м., адрес объекта: <...>, лит. "А", кадастровый номер земельного участка 78:36:5437:139.

Пунктом 3.1 договора установлено, что стороны пришли к соглашению о продажной стоимости объектов в размере 65 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 1.6 договора оплата стоимости объектов недвижимости производится в следующем порядке: в срок до 10.07.2014 покупатель перечисляет на расчетный счет продавца сумму в размере 30 000 000 руб., оставшаяся сумма в размере 35 000 000 руб. оплачивается покупателем в срок не позднее 10.09.2014, путем перечисления на расчетный счет продавца.

При этом в пункте 3.4 договора указано, что после осуществления покупателем всех платежей сторонами подписывается Акт взаиморасчетов.

В соответствии с пунктом 5.3 договора переход права собственности по договору подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, после подписания сторонами акта приема-передачи объектов недвижимости и акта взаиморасчетов по Договору.

09.07.2014 истец перечислил ответчику платеж на сумму 30 000 000 руб.

07.07.2014 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Однако ООО «Астра-Темп» обязанность по оплате второй части выкупной цены недвижимого имущества в размере 35 000 000 рублей не исполнило, вследствие чего, покупателем, продавцом и ООО «Монолит» было заключено соглашение о замене стороны по договору купли-продажи б/н от 07.07.2014, в соответствии с которым, все права и обязанности покупателя по договору купли- продажи перешли к ООО «Монолит».

Пунктом 4 Соглашения стороны внесли изменения в пункт 3.2 Договора, определив, что оплата стоимости объектов недвижимости, указанного в пункте 3.1 Договора осуществляется покупателем в следующем порядке: в срок не позднее 10.07.2014 покупатель перечисляет на расчетный счет продавца сумму в размере 30.000.000 руб., оставшуюся сумму в размере 35.000.000 руб. покупатель обязуется внести на расчетный счет продавца в течение трех месяцев с даты государственной регистрации права покупателя на приобретаемые объекты недвижимости, но не позднее 31.12.2017; до момента полной оплаты объекты недвижимости находятся в залоге у продавца.

21.12.2017 произведена государственная регистрация права собственности ООО «Монолит» на объекты недвижимости.

Однако решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2017 в отношении истца открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

02.03.2018 Банк «Таврический» (ПАО) подано заявление об оспаривании соглашения от 31.05.2016 о замене стороны по договору купли-продажи недвижимости от 07.07.2014, заключенного между истцом, ответчиком и ООО «Монолит»; о применении последствий ее недействительности в виде возврата должнику жилого дома с кадастровым номером 78:36:5437:121:120, и земельного участка с кадастровым номером 78:36:5437:139, расположенных по адресу: <...>, лит. А.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018 по делу №А56-35419/2017 Соглашение от 31.05.2016 о замене стороны по договору купли-продажи недвижимости признано недействительной сделкой. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.11.2018 постановление оставлено без изменения.

В связи с этим, принимая во внимание необходимость совершения регистрационных действий, конкурсным управляющим ФИО3 в адрес ответчиков были направлены уведомления о необходимости совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности спорного имущества на ООО «Астра-Темп».

Поскольку ответчики для оформления необходимых регистрационных действий в Росреестр не явились, истец обратился в суд с настоящим иском.

Росреестр, оспаривая требования истца, указал на то, что истец в своем заявлении фактически просит суд обязать Росреестр произвести определенные действия, при этом, не обжалуя какие-либо действия (бездействия) регистрирующего органа в установленном законом порядке.

Также Росреестр пояснил, что в соответствии с пунктом 144 параграфа 6.9 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, в случае если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности - решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости, а также в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости) запись о вещном праве со статусом «актуальная» погашается.

Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной либо признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о вещном праве лица, осуществившего отчуждение объекта недвижимости на основании такой сделки. Таким образом, основанием для внесения сведений в ЕГРН об отсутствии права собственности ООО «Монолит» будет являться решение суда о применении последствий недействительности сделки.

Кроме того, в отзыве Росреестр указывает, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации права собственности, а не осуществить государственную регистрацию переходи права собственности на спорный объект недвижимости, так как данная регистрация относится к компетенции Управления.

В данном случае вступившее в законную сипу решение суда служит заменой заявления от стороны, уклоняющейся от государственной регистрации перехода права собственности. Однако, наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о регистрации.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

Действительно, положениями пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Между тем, истцом не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю. То есть, государственной регистрации подлежит не договор, а именно переход права.

В статье 491 ГК РФ указано, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с условиями заключенного между истцом и ответчиком договора купли-продажи (раздел 5 договора) переход права собственности по договору подлежит регистрации в установленном законом порядке после подписания сторонами акта приема-передачи объектов и акта взаиморасчетов. При этом согласно пункту 3.5 акт взаиморасчетов составляется после осуществления покупателем всех платежей.

Таким образом, из условий спорного договора вытекает, что право собственности покупателя на объект возникает после полной оплаты объектов недвижимости.

Условия, изменившие данное положение, были внесены сторонами в соглашение о замены стороны по договору, в связи с чем на ООО «Монолит» и было зарегистрировано право до полной оплаты объектов недвижимого имущества.

Однако соглашение от 31.05.2016 признано недействительным.

Как указано в статье 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, применительно к рассматриваемой ситуации между сторонами действует только договор купли-продажи, предусматривающий возможность регистрации перехода права только после полной оплаты недвижимости.

В судебном заседании стороны пояснили, что объект недвижимости оплачен покупателем на сумму 30 000 000 руб., оставшаяся сумма в размере 35 000 000 руб., истцом не оплачена, что свидетельствует о том, что право собственности на спорное недвижимое имущество к истцу не перешло. Фактически, лицом, которое вправе претендовать на осуществление регистрационных действий по регистрации перехода права собственности, является ответчик.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.