Решение от 26 сентября 2017 г. по делу № А02-991/2017

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А02-991/2017
26 сентября 2017 года
город Горно-Алтайск



Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Амургушева С. В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, пер. Центральный, д. 3, г. Горно-Алтайск) к Администрации муниципального образования "Кош-Агачский район" и Семейной (родовой) общине коренного малочисленного народа теленгитов "Моол-Миллениум" (ОГРН <***>; 1060401002023, ИНН <***>; 0401005207, ул. Советская, д. 65, с. Кош-Агач, Кош-Агачский р-н; с.Бельтир, Кош-Агачский р-н) о признании недействительными пунктов 4.1.4 и 4.3.2 договора аренды земельного участка № 13 от 02.03.2016,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности (в деле);

от ответчиков – не явились, уведомлены,

установил:

Прокурор Республики Алтай обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Кош-Агачский район" (далее – Администрация) и Семейной (родовой) общине коренного малочисленного народа теленгитов "Моол-Миллениум" (далее – Община «Моол-Миллениум») о признании недействительными пунктов 4.1.4 и 4.3.2 договора аренды земельного участка № 13 от 02.03.2016.

Исковые требования со ссылками на положения статей 168, 180, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» обоснованы тем, что 02.03.2016 между Администрацией МО «Кош-Агачский район» и общиной «Моол-Миллениум» был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 13, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки:

- общей площадью 80736 кв.м., с кадастровым номером 04:10:010303:58, расположенный в центральной части кадастрового квартала 04:10:010303;

- общей площадью 63077 кв.м., с кадастровым номером 04:10:010303:56, адрес: Республика Алтай, Кош-Агачский район, расположен в центральной части кадастрового квартала 04:10:040303;

- общей площадью 156556 кв.м., с кадастровым номером 04:10:040303:57, адрес: Республика Алтай, Кош-Агачский район, расположенный в центральной части кадастрового квартала 04:10:010303.

Считая пункты 4.1.4, 4.3.2 данного договора не соответствующими требованиям действующего законодательства, 16.05.2017 Прокурор Кош-Агачского района внес в администрацию МО «Кош-Агачский район» представление с требованием устранить выявленные нарушения в установленные законом сроки. В ответе на представление исполнительный орган местного самоуправления сообщил, что нарушения администрацией признаются, однако устранить нарушения закона в сроки, предусмотренные статьей 24 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации» (месячный срок) не представляется возможным.

Ответчики в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменного отзыва на иск не представили, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения определений на официальном сайте суда в системе «Интернет». Руководствуясь статьями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть спор по существу в отсутствие представителей ответчиков.

В судебном заседании представитель истца, настаивая на удовлетворении исковых требований, повторил доводы, изложенные в исковом заявлении.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, выслушав представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 02.03.2016 между Администрацией МО «Кош-Агачский район» (арендодатель) и общиной «Моол-Миллениум» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности № 13, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок, общей площадью 80736 кв.м., с кадастровым номером 04:10:010303:58, расположенный в центральной части кадастрового квартала 04:10:010303; земельный участок, общей площадью 63077 кв.м., с кадастровым номером 04:10:010303:56, адрес: Республика Алтай, Кош-Агачский район, расположен в центральной части кадастрового квартала 04:10:040303; земельный участок, общей площадью 156556 кв.м., с кадастровым номером 04:10:040303:57, адрес: Республика Алтай, Кош-Агачский район, расположенный в центральной части кадастрового квартала 04:10:010303 (пункты 1.1, 2.1 договора).

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Считая, что отдельные положения договора противоречат земельному законодательству, Прокурор обратился в суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Оспариваемые договоры аренды по своему содержанию является типовым договорами, разработанным в интересах арендодателя, что подтверждается делами №№ А02-988/2017, А02-987/2017, А03-989/2017, А02-992/2017, в рамках которых оспариваются договоры аренды, заключенные администрацией МО «Кош-Агачский район» с иными арендаторами, но с аналогичным содержанием.

Прокурор, обращаясь с настоящим иском, указал, что оспариваемый договор аренды содержит условия, противоречащие законодательству.

В этой связи, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, указанные прокурором как противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земли, прокурор действовал в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 выше указанного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Республики Алтай в интересах неопределенного круга лиц, Прокурор указал на недействительность пунктов 4.1.4 и 4.3.2 договора № 13.

В пункте 4.1.4. договора № 13 указано, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях:

- при ненадлежащем использовании, а именно при порче земель, невыполнение обязанности по рекультивации земель, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом;

- не подписания арендатором дополнительных соглашений к Договору в соответствии с п. 3.5 договора (изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при изменении кадастровой стоимости земельного участка или налоговых ставок);

- невнесения арендной платы более двух кварталов подряд;

- иных случаях, предусмотренных законом;

- использования земельного участка не по целевому назначению.

Пункт 4.3.2 договора содержит условия о том, что только с письменного согласия Арендодателя арендатор вправе сдавать арендуемый участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Удовлетворяя исковые требования, суд отмечает следующее.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, совершение сделок с земельными участками, в том числе, сдача в субаренду земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодексов Российской Федерации.

По положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из пункта 18 указанного Постановления следует, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу исключительно только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка № 13, обязывающий арендатора получить письменное согласие арендодателя на заключение договора субаренды и передачи своих прав и обязанностей третьему лицу, снижает объем прав арендатора, как участника гражданских правоотношений и противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

По общему правилу, установленному пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, условия спорного договора аренды № 13 (пункт 4.1.4) о правах арендодателя о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке при ненадлежащем использовании, а именно при порче земель, невыполнение обязанности по рекультивации земель, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства по целевому назначению, при не подписании арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.5, при изменении арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при изменении кадастровой стоимости земельного участка или налоговых ставок, являются ничтожными.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия пункта 4.1.4 договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности №13, заключенного 02.03.2016 между Администрацией МО «Кош-Агачский район» (арендодатель) и Территориальной общиной коренного малочисленного народа теленгитов «Моол-Миллениум» (арендатор) противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие условия являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае, недействительность рассмотренных условий не влияет на действительность договоров в оставшейся части. Таким оборазом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Прокурора Республики Алтай удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.1.4 и 4.3.2 договора аренды земельного участка № 13 от 02.03.2016, заключенного 02.03.2016 между Администрацией муниципального образования "Кош-Агачский район" и Семейной (родовой) общиной коренного малочисленного народа теленгитов "Моол-Миллениум" (ОГРН <***>; 1060401002023, ИНН <***>; 0401005207, ул. Советская, д. 65, с. Кош-Агач, Кош-Агачский р-н; с.Бельтир, Кош-Агачский р-н).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.


Судья

С.В. Амургушев