Решение от 2 октября 2023 г. по делу № А12-341/2022

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


«02» октября 2023 года

г. Волгоград Дело № А12 – 341/2022

резолютивная часть решения оглашена 28.09.2023

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>; ОГРНИП 321344300028072) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) , Муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ИНН <***>; ОГРНИП 1023402978543),о признании недействительной рыночной стоимости земельного участка, при участии в деле в качестве третьего лица - Администрации Волгограда (ИНН <***>; ОГРНИП 1023403433822), Муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ИНН <***>; ОГРНИП 1023402978543),

лица, участвующие в деле, не явились, извещены

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец) обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда ( ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:03:180001:720 площадью 34 403 кв.м. с разрешенным использованием для производственной деятельности, по адресу: г. Волгоград, <...>, в размере 25 320 608 рублей, определенную в соответствии с отчетом № 52_1273зу от 30.03.2017 МУП «ЦМБТИ»; установлении величины рыночной стоимости указанного земельного участка в размере, определенном по результатам судебной экспертизы по делу.

Определением от 07.09.2023 в качестве соответчика по делу привлечено муниципальное унитарное предприятие «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации».


ДМИ администрации Волгограда возражает относительно исковых требований.

Как следует из материалов дела, 19.07.2013 между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и ФИО2, ФИО3, ФИО4 (арендаторы) заключен договор аренды № 661-В земельного участка с кадастровым номером 34:03:180001:720 площадью 34 403 кв.м. по адресу г. Волгоград, <...> на срок 5 лет с 26.03.2013.

С 01.01.2015 полномочия арендодателя перешли к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда .

07.04.2021 согласно дополнительному соглашению в договор внесены изменения относительно состава арендаторов- с 02.02.2021 арендатором стала ФИО1 Кроем того, данным дополнительным соглашением установлен размер годовой арендной платы по договору аренды от 19.07.2013 № 661-В с применением рыночной стоимости земельного участка . Размер арендной платы является регулируемым и устанавливается в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

Согласно расчету арендной платы он произведен по формуле: А (величина арендной платы) = С (рыночная стоимость земельного участка) *Кмд (коэффициент минимальной доходности)*Кказ(Коэффициент категории арендатора земельного участка) ( в порядке, определенном постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов").

Сведения об указанной в дополнительном соглашении от 07.04.2021 рыночной стоимости земельного участка в размере 25 320 608,00 рублей содержатся в отчете об оценке земельного участка № 52_1273зу от 30.03.2017 МУП «ЦМБТИ».

Указанные в расчете ставки арендной платы за земельный участок истец считает экономически необоснованные и неприемлемые для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности в связи с тем, что определенный размер рыночной стоимости земельного участка является недостоверным.

Данное утверждение основано на заключении специалиста ФИО5 от 14.12.2021.

Истец не согласился с размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с размером арендной платы, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Волгоградской области размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" (с изменениями и дополнениями).

Согласно пункту 1.5.7 Порядка годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта, пунктах 1.17, 1.18 настоящего Порядка), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

Как следует из материалов дела и не отрицается сторонами, арендная плата за спорный период начислялась ДМИ на основании пункта 2.5 Порядка N 469-п в редакции постановления администрации Волгоградской области N 135-п (А = С х Р) и пункта 2.5 Порядка в редакции постановления администрации Волгоградской области N 89-п (А = С х Кмд х Кказ), где:

А - арендная плата,

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности,

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка,

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

ИП ФИО1 , не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:03:180001:720, не согласился с величиной его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке N 52_1273зу от 30.03.2017 МУП «ЦМБТИ».

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) предъявление самостоятельного иска об оспаривании оценки, проведенной независимым оценщиком, возможно только в случае, если величина такой оценки обязательна для сторон сделки и третьих лиц в силу закона (иного нормативного акта). Если же законом предусмотрена необходимость проведения оценки без обязательности ее результатов, то такая оценка носит рекомендательный характер.

В этом случае ее оспаривание посредством отдельного иска не допускается.

Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решении должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)

Судом установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 661-В от 19.07.2013 и определен размер арендных платежей по формуле: А = С x Кмд x Кказ, с указанием рыночной стоимости земельного участка в размере 25 320 608 руб.

Расчет арендной платы изложен в дополнительном соглашении от 07.04.2021 .

Согласно отчету N 52_1273зу от 30.03.2017 , выполненному МУП «ЦМБТИ» , рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:03:180001:720 составляет 25 320 608 руб.

Данные обстоятельства истцом не оспариваются.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Оценка доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма N 92).

В материалы дела представлено заключение судебной экспертизы от 09.09.2022 , где величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 13.06.2019 составляет 12 970 000 руб.

Между тем, из материалов дела не следует, что на момент заключения сделки у сторон имелись разногласия по цене договора, ИП ФИО1 не обращалась в адрес ДМИ с просьбой о предоставлении ей отчета об оценке N52_1273зу от 30.03.2017, а последний не создавал препятствий в ознакомлении с данным документом. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, на момент заключения договора аренды N 661-В от 19.07.2013 в редакции дополнительного соглашения от 07.04.2021 ИП ФИО1 было известно о том, что расчет арендной платы произведен на основании отчета об оценке N52_1273зу от 30.03.2017.

Изменения в договор в части расчета арендной платы по рыночной стоимости земельного участка, после подписания истцом дополнительного соглашения от 07.04.2021 без возражений, не вносились.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме N 92, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

При этом в настоящее время отсутствуют существенные изменения обстоятельств, позволяющие арендатору обратиться с вышеуказанными требованиями, так как требования истца по существу направлены на внесение изменений в договор аренды в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее согласием при исполнении договора.

Указанная позиция согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 31.05.2021 N 304-ЭС21-6793.

На основании изложенного, оснований для применения иной рыночной стоимости земельного участка не имеется. Оценив все представленные в материалах дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, как того требуют положения пункта 2 статьи 71 АПК РФ, изучив материалы дела, доводы сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.


Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.




С учётом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Тоскор» 15 000 рублей за проведение по делу судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом ( ч. 3 ст. 319 АПК РФ).


Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Н.А. Троицкая