Решение от 29 сентября 2024 г. по делу № А48-7483/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



дело № А48-7483/2024
город Орёл
30 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 23 сентября 2024 года. Решение в полном объеме изготовлено 30 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи О.И. Лазутиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.М. Богачевой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (<...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест» (Орловская область, МО Орловский, <...>, помещ. 11, офис 5, ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» (<...> влд. 10, помещ. 3 ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды земельного участка и применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора - Управления Росреестра по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии в заседании: от истца – представитель ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность от  14.12.2022, диплом); от ответчика 1 - представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от  08.11.2021, диплом); от ответчика 1 (ООО «Инвест») - представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от  24.04.2024, диплом); от ответчика 2 (ООО «Специализированный застройщик «Центр-Инвест») - представитель ФИО4 (паспорт, доверенность от  01.07.2024, диплом); иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, установил:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее по тексту так же именуемое истцом, Управлением) обратилось в Арбитражный суд Орловской области к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест» (далее - ответчик 1, ООО «Инвест») и обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» (далее - ответчик 2, ООО «Специализированный застройщик «Центр-Инвест») с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды земельного участка от 20 мая 2024 года, заключенного на торгах, и применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

В обоснование заявленных требований истец приводит доводы о том, что ООО «Инвест» не имело права в отсутствие согласия арендодателя на заключение оспариваемого договора. Из текста договора субаренды следует, что сделка является фактически передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Основанием для признания данного договора субаренды ничтожным выступает противоречие данного соглашения положениям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Допускаемая ответчиками возможность арендатора, вопреки требованиям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, по сути, допускает возможность получения права использования земельных участков лицами, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти указанными лицами конкурентные процедуры предоставления земельных участков.

Ответчики высказали консолидированную позицию по делу, представили письменные отзывы, в которых указали, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Третье лицо представителя для участия в заседании не направило, с ходатайствами об отложении судебного заседания в суд не обращалось, возражений против рассмотрения дела в их отсутствие не заявило.

Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Кроме того, в соответствии с абзацем вторым 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте слушания дела была опубликована на сайте kad.arbitr.ru более чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле, арбитражный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Между ООО «Инвест» и Управлением муниципального имущества администрации города по результатам аукциона от 26 июля 2022 года был заключен договор аренды от 12 августа 2022 года № 1227 земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040310:218, расположенного по адресу: <...> вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 6217 кв. м, целевое назначение земельного участка: для строительства многоэтажного жилого дома, срок договора с 12 августа 2022 года по 11 февраля 2028 года.

Срок данного договора был продлён по 11 февраля 2031 года соглашением к договору аренды от 7 ноября 2022 года.

ООО «Инвест» уведомило Управление о заключении договора субаренды в отношении указанного земельного участка с ООО «Специализированный застройщик «Центр-Инвест».

Оспариваемый Управлением договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040310:218 от 20 мая 2024 года был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 22 мая 2024 года, в связи с чем в ЕГРН имеются записи о наличии обременении земельного участка.

 Вышеприведенные обстоятельства послужили основанием для обращения арендодателя в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Срок действия договора аренды земельного участка  в редакции дополнительного соглашения к нему составляет свыше семи лет.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные нрава в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ не должен применяться к заключению договора субаренды земельного участка в силу того, что перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не происходит (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

В отличие от перенайма, опосредующего преемство в договорной позиции арендатора как стороны договора, субаренда (sublocatio) подобные функции не выполняет. Уже само название «субаренда» показывает, что перед нами «вторичный» договор аренды, то есть договор, в котором в качестве арендодателя (субарендодателя) выступает арендатор по исходному договору аренды.

Субаренда не приводит к изменению исходного договора аренды ни с точки зрения субъектного состава (договорные отношения по-прежнему связывают арендодателя с арендатором), ни и вопросе объема и характера принадлежащие сторонам договора аренды нрав и обязанностей (ответственным по договору перед арендодателем, в том числе за действия субарендатора, остается арендатор). Возникающие в результате заключения договора субаренды договорные отношении связывают исходного арендатора (выступающего в рамках субаренды в качество субарендодателя) и третье лицо (субарендатора).

Арендодатель не становится стороной отношений с субарендатором: никаких обязательств перед субарендатором у исходного арендодателя не возникает, равно как и риск неисправности субарендатора арендодатель не несет, ответственность за действия субарендатора несет перед арендодателем исходный арендатор.

Единственный видимый интерес арендодателя состоит в контроле за лицами, осуществляющими эксплуатацию арендуемой вещи.

В силу общего правила абзаца первого 1 пункта 2 статьи 615 ГК РФ на сдачу имущества в субаренду требуется согласие арендодателя.

Однако этот контроль ноет во многом фантомный характер. Ведь законом никаких персональных ограничений на использование арендуемого имущества по общему правилу не установлено. Даже в отсутствие субаренды возможность использования арендованного имущества возникает не только у самого арендатора, но и у лиц, связанных с арендатором гражданско-правовыми договорами и прочее. Правопорядок мирится с подобным потенциальным увеличением числа лиц, имеющих возможность пользоваться арендованной вещью, защищая интерес арендодателя тем, что арендатор несет ответственность за поведение всех этих лиц, независимо от своей вины по правилам статьи 402 и 403 ГК РФ.

Устанавливая необходимость согласия арендодателя на совершение арендатором тех или иных распорядительных действий, абзац первый 1 пункта 2 статьи 615 ГК РФ прямо предусматривает возможность законодательного установления иного регулирования. Такими «иными» являются, прежде всего, санкционированные законом случаи, допускающие определенные распорядительные действия арендатора бен согласия арендодателя.

Подобные случаи в действующем законодательстве достаточно многочисленны. Специальные правила, регулирующие порядок совершении арендатором распорядительных действий, установлены Земельным кодексом Российской Федерации

В силу пункта 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Срок действия договора субаренды земельного участка от 20 мая 2024 года не превышает срок договора аренды от 12 августа 2022 года № 1227.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении пунктов 5, 6 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором земельного участка в субаренду достаточно уведомления об этом арендодателя.

Также согласно пункту 18 названного постановления Пленума арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору-третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса).

Договор аренды земельного участка заключен на срок более пяти лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем при передаче земельного участка в субаренду арендатором достаточно было только уведомления арендодателя о заключенном договоре субаренды, что и было сделано ООО «Инвест».

Действующее законодательство Российской Федерации предусматривает адресные запреты на субаренду земельных участков, не связывая их с приобретением права аренды на земельных участок на торгах или без торгов. Такие адресные запреты не имели бы смысла в том случае, если бы субаренда всех земельных участков, любого иного государственного или муниципального имущества была бы невозможна в силу пункта 7 статьи 488 ГК РФ исключительно в связи с приобретением прав на такое имущество и земельные участки на торгах.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Статьей 105 АПК РФ предусмотрено, что льготы по уплате государственной пошлины предоставляются в случаях и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем госпошлины взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.


Судья                                                                          О.И. Лазутина