Решение от 18 декабря 2019 г. по делу № А26-5218/2019

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-5218/2019
г. Петрозаводск
18 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2019 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Терешонок М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Катковой К.И., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Петрозаводского городского округа

к акционерному обществу «Центр»

о взыскании 14 350 руб. 94 коп.,

третье лицо - Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия,

при участии представителя ответчика - ФИО2, доверенность от 11.01.2019,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Центр» (далее - АО «Центр», ответчик) о взыскании 14 350 руб. 94 коп. неустойки, начисленной за просрочку оплаты арендных платежей за период с 01.01.2017 по 31.07.2018. Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 42, 64, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора аренды.

Определением суда от 03.06.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 29.07.2019 суд вынес определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

Определением от 13.11.2019 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - Министерство).

Истец и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, представили в суд отзыв и дополнительные письменные пояснения по делу, и ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Представитель ответчика представил дополнительные пояснения по делу, возражал относительно удовлетворения предъявленных обществу требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительных пояснениях.

Судебное заседание проведено в порядке, предусмотренном частями 2, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия представителей истца и третьего лица

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные материалы дела, суд установил.

Как следует из материалов дела, между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (арендодатель, правопреемником которого является Министерство) и закрытым акционерным обществом «Центр» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка № 148/01 08.12.2016 года, по условиям которого, арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010150:12 из земель населённых пунктов с разрешенным использованием административные, офисные объекты, многофункциональные общественно-деловые центры, объекты торговли, общественного питания, объекты физкультурно-оздоровительного назначения, объекты учреждений и организаций бытового и коммунального обслуживания, местоположение: <...>, площадью 9245 кв.м. Земельный участок предоставлен для эксплуатации отстойника промышленных стоков с служебно-бытовой надстройкой. Земельный участок передан по акту приема-передачи 23.12.2016 года.

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.09.2017 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.06.2018 года (л.д. 18-22).

Дополнительным соглашением № 148/01 от 01.09.2017 года к договору аренды преамбула договора изложена в иной редакции, сторонами договора указаны - Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок и акционерное общество «Центр». Дополнительное соглашение зарегистрировано уполномоченным органом 19.09.2017 года.

Размер арендной платы установлен приложением № 1 к договору.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата подлежит внесению ежемесячно до 05 числа каждого текущего месяца за каждый полный месяц, за первый неполный месяц – до последнего числа этого месяца.

Поскольку ответчик несвоевременно вносил арендную плату, истец начислил ответчику договорную неустойку на сумму просроченных платежей в размере 14436 руб. 75 коп. по состоянию на 31.07.2018 года.

В адрес ответчика Муниципальным казенным учреждением Петрозаводского городского округа «Петрозаводский центр учета имущества», наделенным соответствующими полномочиями в силу соглашения о взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов, направлена претензия от 27.04.2019 года о необходимости погашения задолженности.

Поскольку задолженность не погашена, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением установленных законом случаев.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГрГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.

Статьями 393, 394 ГК РФ установлено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает пени из расчёта 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку факт просрочки внесения арендных платежей подтвержден документально, истец на основании пункта 5.4 договора, начислил неустойку в сумме 14 350 руб. 94 коп. за период с 01.01.2017 года по 31.07.2018 года из расчета 0,1 % от невыплаченных в срок сумм арендной платы за каждый день просрочки платежей. Математический расчет неустойки, периоды просрочки ответчиком не оспорены, проверен судом и признан обоснованным.

Возражая относительно предъявленных требований, ответчик указывает на то, что поскольку Администрация не является стороной по договору аренды, то в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, в связи с чем право по начислению пени у Администрации возникает после государственной регистрации договора. Указывает, что договор аренды земельного участка № 148/01 не был подписан и заключен между сторонами 08.12.2016, подтверждение чему является то обстоятельство, что проект договора аренды был направлен Государственным казенным учреждением РК «Управление земельными ресурсами» в адрес АО «Центр» только 12.12.2016 с сопроводительным письмом от 12.12.2016 № 16945. Дата договора аренды земельного участка № 148/01 - 08.12.2016 - не соответствует фактическим обстоятельствам дела и является недостоверной. Договор аренды и акт приема-передачи земельного участка от 23.12.2016 были фактически подписаны АО «Центр» вместе с дополнительным соглашением к договору аренды № 148/01 01 сентября 2017 года; до сентября 2017 года АО «Центр» не подписывало ни договор аренды, ни акт приема-передачи, так как в договоре аренды и акте приема-передачи земельного участка неверно было указано наименование арендатора, и соответственно такой договор аренды не мог был представлен на государственную регистрацию в регистрирующий орган. АО «Центр» до сентября 2017 года АО «Центр» считало договор аренды земельного участка № 148/01 не заключенным, полагало, что договор будет заключен между сторонами иной датой. Также ответчик сослался на часть 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

Довод ответчика о том, что поскольку Администрация не является стороной по договору аренды, то в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ право по начислению нестойки Администрации возникает после государственной регистрации договора, суд находит несостоятельным.

С 01 января 2016 года полномочия по распоряжению (предоставлению) земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и расположенными на территории Республики Карелия, возложены на Министерство в силу положений ст. 10.1 ЗК РФ, п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Республики Карелия от 29.12.2015 № I980-3PK, Положения о Министерстве, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 года № 390-П.

В соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, неналоговые доходы местных бюджетов формируются в соответствии со статьями 41.42 и 46 настоящего Кодекса.

В бюджеты городских округов и бюджеты городских округов с внутригородским делением до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, городских округов с внутригородским делением, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков - по нормативу 100 процентов.

Таким образом, Администрация Петрозаводского городского округа является получателем средств по договорам аренды, как заключенных до вступления в силу Закона Республики Карелия от 29.12.2015 года № 1980-ЗРК, так и после, в связи с чем обладает полномочиями, в том числе и по взысканию арендной платы, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами

В рамках договора аренды № 148/01 от 08.12.2016 Администрация является не третьим лицом, а выполняет функцию стороны по договору в части начисления арендной платы и пени - главного администратора доходов бюджета Петрозаводского городского округа, осуществляющего администрирование неналоговых доходов, получаемых в виде доходов от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах Петрозаводского городского округа.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума N 73 в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Аналогичные разъяснения приведены в абзаце 3 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление Пленума N 49).

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, по смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Таким образом, обязанность арендатора уплачивать арендную плату никак не связана с государственной регистрацией договора аренды, поэтому она возникает с момента подписания договора аренды, если договором не установлен иной момент, с которого возникают денежные обязательства арендатора.

В силу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Из содержания условий договора не усматривается, что считается он считается заключенным с момента государственной регистрации.

Ответчик в своих возражениях указывает, что договор аренды фактически был подписан обществом 01.09.2017 года.

Вместе с тем, ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств в подтверждение данного обстоятельства. Так, в графе «подписи сторон» как в договоре аренды, так и в акте приема-передачи, содержится подпись арендатора, приложена соответствующая печать; дату фактического подписания договора и акта арендатор не указал, следовательно, сделать однозначный вывод о том, что указанные документы подписаны иным числом не представляется возможным. Как усматривается из письма от 13.03.2017 года № 11, адресованное Комитету, АО «Центр» в ответ на запрос Комитета направляет копию договора, а не возвращает их оригиналы.

Ответчик со ссылкой на положения статьи 404 ГК РФ указывает на отсутствие вины в просрочке исполнения обязательств по договору.

В соответствии с частью 1 статьи 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Представленная АО «Центр» в материалы дела переписка с ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» и Государственным комитетом по управлению государственным имуществом и организации закупок свидетельствует о том, что АО «Центр» действовало добросовестно, с достаточной степенью заботливости и предусмотрительности. Все запрашиваемые арендодателем документы, необходимые для заключения договора и его государственной регистрации, направлялись в адрес арендодателя в кратчайшие сроки. После осуществления государственной регистрации договора арендная плата перечислялась практически без нарушения сроков, предусмотренных договором.

Кроме тог, суд считает необходимым отметить следующее.

В силу пункта 1 статьи 51 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – закон № 218-ФЗ) с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, равно как и дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды, может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Вместе с тем, согласно части 2 статьи 19 закона N 218-ФЗ орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости.

Из буквального толкования п. 2 ст. 19 Закона о регистрации недвижимости следует, что именно орган государственной власти выступает заявителем при обращении в регистрирующий орган за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в случае, если таковое право возникло на основании акта этого органа.

Спорный договор аренды является сделкой, на основании которой возникает ограничение права. Соответственно, если такая сделка заключается (совершается) органом государственной власти (органом местного самоуправления), на такой орган в соответствии с частью 2 статьи 19 закона № 218-ФЗ возлагается обязанность направлять в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости.

Доказательств того, что арендодатель обращался в регистрационный орган с соответствующим заявлением истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходить к выводу, что ненадлежащее исполнение обязательств по спорному договору имело место также со стороны истца, в связи с чем, руководствуясь статьей 404 ГК РФ, признает, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства произошло по вине обеих сторон.

Учитывая обоюдную вину сторон в ненадлежащем исполнении условий договора аренды, учитывая компенсационный характер неустойки как меры гражданско-правовой ответственности, а также что уменьшение неустойки направлено на разумное применение меры ответственности с учетом обстоятельств дела и характера нарушения, суд уменьшает ответственность арендатора до 50% от заявленной суммы.

Таким образом, иск подлежит частичному удовлетворению на сумму 7175 руб. 47 коп. В остальной части иска суд отказывает.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества "Центр" (ОГРН: 1091001005116, ИНН: 1001013580):

- в пользу Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 7175 руб. 47 коп. неустойки, начисленной за просрочку оплаты арендных платежей по состоянию на 31.07.2018 года;

- в доход бюджета 1000 руб. госпошлины.

В остальной части иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>, литер А).


Судья

Терешонок М.В.