Решение от 23 июля 2021 г. по делу № А13-4195/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-4195/2021
город Вологда
23 июля 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2021 года

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Свиридовской М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310352501300109) к обществу с ограниченной ответственностью «НерудТранс» (ОГРН <***>) о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, финансового управляющего ФИО3, ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области,

при участии от истца – ФИО5 по доверенности от 01.04.2021, от ответчика – директора ФИО6, выписка из ЕГРЮЛ, от третьего лица ФИО4 – ФИО7 по доверенности от 14.10.2016, от третьего лица финансового управляющего ФИО3 – ФИО8 по доверенности от 15.12.2020,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель ФИО2, истец) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «НерудТранс» (далее – ООО «НерудТранс», ответчик) о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки. Просит суд:

- перевести на предпринимателя ФИО2 права и обязанности общества с ограниченной ответственностью «НерудТранс» как приобретателя ½ доли в общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером: 35:24:0303003:1826, расположенного по адресу: <...> площадью 1045 кв.м.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал на основании доводов, изложенных в письменном отзыве.

В судебном заседании представитель финансового управляющего ФИО3 возразила против исковых требований по доводам, изложенным в отзыве. В судебное заседание представитель Управления Росреестра не явился, о месте и времени разбирательства извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв.

Представитель третьего лица ФИО4 в судебном заседании поддержал исковые требования.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как видно из выписки из ЕГРН от 05.03.2018, представленной в материалы дела, ФИО2 являлась собственником ½ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 1045 кв. м, кадастровый номер 35:24:0303003:1826.

Другим собственником ½ доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303003:1826 являлась ФИО4

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 13.06.2018 по делу № А13-6962/2017 ФИО4 признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества на шесть месяцев. Финансовым управляющим был утвержден ФИО9

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 13.12.2019 по делу № А13-6962/2017 (резолютивная часть от 04.12.2019) ФИО9 был освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего, финансовым управляющим утверждена ФИО10.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 25.03.2021 по делу № А13-6962/2017 процедура реализации имущества в отношении ФИО4 продлена сроком на 6 (шесть) месяцев.

Как пояснил финансовый управляющий ФИО3, 26.06.2020 финансовый управляющий обратился в Арбитражный суд Вологодской области с ходатайством об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 04.08.2020 по делу № А13-6962/2017, вступившим в законную силу, утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО4 в редакции, представленной финансовым управляющим имуществом ФИО4 ФИО3 Тем же судебным актом утверждена начальная продажная цена 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 1045 кв.м., кадастровый номер 35:24:0303003:1826, назначение объекта - для строительства здания склада, вид разрешенного использования - земли населенных пунктов в размере 460 600 рублей.

Поскольку определение суда вступило в законную силу, финансовый управляющий приступил к реализации имущества в соответствии с утвержденным положением. По результатам торгов был определен победитель торгов ООО «НерудТранс», которому направлено предложение заключить договор купли-продажи с понижением цены до 248 724 руб. 00 коп. Соответственно, финансовым управляющим ФИО3 с ООО «НерудТранс» 10.12.2020 был заключен договор купли-продажи ½ доли указанного земельного участка. 15.02.2021 Управлением Росреестра зарегистрировано право общей долевой собственности ООО «НерудТранс».

Полагая, что при продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, финансовый управляющий нарушил преимущественное право покупки доли в общей долевой собственности, истец обратилась в суд с настоящим иском, указав на то, что 17 февраля 2021 года ей стало известно, что финансовый управляющий ФИО3 продала 1/2 долю в общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:1826, ранее принадлежавшей ФИО4.

В силу пункта 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (часть 3 статьи 255 ГК РФ).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении вопроса о порядке реализации в рамках дела о банкротстве доли в праве общей собственности на нежилое помещение в определении от 04.06.2020 N 306-ЭС19-22343 по делу N А65-40314/2018 пришла к следующим выводам.

По общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действии кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота (за установленным законом исключением) может быть реализовано только на торгах (п. 1 ст. 126 и п. 3 ст. 139, п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.

При действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

В указанном определении Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации также отметила, что такой подход помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Вывод о том, что доля в праве собственности на нежилое помещение при банкротстве сособственника подлежит реализации победителю торгов по цене, определенной по результатам открытых торгов, но только после предоставления другим сособственникам возможности реализовать преимущественное право покупки, содержится также в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

Принимая во внимание изложенное, финансовый управляющий имуществом должника должен был предложить реализовать преимущественное право покупки 1/2 доли в общей долевой собственности должника на земельный участок другому сособственнику – ФИО11 по цене, предложенной победителю торгов ООО «НерудТранс» в сумме 248 724 руб. 00 коп., и только в случае отказа ФИО11 от заключения договора купли-продажи либо отсутствия ответа ФИО11 на предложение в установленный срок, имущество должника подлежало реализации победителю торгов.

Доказательств того, что финансовый управляющий ФИО3 предлагала ФИО11 реализовать преимущественное право покупки 1/2 доли в общей долевой собственности должника на земельный участок по цене, предложенной победителю торгов ООО «НерудТранс» в сумме 248 724 руб. 00 коп., в материалы дела не представлено. Напротив, из пояснений сторон, отзыва финансового управляющего ФИО3 следует, что реализовать преимущественное право покупки ФИО11 не предлагалось. Таким образом, права истца были нарушены.

В силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В рассматриваемом случае суд принимает во внимание, что ФИО2 не пропустила установленный законом трехмесячный срок для обращения в суд с настоящим заявлением, поскольку обратился 05.04.2021, что подтверждается отметкой на штампе канцелярии Арбитражного суда Вологодской области.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – земельный участок по договору купли-продажи от 10.12.2020 заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению на основании статей 250, 255 ГК РФ.

По смыслу ст. 6, ч. 1 ст. 168, ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений.

С учетом вышеизложенного, суд отмечает, что при удовлетворении заявленных требований в резолютивной части судебного акта указывается о замене покупателя в договоре купли-продажи, что является основанием для внесения записи о праве в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате госпошлины и оплате ходатайства о применении обеспечительных мер по делу подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

Признать за предпринимателем ФИО2 преимущественное право покупки и перевести на предпринимателя ФИО2 права и обязанности общества с ограниченной ответственностью «НерудТранс» как покупателя ½ доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303003:1826, расположенный по адресу: <...> площадью 1045 кв.м. по договору купли-продажи от 10.12.2020, заключенному с финансовым управляющим имуществом должника ФИО4 - ФИО10.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НерудТранс» в пользу предпринимателя ФИО2 9 000 руб. в возмещение оплаты госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья М.Б. Свиридовская