Решение от 20 октября 2023 г. по делу № А11-15020/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г.Владимир, Октябрьский проспект, 19

Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

№ А11-15020/2022
г. Владимир
20 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.10.2023.

Полный текст решения изготовлен 20.10.2023.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Хитевой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Покров Петушинского района Владимирской области (601120, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестГрупп» (601144, <...>, помещ. 27, этаж 2, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о расторжении договора аренды и взыскании,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2 (Владимирская обл., г. Петушки),

при участии представителей:

от истца – ФИО3, по доверенности от 08.02.2023 сроком действия на 1 год, копия диплома; ФИО4 по доверенности от 12.04.2023 №1218/06-26 сроком действия на 1 год, копия диполома,

от ответчика – ФИО5, по доверенности от 02.02.2023 сроком действия до 31.12.2023, копия диплома, ФИО2- директор;

от третьего лица - ФИО2- лично по паспорту.

информация о движении дела была размещена в картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://vladimir.arbitr.ru,

установил.

администрация города Покров Петушинского района Владимирской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестГрупп» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 07.05.2018 № 12 площадью 158 565 кв.м, с кадастровым номером 33:13:030130:57, расположенного во Владимирской области Петушинского района город Покров, взыскании задолженности по указанному договору в сумме 2 159 322 руб. 58 коп., пеней в сумме 1 259 802 руб. 68 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Заявлением (вх. от 12.10.2023) истец уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.05.2018 № 12 площадью 151 799 кв.м., с кадастровым номером 33:13:030130:57, расположенного во Владимирской области Петушинского района город Покров, взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств с учетом моратория в сумме 625 620 руб. 07 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявление истца об уточнении исковых требований арбитражный суд принимает на основании части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как не противоречащее закону и не нарушающее прав других лиц, спор рассматривается по существу с учетом произведенной корректировки.

Ответчик в отзыве указал на погашение задолженности по настоящему договору, неустойку, заявленную истцом, считает несоразмерной. В отношении требования истца о расторжении договора, пояснил, что в соответствии с договором субаренды от 10.01.2022 субарендатором земельного участка является ФИО2. Разрешениями на строительство от 22.02.2022 Администрация согласовала ФИО2 строительство следующих объектов: автомойка на 6 постов, станция техобслуживания, общественная столовая, кафе быстро питания «Бургер Кинг», кафе быстрого питания «Помпончик», универсальный магазин № 1,№ 2, № 3, модульная гостиница (2 объекта). Письмом б/н, б/д в адрес Администрации г. Покров ФИО2 просил согласовать очистку спорного земельного участка от лесных насаждений. Ответом от 21.04.2022 № 1589/08-24 Администрация согласовала проведение указанных работ. В настоящее время подготовка земельного участка под застройку находится на завершающей стадии. В соответствии с соглашением о реструктуризации задолженности по оплате денежных средств за аренду земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «Город Покров» от 01.04.2022, заключенным между истцом и гражданином ФИО2, должнику была предоставлена рассрочка в погашении задолженности по оплате аренды земельного участка с кадастровым номером 33:13:030130:57. Таким образом, по мнению ответчика, расторжение настоящего договора приведет к необоснованным тратам истца – бюджета муниципального образования г. Покров на проведение оценки рыночного размере арендной платы, конкурсных процедур для заключения нового договора аренды, а также лишит бюджет доходов с предпринимательской деятельности, которую будет осуществлять ответчик и субарендатор после завершения строительства запланированных объектов. При этом, для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора не может служить сам факт существенного нарушения его условий, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок. ООО «АльфаИнвестГрупп» совместно с субарендатором – ФИО2 принимались все возможные меры для оплаты задолженности в текущих экономических условиях. По мнению ответчика, требование истца в части расторжения договора не подлежит удовлетворению в силу того, что требование о досрочном расторжении договора в претензии истца от 26.10.2022 № 6195/09-25 носит лишь информационный характер. Ответчик, ссылаясь на пункт 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002, считает, что уведомление о намерении обратиться в суд не является досудебным порядком урегулирования спора и не является предложением о расторжении договора.

ФИО2 отзыв не представил, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик и третье лицо в судебном заседании возражали против расторжения договора аренды, несвоевременную оплату по договору не оспаривали.

В судебном заседании был объявлен перерыв в порядке статьи 163 в течении рабочего дня до 15 час. 30 мин., впоследствии перерыв был продлен до 13.10.2023 до 10 час. 30 мин.

Судебное заседание продолжено после перерыва в 10 час. 30 мин. при участии тех же представителей.

Истец в судебном заседании подержал исковые требования с учетом уточнения от 12.10.2023.

Ответчик и третье лицо возражали против расторжения договора от 07.05.2018 №12, взыскание неустойки оставили на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

07.05.2018 между администрацией города Покров (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестГрупп» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Покров» № 12, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование находящийся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Покров» земельный участок с кадастровым номером 33:13:030130:57, площадью 158 565 кв.м., адрес: Владимирская обл., Петушинский р-он, МО г. Покров, категорий земель – земли населенных пунктов в границах, указанном в кадастровом паспорте земельного участка.

Вышеуказанный договор заключен на основании Протокола № 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 26.04.2018.

Срок аренды участка составляет 6 (шесть) лет и устанавливается с 07.05.2018 по 07.05.2025 включительно.

Арендатор обязан в полном объеме осуществлять оплату арендной платы не позднее 20 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за два срока подряд, а также при нарушении условий, предусмотренных пунктами 4.4.4. и 4.4.9 договора.

Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон (пункт 6.2 договора).

По требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут досрочно в случае невыполнения обязательств и условий, установленных настоящим договором аренды, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 6.3 договора).

Дополнительным соглашением от 08.10.2021 изменена площадь земельного участка на 151 799 кв.м.

Согласно расчету истца по состоянию на 01.11.2022 долг за аренду земельного участка ответчика перед истцом составил 2 159 322 руб. 58 коп.

Администрацией в адрес Общества направлена претензия от 26.10.2022 № 6195/09-285 с требованием уплатить образовавшуюся задолженность. В претензии истец пояснил, что в случае неоплаты задолженности, Администрация будет вынуждена обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды от 07.05.2018.

Письмом от 30.11.2022 ответчик не оспорил образовавшуюся задолженность, также пояснил о проведении работ по проектной документации, получении разрешения на строительство, проведение работ по очистке территории от зеленых насаждений, получении технических условий и коммерческих предложений на водоснабжение и электроснабжении всей территории. Гарантировал произвести оплату до 01.03.2023.

Неоплата ответчиком задолженности явилась основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4.1.2 договора также предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за два срока подряд, а также при нарушении условий, предусмотренных пунктами 4.4.4. и 4.4.9 договора.

Как следует из материалов дела, арбитражный суд установил систематическое невнесение Обществом арендных платежей по договору на протяжении более четырех лет, что подтверждают вступившие в законную силу решения по делам №А11-11016/2020, А11-8992/2021.

В силу разъяснений пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации» сам факт оплаты задолженности не препятствует предъявлению арендодателем в разумный срок иска о расторжении договора и не является основанием для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора.

Несвоевременное внесение Обществом арендных платежей является существенными нарушениями договора аренды и законодательства, в связи с чем арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении требования Администрации о расторжении договора.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка по требованию о расторжении договора, судом отклоняются исходя из следующего.

Действительно, согласно части 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Так, в материалы дела представлена претензия от 26.10.2022 № 6195/09-25 направленная в адрес ответчика и полученная последним. Указанная претензия информирует о наличии задолженности и о намерении расторгнуть договор в судебном порядке, что фактически соответствует статьям 450, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Кроме того, во внесудебном порядке соглашение о расторжении до настоящего времени не заключено.

Более того, суд учитывает, что под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Цели такой претензии - довести до сведения предполагаемого нарушителя требование предъявителя претензии.

Судебная практика применения процессуальных норм, касающихся соблюдения претензионного (досудебного) порядка, свидетельствует о том, что суды рассматривают претензионный порядок как досудебную процедуру, которую сторонам необходимо пройти в тех случаях, когда она предусмотрена в целях урегулирования спора, именно до обращения в арбитражный суд.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015), несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора не является безусловным основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Верховный Суд Российской Федерации указал, что по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Таким образом, если из поведения ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, оставление иска без рассмотрения в таком случае приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней в сумме 625 620 руб. 07 коп. за период с 21.11.2021 по 01.06.2023.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор обязан в полном объеме осуществлять оплату арендной платы не позднее 20 числа текущего месяца.

Из материалов дела следует, что ответчиком несвоевременно вносились арендные платежи.

Данный факт ответчик не оспаривает.

Материалы дела свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора по оплате платежей за пользование земельным участком. Следовательно, истец правомерно предъявил требование о взыскании пеней за просрочку платежа.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.2 договора оговорено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Проверив расчет пеней, представленный истцом, суд приходит к выводу, что он составлен верно, не противоречит условиям заключенного сторонами спора договора и нормам действующего законодательства.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени в сумме 625 620 руб. 07 коп.

Оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд не усматривает, поскольку предъявленная к взысканию неустойка не превышает двукратную ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Иные доводы ответчика судом рассмотрены и отклонены как основанные на неверном толковании норм материального права.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 512 руб. взыскиваются с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.05.2018 №12 с кадастровым номером 33:13:030130:57, заключенный между администрацией города Покров Петушинского района Владимирской области и обществом с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестГрупп».

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестГрупп» в пользу администрации города Покров Петушинского района Владимирской области неустойку в сумме 625 620 руб. 07 коп.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестГрупп» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 21 512 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.Н. Хитева