Решение от 27 августа 2019 г. по делу № А31-14110/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-14110/2018
г. Кострома
27 августа 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен 27 августа 2019 года

В судебном заседании 20.08.2019 объявлялся перерыв до 22.08.2019

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Денисенко Ларисы Юрьевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: от истца: ФИО2, действующего по доверенности от 09.01.2019 №11; от ответчика: ФИО3, по доверенности, ФИО4, действующего по доверенности, после перерыва - ФИО4, действующего по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов,

3-е лицо: муниципальное унитарное предприятие города Костромы «Костромагорводоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

у с т а н о в и л:

управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) в котором просит суд изъять, принадлежащий на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт», объект незавершенного строительства (тип: нежилое здание, процент готовности: 81%) с кадастровым номером: 44:27:040506:396, общей площадью 70,5 кв.м., имеющий местоположение: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040506:344, по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов, с выплатой возмещения собственнику изымаемого имущества, за вычетом понесенных расходов, связанных с отчуждением имущества.

Определением от 25.02.2019 для совместного рассмотрения в одно производство с настоящим дело объединено дело №А31-843/2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Горизонт», г. Кострома (ОГРН <***>, ИНН <***>) к управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, г.Кострома (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040506:344, выраженного в письме от 25.01.2019, и обязании Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040506:344, с учетом норм действующего законодательства, для завершения строительства. Объединенному делу присвоен номер №А31-14110/2018.

Определением от 24.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие города Костромы «Костромагорводоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Определением от 27.05.2019 производство по требованию Общества «Горизонт» к управлению о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040506:344, выраженного в письме от 25.01.2019, и обязании заключить договор аренды земельного участка прекращено.

Муниципальное унитарное предприятие города Костромы «Костромагорводоканал» направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, а также представило дополнительный отзыв от 16.08.2019, в котором указало следующее.

13.03.2017 года между МУП г. Кострома «Костромагорводоканал» и ООО «Горизонт» (Заказчик) был заключен договор №385/ТП/16 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения. По данному договору был определен перечень необходимых мероприятий, к которым, в том числе относилось строительство сети водопровода от колодца, расположенного в районе дома №77а на ул. Маршала Новикова до границы земельного участка №77а на ул. Маршала Новикова, а также выполнение врезки. Срок выполнения данных мероприятий был определен сроком - не позднее 31 мая 2018 года. МУП г. Кострома «Костромаговодоканал», как организация, осуществляющая закупки в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", 21 марта 2018 года разместило на официальном сайте единой информационной системы в сфере закупок www.zakupki.gov.ru и на сайте электронной площадке ООО «РТС-тендер» www.rts-tender заявку на участие в электронном аукционе по выполнению работ по строительству сети водопровода. Начальная (максимальная) цена контракта составила 93 236,87 рублей. Электронный аукцион был признан не состоявшимся, в связи с тем, что не было подано ни одной заявки. В связи со сложившейся ситуацией и для того, чтобы ускорить процесс, Заказчик, ООО «Горизонт», взял на себя обязательство по строительству сети водопровода. 07.05.2018 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору. В связи с изменением условий подключения (технологического присоединения) административного здания по ул. Маршала Новикова д.77а к централизованной системе холодного водоснабжения в части изменения местоположения точки подключения, стороны пришли к соглашению о корректировке соответствующих условий договора №385/ТП/16.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель Общества возражал против требований Управления, заявив, что затягивание сроков строительства произошло по вине третьих лиц, а Обществом были приняты все возможные меры для завершения строительства в обозначенные сроки. В настоящее время здание завершено строительством полностью. Выполнены работы по установке фундамента, полностью готовы стены, крыша здания. В оконные проемы вставлены стеклопакеты. В здании установлены двери. Фасады здания окрашены. Внутри здания выполнен ремонт (внутренняя отделка), осуществлено подключение здания к сетям газоснабжения, установлен газовый котел и газовый счетчик, здания к сетям электроснабжения, установлен прибор учета электроэнергии, произведена разводка внутренней системы электроснабжения. Осуществлено подключение здания к системе местного водоотведения. Установлено сантехническое оборудование. Установлена местная система (на земельном участке оборудована выгребная яма).Осуществлена внутренняя разводка сетей водоснабжения, подготовлен ввод в здание трубы водоснабжения. Здание готово к эксплуатации при условии прокладки сети водоснабжения до границы здания.

После перерыва, объявленного в судебном заседании до 22.08.2019 10 час. 30 мин., представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик против иска возражал в силу ранее заявленных возражений, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств в подтверждение довода об отсутствии вины в связи с несвоевременным завершением строительства спорного объекта.

Дополнительные пояснения и доказательства были приобщены к материалам дела.

Дело рассмотрено в порядке части 1, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (арендодатель), с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью «Горизонт» (арендатор) с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка от 31.07.2015 г. № Д.0031 (далее по тексту - Договор).

Согласно Договору, Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 526 кв.м. с кадастровым номером 44:27:040506:344. находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> (далее - Участок) для строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 31.07.2015 г.

Договор был заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», зарегистрирован органом регистрации прав 5 октября 2015 г., о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации № 44-44/001 -44/001 /008/2015-2757/1.

Согласно пункту 2.1 Договора, срок аренды Участка установлен с 01.08.2015 г. по 31.07.2018 г. Стороны установили, что условия заключенного договора применяются к условиям, возникшим с 27.02.2015. В соответствии с пунктом 6.3 при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии. Продления либо заключения договора на новый срок условиями Договора не предусмотрено.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства (тип: нежилое здание) с кадастровым номером: 44:27:040506:396, общей площадью 70,5 кв.м., имеющий местоположение: <...>.

Указанный выше объект незавершенного строительства поставлен на государственный кадастровый учет 12 августа 2014 г. и принадлежит обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт» (далее - ответчик) на праве собственности (запись регистрации от 27.02.2015 г. № 44-44/001-44/001/003/2015-9725/2).

27 июля 2018 г. в адрес Управления поступило заявление ООО «Горизонт» с просьбой о продлении Договора сроком на 3 (три) года.

В ответе на данное обращение в адрес арендатора было направлено уведомление от 09.08.2018 г. № 02-37исх-1638/18 о том, что заключение нового договора аренды участка не соответствует пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в связи с чем договор будет прекращен датой его окончания - 31 июля 2018 г.

В качестве правового основания иска об изъятии объекта незавершенного строительства у ООО «Горизонт» путем продажи с публичных торгов истец сослался на нормы статей 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) третьих лиц, в частности МУП г.Костромы «Костромагорводоканал» - организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ). В обоснование указанного довода ООО «Горизонт» были представлены доказательства.

Как следует из материалов дела, после заключения договора аренды земельного участкам в июле-октябре 2015 года ООО «Горизонт» осуществлялись работы по подключению объекта к сетям электроснабжения.

22.10.2015 Обществом получена справка №МРСК-КМ/р1-9/667 о выполнении электроснабжения административного здания в соответствии с техническими условиями № 05.05.2014 № 1800/2014-Ц.

23.10.2015 Обществом направлено заявление о выдаче технических условий подключения объекта капитального строительства к сети газораспределения.

02.11.2015 АО «Газпром газораспределение Кострома» осуществлена подготовка и выдача технических условий подключения объекта капитального строительства к сети газораспределения.

09.11.2015 Обществом направлено заявление о заключении договора о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства.

22.01.2016 был подписан договор о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства.

С января 2016 г по ноябрь 2016 г осуществлялось производство общестроительных работ по возведению основных конструктивных элементов здания.

Как указывает Общество, к ноябрю 2016 года общестроительные работы по объекту были завершены, что позволило начать разработку внутренних инженерных систем.

В ноябре 2016 г Общество обратилось в проектную организацию ООО«Коллеги» за разработкой проектной документации внутреннего газопровода для определения места положения помещения котельной в здании и определения точки ввода в здание наружного газопровода.

В феврале 2017 года ответчику ООО «Коллеги» выдана проектная документация внутреннего газопровода, кроме того разработана предварительная схема точки ввода в здание наружного газопровода, что позволило определить точку ввода в здание наружного водопровода, и, следовательно, определить точку подключения наружного водопровода к центральным сетям наружного водоснабжения. По утверждению ответчика, в связи с конструктивными особенностями здания, до разработки системы внутреннего газоснабжения определить точку ввода системы водоснабжения не представлялось возможным.

14.02.2017 ООО «Горизонт» получены технические условия №2/706 на подключение (технологическое присоединение) объекта к централизованной системе холодного водоснабжения.

13.03.2017 между Обществом «Горизонт» и МУП «Костромагорводоканал» заключен договор о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения, в соответствии с которым МУП «Костромагорводоканал» приняло на себя обязательства по строительству сети водопровода до земельного участка, принадлежащего Обществу «Горизонт». Срок подключения - до 31 мая 2018 года.

Согласно доводам ответчика, на протяжении более 1 года никаких мероприятий во исполнение указанного договора МУП «Костромагорводоканал» не проводило. Лишь 21 марта 2018 года, за 3 месяца до окончания срока работ по договору, МУП «Костромагорводоканал» впервые разместило заявку на участие в электронном аукционе по выполнению работ, предусмотренных договором о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения. 03.04.2018 выяснилось, что претендентов на проведение работ по строительству сетей не имеется. Дополнительное соглашение к договору, которым обязанность по строительству сетей водоснабжения передана Обществу «Горизонт», подготовлено МУП «Костромагорводоканал» лишь 07 мая 2018 года, то есть спустя более 1 месяца после признания аукциона несостоявшимся.

В период с 18.05.2018 по 30.07.2018 ООО «Горизонт» осуществляло согласование в Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области раздела проектной документации на соответствие объекта капитального строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям.

30.07.2018 Обществу выдано разрешения на строительство.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Материалами дела установлен факт длительного согласования МУП г. Кострома «Костромаговодоканал» подключения (технологическое присоединение) объекта к централизованной системе холодного водоснабжения, что исключило возможность выполнения всего объема строительных работ в отведенные договором аренды сроки.

Проанализировав в порядке статьи 71 АК РФ указанные выше обстоятельства, суд пришел к выводу о представлении ответчиком в материалы дела доказательств, не опровергнутых истцом в порядке статьи 65 АПК РФ, о нарушении сроков строительства спорного объекта в связи с неправомерными действиями лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) спорный объект, а, следовательно, о наличии правовых оснований для применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее – Правила).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

На основании пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Исходя из пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Указанных доказательств истец не представил, как не представил и документов, свидетельствующих о невозможности представления в суд этих доказательств.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца как на проигравшую сторону.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины не рассматривался судом в связи с тем, что в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.27 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков от уплаты государственной пошлины освобождены.

Руководствуясь статьями 167, 169, 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Л.Ю.Денисенко