Постановление от 19 октября 2025 г. по делу № А84-12377/2023

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, <...>, тел. <***>

www.21aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А84-12377/2023
город Севастополь
20 октября 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 07.10.2025 В полном объёме постановление изготовлено 20.10.2025

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Плотникова И.В., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховым Д.А., при участии в судебном заседании представителей:

от Общества с ограниченной ответственностью «Аралан» - ФИО1, представитель на основании доверенности от 01.09.2024 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО2, представитель на основании доверенности от 22.05.2024 № 51, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.06.2024 по делу № А84-12377/2023,

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью «Аралан» о расторжении договора аренды, возврате имущества,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аралан» (далее – ответчик, общество, ООО «Аралан») в котором просит:

- расторгнуть договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Аралан» от 20.07.2020 № 12-2020;

- обязать ООО «Аралан» в течение трёх месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести за свой счет в соответствие с техническим планом имущество - встроенное нежилое помещение первого этажа в жилом доме лит. «А» с пристройкой лит. «а», тамбурами лит. «а1», «а2», с крыльцом (к/н 91:03:001015:999)


общей площадью 80,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>;

- в случае неисполнения решения суда добровольно в установленный судом трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, Департаменту предоставить право на осуществление действий по приведению в соответствие с техническим планом имущества - встроенное нежилое помещение первого этажа в жилом доме лит. «А» с пристройкой лит. «а», тамбурами лит. «а1», «а2», с крыльцом (к/н 91:03:001015:999) общей площадью 80,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> д. в соответствие с техническим планом, со взысканием с ООО «Аралан» необходимых расходов;

- обязать ООО «Аралан» возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя встроенное нежилое помещение первого этажа в жилом доме лит. «А» с пристройкой лит. «а», тамбурами лит. «а1», «а2», с крыльцом (к/н 91:03:001015:999) общей площадью 80,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, по акту приема-передачи в течение 7 (семи) календарных дней с момента приведения имущества в соответствие с техническим планом.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19.06.2024 по делу № А84-12377/2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт указывает, что вывод суда о том, что на момент рассмотрения дела по существу Ответчиком приняты меры к устранению нарушения, несостоятелен и обусловлен злоупотреблением правом со стороны Ответчика; утверждения суда о том, что условия Договора аренды выполнены, а Арендатор подтверждает свое намерение по использованию предмета аренды на условиях данного договора, в связи с чем имущественные интересы Арендодателя не нарушены и не имеется оснований для расторжения Договора аренды, ошибочны.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2024 апелляционная жалоба принята к производству, назначено судебное заседание.

Судебное заседание откладывалось согласно ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Повторно исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268 - 271 АПК РФ, правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции установил следующее.

20.07.2020 между департаментом (Арендодатель) и ООО «Аралан» (Арендатор) заключен договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя № 12-2020, согласно условиям которого Арендодатель передал Арендатору в аренду имущество - встроенное нежилое помещение первого этажа в жилом доме лит. «А» с пристройкой лит. «а», тамбурами лит. «а1», «а2», с крыльцом (к/н 91:03:001015:999) общей площадью 80,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> (далее - Договор аренды).

В тот же день был пописан Акт приема - передачи указанного в Договоре имущества.

Согласно п. 1.3. Договора аренды, объект передается для использования помещения в качестве торгово-офисного, складского, организации пункта общественного питания, аптечного пункта.


Согласно п.2.4.1. Договора аренды, Арендатор обязан использовать Объект в соответствии с пунктом 1.3 Договора. Арендатор, обязан соблюдать режим использования Объекта, установленный нормативно-правовым актами Севастополя.

В соответствии с п. 2.4.2. Договора аренды, Арендатор обязуется не размещать без предварительного согласия Арендодателя объекты наружной рекламы снаружи здания, строения, сооружения, многоквартирного дома, находящегося в государственной собственности города Севастополя, частью которого или которым является Объект.

01.04.2022 года Департаментом было издано распоряжение № 1100-РДЗ на проведение внеплановой, выездной, тематической проверки имущества, находящегося в собственности города Севастополя, в отношении арендованного ответчиком недвижимого имущества.

18.04.2022 года Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента была проведена внеплановая, выездная, тематическая проверка в отношении государственного имущества, находящегося в пользовании ООО «Аралан», по результатам которой был составлен Акт проверки № 1100.

Согласно указанного Акта проверки № 1100, в ходе проверки было установлено следующие: в помещениях №№ 9,8,7 со стороны ул. Льва Толстого вместо оконных проемов оборудованы дверные проемы. Согласие собственника на осуществление перепланировок Арендатором не представлено.

Нарушения, установленные в ходе проверки: п. 2.3.1. Договора аренды - осуществлена перепланировка без предварительного письменного согласования Арендодателя.

Также на момент проведения проверки контрольных мероприятий установлено, что объект аренды используется для размещения студии маникюра, магазина электронных сигарет и кофейни, вход в которые осуществляется через дверные проёмы, расположенные со стороны ул. Льва Толстого (помещения № 9, 8, 7).

В соответствии с п. 2.4.10. Договора аренды, Арендатор обязуется не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по Договору прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду Объекта или его части в уставный капитал организации и др.) без письменного разрешения Арендодателя, а также не обременять Объект имуществом третьих лиц. Направлено требование об устранении нарушений.

14.06.2022 за вх. № 18581/01-10-04-13/22 в адрес Департамента от ООО «Аралан» поступило письмо, в котором указано, что ООО «Аралан» с данными требованием не согласен, поскольку перепланировку, реконструкцию в помещениях №№ 9, 8, 7 со стороны ул. Льва Толстого, расположенных по адресу: <...> не осуществляло, помещения были предоставлены (переданы) Департаментом уже с данными изменениями, не соответствующими техническому плану помещений.

12.01.2023 года Департаментом в адрес ООО «Аралан» было направлено Требование № АИ-1/23, в котором было указано о необходимости устранения ранее выявленных нарушений в течение тридцати календарных дней со дня направления данного требования.

Кроме того, в связи с существенными нарушениями условий договора Ответчику было предложено расторгнуть договор от 20.07.2020 № 12-2020 в течение тридцати календарных дней со дня направления данного письма и возвратить объект по акту приема-передачи.

Как указал истец, на момент подачи искового заявления ответчиком выявленные нарушения Договора не устранены.


Повторно изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанных в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Между тем, в рассматриваемом случае, коллегия судей не усматривает оснований для расторжения спорного договора исходя из следующего.

Согласно п. 7.1. договора, объект передан в аренду на срок продолжительностью 5 лет по 19 июля 2025 года включительно.

По смыслу взаимосвязанных положений статей 450, 610 и 621 ГК РФ договор аренды может быть продлен на новый срок только по соглашению сторон. Срок аренды можно продлить дополнительным соглашением к договору аренды, кроме того, положение об автоматической пролонгации договора при определенных условиях может быть включено и в текст договора.


В рассматриваемом случае, спорный договор не содержит положений об автоматической пролонгации договора. Доказательств заключения дополнительного соглашения с целью продлить срок аренда сторонами не представлено.

Таким образом, срок действия договора аренды истек 19 июля 2025 года, с учетом условий договора и положений действующего законодательства. Соответственно, спорный договор прекратил свое действие.

Действующее законодательство не предусматривает возможность расторжения договора, который уже прекратил свое действие.

В этой связи, коллегия судей приходит к выводу, что требование департамента о расторжении договора аренды имущества не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из положений ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно п. 2.4.18. Договора, Арендатор обязуется возвратить (освободить) Объект Арендатору на условиях и в порядке, определенных разделом 3 настоящего Договора.

Согласно п. 3.7. договора, Объект должен быть возвращен Арендатором Арендодателю не позднее 10 календарных дней с даты прекращения договора аренды, свободным от имущества Арендатора, а также от прав и имущества третьих лиц, и в состоянии не худшем, чем то, в котором Объект был передан Арендатору, с учетом улучшений, проведенных Арендатором в соответствии с условиями Договора.

Таким образом, учитывая, что спорный договор прекратил свое действие по истечении срока действия, коллегия судей приходит к выводу, что исковые требования об обязании ООО «Аралан» возвратить Департаменту встроенное нежилое помещение по акту приема-передачи подлежат удовлетворению.

Относительно требований привести за свой счет в соответствие с техническим планом имущество коллегия судей отмечает следующее.

Из материалов дела следует, что 25.07.2025 начальником отдела контроля использования имущества Инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ФИО3 было проведено обследование государственного имущества, находящегося в пользовании ООО «Аралан», по результатам которой был составлен Акт обследования № ГУ-18709/25 (т. 2, л.д. 108-136).

Договором аренды имущества от 20.07.2020 № 12-2020 Объект аренды передан во временное владение и пользование ООО «АРАЛАН» для использования в качестве торгово-офисного, складского помещения, организации пункта общественного питания, аптечного пункта.

На момент проведения осмотра часть Объекта арены не использовалась, часть Объекта аренды визуально, а также согласно информации, размещенной в сети интернет, информации внутри помещений, а также информации размещенной на фасадной части Объекта аренды, используется под размещение студии маникюра «AlexiaNails», что подтверждается фотоматериалами, представленными истцом в материалы дела.

В соответствии с ГОСТ Р 57137-2016, а также Собирательной классификационной группировки продукции (товаров и услуг) «Бытовые услуги» к общероссийскому классификатору продукции по видам экономической деятельности


(ОКПД2) ОК 034-2014 (КПЕС 2008), утвержденной приказом Минпромторга России от 10.05.2019 № 1471, предоставление услуг по маникюру и педикюру относятся к бытовым услугам.

Данные обстоятельства также установлены в ходе ранее проведенных проверочных мероприятий в отношении Объекта аренды (акт обследования 08.11.2024 № 22378, акт обследования от 30.01.2025 № 763, акт обследования от 30.06.2025 № ГУ-15321/25).

В ходе визуального осмотра с учетом технической документации, полученной из АС «УГМИ» (Автоматизированная система управления государственным и муниципальным имуществом, карточка объекта код 175009561, раздел «Документы») установлено:

- в помещения № 8 и № 9 (согласно технической документации) со стороны ул. Льва Толстого вход осуществляется через двери, оборудованные вместо оконных проемов, что не соответствует технической документации. Согласно фотоматериалам, к отчету об оценки № Н-92/36-ГК18/19120572-19, составленному до заключения договора аренды, а также акта приема-передачи от 20.07.2020: двери - входные роллеты;

- в помещении № 2 оконный проем закрыт с внешней стороны визуально деревянным материалом, с внутренней стороны - гипсокартоном. Ранее на месте оконного проема имелась ниша, предположительно указанная на фотографии № 6 отчета об оценки № Н-92/36-ГК18/19120572-19, составленного до заключения договора аренды. Согласно фотографии № 2 к отчету об оценки, оконный проем в помещении № 2 с внешней стороны закрыт до заключения договора аренды;

- к Объекту аренды со стороны улицы Льва Толстого, к помещениям № 7, 8, 9 установлены три крыльца (ступени), отсутствующие в технической документации, а также в отчете об оценки № Н-92/36-ГК18/19120572-19.

Данные обстоятельства также установлены в ходе ранее проведенных проверочных мероприятий в отношении Объекта аренды (акт обследования 08.11.2024 № 22378, акт обследования от 30.01.2025 № 763, акт обследования от 30.06.2025 № ГУ-15321/25).

В ходе визуального осмотра также установлено, что часть Объекта аренды используется под размещение студии маникюра «AlexiaNails», что подтверждается информацией, размещенной в помещениях и на фасадной части Объекта аренды, а также информацией, размещенной в сети интернет.

Ранее, в ходе проведения обследований (акт обследования 08.11.2024 № 22378, акт обследования от 30.01.2025 № 763) установлено, что часть Объекта аренды используется ИП ФИО4 под размещение студии маникюра «AlexiaNails». Таким образом, вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют об использовании части Объекта аренды третьими лицами.

Таким образом, нарушения, выявленные в ходе обследования:

- часть Объекта аренды используется в нарушение п. 1.3 договора аренды имущества находящегося в собственности города Севастополя от 20.07.2020 № 12-2020;

- фактическая планировка Объекта аренды не соответствует технической документации, содержащееся в АС «УГМИ» (карточка объекта код 175009561, раздел «Документы»);

- использование части Объекта аренды третьими лицами.

Согласно п.1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными


органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Доказательств устранения указанных выше нарушений, а также иных доказательств, опровергающих выводы указанного ранее обследования, ответчиком не представлено.

В соответствии с абзацем 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, коллегия судей приходит к выводу об обоснованности требований Департамента об обязании ООО «Аралан» в течение трёх месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести за свой счет в соответствие с техническим планом спорное имущество, а в случае неисполнения решения суда добровольно в установленный судом срок - предоставить Департаменту право на осуществление действий по приведению в соответствие с техническим планом спорного имущества, со взысканием с ООО «Аралан» необходимых расходов.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В этой связи, исковые требования следует удовлетворить частично, а решение суда первой инстанции подлежит отмене по причине неправильного применения норм материального права.

При этом, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

В соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В основу распределения судебных расходов между сторонами действующим процессуальным законодательством положен принцип возмещения их лицу, которое фактически понесло расходы, за счет проигравшей стороны.

Таким образом, коллегия судей полагает необходимым взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аралан» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины за рассмотрения дела в суде первой инстанции, а также 2 000 руб. государственной пошлины за рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.06.2024 по делу № А84-12377/2023 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Аралан» в течение трёх месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести за свой счет в соответствие с техническим планом имущество - встроенное нежилое помещение первого этажа в жилом доме лит. «А» с пристройкой лит. «а», тамбурами лит. «а1», «а2», с крыльцом (к/н 91:03:001015:999) общей площадью 80,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>.


В случае неисполнения решения суда добровольно в установленный судом трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя предоставить право на осуществление действий по приведению в соответствие с техническим планом имущества – встроенное нежилое помещение первого этажа в жилом доме лит. «А» с пристройкой лит. «а», тамбурами лит. «а1», «а2», с крыльцом (к/н 91:03:001015:999) общей площадью 80,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> в соответствие с техническим планом, со взысканием с общества с ограниченной ответственностью «Аралан» необходимых расходов.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Аралан» возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя встроенное нежилое помещение первого этажа в жилом доме лит. «А» с пристройкой лит. «а», тамбурами лит. «а1», «а2», с крыльцом (к/н 91:03:001015:999) общей площадью 80,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, по акту приема-передачи в течение 7 (семи) календарных дней с момента приведения имущества в соответствие с техническим планом.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аралан» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины за рассмотрения дела в суде первой инстанции, а также 2 000 руб. государственной пошлины за рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Плотников Судьи И.В. Евдокимов Н.И. Сикорская

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 12.05.2025 9:25:38

Кому выдана Евдокимов Игорь Вячеславович