Решение от 18 июня 2024 г. по делу № А84-12377/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-12377/2023
19 июня 2024 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения оглашена 04.06.2024.

Полный текст решения составлен 19.06.2024.


Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи ФИО1, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ромазан В.В., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Аралан" (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь)

о расторжении договора аренды, возврате имущества,


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности. 



УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Аралан" в котором просит:

расторгнуть договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Аралан» от 20.07.2020 № 12-2020.

обязать ООО «Аралан» в течение трёх месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести за свой счет в соответствие с техническим планом имущество - встроенное нежилое помещение первого этажа в жилом доме лит. «А» с пристройкой лит. «а», тамбурами лит. «а1», «а2», с крыльцом (к/н 91:03:001015:999) общей площадью 80,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>. д.28.

в случае неисполнения решения суда добровольно в установленный судом трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, Департаменту предоставить право на осуществление действий по приведению в соответствие с техническим планом имущества - встроенное нежилое помещение первого этажа в жилом доме лит. «А» с пристройкой лит. «а», тамбурами лит. «а1», «а2», с крыльцом (к/н 91:03:001015:999) общей площадью 80,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> д. в соответствие с техническим планом, со взысканием с ООО «Аралан» необходимых расходов.

обязать ООО «Аралан» возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя встроенное нежилое помещение первого этажа в жилом доме лит. «А» с пристройкой лит. «а», тамбурами лит. «а1», «а2», с крыльцом (к/н 91:03:001015:999) общей площадью 80,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, по акту приема-передачи в течение 7 (семи) календарных дней с момента приведения имущества в соответствие с техническим планом.

Определением от 25.12.2023 суд принял исковое заявление к рассмотрению, назначил предварительное судебное заседание. 

Определением от 07.03.2024 суд завершил предварительное судебное заседание и назначил дело к судебному разбирательству.

Ответчик представил отзыв на иск, возражал относительно заявленных требований. Ссылался на то, что на момент передачи помещения оно уже имело две входные группы с установленными роллетами.

В ходе рассмотрения дела судом был истребован у Департамента по имущественным и земельным отношениям отчет об оценке недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения первого этажа общей площадью 80,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, предшествовавший заключению договора аренды № 12/2020 от 20.07.2020 с ООО "Аралан", а также акт проверки от 23.11.2022 № 1100 в отношении арендованного ООО "Аралан" имущества. 

Также в письменных пояснениях от 20.05.2024, 27.05.2024 ответчик указал, что исполнил требования по приведению помещения, расположенного по адресу: <...>, в первоначальное состояние, существовавшее на момент передачи имущества в аренду, и в соответствии с документацией, размещенной при проведении торгов на сайте: https://torgi.gov.ru, т.е. с двумя входными группами.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

20.07.2020 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Арендодатель; Департамент) и Обществом с ограниченной ответственностью «Аралан» (далее - Ответчик, Арендатор) заключен договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя № 12- 2020, согласно условиям которого Арендодатель передал Арендатору в аренду имущество - встроенное нежилое помещение первого этажа в жилом доме лит. «А» с пристройкой лит. «а», тамбурами лит. «а1», «а2», с крыльцом (к/н 91:03:001015:999) общей площадью 80,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> (далее - Договор аренды).

В тот же день был пописан Акт приема - передачи указанного в Договоре имущества.

Согласно п. 1.3. Договора аренды, объект передается для использования помещения в качестве торгово-офисного, складского, организации пункта общественного питания, аптечного пункта.

Согласно п.2.4.1. Договора аренды, Арендатор обязан использовать Объект в соответствии с пунктом 1.3 Договора. Арендатор, обязан соблюдать режим использования Объекта, установленный нормативно-правовым актами Севастополя.

В соответствии с п. 2.4.2. Договора аренды, Арендатор обязуется не размещать без предварительного согласия Арендодателя объекты наружной рекламы снаружи здания, строения, сооружения, многоквартирного дома, находящегося в государственной собственности города Севастополя, частью которого или которым является Объект.

01.04.2022 года Департаментом было издано распоряжение № 1100-РДЗ на проведение внеплановой, выездной, тематической проверки имущества, находящегося в собственности города Севастополя, в отношении арендованного ответчиком недвижимого имущества.

18.04.2022 года Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента была проведена внеплановая, выездная, тематическая проверка в отношении государственного имущества, находящегося в пользовании ООО «Аралан», по результатам которой был составлен Акт проверки № 1100.

Согласно указанного Акта проверки № 1100, в ходе проверки было установлено следующие: в помещениях №№ 9,8,7 со стороны ул. Льва Толстого вместо оконных проемов оборудованы дверные проемы. Согласие собственника на осуществление перепланировок Арендатором не представлено.

Нарушения, установленные в ходе проверки: п. 2.3.1. Договора аренды - осуществлена перепланировка без предварительного письменного согласования Арендодателя.

Также на момент проведения проверки контрольных мероприятий установлено, что объект аренды используется для размещения студии маникюра, магазина электронных сигарет и кофейни, вход в которые осуществляется через дверные проёмы, расположенные со стороны ул. Льва Толстого (помещения № 9, 8, 7).

В соответствии с п. 2.4.10. Договора аренды, Арендатор обязуется не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по Договору прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду Объекта или его части в уставный капитал организации и др.) без письменного разрешения Арендодателя, а также не обременять Объект имуществом третьих лиц. Направлено требование об устранении нарушений

14.06.2022 за вх. №18581/01-10-04-13/22 в адрес Департамента от ООО «Аралан» поступило письмо, в котором указано, что ООО «Аралан» с данными требованием не согласен, поскольку перепланировку, реконструкцию в помещениях №№ 9, 8, 7 со стороны ул. Льва Толстого, расположенных по адресу: <...> не осуществляло, помещения были предоставлены (переданы) Департаментом уже с данными изменениями, не соответствующими техническому плану помещений.

12.01.2023 года Департаментом в адрес ООО «Аралан» было направлено Требование № АИ-1/23 в котором было указано о необходимости устранения ранее выявленных нарушений в течение тридцати календарных дней со дня направления данного требования.

Кроме того, в связи с существенными нарушениями условий договора Ответчику было предложено расторгнуть договор от 20.07.2020 № 12-2020 в течение тридцати календарных дней со дня направления данного письма и возвратить объект по акту приема-передачи.

Как указал истец, на момент подачи искового заявления Ответчиком выявленные нарушения Договора не устранены.

Ответчик представил отзыв на иск, возражал относительно заявленных требований, ссылался на то, что на момент передачи помещения оно уже имело две входные группы с установленными роллетами.

Также в письменных пояснениях от 20.05.2024, 27.05.2024 ответчик указал, что исполнил требования по приведению помещения, расположенного по адресу: <...>, в первоначальное состояние, существовавшее на момент передачи имущества в аренду, и в соответствии с документацией, размещенной при проведении торгов на сайте: https://torgi.gov.ru, т.е. с двумя входными группами.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска согласно следующего.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Согласно пункту 2 названной статьи другие основания расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ могут быть установлены договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец ссылается на выявление в результате проведенной проверки переоборудования арендованных помещений: в помещениях №№ 9, 8, 7 со стороны ул. Льва Толстого вместо оконных проемов оборудованы дверные проемы. Согласие собственника на осуществление перепланировок Арендатором не представлено.

Согласно статье 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод истца о том, что в помещениях №№ 9,8,7 со стороны ул. Льва Толстого вместо оконных проемов оборудованы дверные проемы является необоснованным исходя из содержания документации, опубликованной на торгах, предшествовавших заключению договора.

В отчете об оценке недвижимого имущества содержатся фотоматериалы, в которых отражены уже имеющиеся входные группы.

Кроме того, согласно акту проверки № 1100 от 18 апреля 2022 года установлено наличие только одного нарушения, предусмотренного п. 2.3.1 договора аренды.

В ходе рассмотрения дела, ответчиком представлены доказательства, согласно которым на момент вынесения решения со стороны ООО «Аралан» исполнены требования по приведению помещения, расположенного по адресу: <...>, в первоначальное состояние (устранена одна входная группа).

Исходя из этого, требование истца не подлежит удовлетворению.

Кроме того, как установлено судом и следует из материалов дела, истец просит расторгнуть спорный договор в связи с нарушением арендатором условий договора от 20.07.2020 № 12-2020, а именно: осуществлена перепланировка без предварительного письменного согласования Арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Федеральным законом (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которым необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, подтверждающих существенность допущенных арендатором нарушений.

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора, если допущенные нарушения устранены арендатором в разумный срок.

Применительно к рассматриваемому случаю, требования истца признаны судом обоснованными в части оборудования только одно входной группы, на момент рассмотрения дела по существу ответчиком приняты меры к устранению нарушения, условия договора аренды выполнены, общество подтверждает свое намерение по использованию предмета аренды на условиях договора аренды, имущественные интересы арендодателя не нарушены, оснований для расторжения договора аренды не имеется.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с пунктом 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

У суда также отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



решил:

В удовлетворении иска отказать.


Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.


Судья       

ФИО1