Решение от 28 февраля 2019 г. по делу № А63-7489/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 28 февраля 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН <***>,

к закрытому акционерному обществу «Аверс Инжиниринг», г. Пятигорск, ОГРН <***>,

о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка, в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Аверс Инжиниринг» (далее – ответчик, общество) о взыскании 740 740,56 рублей, в том числе: 670 320,26 рублей долга за период с 17.10.2014 по 31.05.2016 и 70 420,30 рублей пени за период с 26.12.2014 по 31.05.2016.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.05.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.08.2017, исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу управления взыскано 14 140,82 рублей задолженности по арендной плате за период с 17.10.2014 по 31.05.2016 и 814,03 рублей пени за период с 26.12.2014 по 31.05.2016. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суды установили факт пользования обществом земельным участком в спорный период, что подтверждается нахождением на нем объекта незавершенного строительства (жилой дом), принадлежащего указанному лицу на праве собственности. При проверке расчета арендной платы за период с 17.10.2014 по 31.12.2015 суды признали ошибочным применение ставки арендной платы 7,5%, предназначенной для земельных участков с видом разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», применив в указанный период ставку 0,1%, установленную для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки; в период с 01.01.2016 по 31.05.2016 суды применили ставку 0,12%.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2017 решение суда первой инстанции от 12.05.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017 по делу № А637489/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал, что на основании пункта 6 решения от 30.10.2008 № 115-35ГД «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска» (в редакции решения от 19.12.2013 N 49-36РД) (далее - решение № 115-35 ГД) годовой размер арендной платы за землю определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы за землю, установленную в соответствии с порядком, если иное не установлено действующим законодательством Российской Федерации. Для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажной жилой застройки, в данном решении предусмотрена ставка арендной платы в размере 0,1%, причем для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажной жилой застройки со встроенными помещениями иного назначения, ставка арендной платы установлена в размере 1,63%.

Делая вывод о том, что фактически земельный участок с кадастровым номером 26:33:090203:41 используется обществом под жилую многоэтажную застройку и в этих целях предоставлен в аренду, суды не дали правового обоснования использования к периоду с 01.01.2016 по 31.05.2016 ставки 0,12% от кадастровой стоимости земельного участка, применимой в отношении участков, занятых малоэтажными жилыми домами, в том числе индивидуальной жилой застройки (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду), или приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства.

Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что постановление администрации от 05.08.2016 № 3008, которым вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:33:090203:41 изменен по заявлению общества на «среднеэтажную жилую застройку» не получило оценки судебных инстанций. Выводов по вопросу изменения вида разрешенного использования спорного участка (предназначенного для жилой многоэтажной застройки), обжалуемые судебные акты не содержат.

Суды также не исследовали в полном объеме обстоятельства фактического использования рассматриваемого земельного участка в заявленный истцом период и на момент рассмотрения дела.

Также суд кассационной инстанции указал, что в материалы дела представлен отзыв общества, просительная часть которого содержит требования по существу спора, а также ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц, итог рассмотрения которых не нашел отражения в судебных актах настоящего дела.

В целях дополнительного исследования и оценки доказательств дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При этом кассационный суд указал, что при новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, устранить выявленные противоречия, касающиеся вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:33:090203:41, дать надлежащую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, а также всем доводам управления, обсудить вопрос о проведении осмотра рассматриваемого земельного участка, после чего вынести законный и обоснованный судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права.

Представители сторон в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, истец известил суд о рассмотрении дела в свое отсутствие.

При новом рассмотрении дела представитель управления ранее в судебных заседания требования поддерживал, просил удовлетворить в полном объеме.

Согласно ранее представленному отзыву ответчик просил в иске отказать.

Рассмотрев ранее заявленное ответчиком ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, суд считает его подлежащим отклонению как несоответствующее требованиям статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поскольку общество не представило доказательств того, каким образом принятый по настоящему делу судебный акт может повлиять на права или обязанности управления Росреестра по СК по отношению к одной из сторон.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Пятигорска от 22.10.2007 № 5278 между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 09.04.2008 № 24/08-70 (далее – Договор), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 22.10.2007 по 22.10.2010 земельный участок площадью 9 000 кв.м (кадастровый номер 26:33:090203:41), расположенный по адресу: <...> под жилую многоэтажную застройку (далее – земельный участок КН 26:33:090203:41).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК 09.04.2008 за № 26-26-33/016/2008-464.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора арендная плата уплачивается в безналичном порядке, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в договоре.

Согласно пункту 5.2. Договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательств.

В ходе исполнения сторонами Договора ответчиком не уплачивалась арендная плата, в результате чего за период с 17.10.2014 по 31.05.2016, по мнению истца, образовалась задолженность по арендной плате, сумма которой составила 670 320,26 рублей.

С учетом указанного пункта договора на сумму долга начислена пеня в размере 70 420,30 рублей за период с 26.12.2014 по 31.05.2016.

В связи с тем, что задолженность по арендной плате и пеня обществом оплачены не были управление обратилось с исковым заявлением в суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Истец полагает, поскольку по истечении установленного договором срока аренды ответчик продолжил пользование земельным участком КН 26:33:090203:41 с учётом отсутствия возражений со стороны администрации в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) между сторонами возникли договорные правоотношения на неопределенный срок. При этом истец исходит из того, что факт пользования обществом земельным участком КН 26:33:090203:41 подтверждается нахождением на нём объекта незавершённого строительства (жилой дом), принадлежащего последнему на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 25.05.2016 за № 26/001/101/2016-31608.

В ходе судебного разбирательства во исполнение указаний кассационной инстанции и определения суда от 29.05.2018 специалистами управления был проведен осмотр земельного участка КН 26:33:090203:41. По результатам осмотра 01.06.2018 составлен акт, из которого следует, что на указанном участке возведены 5-ти и 7-ми этажные многоквартирные дома (ул. Огородная, 36/5, 36/6, 36/7), а также двухъярусные капитальные гаражи (надземная автостоянка закрытого типа), размещены две детские игровые площадки. Наличие многоквартирных домов и гаражей на земельном участке КН 26:33:090203:41 также подтверждается приложенным к акту фотоматериалом.

Как видно из представленных в материалы дела кадастрового паспорта от 05.02.2016 и выписки из ЕГРН от 21.09.2018, подготовленной по запросу суда ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, земельный участок площадью 9 000 кв.м (КН 26:33:090203:41) был сформирован и поставлен на кадастровый учет 06.03.2008 с адресом места расположения: <...>; видом разрешенного использования изначально "под объектом незавершенного строительства", который впоследствии был изменен на "среднеэтажная жилая застройка" на основании постановления администрации г. Пятигорска от 05.08.2016 № 3008.

Разрешением № RU 26038000-199-2009 от 09.10.2009 был введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом (первая очередь), расположенный по адресу: <...>.

Разрешением № RU 26308000-0084-2013 от 29.11.2013 был введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями (блок №2), расположенный по адресу: <...>.

Разрешением № 26-ru 26308000-0375-2008 от 29.03.2018 был введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями (жилой блок № 3), расположенный по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями (блоки № 2 и № 3), представляет собой единый жилищный комплекс, состоящий из двух жилых блоков, возведение которых осуществлялось на основании одного разрешения на строительство № RU 26308000-0375-2008 от 06.08.2008.

Судом установлено, что все три вышеуказанных здания расположены в границах земельного участка КН 26:33:090203:41, что подтверждается актом осмотра от 21.09.2018, проведенного специалистами управления и представленными в материалы дела космическими снимками общедоступных кадастровых сведений Публичной кадастровой карты.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что по мере ведения строительных работ по возведению перечисленных выше многоквартирных жилых домов и сдачи их в эксплуатацию, земельный участок, занимаемый данными объектами, не делился на самостоятельные участки, необходимые для эксплуатации возведенных зданий и продолжения строительства незаконченных.

Таким образом, следует признать, что земельный участок КН 26:33:090203:41, не будучи разделенным, использовался одновременно и для эксплуатации законченных строительством многоквартирного жилого дома (первой очереди), аналогичного дома со встроенными общественными помещениями (блок №2), начиная с 2009 и 2013 г.г., и для завершения строительства жилого блок № 3, расположенных по адресу: <...>, работы по возведению которого были завершены лишь в 2018 году.

Как видно из материалов дела, в частности, выписки из ЕГРН от 21.09.2018 в отношении жилого помещения с кадастровым номером 26:33:090203:313 (адрес местоположения: <...>), право собственности на данный объект недвижимого имущества было зарегистрировано за гр. ФИО2 26.01.2010 (рег. запись № 26-26-33/053/2009-106).

Из представленных в деле выписок из ЕГРН от 24.08.2018 в отношении жилых помещений с кадастровыми номерами 26:33:090203:799 и 26:33:090203:804 (адрес местоположения: <...>, № 27) следует, что право собственности на объекты было зарегистрировано 13.03.2014 за гр. ФИО3 (рег. запись № 26-26-28/004/2014-181) и гр. ФИО4 (рег. запись № 26-26-28/018/2014-337).

Имеющиеся в деле сведения о характеристиках объекта недвижимости: многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями (жилой блок № 3) с кадастровым номером 26:33:090203:1209 (адрес местоположения: <...>) позволяют установить, что государственная регистрации права собственности на расположенные в доме квартиры была открыта в сентябре 2018, что подтверждается представленными суду выписками из ЕГРН от 20.11.2018 в отношении жилых помещений с кадастровыми номерами 26:33:090203:1237, 26:33:090203:1251, 26:33:090203:1252.

Как разъяснено в пункте 66 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

По смыслу вышеуказанных законоположений и разъяснений высших судебных инстанции, у собственников помещений многоквартирного жилого дома возникает право общей долевой собственности на земельный участок, занятый этим домом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, право собственности на помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах (первой очереди и блок №2), занимающих земельный участок КН 26:33:090203:41 (адрес местоположения: <...>), было зарегистрировано в предусмотренном законом порядке за гражданами в 2010 и 2013 г.г., следовательно, довод истца о возникновении между сторонами арендных правоотношений на неопределенный срок следует признать несостоятельным. При этом возникновение права общей долевой собственности граждан на земельный участок КН 26:33:090203:41 в силу закона обусловило прекращение между сторонами арендные правоотношения, начиная с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 26:33:090203:313 (адрес местоположения: <...>) 26.01.2010.

Поскольку заявленный истцом период взыскания арендной платы с 17.10.2014 по 31.05.2016 находится за пределами действия арендных правоотношения, предъявленные требования не могут быть признаны обоснованными.

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Определениями от 29.11.2018 и от 15.01.2019 истцу предлагалось рассмотреть вопрос о назначении по делу землеустроительной экспертизы, уточнить предмет иска, представить обоснованный расчет площади, необходимой для строительства многоквартирных жилых домов по адресу: <...>, корп. 7.

Однако данное предложение суда было проигнорировано, в ответ истец направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, фактически по имеющимся в деле документам.

Принимая во внимание изложенное, суд не находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство о привлечении филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отклонить.

В иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А. Говорун