Решение от 25 января 2021 г. по делу № А32-15306/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-15306/2020

Резолютивная часть решения объявлена 20.01.2021 года

Полный текст решения изготовлен 25.01.2021 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчики:

1. ООО «Центральный универсальный магазин» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

2. ООО «Родина» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о взыскании задолженности по договору аренды от 05.12.2012 № 4900008438 в размере 643 351,27 руб.,

о расторжении договора аренды от 05.12.2012 № 4900008438,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ООО «Родина»: Соляная Е.В. - по доверенности,

от ООО «Центральный универсальный магазин»: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Центральный универсальный магазин» о взыскании задолженности по договору аренды от 05.12.2012 № 4900008438 за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 в размере 643 351,27 руб., расторжении договора аренды от 05.12.2012 № 4900008438.

Определением суда от 08.09.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Родина».

Представитель истца настаивал на требованиях.

Представитель ООО «Родина» возражал против требований.

ООО «СУ-5 Трест Липецкспецстрой» направило отказ от ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Производство по ходатайству прекращено.

В представленном ранее отзыве общество возражало против требований, указало, что оно является надлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку договоры переуступки, на основании которых право аренды по спорному договору аренды перешло к ООО «Центральный универсальный магазин» решением суда от 17.07.2020 по делу № А32-460/2019 признаны недействительными (ничтожными сделками).

ООО «Центральный универсальный магазин» отзыв не представило.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ЖСК «ЮГ-ИНВЕСТ» (арендатор) на основании постановления главы администрации г. Сочи от 03.12.2012 № 2616 заключен договор аренды от 05.12.2012 № 4900008438 о предоставлении в пользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1449 площадью 48 314 кв.м,, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, микрорайон «Кудепста-3», участок № 2, с видом разрешенного использования - «для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса».

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора аренды установлен с момента его государственной регистрации до 27.04.2055.

В соответствии с п. 3.2 размер годовой арендной платы за участок составляет 999 800 руб.

Согласно п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала.

Договором уступки прав аренды от 10.01.2013 все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору переданы ООО «СУ-5 трест ЛИПЕЦКСТРОЙ».

На основании договора уступки прав аренды от 08.12.2014 все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору переданы ООО «Родина».

17.02.2017 между ООО «Родина» и ООО «Триединство» заключен договор уступки прав аренды, согласно которому все права и обязанности арендатора по спорному договору перешли к ООО «Триединство».

На основании договора уступки прав аренды от 26.12.2017 все права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли к ООО «Центральный универсальный магазин».

ООО «Центральный универсальный магазин» свои обязательства по оплате арендных платежей выполнил не в полном объёме и с нарушением срока внесения арендной платы.

Истец в адрес ООО «Центральный универсальный магазин» направил претензию от 30.09.2019 № 22333/02-05-16 с просьбой ликвидировать образовавшуюся задолженность в недельный срок.

ООО «Центральный универсальный магазин» не погасил задолженность в результате чего, истец направил претензии от 30.09.2019 № 28150/02-05-16 и от 04.12.2019 №30724/02-05-16 с предложением расторгнуть договор аренды.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК, Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными нормативными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Как указано выше, в представленном ранее отзыве ООО «Родина» возражало против требований, указало, что оно является надлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку договоры переуступки, на основании которых право аренды по спорному договору аренды перешло к ООО «Центральный универсальный магазин» решением суда от 17.07.2020 по делу № А32-460/2019 признаны недействительными (ничтожными сделками), кроме того ООО «Родина» мотивирует свои возражения погашением задолженности по основному долгу и пене в полном размере.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2020 по делу № А32-460/2019 по иску ООО «Родина» к ООО «Триединство», ООО «Центральный универсальный магазин» признаны недействительными следующие договоры уступки прав по договору аренды земельного участка: договор уступки прав от 17.02.2017, заключенный между ООО «Родина» и ООО «Триединство», договор уступки прав от 26.12.2017, заключенный между ООО «Триединство» и ООО «Центральный универсальный магазин», а также применены последствия недействительности сделки в виде аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации указанных договоров.

Таким образом, правообладателем по договору аренды от 05.12.2012 № 4900008438 является ООО «Родина».

На основании вышеизложенного, ООО «Родина» является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям, в связи с чем в удовлетворении требований к ООО «Центральный универсальный магазин» следует отказать.

Кроме того, определением Арбитражного суда Липецкой области от 31.07.2020 по делу №А36-10724/2018 утверждено мировое соглашение между ООО «СУ-5 Трест Липецкспецстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «Родина», согласно которого ООО «Родина» в течение 30 календарных дней с момента утверждения мирового соглашения Арбитражным судом Липецкой области оплачивает ООО «СУ-5 Трест Липецкспецстрой» стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0401008:1449 в соответствии с пунктом 1.7 Договора уступки прав аренды от 08.12.2014 года в размере 2 596 000 руб., а ООО «СУ-5 Трест Липецкспецстрой» отказывается от всех исковых требований к ООО «Родина».

На сегодняшний день указанное мировое соглашение сторонами исполнено, денежная сумма в размере 2 596 000 руб. оплачена ООО «Родина» на счет ООО «СУ-5 Трест Липецкспецстрой» согласно чека-ордера № 8 от 29.07.2020 и платежного поручения № 10234300 от 30.07.2020.

Кроме того, чеком-ордером № 4 от 28.07.2020 и платежным поручением (подтверждение платежа) № 17853148 от 28.07.2020 оплачена арендная плата за 2019 год и 1-ое полугодие 2020 года за земельный участок с кадастровым номером: 23:49:0401008:1449 по договору аренды № 4900008438 от 05.12.2012 в размере 1 144 000 руб.

Также сторонами в материалы дела представлен акт сверки за период с 11.12.2012 по 05.10.2020, согласно которому по спорному договору аренды по состоянию на 05.10.2020 в части арендной платы имеется переплата в размере 678,53 руб., а по пене переплата 259 772,96 руб.

Таким образом, обязательства по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 в размере 643 351,27 руб. по договору аренды земельного участка № 4900008438 от 05.12.2012 со стороны надлежащего правообладателя ООО «Родина» перед администрацией г. Сочи выполнены в полном объеме.

Доказательств, опровергающих указанный довод, истец суду не представил, факт отсутствия задолженности подтвердил.

Поскольку предмет спора отсутствует, то в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по договору аренды следует отказать.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора от 05.12.2012 № 4900008438

Основанием для обращения администрации с требованием о расторжении договора от 05.12.2012 № 4900008438 послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы.

Подпунктом В пункта 4.1.1 договора предусмотрена возможность его расторжения арендодателем в одностороннем порядке при невнесении арендной платы арендатором более 6 месяцев.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 указано следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Таким образом, поскольку задолженность по арендной плате была погашена обществом в добровольном порядке и иных нарушений договорных условий обществом не допущено, факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения обществом условий договора аренды.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды.

С учетом изложенного в удовлетворении требований следует отказать.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2020 по делу № А32-27536/2019.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин