Решение от 24 декабря 2018 г. по делу № А48-4860/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А48 – 4860/2018

г. Орёл

24 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2018 года.

Решение в полном объёме изготовлено 24 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфеновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Залегощь-Агро" (Орловская область, Залегощенский район, пгт. Залегощь, ул. М. Горького, 87-А; ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "Торгмаш" (<...>; ОГРН <***>) о взыскании 71 119,00 руб.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП ФИО2 (ОГРНИП 304391328800077, ИНН <***>),

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО3 (доверенность от 14.11.2018, предъявлен паспорт),

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность от 06.09.2018, предъявлен паспорт),

от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Торгмаш» (далее - ответчик) о взыскании стоимости ремонтных работ в сумме 71 119 руб.

Определением от 14.11.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП ФИО2 (далее – третье лицо).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на решение Арбитражного суда Орловской области от 20.04.2018 по делу № А48-7588/2017, в соответствии с которым произведенный ООО «Залегощь-Агро» зачет стоимости ремонта в сумме 71 119 руб. признан несостоявшимся, в связи с чем согласно указанному решению с ООО «Залегощь - Агро» в пользу ООО «ПО «Торгмаш» взыскано 71 119 руб. задолженности по арендной плате.

Поскольку произведенный ООО «Залегощь-Агро» зачет стоимости ремонта в сумме 71 119 руб. Арбитражным судом Орловской области по делу № А48-7588/2017 признан несостоявшимся, у ООО «ПО «Торгмаш» перед ООО «Залегощь-Агро» имеется непогашенная задолженность за произведенные ремонтные работы в сумме 71 119 руб.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, полагая, что исковые требования направлены на повторное взыскание с ООО «ПО «Торгмаш» ранее удержанной истцом из арендных платежей по договору аренды от 07.06.2015 суммы (71 119,00 руб.), поскольку решение суда по делу № А48-7588/2017 не вступило в законную силу.

Ответчик также указывает, что у истца отсутствует право на взыскание заявленной суммы в связи с ненадлежащим качеством выполненных работ по текущему ремонту.

Кроме того, ответчик в отзыве на иск указывает, что истцом не соблюден законодательно установленный досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия истца была направлена 07.06.2018 на электронный адрес ответчика и не может являться доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, письменный отзыв на иск суду не представил.

Суд в соответствии со ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

07.07.2014 между ООО «Производственное объединение «Торгмаш» (арендодатель) и ООО "Залегощь-Агро" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 (далее - договор аренды). Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресам: <...> (объект № 1) и <...> (объект № 2).

В соответствии с п. 1.2 договора аренды в пользование арендатору передаются:

- Комбайновый цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1664,9 кв.м., инв. № 54:243:002:010120640:0002, лит. Б, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-168, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 августа 2008 года сделана запись регистрации № 57:57:05/003/2008-293;

- Мастерские, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1841,9 кв.м., инв. № 54:243:002:010120640:0003, лит. В, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-162, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 августа 2008 года сделана запись регистрации № 57:57:05/003/2008-295;

- Тракторный склад, назначение: нежилое, общая площадь 1029,10 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0002;

- Торговый склад, назначение: нежилое, общая площадь 488,40 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0003;

- Стеллажный склад, назначение: нежилое, общая площадь 540,90 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0004.

В п. 1.3 договора аренды указано, что целевое назначение объекта № 1 - ремонтно-техническая база для сельскохозяйственного и грузового транспорта, а также хранения зерна; целевое назначение объекта № 2 - складская база сельскохозяйственного назначения, включая хранение зерна и средств для обработки полей.

В п. 1.5 договора аренды указано, что на момент заключения настоящего договора сдаваемый в аренду объект № 1, а также земельный участок, на котором он располагается общей площадью 52485 кв.м. принадлежит арендодателю на праве собственности. А сдаваемый в аренду объект № 2 и также земельный участок, на котором он располагается общей площадью 14496,20 кв.м. принадлежит арендодателю на праве аренды (договор аренды недвижимого имущества № 1/1 от 01.07.2015, заключенный с ИП ФИО2) с правом сдачи данного имущества в субаренду.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 130 000 руб. в месяц.

В силу п. 4.1 договора аренды договор заключен на 11 месяцев и вступает в силу с даты его подписания – 7 июля 2014 года и действует до 7 июня 2015 года.

В силу ч. 2 чт. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор аренды заключен на срок менее года, он не подлежал государственной регистрации.

07.07.2014 стороны подписали акт приема-передачи в аренду объектов, расположенных по адресу: <...>, в котором указано, что техническое состояние Комбайнового цеха: крыша требует ремонта; требуется ремонт окон; Мастерских: крыша на прилегающих к центральному помещениях требует ремонта и замены кровли, требуется ремонт окон; Тракторного склада: крыша требует ремонта, требуется замена кирпичной кладки наружной стены; Торгового склада: крыша требует ремонта.

В акте приема-передачи от 07.07.2014 к договору аренды стороны согласовали, что объекты соответствуют требованиям к эксплуатации при условии исправления указанных недостатков. Одновременно, в акте приема-передачи стороны достигли соглашения о том, что арендатор (истец) своими силами в счет арендной платы производит работы по исправлению вышеуказанных недостатков под контролем качества работ арендодателем (ответчиком).

Акт приема-передачи от 07.07.2014 к договору аренды № 1 от 07.07.2014 содержит порядок проведения ремонтных работ, в соответствии с которым по итогам ремонта составляется двухсторонний акт сдачи-приемки отремонтированных объектов, в результате, после чего стороны друг к другу претензий не имеют.

Арендатор (истец) вправе производить ежемесячный зачет требований по оплате вышеуказанного ремонта объектов согласно актам сдачи-приемки в счет ежемесячной арендной платы в размере до 50% (т. 1, л.д. 15-16).

Из актов от 04.07.2014, подписанных ООО «ПО «Торгмаш» и ООО «Залегошь-Агро», следует, что стороны согласовали объем работ, перечень, стоимость материалов и работ по объекту комбайновый цех - на сумму 411 720 руб., по объекту тракторный склад - на сумму 327 152 руб., то есть на общую сумму – 738 872 руб. (т. 1, л.д. 18-19).

Работы по выполнению текущего ремонта были завершены арендатором 02.10.2014. В тот же день, 02.10.2014 стороны подписали акты о приемке выполненных работ по ремонту кровли на здании комбайнового цеха и по ремонту кирпичной стены и кровли на здании кирпичного склада (т. 1, л.д. 23-24).

Согласно указанным актам арендатором выполнены работы:

Комбайновый цех:

- цементная стяжка - 450 кв.м.;

- устройство кровли в один слой из Стеклоизола - 1536 кв.м.;

- закрытие оконных проемов пленкой - 288 кв.м.

Стоимость работ составила 411 720,00 руб.

Тракторный склад:

- работы по кирпичной кладке стены в объеме 7,6 куб.м.;

-устройство кровли в один слой из Стеклоизола - 1416 кв.м.

Стоимость работ составила 327 152,00 руб.

Стоимость работ составила 738 872 руб.

Данные акты о приемке выполненных работ были подписаны ответчиком (арендодателем) без замечаний по объемам и стоимости.

Дополнительно сторонами был подписан акт по текущему ремонту зданий комбайнового цеха и кирпичного склада от 02.10.2014 № 81/1, в котором отражено, что работы выполнены полностью в установленный срок, заказчик (арендодатель, ответчик) претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг не имеет (т. 1, л.д. 21).

Зачет стоимости произведенного ремонта производился арендатором (истцом) ежемесячно в размере 65000,00 рублей (50% стоимости арендной платы).

По истечении срока действия договора аренды 07.06.2015 между истцом и ответчиком был подписан акт сверки взаимных расчетов за период с 01.07.2014 по 07.06.2015 (дата окончания срока действия договора аренды № 1 от 07.07.2014). Из данного акта следует, что 02.10.2014 ООО «Залегощь-Агро» по дебету учтена стоимость ремонтных работ на сумму 738 872 руб. со ссылкой на документ № 81/1 от 02.10.2014, а также отражена ежемесячная оплата с 09.09.2014 по 03.06.2015 на сумму 65 000 руб., по кредиту отражены начисления арендной платы на общую сумму 1 435 173 руб. исходя из ежемесячного размера арендной платы в 130 000 руб., сальдо конечное составило 71 119 руб.

Указанная в акте сверки взаимных расчетов сумма долга арендодателя перед арендатором, составившая 71 119 руб., была зачтена арендатором в счет арендной платы за июнь 2015 года по договору аренды недвижимого имущества от 07.06.2015.

07.06.2015 между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 со сроком действия с 07.06.2015 по 05.06.2016 (далее - договор аренды 2015-2016). Предметом аренды по указанному договору являлось то же недвижимое имущество, что и в договоре аренды № 1 от 07.07.2014 (т. 1, л.д. 28-32).

При заключении нового договора аренды 07.06.2015 сторонами составлен акт приема-передачи в аренду объектов от 07.06.2015, в котором не отражено наличие каких-либо недостатков арендуемого имущества, отсутствует описание его технического состояния, акт не содержит также сведений о необходимости проведения каких-либо ремонтных работ (т. 1, л.д. 33), что подтверждает отсутствие у сторон взаимных претензий по техническому состоянию объектов и подтверждает возможность их эксплуатации по назначению на момент передачи объектов в аренду по новому договору 07.06.2015.

В последующем ответчиком были выявлены нарушения, допущенные истцом в ходе ремонта.

Через 18 дней после передачи имущества в аренду по договору от 07.06.2015 ООО «ПО «Торгмаш» подготовило уведомление от 25.06.2015 в адрес ООО «Залегощь-Агро», в котором указало, что после сдачи ремонтных работ и подписания актов начали выявляться нарушения при выполнении ремонтных работ арендатором, выраженные в срыве кровли ветром на комбайновом складе и на тракторном складе. ООО «Залегощь-Агро» предлагалось в месячный срок устранить имеющиеся нарушения, в том числе, восстановить покрытие кровли Комбайнового цеха.

В уведомлении отражено, что о выполнении ремонтных работ арендатором с грубейшими нарушениями технологии, что выражено в отсутствии кровли на комбайновом цехе (50%), на тракторном складе (55%), в отсутствии отливов по периметру крыши, ООО «ПО «Торгмаш» стало ясно на дату составления уведомления (25.06.2015), в связи с чем предложено сообщить о принятом решении по проведению договорных мероприятий в части ремонта кровель указанных объектов (т. 1, л.д. 122).

16.05.2016 ООО «ПО «Торгмаш» направило претензию в адрес истца, в которой содержится предложение о предоставлении гарантийного письма с указанием сроков проведения работ по качественному восстановлению кровель и стен арендуемых объектов за счет арендатора, так как финансовое обеспечение со стороны арендодателя уже выделялось, и в случае невозможности арендатора выполнить работы предложение арендатору вернуть денежные средства, затраченные на ремонт в сумме 870 000 руб. (т. 1, л.д. 123).

21.07.2017 ответчиком в адрес истца направлена претензия с требованием восстановить в срок до 31.08.2017 кровли и участки стены в согласованном арендодателем варианте по дополнительному соглашению к договору аренды № 1 от 07.07.2014 или вернуть затраченные денежные средства в сумме 738 872 руб. (т. 1, л.д. 124).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.04.2018 по делу №А48-7588/2017 произведенный ООО «Залегощь-Агро» зачет стоимости ремонта в сумме 71 119 руб. признан несостоявшимся, в связи с чем согласно указанному решению с ООО «Залегощь - Агро» в пользу ООО «ПО «Торгмаш» взыскано 71 119 руб. задолженности по арендной плате.

07 мая 2018 года истцом на электронный адрес ответчика была направлена претензия от 07.05.2018 № 28 об оплате в 10-дневный срок задолженности за выполненные ремонтные работы в сумме 71 119 рублей. Данная претензия 08.05.2018 года была дополнительно вручена под роспись представителю ответчика (т. 1, л.д. 35-37).

Данное требование истца было оставлено ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В ч. 1 ст. 611 ГК РФ указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с условиями и в сроки определенные договором аренды.

В соответствии с п. 2.2 договора аренды № 1 от 07.07.2014 ежемесячная оплата в размере 130 000 руб. должна быть произведена не позднее пятого числа каждого месяца.

Согласно актам, подписанным сторонами в рамках договора аренды № 1 от 07.07.2014, арендная плата с июля 2014 г. (неполный месяц) по июнь 2015 г. (неполный месяц) составила 1 435 173 руб. (т.1, л.д. 90-99).

Представленными в дело платежными поручениями подтверждается оплата по договору № 1 от 07.07.2014 на общую сумму 767 420 руб. (т. 1, л.д. 79-89).

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем как условиям договора, так и назначению имущества.

Между тем, в акте приема-передачи от 07.07.2014 стороны согласовали, что спорные объекты соответствуют требованиям к эксплуатации при условии исправления указанных в акте недостатков посредством проведения ремонта спорных объектов.

Согласно п. 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Однако, исходя из обстоятельств и доказательств по делу, следует, что в данном случае проведение арендатором ремонта связано не с поддержанием спорного имущества в надлежащем состоянии, а с устранением недостатков имущества, имевших место на момент передачи в аренду и препятствующих его эксплуатации.

Обязательства арендатора по выполнению ремонта спорных объектов возникло из соглашения, достигнутого сторонами и отраженного в акте приема-передачи имущества от 07.07.2014.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что перечень и объем работ, стоимость ремонта согласована сторонами и оформлена двусторонними актами, подписанными без возражений уполномоченными представителями сторон.

Факт выполнения ремонтных работ на общую сумму 738 872 руб. ответчиком и принятия выполненных работ истцом также подтвержден доказательствами по делу (акты приемки выполненных работ от 01.10.2014, акт № 81/1 от 02.10.2014).

Разногласий по объему и стоимости работ между сторонами нет.

В связи с изложенным, а также согласно условиям достигнутого соглашения, изложенным в акте приема-передачи объектов от 07.07.2014, арендатор был вправе производить ежемесячный зачет требований по оплате вышеуказанного ремонта объектов, согласно актам сдачи-приемки от 02.10.2014 в счет ежемесячной арендной платы в размере до 50%, что исходя из условий договора аренды № 1 от 07.07.2014 составляет ежемесячную сумму 65 000 руб.

Статьей 410 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Поскольку сторонами 02.10.2014 подписаны акты приемки выполненных работ на сумму 738 872 руб., на дату окончания срока действия договора аренды № 1 от 07.07.2014 сторонами подписан акт сверки расчетов, в котором содержатся реквизиты первичных документов, в материалах дела имеются все первичные документы, отраженные в акте сверки (подписанные сторонами акты об оказании услуг по аренде, платежные поручения, акт № 81/1 от 02.10.2014), суд принимает данный акт сверки в подтверждение факта проведения зачета стоимости ремонта на сумму 667 753 руб. в счет оплаты ежемесячных арендных платежей по договору аренды № 1 от 07.07.2014 с соблюдением порядка проведения зачета - в размере, не превышающем 50% от ежемесячной арендной платы, согласно достигнутому соглашению, отраженному в акте приема-передачи имущества от 07.07.2014.

Таким образом, зачет понесенных расходов арендатора на проведение ремонтных работ на арендуемых объектах в сумме 667 753 руб. в счет оплаты ежемесячных арендных платежей по договору аренды № 1 от 07.07.2014 состоялся 07.06.2015, что подтверждается актом сверки.

Довод ответчика о том, что исковые требования направлены на повторное взыскание с ООО «ПО «Торгмаш» ранее удержанной истцом из арендных платежей по договору аренды от 07.06.2015 суммы (71 119,00 руб.) судом отклоняется.

Вступившим в законную силу 26.07.2018 решением Арбитражного суда Орловской области от 20.04.2018 по делу № А48-7588/2017 произведенный ООО «Залегощь-Агро» зачет стоимости ремонта в сумме 71 119 руб. признан несостоявшимся, с ООО «Залегощь-Агро» в пользу ООО «ПО «Торгмаш» взыскана задолженность по арендной плате в сумме 71 119 руб. ввиду того, что указанная сумма не могла быть зачтена в рамках действия договора аренды от 07.07.2014, поскольку истек срок его действия, а в рамках нового договора аренды от 07.06.2015 неправомерно зачтена, так как условие о зачете стоимости ремонтных работ в счет арендной платы не было согласовано сторонами при заключении нового договора.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные судебным актом по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку взысканная с ООО «Залегощь-Агро» в пользу ООО «ПО «Торгмаш» решением Арбитражного суда Орловской области от 20.04.2018 по делу № А48-7588/2017 сумма в размере 71 119 руб. составляет задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 07.06.2015, задолженность ООО «ПО «Торгмаш» за выполненные работы по текущему ремонту объектов, проведенных истцом в рамках договора аренды недвижимого имущества от 07.07.2014, является непогашенной.

Доводы ответчика об отсутствии у истца права на взыскание заявленной суммы в связи с ненадлежащим качеством выполненных работ по текущему ремонту не принимаются судом по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела на дату проведения окончательного зачета по договору аренды № 1 от 07.07.2014 - 07.06.2015, у истца отсутствовали претензии к ответчику по качеству выполненных работ.

На день рассмотрения дела в суде ответчик не представил достоверных доказательств в обоснование довода о некачественности выполненных работ.

Ссылки ответчика на отчет ООО «ПСК «Спецстрой-700» о техническом обследовании зданий № 362/407-О от 09.09.2017 судом не приняты, поскольку указанный отчет выполнен в 2017 году и из его содержания не следует, что обследование проводилось в 2014 году. Поэтому в силу ст. 64 АПК РФ данный отчет не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего некачественное проведение истцом ремонтных работ в 2014 году.

Кроме того, как следует из материалов дела и объяснений сторон, невозможно установить на сегодняшний день какие именно работы выполнены истцом на сумму 71 119 руб. с учетом проведения сторонами зачета значительной суммы стоимости ремонтных работ в 2015 году.

Судом также не принят довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Электронная переписка между ООО «Залегощь-Агро» и ООО «ПО «Торгмаш» обусловлена сложившейся практикой взаимоотношений сторон (обычай делового оборота, п. 1 ст. 5 ГК РФ) и свидетельствует о том, что стороны воспринимали письма по электронной почте, направленные с адресов: z-agro@yandex.ru, torgmash-nov@yandex.ru, как исходящие от уполномоченных лиц сторон.

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

Учитывая изложенное, исковые требования в сумме 71 119 руб. подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "Торгмаш" (<...>; ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Залегощь-Агро" (Орловская область, Залегощенский район, пгт. Залегощь, ул. М. Горького, 87-А; ОГРН <***>) стоимость ремонтных работ в сумме 71 119,00 руб. и расходы по государственной пошлине в сумме 2 845 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его вынесения.

Судья Л.П. Парфенова