Решение от 19 июня 2020 г. по делу № А63-4787/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-4787/2020
г. Ставрополь
19 июня 2020 г.
Резолютивная часть решения принята 27 мая 2020 года Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., рассмотрел в порядке упрощенного производства исковое заявление отдела имущественных и земельных отношений администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края, ОГРН <***>, с. Грачевка,

к обществу с ограниченной ответственностью «Интер-Юг», ОГРН <***>, г. Ставрополь,

о взыскании 106 427,39 руб. задолженности по арендной плате, 8 688,30 руб. пени и расторжении договора аренды земельного участка от 07.10.2013 № 55-13,

без вызова лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

отдел имущественных и земельных отношений администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края (далее – отдел) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Интер-Юг» (далее – общество) о взыскании 106 427,39 руб. задолженности по арендной плате за 2016-2019 гг. и 8 688,30 руб. пени, начисленной за период с 02.01.2019 по 31.12.2019, а также расторжении договора аренды земельного участка от 07.10.2013 № 55-13.

Определением суда от 27.03.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Ответчик в отзыве на иск с требованиями не согласился, ссылаясь на установленное решением суда отсутствие долга по арендной плате.

По результатам рассмотрения дела 27.05.2020 вынесена резолютивная часть решения, опубликованная в Картотеке арбитражных дел 10.06.2020, согласно которой исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, с общества в пользу отдела взыскано 13 818 рублей 40 коп., из которых 12

265,26 руб. основного долга и 1553,14 руб. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

10 июня 2020 года от истца поступило заявление о составлении мотивированного решения.

При принятии решения суд исходил из следующего.

Постановлением администрации Грачевского муниципального района № 725 от 07.10.2013 (с учетом изменений, внесенных постановлением от 06.12.2013 № 899) решено предоставить обществу в аренду сроком на 30 лет земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:07:040201:88, площадью 419 325 кв.м, находящегося примерно в 400 м от ориентира по направлению на северо-запад, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Старомарьевка, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства.

На основании данного постановления отдел (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды 07.10.2013 № 55-13 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:07:040201:88 (предыдущий номер 26:07:040201:4) из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, на срок 30 лет с 07.10.2013 по 08.10.2043.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости) 13.12.2013 за номером 26-26-09/0172013-244.

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи, в котором указано, что видом разрешенного использования земельного участка является сельскохозяйственное производство (строительство тепличного комплекса по выращиванию овощей закрытого грунта).

Согласно пункту 3.2 договора арендатор перечисляет арендную плату равными долями ежеквартально не позднее 10 числа месяца следующего дня после окончания квартала, а последний квартал года до 10 декабря текущего года.

Претензией от 07.02.2020 № 05-05/69 истец просил ответчика в десятидневный срок оплатить задолженность по арендной плате и пени. Направление претензии подтверждается почтовым кассовым чеком от 07.02.2020.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в

Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, в отзыве на иск пояснил, что обществом арендная плата за 2016, 2017, 2018 и 2019 годы внесена согласно условиям договора в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 279 от 13.01.2017, № 2792 от 13.01.2017, № 280 от 25.05.2017, № 642827 от 25.09.2018, чеком- ордером от 30.04.2020 и актом сверки расчетов от 20.09.2017. На декабрь 2018 года у общества задолженность по арендной плате отсутствовала, что доказано решением Арбитражного суда Ставропольского края.

Истец в обоснование предъявленных требований указывает, что арендная плата по договору составляет 49 061,03 руб. в год. Перерасчет арендной платы за 2016-2018 годы был произведен на основании Постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» и увеличения кадастровой стоимости земельного участка. Уведомление о перерасчете арендной платы было направлено обществу 05.10.2018 за исх. № 1561/05. Также 22 апреля 2020 года администрацией в адрес общества направлено исковое заявление и соглашение о расторжении договора аренды, что подтверждается

квитанцией почтового отправления от 22.04.2020. Данное почтовое отправление вернулось отправителю.

При этом 04.12.2018 Арбитражным судом Ставропольского края по делу № А63- 9916/2018 вынесено решение об отказе в иске отдела к обществу о расторжении договора аренды земельного участка от 07.10.2013 № 55-13, в котором установлено отсутствие у общества задолженности по арендным платежам.

В силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факт отсутствия задолженности по спорному договору аренды на момент принятия указанного решения суда является преюдициально установленным обстоятельством.

Учитывая условия пункта 3.2 договора аренды о сроках внесения арендной платы и дату принятия решения суда по делу № А63-9916/2018 (резолютивная чатсь объявлена 29.11.2018), следует исходить из того, что задолженность за период по 3 квартал 2018 года (включительно) отсутствует.

Судом не принимается ссылка отдела на направление обществу уведомление о перерасчете арендной платы от 05.10.2018 исх. № 1561/05. Решение суда от 04.12.2018 по делу А63-9916/2018 было принято позже указанной даты и в нем, как сказано ранее, установлено отсутствие долга, причем отдел (истец) данное обстоятельство не оспаривал.

За 4 квартала 2018 года арендная плата подлежит определению на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», исходя из кадастровой стоимости 2 453 051,25 руб. и базовой ставки в размере 2 % (т.е. годовой размер арендной платы составляет 49 061,025 руб.)

С 01.01.2019 расчет арендной платы подлежит определению на основании Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденный Постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п, пунктом 3 которого установлено определение арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка (2 453 051,25 руб.) исходя из 0,60 % от кадастровой стоимости (для земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства) (т.е. 14 718,30 руб. в год)

Ответчиком в материалы дела представлен чек-ордер от 30.04.2020 об уплате 25 500

руб. арендной платы с указанием назначения платежа «Дог.арен. № 55-13 за 2019 г. и 1 кв. 2020г.», которым обществом полностью оплачена арендная плата за 2019 год, а остальная часть этого платежа в соответствии с его назначением относится в счет арендной платы за 2020 год.

С учетом изложенного, взысканию подлежит арендная плата за 4 квартал 2018 года, размер которой составляет 12 265,26 рублей.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пери равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Согласно статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истцом предъявлено ко взысканию 8 688,30 руб. пени, начисленной за период с 02.01.2019 по 31.12.2019.

С учетом выводов суда о сумме основного долга (в т.ч. с учетом погашения задолженности за 2019 год только 30.04.2020), размер подлежащей взысканию пени составляет:

Сумма долга (нарастающим итогом),

руб.

Период начисления пени

Ставка ЦБ РФ, %

Сумма

пени, руб.

12265,26

02.01.2019

10.04.2019

7,75

313,68

15944,83

11.04.2019

16.06.2019

7,75

275,98

15944,83

17.06.2019

10.07.2019

7,5

95,67

19624,41

11.07.2019

28.07.2019

7,5

88,31

19624,41

29.07.2019

08.09.2019

7,25

199,19

19624,41

09.09.2019

10.10.2019

7

146,53

23303,99

11.10.2019

27.10.2019

7

92,44

23303,99

28.10.2019

10.12.2019

6,5

222,16

26983,57

11.12.2019

15.12.2019

6,5

29,23

26983,57

16.12.2019

31.12.2019

6,25

89,95

Всего пени: 1553,14

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 07.10.2013 № 55-13

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поэтому действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Данное разъяснение содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

При подаче иска отдел представил претензию от 07.02.2020 № 105-05/69 с требованием о погашении задолженности по арендной плате.

Предложения о расторжении в этой претензии не содержалось.

Истец указывает, что 22.04.2020 им в адрес ответчика направлялось соглашение о расторжении договора.

Однако, указанное соглашение в материалы дела не представлено.

Кроме того, согласно данным официального сайта Почты России почтовое отправление выслано обратно отправителю в связи с неудачной попыткой его вручения адресату 15.05.2020.

Следовательно, тридцатидневный срок, предусмотренный статье 452 ГК РФ, на момент вынесения решения суда (объявления резолютивной части в порядке упрощенного производства) не истек.

При таких обстоятельствах, досудебный порядок по требованию о расторжении договора не может считаться соблюденным.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интер-Юг» в пользу отдела имущественных и земельных отношений администрации Грачёвского муниципального района Ставропольского края 13 818 рублей 40 коп., из которых 12 265,26 руб. основного долга и 1553,14 руб. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интер-Юг» в доход федерального бюджета 534,53 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня принятия.

Решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в арбитражный суд кассационной инстанции по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Э.И. Орловский