Решение от 5 апреля 2021 г. по делу № А82-13007/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-13007/2020
г. Ярославль
05 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения принята 30 марта 2021 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Загребневой Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью "Жилстрой-1"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту строительства Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора Инспекции государственного строительного надзора Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамента архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамента культуры Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), государственного автономного учреждения Ярославской области "Государственная экспертиза в строительстве" (ОГРН <***>, ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью "Служба заказчика" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамента объектов охраны культурного наследия Ярославской области, общества с ограниченной ответственностью "Оборонэкспертиза", открытого акционерного общества "Рыбинская городская электросеть"

о признании права собственности,


при участии:

от истца – ФИО1 (представитель по доверенности от 04.06.2020, диплом 30.06.2004 № 18827),

от ответчика – не явились (извещены),

от третьих лиц – не явились (извещены),



установил:

общество с ограниченной ответственностью "Жилстрой-1" (далее по тексту – ООО "Жилстрой-1", Общество) обратилось в арбитражный суд к Департаменту строительства Ярославской области с исковым заявлением о признании объекта "Торгово-общественное здание", расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 76:20:080406:28 по адресу: <...> пригодным к эксплуатации и признании права собственности на соответствующий объект за истцом.

Департамент строительства Ярославской области (далее по тексту – Департамент строительства) представил письменный отзыв, в котором пояснил, что 22.10.2014 ООО "Жилстрой-1" было выдано разрешение на строительство объекта – торгово-общественного здания, срок действия – 18.11.2019 (с учетом продления). 30.06.2020 истец обратился за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако в выдаче разрешения было отказано в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, действующего разрешения на строительство, а также заключения органа строительного надзора. В ходе рассмотрения спора представитель Департамента строительства пояснил, что в рамках административной процедуры легализация прав на объект невозможна.

Администрация городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее по тексту – Администрация) в письменном виде указала, что в случае если спорный объект соответствует строительным нормам и правилам, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, вопрос об удовлетворении исковых требований Администрация оставляет на усмотрение суда.

Позиция Департамента архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск аналогична позиции Администрации.

Инспекция государственного строительного надзора Ярославской области (далее по тексту – Инспекция) направила письменные пояснения, в которых отметила, что государственный строительный надзор при создании спорного объекта осуществлялся данным третьим лицом на основании извещения о начале строительства с 10.07.2015, строительство объекта приостанавливалось. На момент проведения выездной проверки 12.08.2019 (последняя проверка в соответствии с программой проведения) на объекте выполнялась фундаментная монолитная железобетонная плита. В ходе визуального осмотра была выявлено нарушение утвержденной проектной документации в части изменения конструктивного решения фундаментов; ООО "Жилстрой-1" выдано предписание об устранении нарушений до 12.11.2019; выездной проверкой, проведенной 21.11.2019, установлено, что выявленное ранее нарушение устранено (получено заключение экспертизы по откорректированной проектной документации). Иных внеплановых выездных проверок в соответствии с утвержденной программой проведения проверок, предметом которых является соответствие возводимого объекта утвержденной проектной документации и обязательным требованиям, Инспекцией не проводилось. Внеплановой выездной проверкой 10.03.2020 были выявлены признаки производства строительных работ без разрешения на строительство, что послужило основанием для возбуждения дел об административных правонарушениях. Дополнительно данный участник процесса указал, что, как в исковом заявлении, так и в заключении ООО "Служба заказчика" отсутствует информация об оценке увеличения тепловой нагрузки на здание (в ходе строительства был изменен тип источника теплоснабжения здания с настенных газовых котлов на электрические котлы настенного исполнения. Тепловая нагрузка вместо согласованных с ОАО "Рыбинская городская электросеть" 70 кВт составила 179,2 вКт).

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской (далее по тексту – Управление Росреестра) поступили письменные пояснения.

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск, учитывая фактическую готовность спорного объекта, решение по делу оставляет на усмотрение суда.

Государственное автономное учреждение Ярославской области "Государственная экспертиза в строительстве" (далее по тексту – Учреждение) указало, что согласно ответу на запрос ООО "Жилстрой-1" допускается применение для систем отопления электрической энергии, а также возможность исключения чистовой отделки в торговых и офисных помещениях (без исключения отделки общих путей эвакуации) при сохранении конструктивных слоев, обеспечивающих проектные параметры гидро-, звуко- и теплоизоляции, в соответствии с действующими техническими регламентами.

Общество с ограниченной ответственностью "Служба заказчика" пояснило, что по заданию истца подготовило дополнение к ранее выполненному обследованию инженерно-технического состояния спорного объекта в связи с правовой позицией Инспекции о необходимости исследования и оценки увеличения тепловой нагрузки. Данным дополнением установлено, что подключенная мощность обеспечивает безопасную эксплуатацию здания, как в зимнее, так и в летнее время, а также обеспечивает нормативные параметры микроклимата (влажность и температура воздуха). Характеристики наружного электрического кабеля и вводного распределительного устройства здания позволяют, в случае необходимости, подключить дополнительное электрооборудование без дополнительных работ и затрат, в том числе по оплате за технологическое присоединение.

Департамент культуры Ярославской области оставляет решение по спору на усмотрение суда.

Инспекция, Управление Росреестра, Департамент строительства, Учреждение, Администрация, ООО "Служба заказчика", Департамент культуры просят рассмотреть дело по существу в отсутствие своих представителей.

Департамент объектов охраны культурного наследия Ярославской области, общество с ограниченной ответственностью "Оборонэкспертиза", открытое акционерное общество "Рыбинская городская электросеть" извещены о судебном процессе надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, письменных возражений по существу исковых требований не заявили.

В ходе рассмотрения спора ООО "Жилстрой-1" представило отказ от иска в части требования о признании объекта завершенного строительства "Торгово-общественное здание", возведенного на земельном участке с кадастровым номером: 76:20:080406:28 по адресу: <...> пригодным к эксплуатации. В остальной части представитель истца требования поддержал.

В судебном заседании, состоявшемся 30.03.2021, объявлялся перерыв до 30.03.2021 до 14 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Отказ от искового заявления в части принят судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Дело рассматривается судом без участия представителей ответчиков и третьих лиц, извещённых о судебном процессе надлежащим образом, на основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск и ООО "Жилстрой-1" был заключен договор аренды земельного участка от 18.11.2010 № 2-6071, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 76:20:080406:28 площадью 891 кв.м, расположенный по адресу: <...> разрешенный вид использования - для проектирования и строительства объекта общественного назначения с организацией 2-х-ярусной парковки и не выше 3-х надземных этажей. Договор заключен сроком до 17.11.2012.

Дополнительным соглашением от 08.04.2013 в договор внесены изменения в части сроков действия до 17.11.2014.

22.10.2014 ООО "Жилстрой-1" выдано разрешение на строительство торгово-общественного здания, расположенного по адресу: <...>

17.05.2016 за ООО "Жилстрой-1" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 76:20:080406:35, степенью готовности 15% (запись № 76-76/008-76/024/005/2016-3154/1).

18.11.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск и ООО "Жилстрой-1" подписан договор аренды земельного участка № 2-6679, согласно которому, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 76:20:080406:28 площадью 891 кв.м, расположенный по адресу: <...> разрешенный вид использования - для завершения строительства объекта общественного назначения. Договор заключен сроком до 18.11.2019.

По истечении указанного срока строительство объекта окончено не было в виду наличия финансовых затруднений.

После завершения строительства объекта ООО "Жилстрой-1" обратилось в Департамент строительства Ярославской области за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Департамент отказал в выдаче разрешения в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, действующего разрешения на строительство, а также заключения органа строительного надзора (ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Поскольку во вводе объекта в эксплуатацию отказано, истец, на основании положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обратился с иском в суд.

По ходатайству истца, в рамках рассмотрения настоящего дела, определением от 21.01.2021 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Основа" (ФИО2, ФИО3), перед которыми были поставлены вопросы:

а. Соответствует ли объект (торгово-общественное здание по адресу: <...>, проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам, градостроительным, противопожарным нормам и правилам, параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам постройки?

б. Позволяет ли техническое состояние объекта эксплуатировать его без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде?

в. Обеспечивает ли подключенная мощность безопасную эксплуатацию объекта и нормативные параметры микроклимата (с учётом изменения типа источника теплоснабжения здания с настенных газовых котлов на электрические котлы настенного исполнения)?

г. Является ли объект "Торгово-общественное здание, расположенное по адресу: <...> завершенным строительством объектом и пригодным к эксплуатации?

Согласно экспертному заключению от 25.02.2021 сети инженерно-технического обеспечения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 76:20:080406:35, расположенном на земельном участке с кадастровым номером: 76:20:080406:28 по адресу: <...> имеют нормативное техническое состояние.

Объект соответствует проектной документации, строительным нормам и правилам, действующим техническим регламентам, градостроительным, противопожарным нормам и правилам, параметрам, установленным правилам землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам застройки.

Техническое состояние здания в построенном состоянии позволяет эксплуатировать его без угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде.

Подключенная мощность сетей инженерно-технического обеспечения в полном объеме обеспечивает безопасную эксплуатацию здания и нормативные параметры микроклимата (с учётом изменения типа источника теплоснабжения здания с настенных газовых котлов на электрические котлы настенного исполнения).

Объект капитального строительства является завершенным строительством объектом, пригодным к эксплуатации.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные доказательства, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 8, 218 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ), права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и не противоречащим ему.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на вновь возведенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, которая, в свою очередь, осуществляется на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, в том числе на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации.

Истец осуществил строительство объекта на предоставленном ему для строительства земельном участке, с получением соответствующего разрешения. Однако получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в период действия договора аренды земельного участка не представилось возможным, что послужило основанием для отказа Обществу в выдаче указанного разрешения.

Поскольку во вводе здания в эксплуатацию в установленном законом порядке Департаментом строительства отказано, оно является самовольной постройкой.

Согласно статье 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Признание права собственности на самовольную постройку, а, следовательно, ее сохранение, осуществляется судом при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 222 ГК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее по тексту -Постановление от 29.04.2010 № 10/22) самовольная постройка может быть сохранена, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 Постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Таким образом, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а также установить имеются ли права на земельный участок, позволяющие сохранить постройку.

Земельный участок, на котором Общество осуществило строительство здания, общей площадью 891 кв.м. с кадастровым номером 76:20:080406:28, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования и строительства объекта общественного назначения не выше трех надземный этажей, расположенный по адресу: <...> предоставлен истцу на праве аренды. В 2016 году в ЕГРН зарегистрировано право собственности Общества на незавершенный строительством объект, в 2020 году строительство объекта истцом полностью завершено (но уже после истечения срока действия договора аренды (18.11.2019)).

В абзаце 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) указано, что право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа (пункт 59 названного Обзора).

С учетом условий договора аренды, исходя из категории земель и вида разрешенного использования, на земельном участке строительство и размещение построенного объекта допустимо и разрешено.

Строительство объекта Общество осуществляло на основании разрешения на строительство, полученного в установленном законом порядке. Однако ввести в эксплуатацию объект не позволило истечение срока действия договора аренды земельного участка. Данное обстоятельство является непреодолимым, разрешение спора при таких обстоятельствах возможно только в судебном порядке.

Материалы дела, в том числе заключение судебной экспертизы, подтверждают, что строительство объекта проводилось с соблюдением нормативных документов обязательного исполнения, регламентирующих условия безопасной эксплуатации зданий и сооружений, на момент обращения в суд объект соответствует требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации, строительство объекта на земельном участке разрешено, Администрация против сохранения объекта не возражает, сохранение объекта в существующем состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде. При этом допущенные отступления от проектной документации (в части изменения конструктивного решения фундаментов) своевременно устранены обществом, а в части изменения типа источника теплоснабжения здания экспертом сделан вывод о том, что подключенная мощность сетей инженерно-технического обеспечения в полном объеме обеспечивает безопасную эксплуатацию здания и нормативные параметры микроклимата.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость установления правовой определенности в отношении спорного здания, исковые требования Общества признаются судом обоснованными.

Вместе с тем, суд исходит из того, что Департамент строительства не является субъектом спорного материального правоотношения, обязанным удовлетворить право требования истца, принудительной реализации которого тот добивается в суде, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований к данному соответчику.

В связи с отказом истца от иска в части требования о признании спорного объекта пригодным к эксплуатации, производство по делу (в данной части) подлежит прекращению на основании п. 4 части. 1 ст. 150 АПК РФ.

Ввиду того, что правомерность действий истца ответчиками не оспаривалась, а обращение в суд с иском вызвано необходимостью оформления права на объект, судебные расходы истцу не возмещаются.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Жилстрой-1" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от иска в части требования о признании объекта завершенного строительством "Торгово-общественное здание", возведенного на земельном участке с кадастровым номером: 76:20:080406:28 по адресу: <...> пригодным к эксплуатации. Производство по делу в данной части прекратить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Жилстрой-1" (ИНН <***>, ОГРН <***>) право собственности на объект "Торгово-общественное здание" по адресу: <...>

В удовлетворении требований к Департаменту строительства Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

Тепенина Ю.М.