Решение от 29 октября 2025 г. по делу № А56-82215/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-82215/2024
30 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 30 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Корчагиной Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Юламановым А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Русбиофарм» (127287, г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Савеловский, ул Хуторская 2-я, д. 38А, стр. 15, помещ. 12, ОГРН: <***>)

ответчик: Акционерное общество «Светлана» (194156, <...>, литер АЖ, помещ. 1-Н, ОГРН: <***>)

о расторжении договора № 806-03 от 17.03.2022; о взыскании неосновательного обогащения, убытков, расходов по оплате госпошлины

при участии - от истца: ФИО1, по доверенности от 5.07.2024 - от ответчика: ФИО2, по доверенности от 13.01.2025

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Русбиофарм» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявление к акционерному обществу «Светлана» (далее – ответчик) о расторжении Договора № 806-03 от 17.03.2022; взыскании неосновательного обогащения в размере 9 560 173,93 руб., процентов за пользование денежными средствами за период с 07.04.2022 по 31.07.2025 в размере 3 441 425,97 руб., процентов за пользование денежными средствами с 01.08.2025 до момента фактического исполнения обязательства по оплате основного долга в размере 9 560 173,93 руб., убытков в размере 21 548 228,70 руб., расходов на проведение судебной экспертизы в размере 452 000 руб. и оплату государственной пошлины в размере 311 748 руб.(с учетом уточнения исковых требований).

Определением суда от 21.08.2024 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное заседание назначены на 16.10.2024.

Определением суда от 16.10.2024 рассмотрение дела отложено на 04.12.2024.

Определением суда от 16.10.2024 к производству принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление акционерного

общества «Светлана» о взыскании с ООО «Русбиофарм» в пользу АО «Светлана» задолженности по арендной плате по договору аренды № 806-03 от 17.03.2022 г. в размере 3 010 057,72 руб., неустойки в виде пеней за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды № 806-03 от 17.03.2022 г. за период с 11.01.2024 г. по 05.09.2024 г. в размере 361 669,84 руб., судебных расходов в виде государственной пошлины на сумму 39 859,00 руб.; судебное заседание отложено на 04.12.2024.

В судебном заседании 04.12.2024 истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, приобщено платежное поручение № 5672 от 14.11.2024 в сумме 360 000 руб. о перечислении денежных средств за экспертизу на депозитный счет.

Определением суда от 07.02.2025 удовлетворено ходатайство ООО «Русбиофарм» о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПГС» ФИО3, производство по делу приостановлено.

В соответствии со ст. 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истцом были внесены на депозитный счет суда денежные средства платежным поручением № 314 от 07.02.2025 в сумме 92 000 руб. и платежным поручением № 14.11.2024 от 14.11.2024 в сумме 360 000 руб., подлежащие выплате эксперту.

Письмом от 13.02.2025 материалы необходимые для проведения судебной экспертизы направлены в адрес ООО «ПГС».

10.02.2025 (зарегистрировано в АИС «Судопроизводство» 28.02.2025) в суд через систему «Мой арбитр» от ООО «ПГС» поступило ходатайство о привлечении дополнительных экспертов ФИО4, ФИО5.

Определением суда от 05.03.2025 судебное заседание по рассмотрению заявления назначено на 26.03.2025.

Определением суда от 03.04.2025 удовлетворено ходатайство ООО «ПГС», проведение экспертизы поручено экспертам ФИО4 и ФИО5.

09.06.2025 в суд поступило заключение эксперта № ССТЭ/759-25 на 145 л., счет на оплату № 759С-25 от 05.06.2025 в размере 452 000 руб.

Определением суда от 16.06.2025 судебное заседание по рассмотрению вопроса о наличии оснований для возобновления производства по делу назначено на 20.08.2025.

Определением суда от 20.08.2025 рассмотрение дела отложено на 06.10.2025.

Протокольным определением от 06.10.2025 объявлен перерыв в судебном заседании на 20.10.2025.

В суд посредством системы «Мой арбитр» от ответчика поступила письменная позиция, от истца возражения.

Судебное заседание продолжено после перерыва.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебное заседание явились. Судебное заседание проведено посредством веб-конференции по ходатайству представителя истца.

Представитель истца исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель ответчика первоначальные исковые требования не признал, встречные требования поддержал.

Исследовав материалы дела и заслушав позиции сторон, суд установил следующее.

17.03.2022 АО «Светлана» и ООО «Русбиофарм» заключили Договор № 806-03 (далее - Договор) на аренду нежилого помещения 1-Н, 3-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н, 9-Ы, 10-

Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, кадастровый номер 78:36:0005354:1337, а именно: пом. 1-Н, 5-й этаж, комн. № 330-343, комн. № 348-373, комн. № 375-397 - общей площадью 1 885,3 кв.м., расположенное по адресу: 194156, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 27, литера AM (корпус 1) (далее - Объект или Помещение). В тот же день Помещение передано по акту Истцу.

Договор заключен на срок до 16.03.2029 (п. 1.5 Договора) и предусматривает использование Объекта для размещения производства медицинских изделий (п. 1.4 Договора).

В апреле-мае 2022 года при разработке рабочей документации по размещению производства медицинских изделий на Объекте Арендатор узнал, что ранее (ориентировочно в 2019 году) здание, в котором расположено Помещение, имело существенные недостатки несущих конструкций перекрытий над четвертым и пятым этажами. Об этом факте Арендодатель не сообщил Арендатору при заключении Договора.

Письмами от 19.05.2022 и 09.06.2022 Арендатор запросил у Арендодателя исполнительную документацию и акты скрытых работ по ремонту неисправных перекрытий. Ответным письмом исх. № 125-008-7536 от 17.06.2022 Арендодатель частично предоставил запрошенную информацию.

27.06.2022 после ознакомления с исполнительной документацией письмом исх. № 36/2022 Арендатор запросил у Арендодателя подтверждение того, что им выполнены все ремонтные работы по усилению и ремонту несущих конструкций в соответствии с чертежами от 2019 года (Шифр 191/19 РУ).

05.07.2022 ответным письмом исх. № 125-008-7546 Арендодатель подтвердил Арендатору, что ремонт перекрытий Помещения над 4-м и 5-м этажами он произвел в полном объеме. Полагаясь на вышеуказанное подтверждение, 05.07.2022 Арендатор письмом исх. № 270/2022 уведомил Арендодателя о начале проведения в Помещении подготовительных, демонтажных и общестроительных работ для размещения производства медицинский изделий.

В процессе проведения подготовительных работ на Объекте Арендатор обнаружил скрытые недостатки строительных конструкций здания, о чем сразу же известил Арендодателя (письмо исх. № 41/2022 от 18.07.2022). Ответным письмом от 20.07.2022 Арендодатель сообщил, что несущую способность строительных конструкций здания может определить специализированная организация и согласовал проведение соответствующего исследования.

01.08.2022 Арендатор в качестве заказчика и ООО «ПКФ Стройреконструкция» в качестве подрядчика заключили Договор № 27-07-22 (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 17.08.2022) на выполнение работ по обследованию конструкций Помещения.

Согласно Техническому отчету по обследованию конструкций Помещения (Шифр 220827-ОБ), большинство указаний и рекомендаций от 2019 года (отчёт 191/19 МО, проект 191/19 РУ) Арендодатель не выполнил или выполнил с существенными отклонениями от рабочей документации (стр. 8 Технического отчета). Специализированная организация выявила следующие существенные скрытые недостатки:

1) конструкции перекрытия 4-го этажа в осях 1-18/А-Г в основном находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Участки в осях Б-В по осям 4, 6, 13, 14 и в осях 17-18/В-Г находятся в аварийном состоянии (см. 191/19 МО);

2) конструкции перекрытия 5-го этажа (чердачное перекрытие) в осях 1-18/А-Г не удовлетворяют требованиям по первой группе предельных состояний и не могут безопасно эксплуатироваться при воздействии существующих нагрузок;

3) конструкции перекрытия 5-го этажа пристройки (мезонина) в осях (8/9-10/11)/Д-Е, не имеющие существенных дефектов и повреждений, не удовлетворяют требованиям по первой группе предельных состояний и не могут безопасно эксплуатироваться при воздействии существующих нагрузок. Размещение временных нагрузок не допускается.

В связи с чем, специалисты ООО «ПКФ Стройреконструкция» пришли к выводу, что эксплуатация Помещения (без проведения специальных мероприятий по устранению недостатков и усилению конструкций) небезопасна.

12.09.2022 письмом исх. № 357/2022 Арендатор направил Арендодателю вышеуказанный Технический отчет (Шифр 220827-ОБ) с требованием произвести разгрузку чердачного перекрытия, произвести ремонт аварийных участков перекрытий 4 и 5 этажей и возместить стоимость обследования. Арендодатель требование Арендатора не удовлетворил и не устранил недостатки в полном объеме.

16.09.2022 письмом исх. № 411/2022 Арендатор предложил Арендодателю способы устранения недостатков, а именно: произвести ремонт перекрытия 4/5 этажей силами и за счет Арендодателя в срок до 30.10.2022; осуществить работы по разгрузке перекрытия чердачного помещения силами Арендатора с последующей компенсацией расходов в размере 50%; произвести ремонт конструкций пристройки (мезонина) силами и за счет Арендодателя.

25.10.2022 Арендодатель ответил, что ремонт конструкций пристройки (мезонина) произведет за счет собственных средств в срок до 11.11.2022; по вопросу технического состояния перекрытия между 4 и 5 этажами решено проведение дополнительного обследования перекрытий; работы по ремонту чердачных помещений выполнены в 2019 году и выполнение каких-либо дополнительных работ не запланировано.

01.11.2022 письмом исх. № 470/2022 Арендатор предложил Арендодателю организовать встречу для урегулирования возникших разногласий. По результатам проведенных переговоров стороны приняли решение о ремонте чердачного перекрытия над 5 этажом в осях А-Г/1-18 силами Арендатора с компенсацией Арендодателем понесенных расходов.

25.11.2022 ООО «Русбиофарм» и ООО «ПКФ Стройреконструкция» заключили Договор № 25-11-22 на выполнение работ по разработке проектной и рабочей документации по ремонту чердачного перекрытия над 5-ым этажом в осях 1-18/А-Г с целью обеспечения несущей способности перекрытия от нагрузки 100 кг/м2 для прокладки инженерных коммуникаций и проведению авторского надзора за выполнением строительно-монтажных работ по разработанной рабочей документации.

06.12.2022 Арендатор получил рабочую документацию по ремонту чердачного перекрытия над 5-ым этажом в осях А-Г/1-18 (Шифр 251122-АС). 12.12.2022 письмом исх. № 1212 Арендатор направил Арендодателю дополнительное исследование аварийных зон перекрытия 4-го этажа здания и полученную рабочую документацию (Шифр 251122-АС) для получения согласия на проведение ремонтных работ и распределения расходов по ремонту чердачного перекрытия.

21.12.2022 Арендодатель запросил дополнительные документы (письмо исх. № 125-008-7693). 22.12.2022 Арендатор представил Арендодателю дополнительную информацию (письмо исх. № 22/12).

29.12.2022 письмом исх. № 125-008-7708 Арендодатель сообщил о своем согласии на проведение ремонтных работ чердачного перекрытия над 5-ым этажом в осях А-Г/1-18 согласно проекту и рабочей документации (Шифр 251122-АС).

Письмами № 70/2023 от 06.02.2023 (Приложение № 15) и № 84/2023 от 13.02.2023 Арендатор просил Арендодателя согласовать для выполнения ремонтных

работ чердачного помещения подрядную организацию ООО «СтройБиоЛаб» и обеспечить ей допуск к работам.

22.02.2023 Арендатор попросил Арендодателя передать ему чердачное помещение по акту приема-передачи для производства ремонтных работ (письмо исх. № 104/2023).

28.02.2023 между сторонами был подписан акт приема-передачи чердачного перекрытия корпуса № 1 над 5-ым этажом в осях А-Г/1-18 (на основании Договора аренды № 806-03 от 17.03.2022).

22.02.2023 ООО «Русбиофарм» и ООО «СтройБиоЛаб» заключили Договор подряда № РБФ-1/23 по выполнению строительно-монтажных работ чердачного помещения на объекте: 194156, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 27, литера AM (корпус 1), стоимость работ составила 12 046 106,40 руб.

10.08.2023 также в целях завершения работ по ремонту чердачного перекрытия ООО «Русбиофарм» и Индивидуальный предприниматель ФИО6 заключили Договор подряда № РБФ-5/23 по ремонту потолка 5-го этажа на объекте: 194156, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 27, литера AM (корпус 1), стоимость работ составила 787 700,00 руб.

17.10.2023 работы по ремонту чердачного помещения полностью завершены. Вся документация по ремонту чердачного помещения, в том числе исполнительная документация, акты скрытых работ и пр. была передана Арендодателю (письмо исх. № 769/2023 от 21.11.2023).

24.11.2023 Арендатор направил Арендодателю письмо ООО «ПКФ Стройреконструкция» № 31/10 от 31.10.2023 с подтверждением того, что строительные работы по ремонту чердачного перекрытия над 5-ым этажом в осях А-Г/1-18 выполнены в полном объеме, чердачное перекрытие разряжено, чердак утеплен.

Соответственно в связи с неотложной необходимостью проведения ремонтных работ чердачного перекрытия над 5-ым этажом в целях безопасного пользования арендованным помещением и с согласия Арендодателя Арендатором понесены расходы на подрядные работы в общей сумме 12 833 806,40 руб.

В обоснование иска истец ссылается на следующее.

В настоящее время аварийное состояние отдельных участков конструкций перекрытия 4-го этажа Арендодателем не устранено, эксплуатация Помещения в данном состоянии невозможна и небезопасна из-за существенных недостатков, а Арендодатель не предпринимает никаких действий по устранению этих недостатков. Таким образом, на протяжении всего срока действия Договора Арендатор по вине Арендодателя из-за вышеуказанных недостатков был лишен возможности пользоваться арендованным Помещением по назначению.

27.04.2024 Арендатор направил Арендодателю уведомление № 178/2024 о расторжении Договора. Ответным письмом исх. № 125-008-8142 от 06.05.2024 Арендодатель не согласился с досрочным расторжением Договора.

27.05.2024 Арендатор направил Арендодателю досудебную претензию № ПР-19/24 с требованием о возврате обеспечительного и арендных платежей, а также компенсации расходов на проведение обследований Помещения и ремонтных работ. Ответным письмом исх. № 803-62 от 07.06.2024 Арендодатель подтвердил получение досудебной претензии Арендатора и отказал в ее удовлетворении.

01.08.2024 Арендодатель письмом исх. № 125-008-8235 попросил Арендатора 07.08.2024 предоставить доступ в Помещение для его осмотра, а также 08.08.2024 вернуть Помещение по акту приема-передачи.

09.08.2024 Арендатор направил Арендодателю письмо № 308/2024, в котором выразил готовность возвратить Помещение 13.08.2024, поскольку получил письмо

Арендодателя исх. № 125-008-8235 только 09.08.2024. Также Арендатор предложил Арендодателю заключить соглашение о расторжении Договора.

13.08.2024 Арендатор направил Арендодателю односторонний акт возврата Помещения, поскольку Арендодатель не выразил своего желания принять Помещение по двустороннему акту согласно письму Арендатора № 308/2024.

Поскольку стороны не урегулировали финансовые разногласия в досудебном порядке, Истец обращается с настоящим иском в Суд по нижеследующим обстоятельствам.

В свою очередь ответчик обратился со встречным иском ссылаясь на следующее.

Между АО «Светлана», как Арендодателем, и ООО «Русбиофарм», как Арендатором, заключен договор аренды № 806-03 от 17.03.2022 г.

Согласно пункту 1.1 договора аренды, АО «Светлана» обязалось передать ООО «Русбиофарм» за плату во временное владение и пользование помещение, расположенное по адресу: <...> литер AM (корпус 1), кадастровый номер 78:36:0005354:1337, а именно: пом. 1-Н, 5-й этаж, ч.п. № 330-343, ч.п. № 348-373, ч.п. № 375-397, общей площадью 1 885,3 кв.м. (далее по тексту - объект).

17.03.2022 г. объект был передан АО «Светлана» в пользование ООО «Русбиофарм», что подтверждается подписанным обеими сторонами актом приема-передачи по договору аренды.

27.04.2024 г. ООО «Русбиофарм» направил в адрес АО «Светлана» уведомление № 178/2024 о расторжении договора аренды.

13.08.2024 г. от ООО «Русбиофарм» поступил Акт приема-передачи (возврата) объекта от 12.08.2024 г. по договору аренды, согласно которому ООО «Русбиофарм» вернуло АО «Светлана» объект аренды в одностороннем порядке.

Соответственно, период, в течение которого объект находился в пользовании ООО «Русбиофарм», составляет с 17.03.2022 г. по 12.08.2024 г. включительно, что подтверждается вышеуказанными приемо-сдаточными документами.

Согласно пункту 4.1 договора аренды, арендная плата за пользование объекта состоит из двух частей: постоянной и переменной.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды размер постоянной части арендной платы определяется в следующем порядке:

- за период с 17.03.2022 г. по 16.11.2022 г. постоянная часть арендной платы составляла 60 009,10 руб. в месяц без учета НДС (72 010,92 руб. в месяц в т.ч. НДС), с 17.11.2022 г. постоянная часть арендной платы составляла 392 764,55 руб. в месяц без учета НДС (471 317,46 руб. в месяц в т.ч. НДС);

- постоянная часть арендной платы подлежала оплате ежемесячно в срок не позднее 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца;

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды размер переменной части арендной платы за арендуемый объект определяется в следующем порядке:

- переменная часть арендной платы является изменяющейся величиной и определяется исходя из объемов энергоресурсов, потреблённых Арендатором в Объекте. Размер переменной части арендной платы расстраивается Арендодателем ежемесячно по окончании текущего (оплачиваемого) месяца на основании Приложений 4 и 5 к договору аренды;

- оплата переменной части арендной платы осуществляется Арендатором в течение 3 дней с момента выставления АО «Светлана» счета на оплату.

Согласно пункту 4.2 договора аренды расчет и оплата арендной платы производится с момента принятия ООО «Русбиофарм» объекта по акту приема-передачи.

За период пользования объектом с 17.03.2022 г. по 12.08.2024 г. общий размер арендной платы по договору аренды составил 12 570 231,65 руб. Однако, за указанный период, ООО «Русбиофарм» за пользование объектом оплатило общую сумму в размере 9 560 173,93 руб.

Согласно пункту 5.2.2 договора аренды при задержке платежей относительно установленного договором аренды срока более чем на 15 календарных дней, АО «Светлана» вправе требовать от ООО «Русбиофарм» выплаты пени в размере 0,1 % от несовременно полученной (просроченной) суммы за каждый день просрочки платежа.

Учитывая, что ООО «Русбиофарм» просрочило оплату арендной платы по договору аренды более чем на 15 календарных дней по каждому возникшему платежу, на основании пункта 5.2.2 договора аренды АО «Светлана» произведен расчет договорной неустойки в виде пеней за несвоевременную оплату арендной платы, который представлен в Приложении № 3 к настоящему встречному исковому заявлению.

В результате, размер договорной неустойки в виде пеней за несвоевременную оплату арендной платы по состоянию на 05.09.2024 г. составляет 361 669,84 руб.

Таким образом, общая сумма задолженности ООО «Русбиофарм» перед АО «Светлана» по договору аренды составляет 3 371 727,56 руб.. из которой 3 010 057,72 руб. является заложенностью по оплате арендной платы по договору аренды, 361 669.84 руб. является договорной неустойкой в виде пеней за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды за период с 11.01.2024 г. по 05.09.2024 г.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

В силу статей 606, 607, 608, 611, 616 ГК РФ обязанность арендодателя заключается в предоставлении арендатору объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Исходя из вышеизложенного, для досрочного расторжения Договора в судебном порядке Арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, которые препятствуют его использованию по назначению, являются скрытыми и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В рассматриваемой ситуации недостатки являются скрытыми, поскольку определить состояние конструкций перекрытий между этажами невозможно путем визуального осмотра Помещения без проведения специального исследования. Вместе с

тем, при заключении Договора Арендодатель не сообщил Арендатору о том, что Помещение имеет существенные недостатки, о наличии которых он знал с 2019 года.

Так, в 2019 году ООО «ПКФ Стройреконструкция» проводило обследование Помещения по заказу Арендодателя. По результатам обследования выявлены существенные недостатки несущих конструкций перекрытий над 4-м и 5-м этажами (Приложение № 28). После заключения Договора Арендодатель заверил Арендатора, что выполнил все необходимые ремонтные работы в соответствии с проектом ремонта конструкций.

В 2022 году после заключения Договора при повторном обследовании конструкций перекрытий, которое проводила та же специализированная организация по заказу Арендатора с согласия Арендодателя, снова обнаружены аналогичные недостатки. Следовательно, Арендодатель не только знал о наличии скрытых существенных недостатков до заключения Договора и не уведомил о них Арендатора, но и после заключения Договора ввел Арендатора в заблуждение относительно статуса их устранения.

Поскольку Арендатор был заинтересован в сохранении арендных отношений, а также к тому моменту уже инвестировал значительные денежные средства в ремонтные работы (после заверения Арендодателя относительно устранения недостатков, выявленных в 2019 году) Арендатор неоднократно обращался к Арендодателю с требованием устранить выявленные недостатки для возможности использования Помещения по назначению (12.09.2022 письмом исх. № 357/2022, 16.09.2022 письмом исх. № 411/2022). В результате стороны лишь частично достигли соглашения по устранению недостатков:

1) конструкции перекрытия 4-го этажа в осях 1-18/А-Г - Арендодатель не устранил эти недостатки, соглашение между сторонами по их устранению не достигнуто;

2) конструкции перекрытия 5-го этажа (чердачное перекрытие) в осях 1-18/А-Г - произведен ремонт силами Арендатора с согласия Арендодателя при условии компенсации Арендатору понесенных расходов;

3) конструкции перекрытия 5-го этажа пристройки (мезонина) в осях (8/9-10/11)/Д-Е -произведен ремонт за счет Арендодателя.

Вместе с тем, несмотря на частичное устранение скрытых недостатков (пункты 2 и 3), Арендатор не мог пользоваться Помещением по назначению на протяжении всего срока действия Договора из-за наличия недостатков в конструкции перекрытия 4-го этажа в осях 1-18/А-Г (пункт 1). Связано это в первую очередь с согласованными в Договоре предельными нагрузками на перекрытия для размещения производства медицинских изделий.

Так, в соответствии с п. 3.3.2 Договора Арендатор обязался использовать Объект с учетом обеспечения нагрузки на перекрытие не превышающие 300 кг/м2. Однако из-за аварийного состояния конструкций перекрытий 4-го этажа допустимая нагрузка на отдельных участках составляет не более 200 кг/м2, из-за чего Арендатор не мог установить в Помещении необходимое оборудование.

Арендатор не мог пользоваться Помещением по назначению на протяжении всего срока действия Договора из-за наличия недостатков в конструкции перекрытия 4-го этажа, препятствующих установке оборудования с расчетом согласованных в Договоре нагрузок (согласовано 300 кг/м2, с учетом недостатков конструкции перекрытия возможно не более 200 кг/м2, а в отдельных местах невозможно вовсе). Исходя из этого, требование о досрочном расторжении договора является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В ходе рассмотрения настоящего дела удовлетворено ходатайство ООО «Русбиофарм» о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено

эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПГС» ФИО3.

09.06.2025 в суд поступило заключение эксперта № ССТЭ/759-25 на 145 л. В соответствии с которым экспертом даны следующие ответы на поставленные вопросы:

Первый вопрос:

«Имелись ли на момент заключения договора аренды 17.03.2022 года и имеются ли в настоящее время дефекты конструкции перекрытия над 4-ым этажом нежилого здания по адресу <...>, литера AM (корпус 1), в том числе (но не ограничиваясь), в осях 2-6/Б-В и 17-18/В-Г?»

Ответ на первый вопрос:

На момент заключения договора аренды 17.03.2022 года дефекты конструкции перекрытия над 4-ым этажом нежилого здания по адресу <...>, литера AM (корпус 1), в том числе (но не ограничиваясь), в осях 2-6/Б-В и 17-18/В-Г, имелись.

В настоящее время дефекты конструкции перекрытия над 4-ым этажом нежилого здания по адресу <...>, литера AM (корпус 1), в том числе (но не ограничиваясь), в осях 2-6/Б-В и 17-18/В-Г, имеются.

Второй вопрос:

«Обеспечена ли полезная нагрузка на конструкции перекрытия между 4-м и 5-м этажами здания по адресу <...>, литера AM (корпус 1), помещение 1Н, ч.п. №№ 330-343,365-373,375-397, не превышающая 300 кг/кем?»

Ответ на второй вопрос:

Полезная нагрузка на конструкции перекрытия между 4-м и 5-м этажами здания по адресу <...>, литера AM (корпус 1), помещение 1Н, ч.п. №№ 330-343,365-373,375-397, не превышающая 300 кг/кв м, не обеспечена.

Третий вопрос:

«В случае положительного ответа на 1 вопрос, определить, препятствовали ли данные дефекты использованию помещения 5 этажа в целях аренды -для производства медицинских изделий с использованием промышленного оборудования с учетом постоянной нагрузки, не превышающей 300 кг/кв м?»

Дефекты, установленные при ответе на первый вопрос, препятствовали использованию помещения 5 этажа в целях аренды - для производства медицинских изделий с использованием промышленного оборудования с учетом постоянной нагрузки, не превышающей 300 кг/кв м.

Заключение эксперта соответствует требованиям арбитражного процессуального кодекса РФ, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные выводы являются мотивированными, ясными, полными, не содержат противоречий. Имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В материалы дела не представлены доказательства, опровергающие выводы эксперта.

Таким образом, судом установлено, что Арендатор по вине Арендодателя лишен возможности пользоваться помещением из-за наличия в нем скрытых недостатков. Поскольку по Договору имеет место встречное исполнение обязательств со стороны Арендатора по внесению арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а Арендодатель не исполнил свое обязательство и не передал имущество в состоянии, соответствующем условиям Договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ), то обязанности по внесению арендной платы у Арендатора не возникло. Следовательно, перечисленные Арендатором денежные средства в счет уплаты обеспечительного платежа и арендной платы являются неосновательным обогащением Арендодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество

(приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно п. 4.1. Договора арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. В пункте 4.1.1. Договора установлена постоянная часть арендной платы, которая рассчитывается исходя из арендной ставки (стоимости 1 кв.м. площади помещения в месяц) и оплачивается ежемесячно не позднее 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца, что составляет:

• с 17.03.2022 по 16.09.2022 - 60 009,10 руб. в месяц, из расчета 31,83 руб. за 1 кв.м.;

• с 17.09.2022 по 27.04.2024 - 392 764,55 руб. в месяц, из расчета 208,33 руб. за 1 кв.м.

Переменная часть арендной платы согласно п. 4.1.2. Договора определяется на основании данных, потребленных Арендатором в Объекте энергоресурсов за оплачиваемый месяц, ее размер рассчитывается Арендодателем ежемесячно по окончании текущего (оплачиваемого) месяца на основании Приложений № 4 и № 5 к Договору и оплачивается в течение 3 банковских дней с момента выставления Арендодателем соответствующего счета на оплату.

Арендатор уплатил арендную плату за период с 17.03.2022 по 27.04.2024 в общей сумме 8 650 704,07 руб.

В соответствии с п. 4.11. Договора Арендатор уплачивает обеспечительный платеж в размере 702 000,00 руб. в течение 10 рабочих дней с момента принятия Арендатором объекта по Акту приема-передачи. Арендатор перечислил Арендодателю денежные средства в указанном размере в качестве обеспечительного платежа, что подтверждается платежным поручением. Таким образом, Арендатор перечислил Арендодателю по Договору денежные средства в общем размере 9 352 704,07 руб.

Первоначально Истец заявил требование о взыскании неосновательного обогащения в общем размере 9 352 704,07 руб. Между тем, Истец допустил арифметическую ошибку при подсчете размера выплаченных по договору аренды денежных средств в счет уплаты арендной платы и обеспечительного платежа.

В действительности Арендатор произвел платежи в пользу Арендодателя на общую сумму 9 560 173,93 руб. Более того, Ответчик представил подписанный с его стороны Акт сверки взаимных расчетов за период: 17.03.2022 - 12.08.2024, согласно которому Арендатор произвел платежи по договору аренды на общую сумму 9 560 173,93 руб., то есть на 207 469,86 руб. больше, чем Истец указал в исковом заявлении.

Таким образом, поскольку Арендодатель не передал Арендатору Помещение в состоянии, соответствующем условиям Договора и назначению имущества, то полученные им денежные средства в размере 9 560 173,93 руб. ( в пределах исковых требований) в счет арендной платы и обеспечительного платежа являются неосновательным обогащением и подлежат возврату Арендатору.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Арендодателем признано и сторонами не оспаривается, что еще в 2019 году специализированная организация ООО «ПКФ Стройреконструкция» проводила обследование спорного помещения по заказу самого Арендодателя. По результатам обследования, среди прочего, выявлены существенные недостатки несущих конструкций перекрытий над 4-м и 5-м этажами. В 2022 году после заключения договора аренды при повторном обследовании конструкций перекрытий та же

организация ООО «ПКФ Стройреконструкция» снова обнаружила аналогичные дефекты.

B свою очередь, судебная строительно-техническая экспертиза по настоящему делу подтвердила существование дефектов несущих конструкций перекрытий над 4-м и 5- м этажами непосредственно на момент заключения договора аренды.

Таким образом, Истец доказал, что Ответчик на момент заключения договора аренды знал о том, что Арендатор не сможет использовать помещение в предусмотренных договором целях с учетом обеспечения нагрузки на перекрытия в 300 кг/м². Соответственно, проценты за пользование чужими денежными средствами по смыслу ст. 395 ГК РФ должны начисляться непосредственно с даты получения Ответчиком каждого платежа от Истца, начиная с момента заключения договора аренды.

Согласно расчетам Истца, сумма процентов за пользование денежными средствами за период с 07.04.2022 по 31.07.2025 составляет 3 441 425,97 руб. Таким образом, с Ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные по правилам ст. 395 ГК РФ, за период с 07.04.2022 по 31.07.2025 в общем размере 3 441 425,97 руб.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 395 ГК РФ соответствующие проценты взимаются по дату фактического исполнения обязательства. По требованию Истца, суд в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (п. 48 Пленума № 7). Следовательно, в рассматриваемом случае также подлежат взысканию проценты за пользование денежными средствами с 01.08.2025 до момента фактического исполнения обязательства по оплате 9 560 173,93 руб.

Расчет проверен судом и признан арифметически верным.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение в меньшем размере.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по требованию о взыскании убытков истцом подлежат доказыванию противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца.

Факт и размер понесенного ущерба в общем размере 7 774 422,29 руб. подтверждается первичными документами:

- Договор выполнения работ № РБФ-25/22 от 19.12.2022 на сумму 2 750 000,00 руб. (ИП ФИО7 - исполнитель, ООО «Русбиофарм» - заказчик); акты о приемке выполненных работ от 09.01.2023, 30.01.2023; справки о стоимости выполненных работ от 09.01.2023, 30.01.2023; платёжные поручения № 2892 от 20.12.2022, № 2967 от 28.12.2022, № 2992 от 30.12.2022, № 3329 от 17.01.2023, № 145 от 25.01.2023, № 263 от 03.02.2023;

- Договор подряда № РБФ-4/23 от 23.06.2023 на сумму 1 860 972,50 руб. (ФИО8 - подрядчик, ООО «Русбиофарм» - заказчик); акт приемки выполненных работ от 29.09.2023; платежные поручения № 1768 от 22.06.2023, № 4103 от 20.07.2023, № 4484 от 09.08.2023, № 4888 от 31.08.2023, № 5176 от 13.09.2023;

- Договор выполнения работ (АХО) № РБФ-56/23 от 03.11.2023 на сумму 507 783,30 руб. (самозанятый гр. ФИО9 - исполнитель, ООО «Русбиофарм» - заказчик); акты выполненных работ № 1 от 07.11.2023, № 2 от 09.11.2023; платежные поручения № 6370 от 07.11.2023, № 6411 от 09.11.2023;

- Договор подряда № РБФ-6/23 от 30.08.2023 на сумму 1 538 116,49 руб. (ООО «ЛЕНКЛИМАТ» - подрядчик, ООО «Русбиофарм» - заказчик); справка о стоимости выполненных работ от 16.10.2023; акт о приемке от 16.10.2023; платежные поручения № 5088 от 08.09.2023, № 6195 от 31.10.2023;

- Договор выполнения работ № РБФ-1/23 от 12.01.2023 на сумму 1 117 550,00 руб. (ИП ФИО10 - исполнитель, ООО «Русбиофарм» - заказчик); акт о приемке от 31.03.2023, от 05.02.2023; справки о стоимости выполненных работ от 31.03.2023, от 05.02.2023; платежные поручения № 144 от 25.01.2023, № 758 от 27.03.2023.

Факт и размер убытков в общем размере 13 773 806,40 руб. подтверждаются первичными документами:

- Договор № 27-07-22 от 01.08.2022 на сумму 600 000,00 руб. (ООО «ПКФ Стройреконструкция» - подрядчик, ООО «Русбиофарм» - заказчик); акт сдачи - приема выполненных работ от 01.09.2022; платежные поручения № 1600 от 02.08.2022, № 1743 от 17.08.2022, № 1974 от 15.09.2022.

- Договор № 25-11-22 от 25.11.2022 на сумму 340 000,00 руб. (ООО «ПКФ Стройреконструкция» - подрядчик, ООО «Русбиофарм» - заказчик); акты сдачи-приема выполненных работ № 06-12-22 от 06.12.2022, № 24-07-23 от 24.07.2023; платежные поручения № 2706 от 28.11.2022, № 2991 от 30.12.2022, № 4667 от 18.08.2023.

- Договор подряда № РБФ-1/23 от 22.02.2023 на сумму 12 046 106,40 руб. (ООО «СтройБиоЛаб» - подрядчик, ООО «Русбиофарм - заказчик); акты о приемке выполненных работ от 20.03.2023, от 29.06.2023, от 20.07.2023; справки о стоимости выполненных работ № 1 от 20.03.2023, № 2 от 29.06.2023, № 3 от 20.07.2023; акты освидетельствования скрытых работ от 22.05.2023, 30.05.2023, 30.06.2023; платежные поручения № 727 от 21.03.2023, № 756 от 24.03.2023, № 759 от 27.03.2023, № 833 от 03.04.2023, № 877 от 07.04.2023, № 902 от 10.04.2023, № 901 от 10.04.2023, № 903 от 10.04.2024, № 945 от 12.04.2023, № 1010 от 18.04.2023, № 1098 от 26.04.2023, № 1097 от 26.04.2023, № 1155 от 02.05.2023, № 1446 от 06.04.2023, № 1869 от 27.04.2023, № 3380 от 28.04.2023;

- Договор подряда № РБФ-5/23 от 10.08.2023 на сумму 787 700,00 руб. (ИП ФИО6 - подрядчик; ООО «Русбиофарм - заказчик); акты о приемке выполненных работ от 23.10.2023, 25.08.2023, 25.09.2023; справки о стоимости выполненных работ от 25.08.2023, 25.09.2023, 23.10.2023; акт освидетельствования скрытых работ от 18.10.023; платежные поручения № 4668 от 18.08.2023, № 4994 от 05.09.2023, № 5687 от 05.10.2023, № 6410 от 09.11.2023, № 2322 от 27.04.2024.

Между действиями Арендодателя и причиненными убытками есть причинно-следственная связь. Если бы Арендодатель не ввел Арендатора в заблуждение относительно надлежащего состояния конструкций перекрытий, Арендатор бы не инвестировал денежные средства в ремонт Помещения, которое имеет не устранённые скрытые недостатки.

В настоящем случае имеются все условия для взыскания убытков с Арендодателя в общем размере 21 548 228,70 руб.

При таких обстоятельствах первоначальные требования подлежат удовлетворению, во встречных требованиях надлежит отказать.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, включающих расходы на проведение судебной экспертизы.

Согласно платежному поручению № 4170 от 09.08.2024 Истец уплатил государственную пошлину за подачу искового заявления в размере 183 505 руб. (177 505 руб. + 6 000 руб.). Кроме того, согласно платежным поручениям № 5672 от 14.11.2024 и

№ 314 от 07.02.2025 на общую сумму 452 000 руб. Истец также оплатил проведение судебной строительно-технической экспертизы, которая подтвердила доводы Истца.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Расторгнуть Договор № 806-03 от 17.03.2022, заключенный между акционерным обществом «Светлана» и обществом с ограниченной ответственностью «Русбиофарм».

Взыскать с акционерного общества «Светлана» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русбиофарм» неосновательное обогащение в размере 9 560 173,93 руб., проценты за пользование денежными средствами за период с 07.04.2022 по 31.07.2025 в размере 3 441 425,97 руб., проценты за пользование денежными средствами с 01.08.2025 до момента фактического исполнения обязательства по оплате основного долга в размере 9 560 173,93 руб., убытки в размере 21 548 228,70 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 452 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 311 748 руб.

В удовлетворении встречного иска акционерного общества «Светлана» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Корчагина Н.И.