Решение от 8 февраля 2019 г. по делу № А59-7894/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693024, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945,460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-7894/2018
г. Южно-Сахалинск
08 февраля 2019 года
Резолютивная часть от 04.02.2019.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Караман Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска к обществу с ограниченной ответственностью «СтройВест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 07.08.2018 №79-Д;

от ответчика - не явился;

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, ДЗП города Южно-Сахалинска, департамент) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройВест» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 27.06.2018 № 13918 за период с 27.06.2018 по 26.06.2019 в размере 629 510 рублей 43 копейки.

Определением суда от 11.12.2018 исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 16.01.2019.

Определением от 16.01.2019 дело назначено к судебному разбирательству на 04.02.2019.

В судебном заседании представитель истца поддержала иск в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, уведомлен, в отзыве на иск с предъявленными требованиями не согласился, указывая на отсутствие государственной регистрации договора аренды и, как следствие, обязанности у ответчика по внесению арендных платежей.

В письменных пояснениях Департамент возражал против доводов ответчика, изложенных в отзыве, ссылаясь на фактическое исполнение условий договора аренды, а следовательно независимо от наличия государственной регистрации договора аренды, у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика согласно ст. 156 АПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме в силу следующего.

В соответствии со статьей 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с п.2 ст.22, ст.42, п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности осуществляется органами местного самоуправления.

Согласно части 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Применительно к рассматриваемому спору таким органом является истец.

В силу ст.606, п.1 ст.607, ст.608, п.п.1,2 ст.614 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Как следует из материалов дела, 27.06.2018 между Департаментом землепользования города Южно- Сахалинска (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СтройВест» (Арендатор) на основании протокола итогов аукциона от 22.05.2018 № 35 заключен договор аренды №13918 земельного участка с кадастровым № 65:01:0405005:564, площадью 918 кв.м., расположенный по адресу: <...> — для индивидуального жилищного строительства. Срок договора - с 27.06.2018 по 27.06.2038.

По условиям договора арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора аренды (пункт 2.1 договора аренды).

Арендная плата по договору аренды начисляется с 27.06.2018 (пункт 2.3 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды за первый год аренды земельного участка арендная плата вносится Арендатором в размере годовой суммы не позднее 10 дней со дня заключения договора аренды. В последующие годы арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал — не позднее 25 ноября текущего года.

Не использование земельного участка арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы и не выполнения конкурсных условий на право аренды земельного участка (пункт 2.6 договора аренды).

Размер арендной платы по договору аренды определен по результатам аукциона в размере 631 297, 79 рублей (пункт 2.2 договора аренды).

В связи с тем, что ответчик не внес арендную плату за первый год аренды (с 27.06.2018 по 26.06.2019), как это предусмотрено пунктом 2.4 договора, у него образовалась задолженность в сумме 629 510 руб. 43 коп., что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Изменение условий обязательства в одностороннем порядке, как и отказ от исполнения обязательств, не допускается.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, принятие ответчиком в пользование земельного участка согласно передаточному акту от 27.06.2018 по договору №13918, отсутствие доказательств внесения арендной платы за первый год аренды земельного участка в сумме 629 510 рублей 43 копейки, суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика о незаключенности договора аренда как не прошедшего государственную регистрацию, и как следствие об отсутствии обязанности по внесению арендной платы судом признаются ошибочными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Сторонами рассматриваемого договора аренды согласованы все существенные условия договора, в том числе размер и сроки внесения арендной платы. Ответчик земельный участок принял, договор подписал без протокола разногласий и замечаний относительно переданного в аренду имущества.

Поскольку государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, заключенный договор не затрагивает прав третьих лиц, следовательно, до окончания срока действия договора ответчик вправе пользоваться земельным участком, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 также содержится правовой подход, согласно которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

В этой связи отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендных платежей.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 15 590 рублей, от уплаты которой истец освобожден в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройВест» в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска задолженность в сумме 629 510 рублей 43 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройВест» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 15 590 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Ю.А. Караман