Решение от 4 июля 2025 г. по делу № А82-15127/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...> http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-15127/2024
г. Ярославль
05 июля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 26 июня 2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>), Инспекция государственного строительного надзора Ярославской области (ИНН <***>), Департамент градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН <***>), Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Прокурор Ярославской области

о признании права собственности

при участии:

от истца – не явился;

от ответчика – не явился;

от третьих лиц – 1-4 не явились; 5.Зосиева М.В. – представитель по доверенности от 23.01.2025;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ярославской области о прекращении права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010101:172816, расположенный по адресу: <...> у строения № 83; и признании права собственности на одноэтажное нежилое здание площадью 313 кв.м, расположенное по адресу: <...> у строения № 83.

Стороны в судебное заседание не явились. Истец заявил о рассмотрении дела в свое отсутствие, требования поддерживает.

Министерство строительства в письменном отзыве сообщило, что ФИО1 обратился в департамент строительства Ярославской области с целью получения разрешения на строительство объекта «База для размещения производства по раскройке стекла и изготовлению стеклопакетов с инженерными коммуникациями» расположенного на земельном участке с кадастровым номером 76:23:021301:50 по адресу: <...> у строения № 83. По результатам рассмотрения заявления и приложенных документов министерством принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, (письмо отказа № 01-20/1205 от 10.08.2022), по причине того, что представленная документация не соответствует требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка от 24.12.2021 № РФ-76-2-01-0-00-2021-1279. Процент застройки проектируемого объекта составляет 4,6 %, что не соответствует минимальному проценту застройки 25 %, указанному в примечании 5 градостроительного плана земельного участка; просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, решение по делу оставляем на усмотрение суда.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в письменном отзыве сообщил, что в реестре муниципальной имущества объект, расположенный по адресу <...> у строения № 83 не значится; сведениями о сроках и условиях предоставления земельного участка комитет не обладает, в связи с тем, что не является стороной договора, на основании которого данный участок предоставлялся; просит о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Инспекция государственного строительного надзора Ярославской области, Департамент градостроительства мэрии города Ярославля, Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились.

Инспекция в письменном отзыве сообщила, что региональный государственный строительный надзор при строительстве указанного объекта не осуществлялся; контрольные (надзорные) мероприятия (выезд на место) не проводились. Просит рассматривать исковое заявление в отсутствие представителя инспекции с учетом изложенной позиции.

Департамент градостроительства мэрии города Ярославля возражает против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве: не соблюден процент застройки земельного участка.

Прокурор поддерживает доводы Департамента градостроительства.

МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля в судебное заседание не явилось, в письменном отзыве сообщило, что обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства ввиду невозможности продления договора аренды.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие сторон и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя прокурора, суд установил.

Предприниматель на основании договора купли-продажи № 6 ОНС/2021 по результатам аукциона, заключенного от имени города Ярославля МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, приобрел в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010101:172816, площадью застройки 193 кв. м, расположенный по адресу: <...> у строения № 83.

На основании пп.1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации между КУМИ мэрии г. Ярославля в лице МКУ «Агентство по АЗУТП» г. Ярославля и ФИО1 (далее - Истец) заключен договор от 01.10.2021 №26458-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - Договор). Предметом Договора является земельный участок, расположенный по адресу: <...> у строения №83 в Заволжском районе, с кадастровым номером 76:23:021301:50, площадь 4 500 кв.м.

Вид разрешенного использования земельного участка: для строительства базы для размещения производства раскройки стекла и изготовления стеклопакетов с инженерными коммуникациями. Участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010101:172816.

Срок действия договора установлен с 03 сентября 2021 по 02 марта 2024.

Договор прекращен в связи с истечением срока его действия 02.03.2024.

Актом осмотра от 04.03.2024 №74 установлено, что земельный участок огорожен забором, на участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010101:172816, степень готовности: 1 этаж под крышей.

Согласно сведений из ЕГРН, в границах участка зарегистрирован объект незавершенного строительства 76:23:010101:172816 (степень готовности 9%).

Предприниматель указывает, что объект незавершенного строительства имеет 100% строительную готовность.

ФИО1 обратился в департамент строительства Ярославской области (далее - министерство, а с 01.09.2023 министерство) с целью получения разрешения на строительство объекта «База для размещения производства по раскройке стекла и изготовлению стеклопакетов с инженерными коммуникациями» расположенного на земельном участке с кадастровым номером 76:23:021301:50 по адресу: <...> у строения № 83. По результатам рассмотрения заявления и приложенных документов министерством принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, (письмо отказа № 01-20/1205 от 10.08.2022).

Причиной отказа послужило то, что представленная документация не соответствует требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка от 24.12.2021 № РФ-76-2-01-0-00-2021-1279. Процент застройки проектируемого объекта составляет 4,6 %, что не соответствует минимальному проценту застройки 25 %, указанному в примечании 5 градостроительного плана земельного участка.

Разрешение на ввод объекта незавершенного строительства 76:23:010101:172816 в эксплуатацию также не было получено.

Поскольку в административном порядке оформить права на возведенный объект не представляется возможным, истец обратился с иском в суд.

Определением суда от 19.02.2025 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Региональный центр судебной экспертизы" ФИО2.

Согласно заключению эксперта в результате проведения визуально-инструментального осмотра исследуемого объекта, на дату проведения экспертного осмотра на исследуемом земельном участке установлено наличие объекта капитального строительства. Систематизируя данные, полученные при проведении исследования по первому вопросу, эксперт пришел к выводу, что здание с кадастровым номером 76:23:010101:172816, расположенное по адресу: <...> у строения №83, завершено строительством в полном объеме. Степень готовности 100 %.

Систематизируя данные, полученные при проведении исследования по второму вопросу, эксперт пришел к выводу, что исследуемый объект недвижимости: здание с кадастровым номером 76:23:010101:172816, расположенное по адресу: <...> у строения №83, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов.

В отношении соответствия/несоответствия исследуемого объекта градостроительным нормам и правилам, а также параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам постройки, эксперт пришел к следующему выводу.

Согласно проектной документации 01/04/2022-ПЗУ, лист 3, освоение исследуемого земельного участка планируется в границах территории, подлежащей комплексному развитию, в два этапа:

- первый этап: строительство административно-бытового корпуса (фактически выполнено);

- второй этап: строительство производственно-складского корпуса.

Таким образом, по виду разрешенного использования земельного участка, виду разрешенного использования объекта капитального строительства, возведенный объект соответствует градостроительным нормативам.

При этом, следует отметить, что процент застройки исследуемого земельного участка должен варьироваться в пределах 25 - 60 %.

Так как, согласно проектной документации, освоение исследуемого земельного участка планируется в границах территории, подлежащей комплексному развитию, в два этапа, следовательно, нормативный процент застройки (25 - 60 %) может быть обеспечен только после полного завершения всего комплекса мероприятий по строительству исследуемого объекта: «Строительство базы для размещения производства по раскройке стекла и изготовлению стеклопакетов с инженерными коммуникациями, расположенной по адресу: <...> у строения № 83 в Заволжском районе, КНЗУ 76:23:021301:50»

Фактически, на дату проведения экспертного осмотра, завершен первый этап строительства: возведение административно-бытового корпуса.

Площадь застройки по первому этапу составляет 206,6 м2, что от общей площади земельного участка составляет 206,6*100/4500 = 4,6 %.

Таким образом, выдача разрешения на строительство исследуемого объекта не требуется, что соответствует п. 6 Примечаний к Правилам землепользования и застройки города Ярославля.

В результате проведения визуально-инструментального осмотра объекта исследования и проведения комплекса замеров, а также проведения технического анализа предоставленной документации по объекту исследования, экспертом установлено (см. ответ на первый вопрос), что объект соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам, противопожарным нормам и правилам.

Согласно выполненной проверки строительных конструкций возведенного здания посредством визуального осмотра, контрольных измерений строения, замером прочностей конструкций и оценкой технического состояния, установлена категория технического состояния, которая соответствует работоспособному_техническому_состоянию, обусловленному количественным и качественным значением параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий.

Учитывая перечисленные факторы, строительные конструкции исследуемого строения соответствуют нормативным требованиям статьи 7 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и не создают факторов для возникновения угрозы жизни и здоровья граждан.

На исследуемом объекте строительные конструкции и основание здания обладают прочностью, при которой в процессе строительства и эксплуатации не возникает угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений.

Фактические конструктивные, объемно-планировочные и градостроительные показатели исследуемого здания, с учетом выполненных замеров прочностей конструкций, отвечают принципам необходимости и достаточности для целей безопасности здания при его эксплуатации.

На основании проведенного исследования установлено, что техническое состояние объекта позволяет эксплуатировать его без угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде.

Оценивая материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию у истца отсутствуют.

Срок действия ранее выданных разрешений на строительство истек в 2016 году.

Одноэтажное нежилое здание площадью 313 кв.м, расположенное по адресу: <...> у строения № 83 является самовольной постройкой.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при установлении в совокупности фактов, перечисленных в статье 222 ГК РФ, отсутствие одного из них влечёт отказ в удовлетворении исковых требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из приведенных выше норм следует, что истец для признания права собственности на самовольную постройку должен доказать свое право на земельный участок, безопасность самовольной постройки, то есть отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан, а также то, что он принял все меры для получения необходимых разрешений.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся истцу для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010101:172816.

Истец указанный объект достроил, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы.

Доказательств, то, что нежилое здание на день обращения в суд не соответствует установленным требованиям, в материалах дела не имеется.

Согласно представленному заключению, полученного в рамках проведенной судебной экспертизы, техническое состояние нежилого здания позволяет эксплуатировать его без нарушения прав, охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц. Нежилое здание в состоянии соответствует строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов.

Само по себе нарушение общих правил застройки земельного участка в размере 4,6% вместо установленных соответствующими правилами землепользования в минимальном размере 25%. в условиях отсутствия иных нарушений и недоказанности наличия у объекта угрозы жизни и здоровью, не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость установления правовой определенности в отношении нежилого здания, исковые требования Предпринимателя признаются судом обоснованными.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010101:172816, расположенный по адресу: <...> у строения № 83.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) право собственности на одноэтажное нежилое здание площадью 313 кв.м, расположенное по адресу: <...> у строения № 83.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

М.А. Захарова