Решение от 2 апреля 2019 г. по делу № А63-19096/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-19096/2018
г. Ставрополь
02 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 02 апреля 201года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Александровского муниципального района Ставропольского края, с. Александровское, ОГРН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Колос», с. Александровское, ОГРН <***>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о взыскании с ООО «Колос» задолженности по арендной плате согласно договору аренды земельных участков из земель населенных пунктов Александровского сельсовета № 73 от 03.09.2012 в размере 1 857 042,51 рубля, в том числе основного долга – 1 193 870,34 рубля, пени – 663 172,17 рубля за период с 01.01.2015 по 11.12.2018,

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность от 13.03.2019 № 01-1003,

от ответчика – представитель не явился,

от третьего лица – представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

администрация Александровского муниципального района Ставропольского края (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Колос» (далее – ответчик, общество) о взыскании с ООО «Колос» задолженности по арендной плате согласно договору аренды земельных участков из земель населенных пунктов Александровского сельсовета № 73 от 03.09.2012 в размере 1 857 042,51 рубля, в том числе основного долга – 1 193 870,34 рубля, пени – 663 172,17 рубля за период с 01.01.2015 по 11.12.2018 (уточненные исковые требования).

Первоначально администрация обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу о взыскании общей задолженности в размере 1 742 325,75 рубля, в том числе: задолженности по арендной плате в размере 1 158 284,38 рубля, неустойки (пени) в размере 584 041,37 рубля.

Определением суда от 30.10.2018 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю (далее – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК).

Определением от 12.12.2018 судом приняты уточненные исковые требования, рассматриваемые по существу.

В судебном заседании представитель истца дал устные пояснения по делу.

Ответчик, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, общество ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в его отсутствие суду не представило. От филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьего лица по имеющимся в материалах дела письменным доказательствам.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в исковом заявлении, уточнениям к нему и письменных пояснениях, мотивированных тем, что в нарушение условий договора аренды от 03.09.2012 № 73 земельных участков с кадастровым номером 26:18:060255:151, 26:18:060255:152, заключенного между администрацией и обществом, ответчик не в полном объеме вносил арендную плату, в результате чего за ним образовалась задолженность, на которую начислена договорная пеня. Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензионные письма с требованием добровольно погасить задолженность в полном объеме, однако обязательство по оплате арендной платы последним не исполнено.

Полагает, что при расчете арендной платы по договору аренды от 03.09.2012 № 73 для обоих арендуемых обществом земельных участков базовый размер арендной платы 1,1 % должен применяться только с 17.01.2018, после установленного постановлениями администрации от 17.01.2018 №№ 26,27 вида разрешенного использования спорных земельных участков «обеспечение сельскохозяйственного производства».

Считая такой порядок расчета арендной платы по договору правомерным, просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик в отзыве на иск с исковыми требованиями не согласился ввиду отнесения администрацией спорных земельных участков к зоне коммунальной инфраструктуры вместо зоны сельскохозяйственного использования, в связи с чем на ООО «Колос» возлагалась необоснованная обязанность по выплате арендных платежей (так как применялся повышенный коэффициент).

Представитель общества указал, что фактическое использование земельных участков ООО «Колос» соответствовало сельскохозяйственному виду использования, назначение расположенных на них объектах недвижимости также соответствовало именно сельскохозяйственному виду с момента постройки объектов.

Полагает, что с учетом обстоятельств, установленных в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2015 по делу № А63-8225/2015, вступившем в законную силу и имеющем преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, ООО «Колос» доказало в полной мере, что фактически на спорных земельных участках велась сельскохозяйственная деятельность, объекты недвижимости, расположенные на указанных участках имеют сельскохозяйственное, а не иное назначение.

Общество неоднократно обращалось в администрацию с заявлениями для исполнения указанного судебного акта, однако на протяжении с 2015 года по 31.12.2017 истец неправомерно начислял арендную плату, применяя повышенные базовые ставки вопреки вступившему в законную силу судебному акту (решению Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2015 по делу № А63-8225/2015).

Представитель ответчика, ранее участвовавший в судебных заседаниях, учитывая применение администрацией повышенной базовой ставки при расчете арендной платы ООО «Колос», а также в связи с имеющейся переплатой по арендным платежам (представил контррасчет суммы задолженности) в иске просил отказать в полном объеме. Также заявил о пропуске администрацией срока исковой давности за период по 05.10.2015.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК в письменных пояснениях указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:152 определена и внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 24.06.2013 в размере 7 123 376,61 рубля в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 14.12.2007 № 144-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 декабря 2006 года» (далее - Постановление № 144-п). Период применения данной кадастровой стоимости с 14.06.2013 по 20.12.2015.

В соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» (далее - Приказ № 1380) кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка изменилась на 4 706 999,01 рубля. Период применения данной кадастровой стоимости с 20.12.2015 по 20.03.2018.

Ввиду изменения 02.02.2018 вида разрешенного использования земельного участка с «для размещения производственных нежилых строений» на «обеспечение сельскохозяйственного производства (код 1.18)», а также в соответствии с письмом администрации Александровского сельсовета Александровского района Ставропольского края от 14.02.2018 № 334, 20.03.2018 кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 60 603,06 рубля рассчитана в соответствии с пунктом 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 (далее - Методические указания № 222). Значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, было определено исходя из пункта 1.2.15. Методических указаний № 222 по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39. Период применения данной кадастровой стоимости с 20.03.2018 по настоящее время.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:151 определена и внесена в ЕГРН 29.11.2013 в размере 27 628 045,32 рубля в соответствии Постановлением № 144-п. Период применения данной кадастровой стоимости с 29.11.2013 по 20.12.2015.

В соответствии с Приказом № 1380 кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка изменилась на 7 622 211,48 рубля. Период применения данной кадастровой стоимости с 20.12.2015 по 20.03.2018.

Ввиду изменения вида разрешенного использования 02.02.2018 с «для размещения автогаража» на «обеспечение сельскохозяйственного производства (код 1.18)», а также в соответствии с письмом администрации Александровского сельсовета Александровского района Ставропольского края от 14.02.2018 № 334, 20.03.2018 кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 92360,04 рубля рассчитана в соответствии с пунктом 2.3.2 Методических указаний № 222. Значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, было определено исходя из пункта 1.2.15 Методических указаний № 222 по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 02.2007 № 39. Период применения данной кадастровой стоимости с 20.03.2018 по настоящее время.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд считает уточненные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено обстоятельствами решения Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2015 по делу № А63-8225/2015, вступившего в законную силу и имеющего в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, 02.06.2010 ООО «Колос» на основании протокола проведения торгов в форме открытого аукциона от 25.05.2010 № 1 кс, извещения о проведении аукциона (газета «КоммерсантЪ» от 24.04.2010 № 73 и газета «Александровская жизнь» от 21.04.2010 № 30) приобрело единый лот – имущество сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза «Колос»: диспетчерскую, столовую (запись о государственной регистрации права собственности от 16.06.2010 № 26-26-02/009/2010-698); склад продовольственный (запись о государственной регистрации права собственности от 16.06.2010 № 26-26-02/009/2010-700); здание плотницких мастерских (запись о государственной регистрации права собственности от 16.06.2010 № 26-26-02/009/2010-701); здание библиотеки (архив) (запись о государственной регистрации права собственности от 16.05.2011 № 26-26-02/006/2011-605); механизированные мастерские (запись о государственной регистрации права собственности от 16.06.2010 № 26-26-02/009/2010-695); нежилое помещение (сарай) (запись о государственной регистрации права собственности от 16.06.2010 № 26-26-02/009/2010-693); сарай для комбайнов (запись о государственной регистрации права собственности от 16.06.2010 № 26-26-02/009/2010-694); производственное здание (запись о государственной регистрации права собственности от 16.06.2010 № 26-26-02/009/2010-704).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-1999/2010 установлено, что спорные объекты принадлежали правопредшественнику ООО «Колос» - СПК колхозу «Колос» на праве собственности, а также установлен факт владения и пользования спорными объектами. Регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества осуществлена 16.06.2010, что также подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о регистрации права собственности.

В последующем общество на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) приобрело в аренду земельные участки, занятые принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимого имущества.

Так, на основании постановления администрации Александровского муниципального района Ставропольского края от 30.08.2012 № 635 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 73 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов: с кадастровым номером 26:18:060255:151, площадью 14 754 кв.м, видом разрешенного использования «для размещения автогаража» и с кадастровым номером 26:18:060255:152, площадью 9 681 кв.м, видом разрешенного использования «для размещения производственных нежилых строений».

Срок аренды установлен с 03.09.2012 по 02.09.2061 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, за каждый квартал с оплатой авансом до 20 числа первого месяца текущего квартала, путем перечисления на расчетный счет получателя.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется, в том числе в связи с изменением базовой ставки арендной платы, переоценкой кадастровой стоимости земельного участка.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).

Земельные участки с кадастровым номером 26:18:060255:151, 26:18:060255:152 переданы администрацией обществу по акту приема-передачи от 03.09.2012, подписанному сторонами.

Договор аренды от 03.09.2012 № 73 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН от 11.03.2019 №№ 26-0-1-54/4006/2019-4497, 4496.

Узнав, что расчет арендной платы производится администрацией исходя и отнесения спорых земельных участков к территории земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок, общество неоднократно обращалось как в администрацию района, так и в администрацию сельсовета с заявлениями об отнесении земельных участков к землям сельскохозяйственного использования с учетом их фактического использования в целях сельскохозяйственного производства.

В частности общество обращалось с заявлениями от 13.11.2012 № 183, от 20.11.2012 № 2626, от 23.05.2014 №№ 99, 100, 101, 102 с предложениями об отнесении спорных земельных участков в состав зон сельскохозяйственного использования, так как отнесение арендованных ответчиком земельных участков к зоне производственной и коммунальной инфраструктуры является ошибочным и произошло без учета назначения расположенных на нем объектов недвижимости и их фактического использования.

Заинтересованность общества в изменении документов территориального планирования и градостроительного зонирования села Александровского обуславливалась тем, что оно является собственником объектов недвижимости, приобретенных у СПК колхоза «Колос», и используемых для сельскохозяйственного использования.

Однако несмотря на наличие обращения общества – собственника объектов недвижимости и арендатора земельных участков, расположенных в границах села, глава администрации в нарушение норм законодательства необоснованно не рассмотрела вопрос о подготовке предложений о внесении изменений в генеральный план села Александровского Александровского района Ставропольского края в целях включения зоны сельскохозяйственного использования, в частности в отношении земель в границах участков с кадастровыми номерами 26:18:060251:3:8; 26:18:060232:4; 26:18:060255:151; 26:18:060255:152; 26:18:060261:369, в связи с чем общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2015 по делу № А63-8225/2015 признано незаконным бездействие администрации муниципального образования с. Александровского Александровского р-на Ставропольского края по непринятию решения по вопросу подготовки предложений о внесении изменений в генеральный план села Александровского в целях включения зоны сельскохозяйственного использования, в частности, в отношении земель в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:18:060255:151, 26:18:060255:152, в том числе в целях возможного устранения технической ошибки при подготовке генерального плана, в связи с чем суд обязал администрацию села Александровского в лице главы администрации в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу в порядке, предусмотренным статьей 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, рассмотреть указанный выше вопрос о подготовке предложений о внесении изменений в генеральный план с. Александровского.

Учитывая, что на ООО «Колос» налагалась обязанность по выплате арендных платежей (так как применялся повышенный базовый размер арендной платы ввиду отнесения спорных участков к зоне коммунальной инфраструктуры) ООО «Колос» обращалось для исполнения указанного выше решения суда в администрацию Александровского муниципального района и администрацию Александровского сельсовета с заявлениями об установлении соответствия между существующим видом разрешенного использования земельного участка и видом разрешенного использования земельного участка, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков (исх. № 36 от 16.02.2016, исх. №№ 61, 62 от 17.03.2016, исх. № 182 от 14.11.2016).

В письме № 1696 от 21.07.2016 администрация Александровского сельсовета сообщила о выполнении решения суда полностью, однако ошибка в части зонирования устранена не была.

В адрес администрации Александровского сельсовета обществом направлено возражение на необоснованное применение ставок арендной платы (№ 158 от 08.09.2017), а именно: к земельному участку с кадастровым номером 26:18:060255:151 применяется разрешенный вид использования 3 (размещение автостоянки и гаража), в то время как должен быть использован вид с цифровым кодом 15 (сельскохозяйственное производство), соответственно неверно использована базовая ставка в кратности к кадастровой стоимости, указано 1,5 %, в то время как следует применять 1,1%; к земельному участку с кадастровым номером 26:18:060255:152 применяется разрешенный вид использования 9 (промышленное и коммунальное хозяйство), в то время как должен быть использован вид с цифровым кодом 15 (сельскохозяйственное производство), соответственно неверно использована базовая ставка в кратности к кадастровой стоимости, указано 5 %, в то время как следует применять 1,1%.

В письме № 158 от 08.09.2017 общество также направило в адрес администрации Александровского сельсовета контррасчет по договору аренды.

Постановлением от 28.12.2016 по делу № А6З-8225/2015 возбуждено исполнительное производство.

ООО «Колос» направило возражения ввиду не исполнения решения суда по делу № А63-8225/2015 (исх. № 6 от 13.01.2017).

Письмом № 247 от 01.02.2017 администрация направила обществу акты сверок для подписания по договорам аренды. В письме № 75 от 03.03.2017 ООО «Колос» сообщило ответчику о не подписании акта сверки по договору № 73 и предоставило контррасчет с учетом разрешенного вида использования - сельское хозяйство, а также направило возражение ответчику на необоснованное начисление арендной платы по договору аренды (исх. № 112 от 21.06.2017).

Письмом № 1 от 09.01.2018 на имя администрации ответчик подал заявление о включении спорных земельных участков в состав вида разрешенного использования – обеспечение сельскохозяйственного производства.

Администрации Александровского муниципального района постановлениями №№ 26, 27 от 17.01.2018 изменен разрешенный вид использования земельных участков по ул. Калинина, 237 (кадастровый номер 26:18:060255:152) и по ул. Калинина, 217 (кадастровый номер. 26:18:060255:151) на вид «обеспечение сельскохозяйственного производства».

Таким образом, в ходе исполнения сторонами условий договора у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы и начала периода ее применения.

Администрация, полагая, что при расчете арендной платы по договору аренды от 03.09.2012 № 73 для обоих арендуемых обществом земельных участков базовый размер арендной платы 1,1 % должен применяться только с 17.01.2018 (после установленного постановлениями администрации от 17.01.2018 №№ 26,27 вида разрешенного использования «обеспечение сельскохозяйственного производства»), неоднократно направляла в адрес ответчика претензии, в том числе от 29.08.2018 № 01-4042, с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в спорный период в полном объеме явилось основанием для начисления администрацией договорной пени и ее обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В ходе исполнения сторонами условий договора, а также в ходе рассмотрения настоящего спора между сторонами возникли разногласия относительно размера арендной платы и начала периода ее применения.

Расчет задолженности по арендной плате произведен администрацией на основании постановлений Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (в 2015 году и первом квартале 2016 года, исходя из базовых размеров 5% для земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:152 и 1,5% - для земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:151), от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края» (во 2-4 квартале 2016 года, в 2017 году и до 17.01.2018, базовый размер для земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:152 составлял 10%, для земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:151 – 1,5%), приказов министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» путем умножения кадастровой стоимости земельных участков на базовый размер арендной платы.

После 17.01.2018 администрация при расчете арендной платы по договору аренды от 03.09.2012 № 73 для обоих арендуемых обществом земельных участков применяла базовый размер 1,1 % исходя из вида разрешенного использования «обеспечение сельскохозяйственного производства».

При этом ответчик считает, что при расчете арендной платы и, соответственно, выборе подлежащего применению базового размера (ставки) арендной платы сторонам договора аренды следует исходить из вида разрешенного использования земельных участков, который подлежит определению с учетом назначения и фактического использования расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Фактическое использование земельных участков ООО «Колос» (и раннее СПК колхоза «Колос») соответствовало сельскохозяйственному виду использования, назначение расположенных на них объектах недвижимости также соответствовало именно сельскохозяйственному виду с момента постройки объектов. Так, в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2015 по делу № А63-8225/2015, вступившем в законную силу и имеющем преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлено, что на спорных земельных участках велась сельскохозяйственная деятельность, объекты недвижимости, расположенные на указанных земельных участках имеют сельскохозяйственное, а не иное назначение.

Из имеющейся в материалах дела переписки сторон видно, что общество неоднократно обращалось в администрацию с заявлениями об установление соответствия между существующим видом разрешенного использования земельного участка и видом разрешенного использования земельного участка, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, направляло в ее адрес контррасчет арендной платы, однако на протяжении с 2015 года по 31.12.2017 истец начислял арендную плату, применяя повышенные базовые ставки вопреки вступившему в законную силу судебному акту (решению Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2015 по делу № А63-8225/2015) вплоть до января 2018 года.

В представленном контрасчете общество использовало базовый размер арендной платы для обоих земельных участков 1,1%. С учетом произведенных оплат за ним имеется переплата.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2015 по делу № А63-8225/2015 установлено, что строения, находящиеся на спорных земельных участках и принадлежащие обществу на праве собственности, используются в сельскохозяйственных целях.С учетом отсутствия вины ООО «Колос» в неверном зонировании территории (что привело к неверному определению вида разрешенного использования земельных участков) и правомерности требований общества об обязании администрации с. Александровского в лице главы администрации рассмотреть вопрос о подготовке предложений о внесении изменений в генеральный план с. Александровского в целях включения зоны сельскохозяйственного использования, в частности, в отношении земель в границах участков с кадастровыми номерами 26:18:060255:151, 26:18:060255:152, в том числе в целях обеспечения возможности устранения технической ошибки при подготовке генерального плана, Арбитражный суд Ставропольского края удовлетворил требования общества.

Следовательно, после вступления в законную силу указанного судебного акта при расчете арендной платы должны быть использованы базовые размеры арендной платы с учетом фактического использования вид земельных участков - сельскохозяйственное использование.

То обстоятельство, что в государственный кадастр недвижимости (ЕГРН) не были внесены изменения относительно вида разрешенного использования названного земельного участка, не свидетельствует о том, что фактически вид разрешенного использования «для обеспечения сельскохозяйственного производства» в спорный период был иным либо не был установлен в этом периоде. Вид разрешенного использования земельных участков отражается в сведениях ЕГРН, а не устанавливается им.

Исправление технических ошибок либо ошибок в сведениях, содержавшихся в документах, представлявшихся для кадастрового учета, не создает новых сведений об объекте недвижимости, а направлено на исправление недостоверных сведений.

Также пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется, в том числе в связи с изменением базовой ставки арендной платы, переоценкой кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, истец для начисления арендной платы должен был применять вид использования земельных участков, соответствующий сельскохозяйственному назначению, с момента обнаружения ошибки, даже если такая ошибка подлежит исправлению задним числом, в связи с чем арендная плата по договору аренды от 03.09.2012 № 73 подлежит расчету исходя из вида разрешенного использования земельных участков - сельскохозяйственное использование – 1,1% (после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2015 по делу № А63-8225/2015).

Также ответчиком заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности (по 05.10.2015).

В статье 195 ГК РФ указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (часть 2 статьи 199 ГК РФ). Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Таким образом, для обязательств с определенным сроком исполнения критерием установления начала течения срока исковой давности выступает окончание срока исполнения. Если обязанностью должника по договору было совершение какого-либо действия в определенный срок, то исковая давность начинает течь с момента завершения этого срока исполнения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части.

Следовательно, о просрочке исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы истец, как арендодатель должен был узнать не позднее дня, следующего за днем истечения срока исполнения обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, за каждый квартал с оплатой авансом до 20 числа первого месяца текущего квартала, путем перечисления на расчетный счет получателя.

Поскольку администрация обратилась с иском в суд 05.10.2018, то есть после истечения срока оплаты за 3 квартал (20 июля), требование о взыскании суммы основного долга с 1 квартала 2015 года по 3 квартал 2015 года включительно предъявлено за пределами общего срока исковой давности и удовлетворению не подлежит.

Требования за период с 4 квартала 2015 года по 4 квартал 2018 года включительно заявлены в пределах срока исковой давности и подлежат разрешению судом.

Суд произвел перерасчет суммы задолженности по арендной плате следующим образом.

При расчете арендной платы за период с 01.10.2015 до 29.12.2015 (дата вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2015 по делу № А63-8225/2015) суд исходил из базовых размеров 5% для земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:152 и 1,5% - для земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:151, установленных постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:151 - 27 628 045,32 рубля, земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:152 - 7 123 376,61 рубля, установленных в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 14.12.2007 № 144-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 декабря 2006 года». За период с 29.12.2015 по 31.12.2015 суд применял базовый размер для обоих земельных участков 1,1 %.

Таким образом, за 4 квартал 2015 года начислено 191 039,08 рубля арендной платы за оба земельных участка.

При расчете арендной платы в период с 01.01.2016 по 16.01.2018 суд исходил из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:151 – 7 622 211,48 рубля, земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:152 – 4 706 999,01 рубля, установленных в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», и применял базовый размер для обоих земельных участков 1,1 %.

За 2016-2017 годы начислено по 135 621,32 рубля за каждый (33 905,33 рубля в квартал), за период с 01.01.2018 по 16.01.2018 начислено 5 945,05 рубля за оба земельных участка.

При расчете арендной платы в период с 17.01.2018 и по 4 квартал 2018 года включительно суд применял базовый размер для обоих земельных участков 1,1 % и исходил из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:151 – 92360,04 рубля, земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:152 – 60 603,06 рубля, рассчитанной органом кадастрового учета ввиду изменения вида разрешенного использования спорных земельных участков в соответствии с пунктом 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 (далее - Методические указания № 222). Значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, было определено исходя из пункта 1.2.15 Методических указаний № 222 по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39.

За период с 17.01.2018 по 31.03.2018 размер арендной платы составил 6 286,18 рубля за два земельных участка; за 2-4 кварталы 2018 года – по 420,65 рубля за два земельных участка.

Таким образом, задолженность по арендной плате с 4 квартала 2015 года по 4 квартал 2018 года включительно составила 469 829,85 рубля.

При этом в материалах дела имеются платежные поручения, подтверждающие оплату обществом арендных платежей по договору аренды от 03.09.2012 № 73 с указание в назначении платежа периода оплаты, в том числе за период начисления арендных платежей с учетом применения срока исковой давности: за 4 квартал 2015 года – платежное поручение от 30.10.2015 № 617 в сумме 192 647,38 рубля, за 1 квартал 2016 года – платежное поручение от 12.02.2016 № 60 в сумме 33905,32 рубля; за 2 квартал 2016 года – платежное поручение от 13.04.2016 № 171 в сумме 33905,32 рубля; за 3 квартал 2016 года – платежное поручение от 12.07.2016 № 350 в сумме 33905,32 рубля; за 4 квартал 2016 года – платежное поручение от 13.10.2016 № 612 в сумме 33905,32 рубля, за 1 квартал 2017 года – платежное поручение от 20.01.2017 № 24 в сумме 33905,32 рубля; за 2 квартал 2017 года – платежное поручение от 20.04.2017 № 248 в сумме 33905,32 рубля; за 3 квартал 2017 года – платежное поручение от 19.07.2017 № 550 в сумме 33905,32 рубля; за 4 квартал 2017 года – платежное поручение от 23.10.2017 № 880 в сумме 33905,32 рубля; за 1 квартал 2018 года – платежное поручение от 18.01.2018 № 32 в сумме 33905,32 рубля; за 2 квартал 2018 года – платежное поручение от 13.04.2018 № 217 в сумме 33905,32 рубля; за 3 квартал 2018 года – платежное поручение от 24.07.2018 № 520 в сумме 33905,32 рубля; за 4 квартал 2018 года – платежное поручение от 08.10.2018 № 1130 в сумме 33905,32 рубля.

Таким образом, за период начисления арендных платежей с учетом применения срока исковой давности сумма внесенных обществом арендных платежей по договору от 03.09.2012 № 73 составляет 599 511,15 рубля. Указанные платежи зачтены в счет погашения задолженности по арендной плате. Возражений по размеру оплаченной задолженности в суд стороны не представляли, истец сам применял ее в расчете задолженности.

Переплата по арендным платежам за период с 4 квартала 2015 года по 4 квартал 2018 года составляет 129 681,30 рубля (599 511,15 рубля - 469 829,85 рубля).

Также в материалах дела имеется платежное поручение от 26.08.2016 № 497 (на сумму 29 999,79 рубля) с указанием в назначении платежа «доплата по договору аренды земель населенных пунктов от 03.09.2012 № 73». Из расчетов, представленных администрацией, не видно, в счет какого периода зачтен указанный платеж.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за указанный выше период в связи с наличием переплаты по арендным платежам по договору аренды от 03.09.2012 № 73.

За несвоевременное внесение ответчиком арендной платы истец начислил пеню в размере 663 172,17 рубля за период с 01.01.2015 по 11.12.2018.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 ГК РФ).

Проверив представленный администрацией расчет пени, суд счел его неверным, поскольку истцом применялись повышенные базовые размеры арендной платы (в 2015 году и первом квартале 2016 года - 5% для земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:152 и 1,5% для земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:151; во 2-4 квартале 2016 года, в 2017 году и до 17.01.2018 – 10% для земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:152 и 1,5% для земельного участка с кадастровым номером 26:18:060255:151; с 17.01.2018 - 1,1% для обоих земельных участков).

Также в рамках настоящего дела применен срок исковой давности.

Согласно статье 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Исходя из данной нормы расчет пеней должен производиться лишь на те суммы задолженности, по которым еще не истек срок исковой давности.

Суд произвел перерасчет пени следующим образом:

Период

Долг

Оплата

Сальдо

Период просрочки

Ставка пени

Пеня

с
по

дней

4 кв 15

191039,08

191039,08

20.10.2015

30.10.2015

11

0,06%

1260,86

191039,08

192647,31

-1608,23

31.10.2015

11.12.2018

-
1 кв 16

33905,33

33905,33

20.01.2016

12.02.2016

24

0,06%

488,24

33905,33

33905,32

0,01

13.02.2016

11.12.2018

1033

0,06%

0,01

2 кв 16

33905,33

33905,32

0,01

20.04.2016

13.04.2016

-
0,01

20.04.2016

11.12.2018

966

0,06%

0,01

3 кв 16

33905,33

33905,32

0,01

20.07.2016

12.07.2016

0,01

20.07.2016

11.12.2018

875

0,06%

0,01

4 кв 16

33905,33

33905,32

0,01

20.10.2016

13.10.2016

-
0,01

20.10.2016

11.12.2018

783

0,06%

0,00

1 кв 17

33905,33

33905,32

0,01

20.01.2017

20.01.2017

1
0,06%

0,00

0,01

20.01.2017

11.12.2018

691

0,06%

0,00

2 кв 17

33905,33

33905,32

0,01

20.04.2017

20.04.2017

1
0,06%

0,00

0,01

20.04.2017

11.12.2018

601

0,06%

0,00

3 кв 17

33905,33

33905,32

0,01

20.07.2017

19.07.2017

-
0,01

20.07.2017

11.12.2017

145

0,06%

0,00

4 кв 17

33905,33

33905,33

20.10.2017

23.10.2017

4
0,06%

81,37

33905,33

33905,32

0,01

24.10.2017

11.12.2018

414

0,06%

0,00

1 кв 18

6286,18

33905,32

-27619,14

20.01.2018

18.01.2018

-
2 кв 18

420,65

33905,32

-33484,67

20.04.2018

13.04.2018

-
3 кв 18

420,65

420,65

20.07.2018

24.07.2018

5
0,06%

1,26

420,65

33905,32

-33484,67

25.07.2018

11.12.2018

-
4 кв 18

420,65

33905,32

-33484,67

20.10.2018

08.10.2018

-
Итого:

469829,85

599511,15

-129681,30

1831,76

Поскольку ответчик не представил доказательства освобождения от начисления пени, доказательства ее уплаты, начисленная за несвоевременное внесение арендной платы пеня в размере 1 831,76 рубля подлежит взысканию с общества по решению суда.

В удовлетворении остальной части уточненных исковых требований надлежит отказать.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Так как требования управления удовлетворены частично, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 31,14 рубля.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования администрации Александровского муниципального района Ставропольского края, с. Александровское, ОГРН <***>, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Колос», с. Александровское, ОГРН <***>, в пользу администрации Александровского муниципального района Ставропольского края, с. Александровское, ОГРН <***>, пени за просрочку платежей по договору аренды земельных участков из земель населенных пунктов Александровского сельсовета № 73 от 03.09.2012 за период с 20.10.2015 по 11.12.2018 в размере 1 831,76 рубля.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Колос», с. Александровское, ОГРН <***>, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 31,14 рубля.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.Л. Жирнова