Решение от 1 июня 2020 г. по делу № А32-46973/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-46973/2019

г. Краснодар «01» июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2020 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 01 июня 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-46973/2019


по иску Управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район


к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 318237500111321)


об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, - ФИО2, Управления Росреестра по Краснодарскому краю,


при участии в судебном заседании представителя администрации – ФИО3 (по доверенности от 13.01.2020), представителя ответчика – ФИО4 (по доверенности от 05.11.2019), третьего лица – ФИО2 (лично),



УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район (далее – администрация) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:24:0204168:73, степенью готовности 7%, общей площадью 0,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования заявлены на основании статей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и обусловлены однократной реализацией арендатором права на однократное предоставление земельного участка в аренду после 01.03.2015 на трехлетний срок без проведения торгов для завершения строительства, незавершением строительства в установленный договором срок.

Определением от 12.12.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО2, Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

В судебном заседании, состоявшемся 25.05.2020, представитель администрации просил иск удовлетворить. Представитель ответчика и третье лицо, ФИО2, против иска возражали, просили в иске отказать, по доводам, приведенным в отзывах. Управление Росреестра по Краснодарскому краю, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания (почтовое отправление №35093141418359 к судебному заседанию 21.01.2020 – т. 3, л.д. 129), явки представителя не обеспечило, отзыв не направило.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, арбитражный суд пришёл к выводу об удовлетворении иска по следующим причинам.

Статья 3 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнила часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации статьей 239.1 следующего содержания:

«Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка

1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено».

При этом в пункте 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано следующее:

«Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона».

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

«Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2015 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу».

Статьей 11 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В частности, в статье 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» пункт 21 был изложен в следующей редакции:

«21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом».

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федеральный закон от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1, содержащей, в том числе, статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой:

«2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта».

Как следует из материалов настоящего дела, право на однократное без проведения торгов предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительством уже было реализовано до приобретения ответчиком права аренды спорного земельного участка, и состоялось такое предоставление в аренду на трёхлетний срок для завершения строительства 11.01.2016, то есть после 01.03.2015, - после введения в действие вышеупомянутых норм Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Так, по договору от 11.01.2016 №2400000002 администрация Павловского сельского поселения Павловского района предоставила ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 23:24:0204168:17 площадью 929 кв. м, для строительства и эксплуатации кафе, сроком на три года (т. 3, л.д. 7 – 12).

Основанием заключения данного договора явилось постановление администрации Павловского сельского поселения Павловского района от 28.12.2015 №946 «О прекращении права аренды и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в <...>», которым был расторгнут предыдущий договор аренды земельного участка от 28.10.2005 №2438021622, и земельный участок с кадастровым номером 23:24:0204168:17 площадью 929 кв. м был предоставлен ФИО2 в аренду сроком на три года для завершения строительства кафе (т. 3, л.д. 13).

ФИО2 до указанного договора аренды приобрела право аренды земельного участка по соглашению от 30.12.2009, заключенному с ФИО5, по которому к ней перешли права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:24:02 04 168:0017 по договору аренды земельного участка от 28.10.2005 №2438021622 для строительства и эксплуатации кафе (т. 3, л.д. 16 – 17).

Договор аренды от 28.10.2005 №2438021622 был заключен администрацией муниципального образования Павловский район и ФИО5 для строительства и эксплуатации кафе на земельном участке с кадастровым номером 23:24:02 04 168:0017 площадью 929 кв. м, сроком на 10 лет (т. 2, л.д. 85 – 92).

Данный договор аренды земельного участка был заключен по результатам торгов на право аренды земельного участка, которым предшествовала публикация извещения в газете «Единство» от 03.09.2005 №138-39 о наличии свободных земельных участков (т. 2, л.д. 93), передан в аренду на основании постановления главы муниципального образования Павловский район от 14.10.2005 №1349 для строительства и эксплуатации кафе (т. 2, л.д. 91).

Таким образом, предыдущий арендатор спорного земельного участка в 2016 году уже реализовал право на однократное без торгов предоставление земельного участка для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:24:0204168:73 процентом готовности 7% было зарегистрировано за предыдущим арендатором земельного участка, ФИО2, 11.02.2013 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.02.2013 серия 23-АЛ №253198 – т. 3, л.д. 50), то есть до введения в действие Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (01.03.2015).

Поскольку право на однократное без торгов предоставление земельного участка для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства было реализовано после 01.03.2015, в 2016 году, предыдущим арендатором земельного участка, ФИО2, последующая затем в январе 2019 года передача ею прав и обязанности арендатора земельного участка ответчику по настоящему делу, ФИО1, и продажа ей же расположенного на участке объекта незавершенного строительства (т. 2, л.д. 48 – 49; 112 – 113), не продлевают срок ранее заключенного в 2016 году договора аренды и не являются основанием для очередного предоставления, теперь уже ФИО1, того же земельного участка без торгов в аренду для завершения строительства расположенного на участке объекта.

Передача права аренды земельного участка не может предоставить новому арендатору больше прав, чем имел предыдущий арендатор, новый арендатор вступает в договор аренды в том виде и на тех условиях, которые имели место на момент передачи прав арендатора.

Таким образом, коль скоро ФИО2 реализовала право на однократное без торгов предоставление того же земельного участка в аренду на трехлетний срок для завершения строительства расположенного на участке незавершенного строительством объекта после 01.03.2015, то есть в соответствии с нормами, введёнными Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», её правопреемник в том же договоре аренды не вправе рассчитывать на очередное предоставление того же земельного участка также и ей, без проведения торгов и для завершения строительства расположенного на участке объекта.

Как следует из материалов дела, администрация муниципального образования Павловский район 03.04.2019 отменила своё постановление от 06.02.2019 №147 «О прекращении права аренды и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в <...>» (т. 2, л.д. 130), которым земельный участок с кадастровым номером 23:24:0204168:17 площадью 929 кв. м должен был быть предоставлен ФИО1 в аренду на очередной трёхлетний срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства (т. 3, л.д. 128), а вновь заключенный на трёхлетний срок между администрацией муниципального образования Павловский район и ФИО1 договор аренды от 07.02.2019 №2400000053 земельного участка с кадастровым номером 23:24:0204168:17 для завершения строительства (т. 2, л.д. 123 – 126), не прошёл государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, которым отказано в государственной регистрации по причине ранее состоявшегося предоставления того же земельного участка в аренду без торгов на трехлетний срок для завершения строительства по договору аренды от 11.01.2016 №2400000002 (сообщение об отказе в государственной регистрации от 17.07.2019 №23/227/001/801/2019-2424 – т. 2, л.д. 117).

Право аренды спорного земельного участка в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости погашено (т. 2, л.д. 31, 52; т. 3, л.д. 119 – 121, 124 – 125).

Предыдущие договоры аренды земельного участка 2005 и 2016 годов прекращены за истечением срока и расторгнуты соответствующими соглашениями сторон от 31.12.2015 №113 (т. 2, л.д. 40) и от 07.02.2019 №6 (т. 2, л.д. 149).

Таким образом, право аренды спорного земельного участка у ответчика в настоящее время отсутствует.

Выданное 31.01.2019 ФИО2 разрешение на строительство (т. 3, л.д. 104 – 106) отменено постановлением администрации муниципального образования Павловский район от 15.08.2019 №1309 (т. 4, л.д. 33), и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2020 по делу №А32-49922/2019 отказано в удовлетворении заявления ФИО1 о признании недействительным указанного постановления от 15.08.2019 №1309 «Об отмене разрешения на строительство магазина в <...>» (т. 4, л.д. 35 – 37).

В соответствии с актом обследования спорного земельного участка, на участке расположен поросший травой фундамент, едва отличимый от поверхности самого участка, без признаков строительства (т. 4, л.д. 27, 32, 38 – 41).

Таким образом, у ответчика в настоящее время отсутствуют как титул на земельный участок в виде права аренды, так и действующее разрешение на строительство, при этом предусмотренное Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право на однократное без торгов предоставление земельного участка в аренду на трехлетний срок для завершения строительство уже реализовано после 01.03.2015, в результате заключения 11.01.2016 договора №2400000002 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:24:0204168:17 для строительства и эксплуатации кафе с ФИО2.

Практика применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящее время сформулирована в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 №308-ЭС19-25765 по делу №А63-18660/2018:

«Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, равно как из положений Закона №171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом №171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов».

С учётом приведённого в Определении ВС РФ от 16.04.2020 №308-ЭС19-25765 по делу №А63-18660/2018 разъяснения применения упомянутых норм права, отсутствия у ответчика права аренды земельного участка и действующего разрешения на строительство, реализации после 01.03.2015 права на однократное предоставление земельного участка в аренду на трехлетний срок для завершения строительства, заявленный в настоящем деле иск администрации подлежит удовлетворению.

Ответчиком не представлено доказательств наличия уважительных причин, которые бы объективно препятствовали застроить земельный участок зданием кафе на протяжении периода времени с 2005 по 2019 годы, какие-либо объективные непреодолимые препятствия в освоении земельного участка ответчиком не доказаны, так же как не приведены сведения о незаконных действиях администрации или третьих лиц, которые бы воспрепятствовали застроить земельный участок в установленные договорами аренды сроки. Заявление ответчика об исковой давности не имеет правового значения, поскольку трехлетний срок исковой давности, если его исчислять с даты прекращения договора аренды от 11.01.2016 (11.01.2019), администрацией не пропущен.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 318237500111321) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:24:0204168:73, степенью готовности 7%, общей площадью 0,1 кв. м, расположенный по адресу: <...>, путём продажи указанного объекта с публичных торгов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 318237500111321) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков