Решение от 20 августа 2025 г. по делу № А27-6301/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ


Дело №А27-6301/2025



РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации


21 августа 2025 г.                                                                                       г. Кемерово


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В.,

при ведении протокола ФИО1, с участием:

представителя истца по доверенности от 26.03.2025 ФИО2, удостоверение адвоката (онлайн-подключение 19.08.2025),

рассмотрев иск общества с ограниченной ответственностью «Бартел» (ИНН <***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области - Кузбассе и Томской области (ИНН <***>)

об установлении достоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100058:8 в размере 4 825 000 руб. и нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0100058:266 в размере 10 204 000 руб. (с учетом уточнения),

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Бартел» (далее – истец) обратилось в суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области - Кузбассе и Томской области (далее – ответчик, арендодатель) об установлении достоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100058:8 с расположенным на нем нежилым зданием, являющимся объектом культурного наследия регионального значения.

Во исполнение определения суда от 31.03.2025 истец заявлением от 15.05.2025 конкретизировал свой материальный интерес – только оспаривание рыночной стоимости предполагаемого к выкупу имущества без требований об урегулировании разногласий по проекту договора купли-продажи.

В обоснование требований истец указывает, что произведенная ответчиком оценка стоимости проведена на более позднюю дату, чем дата обращения с заявлением о выкупе; стоимость определена без учета реального технического состояния расположенного на земельном участке объекта недвижимости, т.е. является недостоверной.

Ответчик требования не признал, в отзыве указал лишь на неясность заключения судебной экспертизы в части включения или невключения в итоговую формулировку ответа суммы налога на добавленную стоимость (НДС).

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор № 1-06-тф/21 от 21.06.2021 аренды недвижимого имущества (нежилое здание общей площадью 294 кв.м., с кадастровым номером 70:21:0100058:266, по адресу: <...>) и договор аренды земельного участка № Д22-3/069-ФЗ от 30.03.2022 о передаче истцу во временное владение и пользование земельного участка площадью 265,35 кв.м., с кадастровым номером 70:21:0100058:8, по тому же адресу.

Срок действия договоров установлен до 20.06.2026.

Письмом № 15 от 25.10.2024 истец уведомил ответчика о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемых объектов недвижимости.

Письмом № 42-АЛ-03/12259 от 27.11.2024 арендодатель направил в адрес истца проект договора купли-продажи с предложением его подписать. В письме указано, что истец имеет статус субъекта малого или среднего предпринимательства, поэтому операция по отчуждению недвижимого арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности, не является объектом налогообложения по НДС (пункт 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ). По условиям проекта договора цена имущества была определена без НДС в размере 16 968 424 руб. без учета НДС.

Письмом № 17 от 28.12.2024 истец направил свои возражения по предложенной ответчиком редакции договора. В ответ на указанное письмо ответчик сообщил о возможности рассрочки оплаты объекта и невозможности уменьшения цены на сумму расходов на ремонт объекта (письмо № 42-АЛ-03/ 1606 от 13.02.2025). Также ответчик указал на подготовку отчета об оценке рыночной стоимости выкупаемых объектов.

Письмом № 42-АЛ/3193 от 14.03.2025 ответчик сообщил, что в соответствии с актуальным отчетом «АФК-Аудит» № АФК/РИ/2024-1496 от 14.02.2025 рыночная стоимость спорного земельного участка с расположенным на нем нежилым зданием составляет: 19 605 702 руб. с учетом НДС или 16 968 424 руб. без учета НДС.

Не согласившись с указанным размером рыночной стоимости, истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением от 27.05.2025 по ходатайству истца, в отсутствие возражений ответчика была назначена судебная экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества - земельного участка площадью 265,35 кв.м (кадастровый номер: 70:21:0100058:8), нежилого здания площадью 294 кв.м (кадастровый номер: 70:21:0100058:266), расположенных по адресу: <...> по состоянию на 25.10.2024 (дата обращения за преимущественным выкупом).

Заключением судебной экспертизы от 11.07.2025 определена стоимость:

- земельного участка – в размере 4 825 000 руб., НДС не облагается;

- здания – в размере 10 204 000 руб. без учета НДС; 12 244 800 руб. с учетом НДС 20%.

С учетом результатов экспертизы истец уточнил исковые требования, просит установить достоверную рыночную стоимость земельного участка общей площадью 265,35 кв.м., с кадастровым номером 70:21:0100058:8 по адресу: <...> в размере 4 825 000 руб. (НДС не облагается) и нежилого здания общей площадью 294 кв.м, с кадастровым номером 70:21:0100058:266, являющимся объектом культурного наследия регионального значения «Городской корпус лавок, нач. ХХ в.», по адресу: <...> в размере 10 204 000 руб. (без учета НДС).

Уточнение требований судом принято к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, а также необходимые условия для реализации этого права.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12).

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены упомянутым законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица.

Исходя из положений Закона № 159-ФЗ и определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.08.2019 № 307-ЭС19-3613 арендатор имеет право отказаться от заключения договора купли-продажи имущества на любом из этапов и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп арендованного имущества, поэтому решение суда об установлении достоверной рыночной стоимости имущества не возлагает на него обязательств по выкупу.

Из материалов дела следует, что оценка, изложенная в отчете «АФК-Аудит» №АФК/РИ/2024-1496 от 14.02.2025 проведена по состоянию на 26.06.2024, в то время как заявление о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа подано истцом 25.10.2024. Указанная оценка проведена без учета реального технического состояния объекта недвижимости, требующего проведение ремонтных работ – фасад, кровля и окна нуждаются в капитальном ремонте, что подтверждается актом технического состояния объекта культурного наследия от 10.04.2025 и представленной истцом информации, подготовленной ОГАУК «Центр по охране памятников», ориентировочная стоимость капитального ремонта фасада и крыши спорного здания составит 3 882,79 тыс. руб., разработка проектно – сметной документации на капитальный ремонт фасада и крыши – 475,58 тыс. руб.; общий размер затрат на проведение капитального ремонта – 4 358,37 тыс. руб. Определенная таким образом рыночная стоимость не может быть признана достоверной.

Заключением судебной экспертизы от 11.07.2025 определена рыночная стоимость по состоянию на 25.10.2024:

- земельного участка – в размере 4 825 000 руб., НДС не облагается;

- здания – в размере 10 204 000 руб. без учета НДС; 12 244 800 руб. с учетом НДС 20%.

Итого, без НДС стоимость имущества составляет 15 029 000 руб., с НДС – 17 069 800 руб.

Заключение сторонами не оспорено; вопреки мнению ответчика никаких неясностей формулировка ответа не содержит; заключение признано судом надлежащим доказательством.

Спор о включении НДС в состав рыночной стоимости здания отсутствует (изначально по договору такая стоимость сформирована без НДС). Вместе с тем суд не предрешает вопрос о самом факте заключения договора купли-продажи, не прогнозирует, какие условия сложатся на момент его потенциального заключения, поэтому в резолютивной части решения указывает рыночную стоимость имущества, как с НДС, так и без НДС. Вопрос налогообложения не входит в предмет спора и решается сторонами на стадии заключения договора купли-продажи.

Иск подлежит удовлетворению.

Понесенные истцом 50 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 75 000 руб. по оплате судебной экспертизы (на депозит суда истец перечислил платежным поручением №154 от 14.05.2025) относятся на ответчика на основании пункта 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

р е ш и л:

иск удовлетворить.

Установить по состоянию на 25.10.2024 достоверную рыночную стоимость имущества, расположенного по адресу: <...>:

земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100058:8 – в размере 4 825 000 руб., НДС не облагается;

нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0100058:266, являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Городской корпус лавок, нач. ХХ в.» – в размере 10 204 000 руб. без учета НДС, 12 244 800 руб. с учетом НДС 20%.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области - Кузбассе и Томской области (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бартел» (ИНН <***>) 125 000 руб. судебных расходов.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья                                                                                                Е.В. Исаенко