Решение от 4 декабря 2017 г. по делу № А41-33990/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-33990/17
04 декабря 2017 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2017 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира (ИНН<***>; ОГРН <***>; юридический адрес: 142903, <...>; дата регистрации - 01.04.1994) к

Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес: 119526, <...>; дата рождения: 01.05.1969; место рождения: г. Березовка Одесской обл. Украина; зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №46 по г. Москве 19.12.2016;

доп. адрес: 141401, <...>)

третьи лица:

- Министерство имущественных отношений Московской области;

- Управление Росреестра по Московской области;

- Коммерческий банк "Витязь"- (Общество с ограниченной ответственностью) (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 129090, <...>; юридический адрес: 10.06.1994)


о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении

с участием лиц согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением к ИП ФИО2 (далее – ответчик) со следующими требованиями:

1. Взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира задолженность по арендной плате по договору аренды № 40 земельного участка от 05.09.2012г. в сумме 664 566 (шестьсот шестьдесят четыре тысячи пятьсот шестьдесят шесть) руб. 63 коп.

2. Взыскать с ФИО2 пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды № 40 земельного участка от 05.09.2012г. в сумме – 97 436,94 (девяносто семь тысяч четыреста тридцать шесть) руб. 94 коп.

3. Расторгнуть договор аренды № 40 земельного участка от 05.09.2012г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области и Коммерческий банк "Витязь"- (Общество с ограниченной ответственностью).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

05.09.2012г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №40. Стороны согласовали предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:37:0060206:16 площадью 2 154 кв.м, адрес: Московская область, Кашира, ул. Ильича, д. 11, «для многоэтажной жилой застройки».

В договоре также определены срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

На земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости многоквартирный дом, принадлежащий ИП ФИО2

Согласно Постановлению Администрации Каширского муниципального района Московской области №1883-пг от 31.08.2012г. земельный участок с кадастровым номером 50:37:0060206:16 предоставлен ИП ФИО2 под принадлежащим ему незавершенным строительством объектом недвижимости.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. В связи с этим истец обратился в адрес ответчика с претензией №1422 от 16.02.2017г., в которой сообщил о наличии задолженности и необходимости ее погашения.

Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения истца в суд.

Обязательства ответчика по оплате арендной платы возникли из Договоров, которые регулируются нормами главы 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч.1 ст.66 АПК РФ).

Доказательств оплаты долга в материалы дела не представлено. Учитывая изложенные обстоятельства, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 664566,63 руб. по состоянию на 01.01.2017г., является обоснованным, подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты, приложен расчет на сумму 97436,94 руб. за период с 01.08.2015г. по 28.02.2017г.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство не оспорено ответчиком.

Истец представил расчет, который составлен в соответствии с условиями договора и п. 6 ст.15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Расчет не оспорен ответчиком.

Расчет истца о начислении пени проверен судом и признается верным, периоды просрочки установлены правильно.

С учетом допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка №40 от 05.09.2012г. суд считает, что истец правомерно просит взыскать с ответчика пени за просрочку оплаты в размере 97436,94 руб., исковое требование в части взыскания пени подлежит удовлетворению.

Истец также просит расторгнуть договор аренды №40 от 05.09.2012г.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из материалов дела, ответчиком в течение длительного времени не выполняется обязанность по оплате арендных платежей.

В связи с изложенным в претензии №1422 от 16.02.2017г. истец предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке.

При рассмотрении данного требование суд также учитывает следующие обстоятельства.

21.08.2013г. ответчику выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. Строительство велось на земельном участке с кадастровым номером 50:37:0060206:16.

Из акта осмотра от 25.09.2017г. следует, что на участке расположен многоквартирный дом, согласно размещенным объявлениям производится продажа квартир.

Из материалов дела также следует, что разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома ни Администрацией городского округа Кашира, ни Министерством строительного комплекса Московской области не выдавались.

Из выписки из ЕГРН от 21.06.2017г. следует, что участок имеет обременение в пользу Коммерческого банка «Витязь» на основании договора залога недвижимости и имущественных прав от 11.10.2013г.

Однако данное обстоятельство не является препятствующим при рассмотрении требования о расторжении договора аренды в связи со следующим.

Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды в случае нарушения условий договора, которые могут служить основанием для его расторжения. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ залог является способом обеспечения исполнения обязательства.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Возможность расторжения договора аренды земельного участка, являющегося предметом ипотеки, согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 17.11.2016 №303-ЭС16-15100 по делу № А04-6943/2015, Определении ВАС РФ от 26.06.2013 № ВАС-7698/13 по делу №А74-3280/2012.

Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы, а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, данное требование также подлежит удовлетворению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира задолженность по арендной плате по договору аренды № 40 земельного участка от 05.09.2012г. в сумме 664 566 (шестьсот шестьдесят четыре тысячи пятьсот шестьдесят шесть) руб. 63 коп.

Взыскать с ИП ФИО2 пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды № 40 земельного участка от 05.09.2012г. в сумме – 97 436,94 (девяносто семь тысяч четыреста тридцать шесть) руб. 94 коп.

Расторгнуть договор аренды № 40 земельного участка от 05.09.2012г.

2. Взыскать с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 24 240 руб.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.



Судья Кузьмина О.А.