Решение от 16 июля 2020 г. по делу № А23-335/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248016, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А23-335/2020
16 июля 2020 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2020 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герасимовым Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Городской Управы <...>, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 3», 248031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании 108 841 руб. 01 коп.,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 3», 248031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Городской Управе <...>, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, 248000, <...>,

об истребовании доказательств, о признании прекратившимся обязательства по арендной плате и об обязании произвести перерасчет арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги (далее - Управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 3» (далее - общество, ООО «СМУ-3») о взыскании 108 841 руб. 01 коп., в т.ч. задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 708/15 от 24.09.2015 за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в сумме 97 878 руб. 93 коп. и неустойка за период с 02.07.2019 по 21.11.2019 в размере 10 962 руб. 08 коп.

Определением суда от 28.02.2020 для совместного рассмотрения с первоначальным иском к производству принято встречное исковое заявление ООО «СМУ-3», в котором общество просило:

1) истребовать у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области сведения о дате первой регистрации права собственности на помещения в жилых домах по ул. Новосельская, д. 27 (жилой дом № 1 по ГП) и д. 27 к. 1 (жилой дом № 5 по ГП);

2) признать прекратившимся обязательства ООО «СМУ-3» по оплате арендной платы по договору № 708/15 от 24.09.2015 в отношении части площадью 3 321,70 кв.м земельного участка с кадастровым номером 40:26:000103:90, расположенного по адресу: <...> с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, построенных на указанной части земельного участка, которым присвоены адреса: <...> и <...>;

3) обязать Городскую Управу города Калуги произвести перерасчет арендной платы по договору аренду с учетом прекращения аренды в отношении части площадью 3 321,70 кв.м земельного участка с кадастровым номером 40:26:000103:90.

Определением суда от 28.02.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.

06.07.2020 от конкурсного управляющего ООО «СМУ-3» поступило заявление об отказе от встречного иска, указано, что доводы встречного иска необходимо рассматривать как отзыв на исковое заявление.

Согласно ч. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Суд не усматривает в отказе от заявленных требований в части взыскания с ответчика неустойки противоречия закону или нарушения прав других лиц, в связи с чем, отказ истца от иска в указанной части принимается арбитражным судом.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Учитывая, что воля ООО «СМУ-3» на отказ от заявленных встречных исковых требований прямо выражена в письменной форме, суд не усматривает в отказе истца от заявленных встречных исковых требований противоречия закону или нарушения прав других лиц, в связи с чем в силу пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ истца от заявленных требований судом принимается, производство по настоящему делу в части отказа ООО «СМУ-3» от встречного иска подлежит прекращению.

В отзыве на исковое заявление Общество указало, что на спорном земельном участке построены и введены в эксплуатацию жилые дома по адресу: <...> и <...>; площадь земельного участка, непосредственно занятая указанными объектами род обрез их фундаментов, составила 3 321, 70 кв.м. и должна быть исключена из расчета арендной платы.

Рассмотрев материалы дела, судом было установлено следующее.

Между Управой (арендодатель) и ООО «СМУ-3» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственного земельного участка №708/15 от 24.09.2015 (т. 1, л.д. 9-11), согласно которому на основании постановления Городской Управы города Калугм от 19.06.2015 №182-п арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000103:90, расположенный по адресу: <...> для строительства многоквартных домов, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой часть, общей площадью 16 335 кв.м. (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора, срок аренды устанавливается до 14.04.2017. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 10.09.2015.

Условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора.

Согласно п. 3.1. размер и расчет арендной платы указаны в приложении № 2 к договору – «Расчет ареной платы», который является неотъемлемой частью договора (л.д. 12).

Согласно п. 3.1 договора и Приложению № 2 «Размер и порядок расчета арендной платы за землю» размер арендной платы за земельный участок равен А=С*К*П*И1*...*Иn, где А - размер арендной платы; С - ставка арендной платы; К - кадастровая стоимость земельного участка; П - поправочный коэффициент; И1*...* Иn -индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в п. 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора.

По условиям п. 3.3 договора арендная плата вносится путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указываемый арендодателем арендатору. Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за 1 квартал - до 1 апреля, за 2 квартал - до 1 июля, за 3 квартал - до 1 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на следующий установленный срок.

Пунктом 3.5. договора установлено, что размер арендной платы изменяется истцом в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.

В случае нарушения сроков внесения аренной платы истец выплачивает ответчику пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2. договора).

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам за период 01.01.2019 по 30.09.2019, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, предварительно направив претензию № 13644/06-19 от 24.10.2019 об оплате задолженности, оставленную без удовлетворения (т. 1, л.д. 17-18).

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, считает в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать в силу следующих обстоятельств.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно ч. 3, 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. В силу ч. 2, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды данного земельного участка считается прекращенным.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 №305-ЭС14-167 и от 27.02.2017 №309-КГ16-21430.

08.06.2020 судом был сделан запрос в Управление Росреетсра по Калужской области о предоставлении сведений о регистрации права собственности первого собственника на любое из помещений в многоквартирных жилых домах, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000103:90, расположенных по адресу: <...> и <...>.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Калужской области (письмо от 07.07.2020) государственная регистрация права собственности за первым собственником жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, построенном на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000103:90, введенном в эксплуатацию Постановлением Городской Управы города Калуги «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» от 15.02.2017 №1540-пи № 11532-пи, произведена 17.03.2017; государственная регистрация права собственности за первым собственником жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, построенном на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000103:90, введенном в эксплуатацию Постановлением Городской Управы города Калуги «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» от 17.05.2017 №5417-пи-пи № 11532-пи, произведена 04.07.2017.

Таким образом, в силу закона и с учетом представленных сведений Управления Росреестра по Калужской области истец не имеет права на получение арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности собственного земельного участка №708/15 от 24.09.2015 в спорный период (с 01.01.2019 по 30.09.2019).

При этом суд считает необходимым отметить следующее.

Конституционный суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 №12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации» указал, что федеральный законодатель возложил на органы местного самоуправления осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (ч. 2 ст. 11 ЗК РФ), а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (ст. 10 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Как указал Конституционный суд РФ, отсутствие обращения любого собственника с заявлением о формировании и проведения государственного кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом не отменяет необходимость такого формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке ответчиком возведены многоквартирные дома, расположенные по адресу: <...> и <...>, осуществлена первая регистрация права собственности на жилое помещение в них 17.03.2017 и 04.07.2017 соответственно.

Как следует из представленных к исковому заявлению документов, истец был информирован о том, что на спорном земельном участке введены в эксплуатацию два многоквартирных жилых дома. При указанных условиях у истца возникла публично-правовая обязанность инициировать подготовку документации по планировке территории спорного земельного участка, то есть истец должен был в разумный срок сформировать под введенными в 2017 году в эксплуатацию многоквартными жилыми домами участки, являющиеся общим имуществом собственников помещений в указанном МКД (Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 по делу №А09-15879/2017).

Учитывая, что подготовка проекта межевания земельного участка зависит от воли публичного органа и полномочия по его утверждению возложены на истца, суд приходит к выводу, что ответчик не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием решения уполномоченного органа (истца) об утверждении проекта межевания спорного земельного участка.

Данные выводы согласуются с выводами, содержащимися в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12736/12.

При этом суд обращает обращает внимание истца на то, что он не лишен права на обращение с иском о взыскании задолженности по арендной плате после выполнения им публично-правовой обязанности по формированию земельных участков под многоквартирными домами, расположенными по адресу: <...> и <...>, и установления фактически используемой для дальнейшего строительства других объектов недвижимости на оставшейся площади земельного участка.

Между тем, суд не может приять во внимание довод ответчика о том, что из арендной платы должен быть исключена только части земельного участка (за вычетом площади, занятой МКД под обрез его фундамента), поскольку границы и размер земельного участка, на котором расположено общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе объекты благоустройства, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При формировании таких земельных участков учитывается площадь, необходимая как для размещения на них соответствующих объектов, так и для их эксплуатации.

Вопрос об установлении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации требует специальных познаний, которыми суд не обладает. Вместе с тем, истцом о проведении судебной экспертизы не заявлено, оснований для назначения экспертизы по инициативе суда также отсутствуют (ст. 82 АПК РФ).

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отсутствие оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 49, п. 4 ч. 1 ст. 150, ст. 151, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 3» от встречных исковых требований к Городской Управе города Калуги.

Производство по делу № А23-335/2020 по встречному иску прекратить.

В удовлетворении заявленных исковых требований Городской Управы города Калуги к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 3» о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 708/15 от 24.09.2015 за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья Е.В. Иванова