Решение от 2 декабря 2021 г. по делу № А19-10949/2021




АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-10949/2021


02.12.2021г.


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.11.2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 01.12.2021 года.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Дягилевой И.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алтуховой Ю.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя СОКОЛ СОФЬИ ИГОРЕВНЫ (ОГРНИП: 317385000108042, ИНН: 381108392403)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕГИОН-НЕДВИЖИМОСТЬ" (ОГРН: 1183850023026, ИНН: 3811456142, адрес: 664046, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ВЕРХНЯЯ НАБЕРЕЖНАЯ УЛИЦА, ДОМ 10),

третье лицо: Общество с ограниченной ответственности «Найт Фрэнк ПиЭм»,

о взыскании 43 841 рублей 38 копеек,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель Колобовников А.С., по доверенности от 17.03.2021, паспорт;

от ответчика: представитель Михайлов А.Н., по доверенности от 17.06.2021, паспорт;

от третьего лица: не явились, извещено,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель СОКОЛ СОФЬЯ ИГОРЕВНА обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕГИОН-НЕДВИЖИМОСТЬ" о взыскании переплаты в сумме 43 841 рублей 38 копеек .

В обоснование исковых требований истец указал на прекращение срока действия договора аренды и наличие оснований для возврата ему ранее уплаченного обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018.

ООО "Регион-Недвижимость" в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласилось, указав, что заключенный между сторонами договор аренды считается продленным, в связи с тем, что арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора.

ООО «Найт Фрэнк ПиЭм» в представленном отзыве на иск поддержало правовую позицию ответчика, сославшись на отсутствие оснований для возвращения суммы обеспечительного платежа.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик в судебном заседании заявленные требования не признал, указав, что арендатор не оплатил все имеющиеся у него задолженности по договору, а обязательства, исполнение которых обеспечивал обеспечительный платеж, не прекратились, у арендодателя не возникла обязанность вернуть арендатору обеспечительный платеж.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, дополнительных заявлений и ходатайств не направило. Согласно заказным письмам, направленным в адрес третьего лица, почтовые отправления возвращены органом почтовой связи с отметкой «истек срок хранения». Между тем, суд считает третье лицо надлежащим образом извещенным об отложении судебного разбирательства по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

В силу пункта 2 части 4 данной статьи лица, участвующие в деле, также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

На основании Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденном Приказом ФГУП "Почта России" от 07.03.2019 N 98-п, почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи.

Почтовые отправления разряда "Судебное" при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней.

Как следует из материалов дела, третье лицо, несмотря на почтовые извещения, не явилось за получением копии определения об отложении судебного заседания, в связи с чем, корреспонденция возвращена почтовым отделением связи ввиду истечения срока хранения с учетом требований Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного Приказом ФГУП "Почта России" от 07.03.2019 N 98-п.

Таким образом, в силу части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третье лицо является надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрении дела, в связи с чем, дело рассматривается по правилам статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, ознакомившись с письменными доказательствами, суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «ГлобалИнвест» (арендодатель) и ИП Сокол С.И. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018, согласно пунктов 2.1, 2.2 которого арендодатель обязался передать за плату во временное владение и пользование, а арендатор принять и вовремя вносить арендную плату за нежилое помещение № 72 (номер присвоен согласно технической документации на ТРК по состоянию на 14.04.2017), расположенное на 1 (первом) этаже ТРК, площадью 20,5 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.1 договора настоящий договор заключен на срок 11 месяцев, вступает в силу с момента его подписания и действует по 27.03.2019.

Согласно акту приема-передачи от 27.04.2018 (приложение №2 к договору) арендованное помещение передано арендатору без возражений.

Условия и порядок платежей согласованы сторонами в разделе 4 договора аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018.

По условиям соглашения о замене стороны от 01.08.2018 по договору аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018, заключенного между ООО «ГлобалИнвест» (прежний арендодатель), ООО «Эстейт Проперти» (новый арендодатель) и ИП Сокол С.И. (арендатор), собственником нежилого помещения, назначение: нежилое, площадью 20,5 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 72, 1 (первый) этаж, по адресу: г. Иркутск, ул. Верхняя Набережная, д. 10, ТРК «КомсоМОЛЛ», переданного Арендатору в аренду по Договору аренды нежилого помещения № 72-0418/КДА от 27.04.2018 г., с 25 июня 2018 года является АО «Альфа-Банк» (право собственности зарегистрировано, номер регистрации 38:36:000021:28900-38/001/2018-210 от 25.06.2018 г.). Собственник передал помещение в доверительное управление новому арендодателю, о чём между собственником и новым арендодателем заключен договор доверительного управления № 7-ДДУ от 25.06.2018 года.

Принимая во внимание, что между ООО «Эстейт Проперти» Д.У. Акционерного общества «Альфа-Банк» и арендатором заключен договор № 72-0418/КДА аренды нежилого помещения от 27.04.2018 г., ООО «Регион-Недвижимость» (арендодатель) и ИП Сокол С.И. (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 28.04.2019 к договору аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018, согласно которому собственником помещения № 72, общей площадью 20,5 кв.м., находящегося на 1 (первом) этаже здания по адресу: г. Иркутск, ул. Верхняя Набережная, д. 10, ТРК «КомсоМОЛЛ», переданного арендатору во временное владение и пользование по договору № 72-0418/КДЛ аренды нежилого помещения от 27.04.2018 г., с 02 апреля 2019 года является ООО «Регион-Недвижимость» (право собственности зарегистрировано, номер регистрации 38:36:000021:28900-38/115/2019-644 от 02.04.2019 г.).

Данным дополнительным соглашением от 28.04.2019 стороны также согласовали продление действия договора аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018 по 28.03.2020 включительно (пункт 1 соглашения).

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 28.04.2019 стороны установили, что с 28.04.2019 применяется следующая редакция пункта 4.1.1 договора аренды: «4.1.1. Постоянная арендная плата - плата за владение и пользование помещением. Стороны установили, что постоянная арендная плата по договору ежемесячно составляет 12% от товарооборота арендатора, в том числе НДС 20 %, но не менее минимальной постоянной арендной платы. Минимальная постоянная арендная плата за помещение в месяц составляет 51 597 руб. 46 коп., в том числе НДС 20 %. Если оплаченная арендатором минимальная постоянная арендная плата за отчетный период будет меньше, чем сумма процента от товарооборота, полученного им за соответствующий отчетный период, арендатор доплачивает арендодателю разницу между указанными суммами. Если оплаченная арендатором минимальная постоянная арендная плата за отчетный период будет больше, чем сумма процента от товарооборота, полученного им за соответствующий отчетный период, то пересчет размера постоянной арендной платы не производится. Не позднее 5 (пятого) числа каждого оплачиваемого месяца арендатор уплачивает арендодателю постоянную арендную плату в размере минимальной постоянной арендной платы.

Пунктом 4.2 договора аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018 стороны согласовали условия относительно обеспечительного платежа, согласно которому обеспечительный платеж по договору устанавливается в размере минимальной постоянной арендной платы за один месяц аренды. На момент заключения договора размер обеспечительного платежа составляет 46 125 руб., в том числе НДС 18 %, арендатор обязан произвести оплату обеспечительного платежа в течение 5 дней с момента требования арендодателя об этом. Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в течение всего срока аренды без начисления на него процентов. Если арендатор надлежащим образом соблюдает договор, обеспечительный платеж по окончании срока аренды будет засчитан в счет уплаты постоянной арендной платы за последний месяц срока аренды по настоящему договору. Стороны определили, что обеспечительный платеж является обеспечительной мерой для обеспечения надлежащего исполнения обязательства арендатора по настоящему договору.

Письмом от 15.01.2020, полученным ответчиком 15.01.2020, ИП Сокол С.И. обратилась к арендодателю с предложением расторгнуть договор аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018 по истечению срока его действия (28.03.2020), указав о намеренье зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендных платежей за последний месяц действия договора.

Согласно заявлению ИП Сокол С.И. от 11.03.2020 арендатор обратился к арендодателю о пролонгации договор аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018 до 30.06.2020, не согласовав условия которого, ИП Сокол С.И. обратилась к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения, в связи с неблагоприятной экономической обстановкой и невозможностью ведения хозяйственной деятельности в арендуемом помещении, по причине приостановления хозяйственной деятельности ТРК «ЯркоМолл» на основании Указа Президента, Указа Губернатора Иркутской области №65-уг от 27 марта 2020 «О внесении изменений в указ Губернатора Иркутской области от 18 марта 2020 года №59-уг», при этом указав на истечение срока действия договора, в связи с чем просила зачесть сумму обеспечительного платежа на расчетный счет арендатора.

Согласно акту от 02.05.2020 ИП Сокол С.И. освободила арендованное помещение, что подтверждается актами от 02.05.2020 и от 03.05.2020, подписанными ИП Сокол С.И. и ООО «Найт Фрэнк ПиЭм», являющейся управляющей компанией ТРЦ «ЯркоМолл».

Ссылаясь на расторжение договора аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018 и отсутствия оснований для удержания обеспечительного платежа, истец обратился в Арбитражный суд Иркутской области с требованиями о взыскании с ответчика обеспечительного взноса по договору аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Заключенный между сторонами договор №72-0418/КДА от 27.04.2018, в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2019, является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Правовой режим обеспечительного платежа определяется в соответствии с нормами параграфа 8 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в силу пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В пункте 2 приведенной статьи Кодекса указано, что в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Суть обеспечительного платежа состоит в том, что вносимые исполнителем денежные средства обеспечивают исполнение денежного обязательства.

Как следует из материалов дела, ИП Сокол С.И. во исполнение условия договора, предусмотренного пунктом 4.2, перечислила в качестве обеспечительного платежа 12.05.2018 на расчетный счет ООО «ГлобалИнвест» (первоначальный арендодатель) денежные средства в размере 46 125 руб., что подтверждается выпиской Филиала Точка Банк КИВИ Банк по расчетному счету ИП Сокол С.И и не оспаривается сторонами.

Как было указано ранее, по условиям договора (пункт 4.2), если арендатор надлежащим образом соблюдает договор, обеспечительный платеж по окончании срока аренды будет засчитан в счет уплаты постоянной арендной платы за последний месяц срока аренды по настоящему договору.

Так, согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 28.04.2019 к договору аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018 срок действия договора аренды продлен по 28.03.2020 включительно.

В соответствии с пунктом 8.3. договора №72-0418/КДА от 27.04.2018 при условии, что стороны не заключили договор аренды на новый срок и не продлили действие настоящего договора письменным соглашением сторон, арендодатель возражает против использования помещения арендатором после истечения срока аренды.

Как следует из пояснений, вопрос о продлении ранее заключенного договора путем подписания соглашения о продлении срока аренды сторонами не был разрешен положительно. Исходя из представленной в материалы дела переписки между арендатором и арендодателем, стороны не пришли к соглашению о заключении нового договора аренды, либо продлении срока действия договора аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018.

Иных доказательств заключения сторонами договора аренды на новый срок либо заключения дополнительного соглашения о продлении действия договора аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.201 сторонами в материалы дела не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу, что срок действия договора аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018 истек 28.03.2020.

Судом не может быть принят во внимание довод ответчика о продлении договора аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018 на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку после окончания срока действия договора (28.03.2020) ИП Сокол С.И. продолжала пользоваться арендованным имуществом, которое освободила только 02.05.2020, в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Однако данная норма права может быть применена в данном случае, поскольку договор аренды, заключенный сторонами, содержит условие, свидетельствующее о том, что истечение срока аренды влечет прекращение договора, поскольку арендодатель возражает против использования помещения арендатором после истечения срока аренды в случае, если стороны не заключили договор аренды на новый срок и не продлили действие настоящего договора письменным соглашением сторон, что означает, по существу, заранее оговоренное возражение арендодателя против продления договора на неопределенный срок.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно первому абзацу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Таким образом, из приведенных положений норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что одним из оснований прекращения аренды нежилого помещения является истечение срока договора аренды №72-0418/КДА от 27.04.2018.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, следует признать, что срок действия договора (срок аренды) истек 28.03.2020, и с указанного времени договор прекратил свое действие.

Рассматриваемый договор аренды нежилого помещения не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по истечении срока, на который договор был заключен. При этом сторонами четко и однозначно определено, что истечение срока действия договора влечет его прекращение.

В данном случае истечение срока действия договора является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон. Поэтому довод ответчика со ссылкой на статью 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок не соответствует обстоятельствам дела.

Пунктом 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

С учетом заявленного требования и положенных в обоснование него фактических обстоятельств, в предмет исследования входят обстоятельства об исполнении сторонами обязательств по спорному договору аренды.

Согласно доводам и пояснениям сторон, у ИП Сокол С.И. задолженность на дату прекращения договора аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018 отсутствовала.

Таким образом, поскольку обязательства арендатора по внесению арендной платы исполнены на дату прекращения договора - 28.03.2020, договор аренды от 01.02.2020 N 3-02/20-18А прекратил свое действие 28.03.2020, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору.

Довод ответчика со ссылкой на наличие у арендатора неисполненного обязательства по внесению арендной платы за период с 30.03.2020 по 30.04.2020, то есть после прекращения срока действия договора №72-0418/КДА от 27.04.2018, и соответственно отсутствие у него обязанности по возвращению обеспечительного платежа, суд считает необоснованным в силу следующих обстоятельств.

Как было указано ранее, договор аренды нежилого помещения №72-0418/КДА от 27.04.2018 прекратил свое действие 28.03.2020, на момент прекращения договора, доказательств наличия задолженности у арендатора по договору аренды в материалы дела не представлено, ответчиком встречные требования о взыскании с истца задолженности по арендной плате за период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и зачете суммы обеспечительного платежа в счет задолженности не заявлено, что косвенно свидетельствует об отсутствии с его стороны финансовых претензий к истцу. Кроме того, возврат обеспечительного платежа не препятствует обращению ответчика в суд с самостоятельными требованиями о взыскании с истца задолженности по арендной плате за период фактического внедоговорного пользования помещением, в случае ее наличия.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (пункт 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ИП Сокол С.И. о взыскании с ООО "Регион-Недвижимость" суммы обеспечительного платежа в заявленном размере 43 841 руб. 38 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина по иску составляет сумму 2 000 руб. Истец при подаче иска оплатил государственную пошлину в сумме 2 000 руб., в связи с чем, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд приходит к выводу, что расходы по госпошлине в сумме 2 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Регион-Недвижимость" в пользу индивидуального предпринимателя Сокол Софьи Игоревны 43 841 руб. 38 коп. задолженности и 2 000 руб. расходов по госпошлине, а всего 45 841 руб. 38 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья И.П.Дягилева