Решение от 22 декабря 2025 г. АС Архангельской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-4701/2025
г. Архангельск
23 декабря 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2025 года

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2025 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Сухановой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поликиной И.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Потенциал+" (ИНН <***>; ОГРН <***>; адрес: Россия 165650, г. Коряжма, Архангельская область, пр. Ленина, 47-41)

к администрации городского округа Архангельской области "Город Коряжма" (ИНН <***>; ОГРН <***>; адрес: Россия 165650, г.Коряжма, Архангельская область, пр-кт Ленина, дом 29)

об обязании передать помещение по акту приема-передачи, взыскать неустойку за нарушение сроков передачи имущества в размере 525 446 руб. 99 коп., взыскании судебной неустойки,

при участии в судебном заседании представителя истца: ФИО1 по доверенности от 01.04.2025

установил следующее: Общество с ограниченной ответственностью "Потенциал+" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации городского округа Архангельской области "Город Коряжма" (далее – ответчик) с требованием:

- об обязании передать по акту приема-передачи металлическое здание склада, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 29:23:010301:145, общая площадь 504,5 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей 1, 1986 года постройки и земельный участок, с кадастровым номером 29:23:010301:637, расположенного по адресу: <...> площадью 1121 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, в состоянии, соответствующем условиям заключенного договора, освобожденного от: пластиковых емкостей с остатками горюче-смазочных материалов; резиновых покрышек, гофрокартона б/у, плафонов от наружных (уличных) фонарей, автомобильных стекол; резиновых покрышек от автомобильных колес; строительного мусора, пластиковых емкостей с остатками горюче-смазочных материалов; оконных рам, листов ДВП и гипсокартона б/у; стекла;

- о взыскании судебной неустойки в размере 5000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда;

- о взыскании 495 610 руб. 08 коп неустойки за период с 18.07.2024 по 01.04.2025 за нарушение сроков передачи имущества, металлического здания склада, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 29:23:010301:145, общая площадь 504,5 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей 1, 1986 года постройки и земельного участка, с кадастровым номером 29:23:010301:637, расположенного по адресу: <...> площадью 1121 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, а также неустойку с 02.04.2025 по дату фактической передачи имущества, рассчитанной исходя из ключевой ставки Банка России.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил. Дело рассмотрено в соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов истца, оценив в совокупности представленные в дело доказательства, суд пришёл к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению в части с учётом следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, Администрацией городского округа Архангельской области «Город Коряжма» (далее – продавец, Администрация) 23.04.2024 объявлялась продажа объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности муниципального образования «Город Коряжма» в порядке приватизации посредством публичного предложения в электронной форме на электронной торговой площадке АО «Сбербанк-АСТ» по Лоту №2, а именно:

- металлическое здание склада, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 29:23:010301:145, общая площадь 504,5 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей 2, в том числе подземных 0, год постройки 1986;

- земельный участок, с кадастровым номером 29:23:010301:637, адрес: <...> площадь 1121 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы (далее - Имущество).

Информационное сообщение о проведении продажи размещено на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru 23.04.2024 извещение № 22000037620000000067.

Победителем процедуры по ЛОТу №2 признано - общество с ограниченной ответственностью «Потенциал+» (далее – Покупатель, общество), предложившее наибольшую цену ЛОТа в размере 2406350 рублей 00 копеек.

30.05.2024 между Администрацией и ООО «Потенциал+» на основании протокола об итогах продажи №4 от 24.05.2024, заключен в электронном виде договор №012.0524.20513 купли-продажи муниципального имущества (далее - Договор).

Пунктом 2.1 договора по итогам аукциона определена цена за отчуждаемые объекты недвижимого имущества - 2406360 рублей, в том числе за здание склада – 2086200 рублей, за земельный участок - 320150 рублей. Вышеуказанная цена указана в т.ч. с НДС.

Согласно пункту 2.4 договора за вычетом суммы задатка и НДС (если покупатель - юридической лицо) сумма цены имущества 1805350 руб., вносится Покупателем в течение 30 дней с даты подписания договора купли-продажи. Указанная сумма была уплачена Обществом платежным поручением № 18 от 17.06.2024.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора Продавец обязан передать имущество Покупателю по акту приемки-передачи в течение 30 календарных дней с момента полной оплаты его стоимости.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора 12.07.2024 Продавцом на электронной торговой площадке АО «Сбербанк-АСТ» был опубликован Акт приемки-передачи имущества, в соответствии с пунктом 3 которого «Покупатель признает потребительские качества принимаемого Имущества соответствующими условиям договора № 012.0524.20513 купли-продажи муниципального имущества от 30 мая 2024 года и не имеет претензий к Продавцу в отношении его состояния».

Покупатель акт приема-передачи подписать отказался и 16.07.2024 на электронной торговой площадке АО «Сбербанк-АСТ» опубликовал протокол разногласий к акту приема-передачи муниципального имущества по договору № 012.0524.20513, в котором он отразил следующие замечания: на момент публикации акта приема-передачи имущества от 12.07.2024 Продавец не обеспечил вывоз ТБО из передаваемого имущества, тем самым нарушив пункт 3.1.1. договора, в акте приема-передачи имущества отсутствует информация о количестве передаваемых ключей.

Также в адрес Администрации была направлена претензия с требованием в срок до 28.02.2025 передать имущество в соответствии с условиями договора, а также выплатить проценты в соответствии со статьей 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.

24.02.2025 Обществом и Администрацией был произведен осмотр металлического здания склада, расположенного по адресу: <...> и установлено, что в здании склада находятся слева от входной двери и по часовой стрелке: пластиковые емкости с остатками горюче-смазочных материалов, резиновые покрышки, гофрокартон б/у, плафоны от наружных (уличных) фонарей, автомобильные стекла, резиновые покрышки от автомобильных колес, строительный мусор, пластиковые емкости с остатками горюче-смазочных материалов, оконные рамы, листы ДВП и гипсокартон б/у, плафоны от наружных (уличных) фонарей, стекла. Акт подписан сторонам без замечаний и возражений.

18 марта 2025 года в ответ на претензию Администрация направила истцу письмо в котором указала, готова убрать и вывезти мусор из металлического здания склада силами МУП «Благоустройство в срок до 31.01.2025. Также Администрация направила в адрес Общества соглашение об отсутствии претензий, согласно которому Продавец обязуется в срок до 31.03.2025 за свой счет провести работы по уборке и вывозу мусора из металлического здания склада, расположенного по адресу: <...>; Покупатель обязуется принять работы по уборке и вывезу мусора из металлического здания склада, расположенного по адресу: <...>; Покупатель не имеет претензий к Продавцу по качеству передаваемого имущества - металлического здания склада, расположенного по адресу: <...> д5; Покупатель не претендует на выплаты неустоек, штрафов, пеней по договору №012.0524.20513 купли-продажи муниципального имущества от 30.05.2024.

Как указывает истец в иске, ответчик не обеспечил вывоз мусора из здания склада и с земельного участка, имущество в надлежащем состоянии не передал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик, не соглашаясь с исковыми требованиями, указал, что наличие мусора не оспаривает, часть имущества, расположенного в здании склада была убрана, по каким причинам помещение не было освобождено в полном объеме, пояснений ответчик не представила (протокол от 11.11.2025). Также ответчик указывает, что не согласен с начислением неустойки, поскольку обществу было известно о наличии мусора в помещении, при этом при подписании договора истец претензий не предъявлял, также ответчик указывает на то, что со дня подписания договора имея ключи покупатель использует имущество в своих целях, производит ремонт. На вопросы суда о сроке исполнения судебного акта ответчик просил установить срок исполнения 3 месяца, не согласен с размером судебной неустойки, считая его завышенным.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете д оговора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5 статьи 454 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3 статьи 447 ГК РФ).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество (часть 1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 ГК РФ).

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 ГК РФ). Передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя (статья 224 ГК РФ). Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущество покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из указанной нормы следует, что наличие при принятии недвижимости каких-либо недостатков не является основанием для отказа в принятии недвижимости, поскольку данное обстоятельство не освобождает продавца от ответственности по недостаткам передаваемого имущества.

Истцом предъявлен иск об обязании передать освобожденное от мусора недвижимое имущество (склад и земельный участок) по акту приема-передачи.

В соответствии с условиями договора продавец обязан подготовить имущество к передаче, включая составление акта приема-передачи, являющегося частью договора, передать покупателю имущество по акту приема-передачи не позднее 30 дней с момента полной оплаты его стоимости (пункты 3.1.1 и 3.1.2).

Судом установлено, что 12.07.2024 Администрацией был опубликован акт приема-передачи товара, который истцом не был подписан и 16.07.2025 размещен протокол разногласий к акту.

На основании пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (пункт 4 статьи 469 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ установлено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм статьи 475 ГК РФ необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок либо возмещение своих расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Под качеством товара понимается совокупность свойств, обусловливающих его способность удовлетворять потребности и запросы покупателей, соответствовать своему назначению и предъявляемым к товару требованиям.

Положения законодательства о качестве разграничивают объекты договора купли-продажи как пригодные и непригодные. Иные качественные характеристики могут быть закреплены сторонами как условия договора, если это соответствует фактическим обстоятельствам и их интересам.

В случае, когда в договоре нет таких указаний, следует исходить из общих положений законодательства о том, что имущество может быть использовано по назначению.

Оценив, представленный в материалы дела договор № 012.0524.2013, суд пришел к выводу, что исходя из содержания заключенной сторонами сделки, в ней отсутствуют условия о качестве товара в отношении каких-либо конструктивных элементов имущества.

Указанные покупателем в протоколе разногласий к акту прима-передачи недостатки не позволяют сделать вывод о невозможности использования имущества по назначению.

Поскольку качество товара является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку, содержит ли заключенный сторонами договор условия о качестве передаваемого объекта недвижимости или нет.

В рассматриваемой ситуации совокупность данных о предмете договора (раздел 1) позволяет прийти к выводу о соответствии предмета договора положениям законодательства, относящимся к качеству передаваемого товара и о его возможности использования по назначению.

Из содержания договора, поведения покупателя не следует и материалами дела не подтверждается, что у покупателя были специальные, значимые для него цели использования этого имущества. Необходимо учитывать, что сама возможность проведения любых, но не предусмотренных договором мероприятий, улучшающих предмет договора, не порождает соответствующих обязанностей у продавца.

В данном случае судом установлено, что договор заключен на торгах. При этом на электронной торговой площадке «Сбербанк-АСТ» размещено изображение лота, которое позволяет установить состояние (в том числе по качеству) продаваемого по договору имущества.

Наличие мусора на земельном участке и здании склада не является существенным нарушением условий договора о качестве товара со стороны ответчика, поскольку о непригодности недвижимого имущества не свидетельствует.

Оценивая обстоятельства и доказательства по делу в целях установления наличия правовых оснований для возложения на продавца ответственности за недостатки проданного товара, суд, учитывая пунктами 1, 2 статьи 469 ГК РФ, пунктом. 1 статьи 470 ГК РФ, статьи 475 ГК РФ, статьи 476 ГК РФ, и правила о распределении бремени доказывания данного обстоятельства на покупателя, приходит к выводу о недоказанности истцом существенности имеющихся недостатков товара, препятствующих его приемке.

Действия по приему-передаче имущества являются двусторонними, то есть со стороны истца также должны были предприниматься действия по приемке недвижимого имущества что сделано не было. Обязанности сторон в этой части являются взаимными.

Законом не предоставлена возможность прийти к вводу о нарушении ответчиком срока передачи недвижимого имущества в том случае, если у истца имелась возможность по приемке имущества.

Поскольку фактически истец не отрицает тот факт, что недвижимое имущество могло быть передано в установленный договором срок, но не было принято истцом исключительно в связи с наличием в нем мусора, что основанием для непринятия недвижимого имущества не являлось.

Ссылаясь на нарушение ответчиком п. 3.1.1 договора купли-продажи, истец не учел, что и на нем имеется обязанность принять недвижимое имущество, предусмотренная статьей 484 ГК РФ. От исполнения договора истец в установленном гражданский законодательством порядке не отказывался, основания для расторжения договора отсутсвуют.

В рассматриваемой ситуации судом не установлено уклонение Администрации от передачи проданного на торгах имущества. Именно истец отказывается подписать акт приема-передачи имущества, ссылаясь на наличие в здании и на земельном участке мусора.

Согласно части 1 статьи 484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Следовательно, нормами гражданского законодательства прямо предусмотрены способы защиты прав покупателя, которому передано имущество, не соответствующее условиям договора:

Требования истца освободить здание склада от имеющегося мусора не может являться основанием для отказа в подписании акта приема-передачи. В данном случае истец правомерно воспользовался своим правом указав на наличие имеющихся, по мнению истца, недостатков. При этом суд отмечает, что истец не вправе требовать истца составления акта определенной формы с указанием недостатков, которые обнаружены истцом.

Таким образом, неисполнение обязательства по передаче имущества покупателю произошло исключительно по вине последнего (истца), что подтверждается материалами дела.

Относительно доводов истца о том, что ему не были переданы ключи от здания склада, суд отмечает следующее.

Из пояснений директора Общества ФИО2, данных в ходе судебного заседания 11.11.2025 следует, что первоначально здание склада было осмотрено им 05.07.2024, при осмотре было установлено наличие мусора, о чем было сообщено Администрации, осмотр помещения обеспечивал ФИО3 В последующем ответчик разместил акт приема-передачи, который не был подписан и размещен протокол разногласий. ФИО2 отсутствовал в городе до января 2025 года и по возвращении Администрации была направлена претензия с требованиями передать здание склада и Администрацией был направлен положительный ответ, в котором Администрация согласилась убрать мусор, дата уборки мусора была определена в феврале 2025 года, однако обязательство не было исполнено, что послужило основанием для обращения в суд. На вопросы представителя ответчика ФИО2 указал, что доступ в здание склада обеспечивал 05-06 июля 2024 года ФИО3, в последующем для проведения ремонтных работ в июле 2025 года доступ обеспечивал ФИО4

Также судом в качестве свидетелей были допрошены главный специалист управления муниципального хозяйства и градостроительства администрации городского округа «Город Коряжма» ФИО5 и ФИО6

Из пояснений свидетеля ФИО5 следует, что здание было продано на торгах, договор был заключен с истцом как с победителем торгов, договор был подписан на электронной торговой площадке «Сбербанк-АСТ» 24.05.2024, акт приема-паредачи покупатель отказался подписать, ссылаясь на наличие мусора. При продаже здания ключи были переданы директору муниципальному автономному образовательному учреждению «Межшкольный учебный комбинат», было дано указание передать ключи покупателю, ключи передавал ФИО6, акт приема-передачи ключей не составлялся. На вопросы представителя истца свидетель пояснила, что при составлении акта 24.02.2025 здание открывал ФИО2, в последующем в ноябре 2025 года здание открывалось ФИО2 при помощи болгарки. При осмотре здания в феврале 2025 года на осмотре присутствовали также сотрудники МУП «Благоустройство», необходимость их присутствия была обусловлена тем, что необходимо было какой мусор расположен в здании с целью его вывоза. Иные лица при осмотре 24.02.2024 отсутствовали.

Из пояснений свидетеля ФИО6 следует, что ранее здание находилось в оперативном управлении муниципального автономного образовательного учреждения «Межшкольный учебный комбинат», оно было изъято из оперативного управления и передано на торгах, в мае 2024 года здание было показано ФИО2 После проведения торгов ФИО5 просила передать ключи ФИО2, ключ был передан ФИО2 сразу после звонка, документы при передаче ключей не составлялись, поскольку отсутствует право составлять акты. Количество ключей, которые передал ФИО2 свидетель не помнит. У ФИО4 ключи от здания склада отсутствовали. Также свидетель пояснил, что замок зимой 2023 года был случайно сломан, новый замок был приобретен свидетелем и комплект имелся только у него. В здании склада имелось имущество, которое необходимо было убрать. До передачи ключей из здания часть имущества была убрана. Свидетель указал, после передачи ключей доступа к зданию склада не имелось, ключи были переданы до замены окон. ФИО2 производились работы по ремонту крыши, а также замене окон. Здание склада для проведения работ по замене окон не открывалось свидетелем, поскольку ключи были уже ФИО2

Суд критически относится к пояснениям истца о том, что доступ в помещение для проведения ремонтных работ ему осуществляли сотрудники ответчика, при этом каждый раз на вопросы суда о том, кто фактически осуществлял доступ, истец указывал разных лиц (ФИО5 ФИО4, ФИО6). При этом истец не мог пояснить, кто закрывал здание склада после его открытия для проведения работ.

Как ранее указывалось, в спорном здании склада были произведены ремонтные работы, в том числе произведена замена окон. Как пояснил истец суду, замена окон была произведена в июле 2024 года. Суду представлен акт выполненных работ от 10.07.2024.. Таким образом, проводя ремонтные работы в помещении здания склада, истец фактически осуществлял права владения и пользования заданием склада. Основания для проведения ремонтных работ в помещении, которое не передано отсутствуют.

Из показаний свидетеля ФИО6 следует, что ключи находились только у него, иные лица ключами не владели, ключи был переданы законному представителю общества ФИО2 после оплаты в полном объеме денежных средств.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО6 у суда не имеется, ввиду того, что свидетель был предупрежден судом об уголовной ответственности за отказ от дачи показаний, за дачу заведомо ложных показаний, его показания являются логичными и последовательными, согласуются с другими доказательствами по делу. Судом не установлено наличие его заинтересованности в исходе дела, а также обстоятельств, указывающих, что свидетель был подготовлен специально для явки в суд.

Таким образом, суд считает, что ключи ФИО2 были переданы ФИО6 в срок до 10.07.2024, и после получения ключей истец приступил к осуществлению ремонтных работ в здании, считая себя законным собственником. Суд отмечает, что дата установлена с учетом представленного акта выполненных работ от 10.07.2024, подписанного истцом с ООО «Зодчий» из которого следует, что к указанной дате монтаж пластиковых окон завершен. Акт приема-передачи имущества опубликован уже после передачи истцу ключей.

Также данный вывод подтверждается тем, что ранее истец обращался в суд с иском (дело А05-634/2025) к Администрации о признании права собственности на недвижимое имущество: металлическое здание склада, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 29:23:010301:145, общая площадь 504,5 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей 2, год постройки 1986, одновременно с отчуждением земельного участка, с кадастровым номером 29:23:010301:637, адрес: <...> площадь 1121 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы; обязании устранить выявленные замечания при передаче имущества, а именно организовать уборку и вывоз ТБО с территории передаваемого имущества с целью подписания Акта приема-передачи; обязании представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи № 012.0524.20513 муниципального имущества от 30 мая 2024 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; о взыскании неустойки, образовавшейся из-за просрочки передаваемого по договору купли-продажи Имущества, в размере 266 595 рублей. Указанный иск был возвращен судом по ходатайству истца.

Довод истца о том, что ему не были переданы ключи, появился лишь после того, как Администрация в своих отзывах указала на фактическую передачу ключей и использование здания истцом в своей деятельности.

Истец, ссылаясь на то, что ключи от здания склада до сих пор не переданы ответчиком, не учитывает, что он обязан содействовать надлежащему исполнению обязательства.

На протяжении длительного времени истцом не заявлялось требование об обязании передать ключи от здания склада. Ни в протоколе разногласий к Акту приема-передачи, ни в акте осмотра от 28.02.2025, ни первоначально в исковом заявлении, как по настоящему делу, так и по делу А05-634/2025 истец не ссылался на то, что ему не были переданы ключи и не предъявлял требований об их передаче, по своему усмотрению осуществлял пользование и владение зданием склада, земельным участком.

Суд не согласен с доводом истца о том, что в протоколе разногласий отражено, что ключи не переданы. Из буквального содержания и толкования протокола разногласий к акту приема-передачи следует, что истец просит отразить в акте приема-передачи сведения о количестве передаваемых ключей, а не требует передачи ключей в установленном порядке.

Также суд не осматривает оснований для применения принципа эстоппель на который ссылается истец. В данном случае ответчик с первого отзыва, представленного в суд указывал на фактичную передачу ключей истцу, в связи с чем данные доказательства и запрашивались, а также исследовались судом в ходе судебного разбирательства.

Представление контррасчета исковых требований является процессуальным правом ответчика. Направление в суд контрассчетов к исковым требованиям не свидетельствует о том, что ответчик согласен с взысканием неустойки, на протяжении всего судебного разбирательства ответчик ходатайствовал об отказе истцу в удовлетворении исковых требований, не соглашался с позицией истца о нарушении сроков передачи имущества.

В рассматриваемой ситуации суд приходит к выводу, что целью требования истца и изменение позиции по существу спора является взыскание неустойки за весь период до момента составления двустороннего акта приема-передачи, а не фактическая приемка и передача имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В предложении первом пункта 4 статьи 487 ГК РФ специально указано, что проценты подлежат уплате при допущении продавцом нарушения, выразившегося в неисполнении обязанности по передаче вещи и до момента такой передачи или возврата предоплаты.

Правовая природа просрочки кредитора, как фактического обстоятельства, исключающего просрочку должника, состоит в объективной невозможности осуществления обязанным лицом возложенного на него исполнения. Иными словами, в качестве просрочки кредитора может быть расценено не любое несовершение им предусмотренных законом или договором действий, а лишь такое поведение, прямым следствием которого явился вынужденный (невиновный) дефолт должника.

В такой ситуации должник, даже сохраняя желание предоставить свою часть исполнения, не имеет к этому возможности, поскольку кредитор не совершает определенные действия, создающие необходимые условия для исполнения должника. Неисполнение обязательства должником не связано с его волей, так как препятствия для своевременного исполнения находятся вне зоны его контроля (пункт 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Поскольку судом установлен факт уклонения продавца от приемки недвижимого имущества проценты, предусмотренные пунктом 4 статьи 487 ГК РФ, начислению не подлежат. Акт приема-передачи недвижимого имущества размещен ответчиком на электронной торговой площадке АО «Сбербанк-АСТ» в установленный в договоре срок.

Само по себе отсутствие подписанного между сторонами акта приема-передачи при установлении того, что истец фактически отказался от приемки недвижимого имущества по мотиву наличия недостатков, что влечет иную ответственность продавца, а не возможность впоследствии взыскать неустойку за весь периода отказа покупателя от приема недвижимого имущества, не является основанием для ответственности продавца за нарушение срока передачи имущества.

Кроме того, следует учитывать, что в данной ситуации применимы общие положения ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества, в рассматриваемой ситуации, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца: безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, но не отказываться от получения товара, требования о передаче товара исключительно по двустороннему акту и начисление неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара.

При изложенных обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении требований о взыскании процентов.

Исходя из существа заявленных требований, истец фактически просит обязать ответчика освободить от мусора переданное по договору купли-продажи недвижимое имущество.

Ответчик факт наличия мусора в здании склада и на земельном участке не оспаривает, наличие мусора подтверждается представленными суду актами осмотра от 24.02.2025 и от 10.11.2025. На вопросы суда о том, по каким причинам к дате передачи имущества покупателю имущество, принадлежащее продавцу не было вывезено из здания склада ответчик не пояснил, указав, что была вывезена лишь часть имущества.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодекса (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, для удовлетворения иска об обязании лица совершить определенные действия суду необходимо установить наличие у данного лица такой обязанности, которая может быть установлена нормами закона, иного нормативного правового акта, условиями договора или принята добровольно.

В рассматриваемой ситуации суд приходит к выводу, что целью требования истца является взыскание неустойки за весь период до момента составления двустороннего акта приема-передачи, а не фактическая приемка и передача имущества.

Судом установлено, что в связи с получением претензии об уборке мусора ответчиком в адрес истца были направлены письмо от 18.03.2025 № 07/2109 и соглашение об отсутсвии претензий, в котором Администрация указала, что готова убрать и вывезти мусор в срок до 31.03.2025. При этом в установленный в письме срок действий по уборке помещений здания склада и земельного участка от принадлежащего ей мусора не предприняла.

Учитывая, что Администрацией в письме от 18.03.2025 добровольно были приняты обязательства по уборке здания склада и земельного участка от мусора, принадлежащего ответчику, в срок до 31.03.2025 суд удовлетворяет исковые требования в части обязания ответчика освободить металлическое здание склада и земельный участок от мусора: пластиковых емкостей с остатками горюче-смазочных материалов; резиновых покрышек от автомобильных колес, гофрокартона б/у, плафонов от наружных (уличных) фонарей, автомобильных стекол; резиновых покрышек от автомобильных колес; строительного мусора, пластиковых емкостей с остатками горюче-смазочных материалов; оконных рам, листов ДВП; стекла.

Согласно части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 174 АПК РФ суд устанавливает месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу для проведения работ по уборке мусора. При этом истец обязан обеспечить доступ ответчику в здание склада для исполнения судебного акта.

Истцом заявлено ходатайство о взыскании с ответчика судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта.

В соответствии с частью 4 статьи 174 АПК РФ арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Возможность взыскания неустойки за неисполнение судебного акта (астрент) предусмотрена в пункте 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 28 и 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление № 7) разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

В силу пункта 31 указанного постановления Пленума суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Как следует из пункта 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1367-О, от 24.11.2016 № 2579-О указано, что положения пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ направлены на защиту прав кредитора по обязательству, в частности путем присуждения ему денежной суммы на случай неисполнения должником судебного акта на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, и с учетом разъяснений, данных в Постановлении № 7, в котором указано, что присуждение судебной неустойки в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре возможно только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; суду надлежит учитывать обстоятельства, объективно препятствующие исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре

Таким образом, действующее законодательство позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта, при этом, ее размер и/или порядок определяет суд с учетом названных принципов.

Суд, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, руководствуясь принципами справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, необходимости обеспечения баланса интересов сторон и недопустимости использования правовых инструментов, предоставленных стороне для защиты нарушенных прав и законных интересов, в целях необоснованного обогащения, считает, что разумной и достаточной суммой судебной неустойки подлежащей взысканию с ответчика являются денежные средства в размере 1000 руб. в день. Основания для взыскания неустойки в большем размере отсутствуют.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. подлежат отнесению на Администрацию. В остальной части судебные расходы относятся на истца, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Обязать администрацию городского округа Архангельской области "Город Коряжма" (ИНН <***>) в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу освободить металлическое здание склада, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 29:23:010301:145, общая площадь 504,5 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей 1, 1986 года постройки и земельный участок, с кадастровым номером 29:23:010301:637, расположенный по адресу: <...> площадью 1121 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы от мусора: пластиковых емкостей с остатками горюче-смазочных материалов; резиновых покрышек от автомобильных колес, гофрокартона б/у, плафонов от наружных (уличных) фонарей, автомобильных стекол; резиновых покрышек от автомобильных колес; строительного мусора, пластиковых емкостей с остатками горюче-смазочных материалов; оконных рам, листов ДВП; стекла.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В случае неисполнения настоящего судебного акта в установленный срок, взыскать с администрации городского округа Архангельской области "Город Коряжма" (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Потенциал+" (ИНН <***>) судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки со дня, следующего за днем окончания установленного судом срока исполнения данного решения суда до дня его фактического исполнения.

Взыскать с администрации городского округа Архангельской области "Город Коряжма" (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Потенциал+" (ИНН <***>) 50 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Потенциал+" (ИНН <***>) из федерального бюджета 1 491 руб. 34 коп. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 17.04.2025 № 68.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

О.А. Суханова