Решение от 18 октября 2024 г. по делу № А05-8323/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-8323/2024
г. Архангельск
18 октября 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску государственного автономного учреждения Архангельской области "Управление государственной экспертизы" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163000, <...>)

к фонду "Устойчивое развитие Поморья" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163069, <...>)

о взыскании неосновательного обогащения, при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО1 (доверенность от 27.09.2024 № 5), от ответчика - ФИО2 (доверенность от 18.10.2021), установил:

государственное автономное учреждение Архангельской области "Управление государственной экспертизы" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к фонду "Устойчивое развитие Поморья" (далее - ответчик) с требованием о взыскании 2 756 777 руб. 20 коп. неосновательного обогащения, возникшего в результате переплаты по договорам аренды нежилых помещений от 19.10.2020 № 180/2020, от 30.09.2021 № 186/2021, от 30.08.2022 № 159.

Представитель истца в судебном заседании предъявленные требования поддержал.

Представитель ответчика с требованиями истца не согласился по доводам, изложенным в отзыве и дополнении.

Заслушав представителей истца и ответчика, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 19.10.2020 между фондом "Устойчивое развитие Поморья" (арендодатель) и государственным автономным учреждением Архангельской области "Управление государственной экспертизы" (арендатор) заключен договор № 180/2020 аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное пользование без права выкупа нежилые офисные помещения общей площадью 412,81 кв.м, расположенные в

здании по адресу: <...> номера помещений на плане: этаж 2- номера по поэтажном плане 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 25, 45, 46, 47; этаж 4 -номера на поэтажном плане 2, 3.

Помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 18.06.2018 сделана запись № 29:22:090401:247-29/188/2018-2.

Помещения используются арендатором для целей офиса для ведения уставной деятельности (пункт 1.3. договора).

Срок договора устанавливается с 01.11.2020 по 30.09.2021 включительно (пункт 3.2. договора).

К договору приложены планы 2 этажа и 4 этажа.

01.11.2020 между сторонами подписан акт приема-передачи помещений.

30.07.2021 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 180/2020 от 19.10.2020, согласно условиям которого пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции, по которой арендатору передаются помещения общей площадью 440,41 кв.м, расположенные в здании по адресу: <...> номера помещений на плане: этаж 2- номера по поэтажном плане 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 25, 33, 34, 45, 46, 47; этаж 4 -номера на поэтажном плане 2, 3.

Кроме того сторонами изменен размер арендной платы.

Сторонами также определено, что данное соглашение распространяет свое действие на отношения сторон которые возникнут с 01.08.2021 и действует до окончании срока действия договора.

01.08.2021 между арендодателем и арендатором подписан акт приема-передачи нежилых помещений.

30.09.2021 между сторонами заключен договор № 186/2021 аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное пользование без права выкупа нежилые офисные помещения общей площадью 440,41 кв.м, расположенные в здании по адресу: <...> номера помещений на плане: этаж 2- номера по поэтажном плане 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 25, 33, 34, 45, 46, 47; этаж 4 -номера на поэтажном плане 2, 3.

Срок договора устанавливается с 01.10.2021 по 31.08.2022 включительно (пункт 3.2. договора).

К договору приложены планы 2 этажа и 4 этажа.

01.10.2021 между сторонами подписан акт приема-передачи помещений.

30.08.2022 между истцом и ответчиком заключен договор № 159/2022 аренды нежилых помещений, согласно условиям договора арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное пользование без права выкупа нежилые офисные помещения общей площадью 440,41 кв.м, расположенные в здании по адресу: <...> номера помещений на плане: этаж 2- номера по поэтажном плане 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 25, 33, 34, 45, 46, 47; этаж 4 -номера на поэтажном плане 2, 3.

Срок договора устанавливается с 01.09.2022 по 31.07.2023 включительно (пункт 3.2. договора).

К договору приложены планы 2 этажа и 4 этажа.

01.09.2021 между сторонами подписан акт приема-передачи помещений.

31.10.2022 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 159/2022 от 30.08.2022, в котором пункт 1.1. изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное пользование без права выкупа нежилые офисные помещения общей площадью 455,21 кв.м, расположенные на 2-м этаже здания по адресу: <...> номера помещений на плане: 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 23, 25, 30, 31, 32, 33, 34, 45, 46, 47".

Кроме того сторонами изменен размер арендной платы.

Сторонами также определено, что данное соглашение распространяет свое действие на отношения сторон которые возникнут с 01.11.2022 и действует до окончании срока действия договора.

31.10.2022 и 01.11.2022 между сторонами подписаны акты приема-передачи помещений.

31.05.2023 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 159/2022 от 30.08.2022, согласно которому, пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное пользование без права выкупа нежилые офисные помещения общей площадью 533,11 кв.м, расположенные на 2-м этаже здания по адресу: <...> номера помещений на плане: 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 23, 25, 30, 31, 32, 33, 34, 45, 46, 47; помещения, расположенные на 4-м этаже здания по адресу: <...> номера на поэтажном плане: 3, 6, 43".

Стороны договорились, что данное соглашение распространяет свое действие на отношения которые возникнут с 01.06.2023 и действует до окончании срока действия договора.

01.06.2023 между сторонами подписан акт приема-передачи помещений.

В феврале 2024 года истцом было установлено, что согласно техническому паспорту здания фактическая площадь помещений, принятых арендатором по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.11.2020, составляет 262,3 кв.м, а не 412,81 кв.м. При таких обстоятельствах стоимость арендной платы в месяц составляет 160 000 руб., а сумма арендной платы за 9 месяцев срока аренды по договору № 180/2020 составляет 1 440 027,00 руб. С учетом применения срока исковой давности переплата арендатора и неосновательное обогащение арендодателя за 6 месяцев срока аренды (с 01.02.2021 по 31.07.2021) составляет 550 870 руб. 80 коп. ((251 814 руб. 80 коп. х 6 мес.)(160 000 руб. х 6 мес.)) = 1 510 888 руб. 80 коп. - 960 018 руб. = 550 870 руб. 80 коп.

Фактическая площадь помещений, с учетом дополнительно принятых арендатором по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.08.2021, составляет 289,9 кв.м. При таких обстоятельствах стоимость арендной платы в месяц составляет 176 839 руб., а сумма арендной платы за 2 месяца (начиная с 01.08.2021 по 30.09.2021) срока аренды по договору № 180/2020 составляет 353 678 руб. Переплата арендатора и неосновательное обогащение арендодателя за 2 месяца срока аренды составляет 183 622 руб. 20 коп.: ((268650 руб. 10 коп. х 2 мес.) - (176839 руб. х 2)) = 537 300 руб. 20 коп.

Таким образом, по мнению ответчика, переплата арендатором арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 180/2020 от 19.10.2020 и неосновательное обогащение арендодателя с учетом применения срока исковой давности составляет

734 493 руб.

Фактическая площадь помещений, принятых арендатором по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.10.2021, составила 289,9 кв.м, а не 440,41 кв.м. При таких обстоятельствах стоимость арендной платы в месяц составляет 176 839 руб. ((480 руб. + 130, руб.) х 289,9 кв. м. = 176 839 руб.), а сумма арендной платы за весь срок аренды

(11 месяцев) по договору № 186/2021 составляет 1 945 229 руб. (176 839,00 руб. х 11 мес. = 1 945 229,00 руб.).

Таким образом, по мнению истца, переплата арендатором арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 186/2021 от 30.09.2021 и неосновательное обогащение арендодателя составляет 1 009 922 руб. 10 коп. (2955151 руб. 10 коп.1945229 руб.).

Фактическая площадь помещений, принятых арендатором по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.09.2022, составила 289,9 кв.м. При таких обстоятельствах стоимость арендной платы в месяц составляет 176 839 руб., а сумма арендной платы за 2 месяца срока (с 01.09.2022 по 31.10.2022) аренды по договору № 159/2022 составляет

353 678 руб.: 610 руб. х 289,9 кв. м. х 2 мес. = 353 678 руб. Переплата арендатора и неосновательное обогащение арендодателя за 2 месяца срока аренды (сентябрь и октябрь 2022 года) составляет 183 622,20 руб.: 537 300,20 руб. -353 678,00 руб. = 183 622,20 руб.

Фактическая площадь помещений, с учетом переданных нежилых помещений арендодателю по акту приема-передачи от 31.10.2022 и дополнительно принятых арендатором по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.11.2022, составляет 304,7 кв.м. При таких обстоятельствах стоимость арендной платы в месяц составляет

185 867 руб., а сумма арендной платы за 7 месяцев (с 01.11.2022 по 31.05.2023) срока аренды по договору № 159/2022 составляет 1 301 069,00 руб. Переплата арендатора и неосновательное обогащение арендодателя за 7 месяцев срока аренды составляет

642 677 руб. 70 коп.: 1 943 746 руб. 70 коп. - 1 301 069 руб. = 642 677 руб. 70 коп.

Фактическая площадь помещений, с учетом дополнительно принятых арендатором по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.06.2023, составляет 380,6 кв. м. При таких обстоятельствах стоимость арендной платы в месяц составляет 232 166 руб., а сумма арендной платы за 2 месяца (с 01.06.2023 по 31.07.2023) срока аренды по договору № 159/2022 составляет 464 332 руб. Переплата арендатора и неосновательное обогащение арендодателя за 2 месяца аренды составляет 186 062 руб.: 650 394 руб. 20 коп. -464 332 руб. - 186 062 руб. 20 коп.

Таким образом, переплата арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 159/2022 от 30.08.2022 составляет 1 012 362 руб. 10 коп.: 183 622 руб. 20 коп. + 642 677 руб. 70 коп. + 186 062 руб. 20 коп. = 1 012 362 руб. 10 коп.

Общая сумма излишне уплаченной арендной платы по договорам аренды нежилых помещений № 180/2020 от 19.10.2020, № 186/2021 от 30.09.2021, № 159/2022 от 31.08.2022 составила 734 493 руб. + 1 009 922 руб. 10 коп. + 1 012 362 руб. 10 коп. = 2 756 777 руб. 20 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию о возврате излишне уплаченной арендной платы по вышеуказанным договорам.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящим требованием в суд.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

На основании статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Статьей 1105 упомянутого Кодекса предусмотрена обязанность лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом без намерения его приобрести, возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Ответчик в представленном отзыве просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. Арендатор на момент заключения договоров владел полной информацией относительно объекта аренды и был согласен в полном объеме с их условиями. В течение всего срока действия договоров аренды арендатор использовал нежилые помещения для осуществления своей хозяйственной деятельности. В период действия договоров оплачивал арендную плату за пользование помещениями. Заключая договоры аренды на новый срок, арендатор не ставил вопрос об изменении арендуемой площади.

Истец в представленных возражениях на отзыв ответчика, возражал против его доводов. Коридор-помещение № 48 пользуется не только истец, но и другие арендаторы. Помещения № 6 и № 7 также использовались сторонними организациями. Санузлами (помещения №№ 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44) также пользуется не только истец, но и другие арендаторы второго этажа, а также арендаторы первого этажа и сотрудники поста охраны здания. Для того, чтобы попасть в санузлы, им необходимо воспользоваться помещением - 48 -коридором. Истец обратил внимание на то, что в договоре аренды нежилых помещений № 79/2024 от 20.03.2024 заключенный между сторонами площади арендуемых истцом помещений соответствуют фактически занимаемым истцом площадям и техническому паспорту здания, арендуемая площадь составляет 369,4 кв.м.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Такая же правовая позиция соответствует Постановлению Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах".

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Следовательно стороны, заключая договоры аренды согласовали их условия, в том числе площадь арендуемых помещений и арендную плату.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как установлено судом и не отрицается сторонами, акты приема-передачи помещений по указанным выше договорам аренды нежилых помещений подписаны с обоих сторон без возражений. Каждый раз при заключении дополнительных соглашений к оспариваемым договорам аренды общая арендуемая площадь увеличивалась на величину площади помещений, дополнительно принимаемых в аренду.

Так, например, анализируя договор № 180/2020 от 19.10.2020 площадь сданных в аренду помещений составляла 412,81 кв.м. При подписании дополнительного соглашения к данному договору от 30.07.2021 общая площадь составила 440,41 кв.м и соответственно размер арендной платы также увеличился до 268 650 руб. 10 коп. и 211 396 руб. 80 коп. в месяц. Аналогичная ситуация усматривается в договорах от 30.09.2021 № 186/2021, от 30.08.2022 № 159.

В материалы дела представлен технический паспорт нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> А, по состоянию на 30.05.2016, в котором указаны основные и вспомогательные площади, указана этажность всех помещений расположенных с 1 по 4 этаж.

Арендатор не был лишен права проверить при заключении договоров аренды и изменений площади арендуемых помещений данные по площади с техническим паспортом и в случае установления не соответствия заявить возражения и внести изменения в договор. Однако арендатором таких требований к арендодателю при заключении договоров аренды и при последующем их исполнении не заявлялось.

Заявленные истцом к взысканию в качестве неосновательного обогащения денежные средства были им уплачены на основании заключенных с ответчиком договоров аренды, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Учитывая, что договоры аренды фактически исполнялись сторонами в течение длительного времени, помещения имели для арендатора потребительскую ценность, то суд приходит к выводу, что несоответствие указанной в тексте договора площади

помещения его фактической площади не является недостатком, препятствующим пользованию сданного в аренду имущества.

Более того, действуя разумно и добросовестно, арендатор мог обнаружить указанное несоответствие во время осмотра имущества при заключении договоров на новый срок.

Оплата арендной платы производилась истцом, исходя из согласованной сторонами площади помещений.

Таким образом, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд не усматривает, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в результате переплаты истцом арендной платы по договорам аренды нежилых помещений.

Следовательно, в удовлетворении заявленных исковых требований истцу надлежит отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья А.Н. Тюпин