Решение от 15 июля 2020 г. по делу № А43-47066/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-47066/2019

Резолютивная часть решения объявлена 08.07.2020.

Решение в полном объеме изготовлено 15.07.2020.

г. Нижний Новгород 15 июля 2020 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Юлии Юрьевны (шифр дела 44-1112), при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ИНН 5260258667; ОГРН <***>), г. Н.Новгород,

к акционерному обществу "Элитно-семеноводческое хозяйство "Учхоз"(ИНН <***>; ОГРН <***>), Нижегородская область Богородский район,

при участии временного управляющего АО "Элитно-семеноводческое хозяйство "Учхоз" ФИО2,

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО3 по доверенности от 30.12.2019, диплом АВС 0978181; ФИО4 по доверенности от 08.07.2020, диплом ВСГ 4899273;

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 15.01.2020, служебное удостоверение № 52/1837;

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к акционерному обществу «Элитно-семеноводческое хозяйство «Учхоз» (далее – Общество) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 0876/18 от 20.02.2015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий АО "Элитно-семеноводческое хозяйство "Учхоз" ФИО2

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик, временный управляющий в отзыве на иск и его представитель устно в судебном заседании исковые требования оспорили.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, суд удовлетворяет иск, исходя из следующего.

Из документов видно, что 20.02.2015 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (арендодатель) и Федеральное государственное унитарное предприятие «Элитно-семеноводческое хозяйство племенной завод - Учхоз «Новинки «Нижегородской государственной сельскохозяйственной академии» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 0876/18, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду до 03.09.2063 земельные участки:

- с кадастровым номером 52:18:0070273:12 общей площадью 992+/-11 кв.м, разрешенное использование: под нежилое здание с прилегающей территорией, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка . Почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Советский район, дер. Кузнечиха, на территории учхоза «Новинки»;

- с кадастровым номером 52:18:0070273:11 общей площадью 24572+/-55 кв.м, разрешенное использование: под комплекс зданий животноводческого хозяйства с прилегающей территорией, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Советский район, дер. Кузнечиха, на территории учхоза «Новинки».

На участках расположены объекты недвижимости согласно акту приема-передачи (приложение № 2 к договору).

Согласно пункту 2.2 договора он вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

В пунктах 3.1, 3.2, 5.2 сделки определены:

- размер арендной платы (она менялась) и порядок ее внесения (ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала; за 4 квартал до 15 ноября);

- ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в виде пени (0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 15.10.2015 по делу №А43-6068/2015 ФГУП «Учхоз «Новинки» НГСХА» признано несостоятельным (банкротом) в отношении имущества должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющем должника утвержден ФИО6

10.10.2016 на собрании кредиторов Предприятия принято решение в соответствии со статьей 141 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ«О несостоятельности (банкротстве)» осуществить замещение активов последнего путем создания на базе его имущества АО «Учхоз» (протокол собрания кредиторов Предприятия от 10.10.2016 № 7).

09.12.2016, на основании решения единственного учредителя Предприятия от 18.11.2016 № 1, в качестве юридического лица зарегистрировано акционерное общество «Учхоз».

27.12.2016 по акту передачи имущества в уставной капитал Общества, последнему передано в том числе право аренды спорных земельных участков.

Обществом арендная плата не вносилась за период 27.12.2016 по 31.12.2017, задолженность ответчика за указанный период взыскана на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Нижегородской области от 06.06.2019 по делу А43-1146/2019.

Кроме того, в соответствии с актами проверки земельного участка за 2013, 2019 и 2020 установлено, что арендатор нарушает условия пункта 4.1.1., выражающееся в использовании не целевому назначению земельных участков, способами, приводящими к их порче.

В связи изложенным истец уведомлением от 21.01.2019 N СЧ-05/380 предложил Обществу досрочно расторгнуть договор и подписать соглашение о его расторжении (л.д. 49-50).

Неполучение ответа на предложение расторгнуть договор аренды и нарушение Обществом принятых на себя обязанностей послужило Теруправлению основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно положениям статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, при использовании земельного участка не по целевому назначению аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Правилами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При этом пунктом 4.1.1 заключенного сторонами спора договора прямо предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка в случаях:

- использования земельного участка не по целевому назначению, а так же при использовании способами, приводящими к его порче;

- невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев;

- при нарушении других условий договора.

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела видно, что Общество систематически не вносит предусмотренную договором арендную плату, в связи с чем Управление вынуждено взыскивать ее в судебном порядке (решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.06.2019 по делу А43-1146/2019).

Ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы имеет место в течении года. Размер долга Общества по арендной плате подтвержден решением суда и составляет 822 400 руб. 45 коп.

Кроме того, по сведениям Теруправления имеется текущая задолженность в сумме 605532 руб. 30 коп. за период 01.04.2019 по 31.12.2019.

Платёжное поручение от 25.06.2020 № 155 на сумму 5000 руб. не является гарантией ее погашения.

При таких обстоятельствах иск Теруправления предъявлен в суд правомерно и подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что исковое требование мотивировано так же использованием ответчиком арендуемого земельного участка не по целевому назначению, в подтверждении чего представлены акты проверки земельного участка за 2013, 2019 и 2020

Согласно п. 1.1 договора аренды земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070273:12 имеет разрешенное использование: под нежилое здание с прилегающей территорией; земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070273:11 предоставлен под комплекс зданий животноводческого хозяйства с прилегающей территорией.

При этом, акт проверки земельного участка от 22.04.2013 вынесен в отношении иного юридического лица (ФГУП "Учхоз "Новинки" НГСХА") , в связи с чем не может являться надлежащим доказательством неисполнения договорных условий в отношении ответчика - АО «Элитно-семеноводческое хозяйство «Учхоз».

Неудовлетворительное состояние объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, равно как и зарастание земельного участка кустарником, само по себе не свидетельствует об его использовании не по целевому назначению, приводящему к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Иных доказательств нецелевого использования земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0070273:11 и 52:18:0070273:12 истец не представил.

Кроме того, необходимо отметить что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств принятия им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Между тем, уведомление от 21.01.2019 N СЧ-05/380, направленное в адрес ответчика, не содержит оснований для досрочного расторжения договора аренды в связи с его использованием не по целевому назначению.

Доводы временного управляющего об оставлении иска без рассмотрения применительно к статье 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклонены судом, исходя из следующего.

По общим положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу (в рассматриваемом случае право аренды на спорный земельный участок включено в конкурсную массу) и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управляющего для удовлетворения требований кредиторов.

Между тем, в отношении ответчика введена процедура банкротства - наблюдения, вышеназванные нормы которой к ней не применимы.

Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор № 0876/18 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.02.2015, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом и акционерным обществом "Элитно-семеноводческое хозяйство "Учхоз".

Взыскать акционерного общества "Элитно-семеноводческое хозяйство "Учхоз"(ИНН <***>; ОГРН <***>), Нижегородская область Богородский район, в доход бюджета Российской Федерации 6000 руб. расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Андрюхина Ю.Ю.