Решение от 3 августа 2021 г. по делу № А24-2822/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-2822/2021
г. Петропавловск-Камчатский
03 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 03 августа 2021 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Лебедевой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

заместителя прокурора Камчатского края в интересах Усть-Большерецкого муниципального района

к

Администрации Октябрьского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края (ИНН <***>, ОГРН <***>);

обществу с ограниченной ответственностью «Ариадна» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными пунктов 5.1.1-5.1.3, 5.3.2 договора аренды земельного участка от 25.02.2020 № 1-2020

при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 13.07.2021 № 08-10-2021 (сроком на один год), служебное удостоверение;

от ответчиков:

не явились

установил:

заместитель прокурора Камчатского края (далее – истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Камчатского края в интересах Усть-Большерецкого муниципального района с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Администрации Октябрьского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края (далее – ответчик, Администрация Октябрьского городского поселения, администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Ариадна» (далее – ответчик, ООО «Ариадна», общество) о признании недействительными пунктов 5.1.1-5.1.3, 5.3.2 договора аренды земельного участка от 25.02.2020 № 1-2020.

Исковые требования заявлены прокурором со ссылкой на статьи 166, 168, 422, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статью 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» и мотивированы несоответствием оспариваемых пунктов договора аренды земельного участка положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Ответчики явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом по правилам статей 121–123 АПК РФ.

Определениями от 21.06.2021, 14.07.2021 суд предлагал ответчикам представить в суд отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к ним требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении.

До начала судебного заседания от конкурсного управляющего ООО «Ариадна» ФИО3 поступила письменная позиция по делу, согласно которой общество требования прокурора полагает обоснованными. Также общество направило в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Администрация отзыв на исковое заявление не представила, о причинах неявки суду не сообщила.

Согласно части 1 статьи 156 АПК РФ непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного суд в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещенных указанных лиц.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 25.02.2020 между Администрацией Октябрьского городского поселения (арендодатель) и ООО «Ариадна» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1-2020 (далее – спорный договор), согласно которому арендатор обязуется предоставить во временное пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером: 41:08:0010111:766; категория земель: земли населенных пунктов; адрес: Камчатский край, Усть-Большерецкий муниципальный район, Октябрьское городское поселение, ул. Торговая; площадь: 4 725 кв.м; разрешенное использование: для осуществления деятельности фермерского хозяйства; целевое использование: для строительства зданий административно-бытового корпуса. (далее – Участок) (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливается на 10 лет.

В соответствии с пунктом 3.1, 3.2 договора арендодатель в 5-дневный срок после подписания договора передает арендатору участок по передаточному акту (приложение № 1 к договору). Участок считается переданным арендатору с момента подписания сторонами передаточного акта.

Передаточный акт подписан сторонами 25.02.2020.

Из пункта 5.1 договора следует, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора:

– при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящих к его порче, либо при неуплате арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа согласно пункту 4.1 договора (пункт 5.1.1 договора);

– использование арендатором участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки (пункт 5.1.2 договора);

– реквизиции участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 5.1.3 договора).

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (пункт договора 5.3.2)

Ссылаясь на то обстоятельство, что пункты 5.1.1-5.1.3, 5.3.2 вышеуказанного договора не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают публичные интересы, заместитель прокурора Камчатского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 52 АПК РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ, в свою очередь, предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 Постановления от 24.03.2005 № 11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

В данном случае, предметом заключенного между ответчиками договора аренды от 25.02.2020 № 1-2020 выступает публичный земельный участок. При этом, из пункта 2.1 договора следует, что он заключен на срок более чем 5 лет.

То есть к спорным правоотношениям подлежат применению правила пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающие возможность передачи арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, а также невозможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке.

Проанализировав условия договора аренды земельного участка от 25.02.2020 № 1-2020, суд приходит к выводу, что в пунктах 5.1.1, 5.1.2, 5.1.3 договора не содержится условие о праве арендодателя требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Аналогичным образом указанные условия договора трактуются прокурором, а также с указанными выводами прокурора согласен и арендатор (ООО «Ариадна»).

Таким образом, по мнению суда, отсутствие указания в пунктах 5.1.1, 5.1.2, 5.1.3 договора условия, предусматривающего право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в перечисленных случаях только в судебном порядке, при отсутствии разъяснений применения указанных положений в других пунктах договора влечет его неоднозначное понимание.

Также суд принимает во внимание, что Администрация Октябрьского городского поселения по существу заявленных прокурором требований возражений в ходе судебного разбирательства не заявила.

Исходя из изложенного, иск прокурора подлежит удовлетворению ввиду прямого противоречия согласованных в пунктах 5.1.1-5.1.3, 5.3.2 оспариваемой сделки условий императивным положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

При этом суд учитывает, что обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства.

Включение администрацией в договор аренды земельного участка условий, явно противоречащих действующему земельному законодательству, является нарушением публичных интересов, в связи с чем прокурор признается заинтересованным лицом, имеющим право на обращение с рассматриваемым иском в арбитражный суд. Ответчики по существу заявленных требований возражений не заявили. ООО «Ариадна» исковые требования прокурора признает.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 6000 рублей относится солидарно на ответчиков.

Учитывая, что истец и Администрация Октябрьского городского поселения в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины, с ООО «Ариадна» как с лица, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 3000 рублей.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункты 5.1.1, 5.1.2, 5.1.3, 5.3.2 договора аренды земельного участка от 25.02.2020 № 1-2020, заключенного между Администрацией Октябрьского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края и обществом с ограниченной ответственностью «Ариадна».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ариадна» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Е.Ю. Лебедева