Решение от 5 августа 2022 г. по делу № А25-1714/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

05 августа 2022 года Дело №А25-1714/2022


Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 05 августа 2022 года


Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Байчоровой Ф.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Байрамуковой А.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 Хаджи-Ахматовича (Молодежная <...>, Жуковский город, Московская область, 140187; ИНН <***>, ОГРНИП 307091604300044) к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <...>, Черкесск город, Карачаево-Черкесская Республика, 369000; ОГРН <***>, ИНН <***>) и Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <...>, Черкесск город, Карачаево-Черкесская Республика, 369000; ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца – Т.С.-А. ФИО2, доверенность от 11.05.2022,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 Хаджи-Ахматович (далее - истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска (далее - ответчики) о признании права собственности на объект недвижимого имущества, нежилое здание, культурно-развлекательный комплекс, площадью 4 033,49 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером 09:04:0101312:167 по адресу: <...>.

Исковые требования обоснованы статьями 8.1, 12, 218,219 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец с соблюдением требований действующего законодательства завершил строительство объекта недвижимого имущества, то есть создал новую вещь, но не имеет возможности во внесудебном порядке подтвердить право собственности на вышеуказанное имущество и зарегистрировать его в установленном порядке, в связи с отказом Управления в выдаче истцу разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта недвижимости.

Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска в отзыве на исковое заявление от 13.07.2022 и дополнении к отзыву от 27.07.2022 исковые требования не признало, просит отказать в их удовлетворении. Указывает, что истец обратился в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска по истечении срока договора аренды земельного участка, вследствие чего Управление отказало истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Истец не обращался в Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка в порядке ст. 621 ГК РФ. Истцу следует принять меры по продлению договора аренды или заключению нового договора аренды земельного участка для завершения строительства.

При этом, Управление ссылается на правовые нормы, определяющие правовую судьбу объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства.

Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Удовлетворение исковых требований оставило на усмотрение суда.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, возразил против доводов, изложенных Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска в отзыве и дополнениях к нему. Представил суду письменные пояснения с обоснованием возражений.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в соответствии со статьями 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя истца, суд пришел к выводу о том, что требования по иску подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства готовностью 93%, общей площадью 1 243 кв.м., кадастровый номер №09:04:0101312:304, расположенный по адресу: <...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.04.2018 основанием для регистрации права явились договор аренды земельного участка от 12.08.2008 и договор уступки прав и обязанностей аренды земельного участка от 27.04.2015.

На основании Постановления Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска от 15.05.2018 №949 между Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО1 Хаджи-Ахматовичем заключен договор аренды земельного участка от 15.05.2018 №50, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером 09:04:0101312:167 по адресу: <...>, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО1 Хаджи-Ахматовичу на праве собственности. Срок действия договора-до 15 мая 2021 года.

Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска ФИО1 Хаджи-Ахматовичу выдано разрешение от 05.11.2019 №09-301000-173-2019 на строительство культурно-развлекательного комплекса сроком до 04.09.2020. Действие указанного разрешения было продлено до 24 августа 2021 года.

Истцом в качестве доказательств завершения строительства объекта до истечения срока действия договора аренды земельного участка, а также в пределах действия разрешения на строительство объекта недвижимости представлены: акт о выполнении технических условий от 04.09.2017 №147/205 и справка для ввода объекта в эксплуатацию от 12.09.2018 №54-18, выданные АО "Распределительная сетевая компания", энергетический паспорт потребителя топливно-энергетических ресурсов Per№-041-085-13-74 июль 2018; справка от 22.04.2021 №1281/2-01 о газификации объекта, выданная АО "Газпром газораспределение Черкесск" для ввода объекта в эксплуатацию; Заключение Инспекции государственного строительного надзора Карачаево-Черкесской Республики от 01.06.2021 №05/2021 о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации; акт проверки от 01.02.2018 №03/265/2018 при строительстве объекта капитального строительства, выданный Инспекцией государственного строительного надзора Карачаево-Черкесской Республики; акт сдачи приемки работ от 20.05.2021 по договору подряда от 10.01.2017.

26.07.2021 истец обратился в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Письмом от 27.07.2021 №02-1022 в выдаче разрешения отказано ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, так как срок действия договора аренды от 15.05.2018 №50 истек 15.05.2021.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества в соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты прав является признание права.

Иск о признании права собственности относится к вещно-правовым способам защиты нарушенного права и представляет собой внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности субъекту абсолютного права на имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Частью 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 59 и 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из материалов дела следует, что 26.07.2021 истец обратился в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Письмом от 27.07.2021 №02-1022 в выдаче разрешения отказано ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, так как срок действия договора аренды от 15.05.2018 №50 истек 15.05.2021.

Таким образом, истец предпринимал меры к получению соответствующих документов для легализации возведенного объекта недвижимости.

Для установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, истцом в материалы дела также представлены заключение Автономной некоммерческой организации центр независимых экспертиз по СКФО от 08.11.2021 №0811/2021, заключение Инспекции государственного строительного надзора от 01.06.2021 №05/2021 о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации.

Согласно заключению Автономной некоммерческой организации центр независимых экспертиз по СКФО от 08.11.2021 №0811/2021 при возведении нежилого здания, культурно-развлекательный комплекс общей площадью 4033,49 кв.м., распложенного по адресу: <...>, существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено. Нежилое здание, культурно-развлекательный комплекс общей площадью 4033,49 кв.м., распложенное по адресу: <...>, на момент обследования соответствует действующим в Российской Федерации и Карачаево-Черкесской Республики строительным, санитарным, противопожарным и экологическим стандартам, нормам, правилам и регламентам в области строительства. Техническое состояние спорного объекта на момент исследования не создает угрозы жизни, и здоровья граждан и после ввода в эксплуатацию нежилого здания и устройству инженерно-технических сетей допускает его безопасное использование.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанный объект создан истцом на земельном участке, отведенном для этих целей.

Суд считает ошибочным довод Управления о том, что истцу надлежит принять меры по продлению договора аренды или заключению нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101312:167 для завершения строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Федеральным законом от 23.06. 2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как следует из представленных доказательств по делу, и не оспаривается ответчиками, объект завершен строительством, что свидетельствует о том, что положения ст. 239.1 ГК РФ, не распространяются на данные правоотношения, и у уполномоченного органа публично-правового образования, отсутствуют основания для постановки вопроса об изъятии его у истца (как объекта незавершенного строительства) по решению суда путем продажи с публичных торгов.

На момент рассмотрения спора объект капитального строительства на земельном участке завершен строительством, то есть цель предоставления земельного участка для строительства объекта, установленная договором от 15.05.2018 №50, достигнута, а предоставление земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, осуществляется собственнику такого объекта в собственность за плату или в аренду в ином порядке, установленном пунктом 6 части 2 статьи 39.3 и статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Вместе с тем, к моменту заключения договора аренды в 2018 году, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, уже регулировались главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившим в законную силу с 01.03. 2015 года, и договор был заключен без проведения торгов сроком на 3 года, для завершения строительства объекта недвижимости.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Наличие в ЕГРН записи о праве собственности истца на завершенное строительством недвижимое имущество на земельном участке, на котором оно находится, обусловленное распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества и будет свидетельствовать о предоставлении истцу под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со статьей 39.20 Земельного Кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В данном случае единственным из предусмотренных Законом о регистрации и ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием, способным установить право собственности истца на данный объект недвижимости, является вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о признании права собственности на объект недвижимого имущества. Объект возведен истцом в период действия разрешения на строительство, а также правоустанавливающих документов на земельный участок, на земельном участке, предоставленном ему в аренду в установленном законом порядке, с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд-

Р е ш и л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 Хаджи-Ахматовича удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 Хаджи-Ахматовичем (ИНН <***>, ОГРНИП 307091604300044) право собственности на объект недвижимого имущества, нежилое здание, культурно-развлекательный комплекс, площадью 4 033,49 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером 09:04:0101312:167 по адресу: <...>.

Решение арбитражного суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества является основанием для регистрации этих прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним компетентным органом.

Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600) в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (Ленина проспект, дом 9, г. Черкесск, Карачаево-Черкесская Республика, 369000).


Судья Ф.Б. Байчорова