Решение от 15 февраля 2017 г. по делу № А73-17351/2016

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-17351/2016
г. Хабаровск
15 февраля 2017 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 15 февраля 2017 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи – Рюминым Р.В.,

при участии в судебном заседании : –

при участии в судебном заседании:

от истца –ФИО1 (представитель по доверенности),

от ответчика – ФИО2 (представитель по доверенности),

от третьего лица Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Застройщик-ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680000, <...>)

к муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска «Управление капитального строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680000, <...>)

третье лицо - Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о признании положений договора недействительными и возмещении убытков,



УСТАНОВИЛ:

ООО «Застройщик-ДВ» (далее - истец) обратилось в суд с иском к МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» (далее - ответчик) о признании п. 1.1 договора от 25.04.2011 недействительным, взыскании убытков в размере 1 882 439 руб. 92 коп.

Требования мотивированы тем, что ответчиком по договору цессии было передано несуществующее право функций застройщика, т.к. ответчик не обладал правами аренды земельного участка под строительство жилого дома, срок действия договора аренды земельного участка под проектирование истек 31.12.2017 г.

На предложение о внесении изменений в договор аренды в части вида использования земельного участка под строительство ДМС ответил отказом.

Указанное обстоятельство препятствует осуществлению истцом функций застройщика.

Судебными актами по двум делам с истца как с арендатора участка был взыскан долг по арендной плате в общей сумме 1 882 439 руб. 92 коп.

Данную сумму истец расценивает как убытки.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Привел возражения по отзыву ответчика.

Суду пояснил, что на момент заключения спорного договора, строительный проект был готов. В силу положений ранее действовавшего законодательства, окончание проектных работ давало застройщику право на заключение договора аренды земли под строительство.

В настоящее время законодательство предусматривает конкурсную процедуру аренды земли под строительство. Во внесении изменений в договор в части целей использования участка и в заключении нового договора аренды истцу было отказано.

Отказ органа местного самоуправления истцом не обжаловался.

При заключении договора истец исходил из того, что п.1.1 договора обязывает ответчика передать истцу все права застройщика, в том числе, распоряжение о предоставлении земельного участка под строительство и договор аренды земли для целей строительства. Этих документов у ответчика не имелось, что свидетельствует о то, что истцу было передано несуществующее право.

При таких обстоятельствах у истца отсутствует возможность реализации функций застройщика.

В отношении довода ответчика об истечении срока исковой давности пояснил суду, что полагает данный срок не истекшим, поскольку, ответчик не приступал к исполнению договора в части оспариваемого пункта – документы, удостоверяющие права застройщика, истцу не передавались.

Так же пояснил, что в настоящее время истец отказался от договора аренды под проектирование. Ранее не предпринимал меры по расторжению договора по причине того, что эти меры не предпринимались прежним учредителем истца. При приобретении уставного капитала ООО другим участником выяснились указанные обстоятельства.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Так же заявил об истечении срока исковой давности.

Представитель третьего лица отзыва на иск не представил.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.06.2007 между Департаментом (арендодатель) и МУП «Управление капитального строительства» (арендатор) заключен договор № 1056 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:04 06 41:0025, площадью 4 913,63кв.м., расположенного в <...> с целью использования под проектирование жилых домов с магазином. Договор заключен на срок с 29.06.2007 по 31.12.2007 с возможностью дальнейшей пролонгации (п.5.4)

Участок передан в пользование по акту от 29.06.2007 г.

25.04.2011 по договору о передаче прав и обязанностей МУП «Управление капитального строительства» передало свои права и обязанности арендатора по договору № 1056 ООО «Застройщик-ДВ».

Согласно п.2 договора, настоящий договор подлежит согласованию с арендодателем – ДМС.

19.05.2011 г. ДМС согласовал передачу прав и обязанностей по договору.

Согласно ч.2 ст. 615 ГК, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

По своей правовой природе данный договор является договором перенайма.

Об этом свидетельствует и то обстоятельство, что согласно п.1 договора, он заключен на основании п.5 ст.22 ЗК с целью замены арендатора.

Согласно п.5 ст.22 ЗК (редакция на дату заключения договора), арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Истец расценивает данный договор как договор цессии.

В силу положений п.3 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г., принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Согласно разъяснениям, данным в п.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г., передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

В этом же пункте указано, что право аренды не передается по договору цессии.

Решениями суда по делам № А73-2492/2012 и А73-6789/2013 с истца по настоящему иску была взыскана задолженность по указанному договору аренды.

Согласно разъяснениям, данным в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ 3 57 от 23.07.2008 г., при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Следовательно, суды, производя взыскание по договору аренды с учетом договора передачи прав, признали его соответствующим положениям ст. 615 ГК и п.5 ст.22 ЗК.

Истец полагает договор передачи прав в части п.1.1 недействительным, поскольку по нему было передано несуществующее право функций застройщика, т.к. ответчик не обладал правами аренды земельного участка под строительство жилого дома, срок действия договора аренды земельного участка под проектирование истек 31.12.2017 г.

На предложение о внесении изменений в договор аренды в части вида использования земельного участка под строительство ДМС ответил отказом.

Указанное обстоятельство препятствует осуществлению истцом функций застройщика.

Пункт 1.1. договора изложен следующим образом – правопреемнику арендатора в полном объеме переходят функции застройщика по объекту «МКД по ул. Краснодарской».

Согласно ст. 431 ГК (редакция на дату заключения договора), при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.


Пункт 1 договора позволяет довольно точно определить предмет договора – передача прав и обязанностей по договору аренды № 1056 от 29.06.2011 г.

Об этом свидетельствует и п.1.2, согласно которому, одновременно с заключением договора правопреемнику арендатора передается подлинник договора аренды земельного участка № 1056 от 29.06.2007 г., и п.3, согласно которому, с момента заключения договора к правопреемнику арендатора переходят все права и обязанности по договору, в том числе и обязательства по внесению арендной платы за предыдущие периоды.

Следовательно, по договору от 25.04.2011 г. истцу передавались только те функции застройщика, которые вытекают из договора аренды земельного участка № 1056 от 29.06.2007 г., т.е. право пользования землей на период проектирования.

Иных обязательств ответчика из данного договора не вытекает.

Ссылка истца на письмо истца от 26.04.2011 г. не меняет предмета договора.

В письме указано на существование договора инвестирования на строительство МКД по ул. Краснодарской, где истец выступает инвестором, а ответчик – заказчиком. МУП предлагает принять ООО права и обязанности по договору аренды земельного участка (функции застройщика) в соответствии с п.5 ст.22 ЗК. В связи чем, направляет для подписания договор о передаче права и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1056 от 29.06.2007 г. и соглашение о расторжении договора инвестирования. На основании изложенного при предоставлении ООО согласования передачи прав и обязанностей арендатора документации, МУП будет начата процедура по передачи инвестору функций заказчика-застройщика указанного строительства.

Таким образом, данное письмо свидетельствует лишь о том, что проект договора о передаче прав по договору аренды был подготовлен ответчиком 25.04.2011 г., а 26.04.2011 г. данный проект (оферта) был направлен истцу для акцепта. Обязательств по передаче какой-либо иной документации и дополнительных прав письмо не содержит.

На момент заключения договора от 25.04.2011 г. договор аренды земельного участка являлся действующим договором в силу следующего.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).


Согласованием ДМС на передачу прав и обязанностей по договору аренды подтверждается, что арендатор после истечения обусловленного договором срока продолжал пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражал.

Действие договора возобновленного на неопределенный срок установлено и вышеуказанными судебными актами.

Следовательно, на момент заключения договора передачи ответчик обладал правами арендатора по договору аренды, которые им и были переданы в порядке ст. 615 ГК и 22 ЗК.

В п.1.1. договора указано, что правопреемнику арендатора переходят функции застройщика по объекту «МКД по ул. Краснодарской».

Согласно п.16 ст.1 ГрК (в редакции на дату заключения договора), застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;

Следовательно, с момента заключения договора истец обязан был принимать меры к осуществлению им функций застройщика в установленном законом порядке.

Согласно ч.1 ст. 51 ГрК (редакция на дату заключения договора), разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ныне действующая редакция).

В силу положений пп.1 ч.7.ст. 51 ГрК, для получения разрешения на строительство, застройщик должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

Следовательно, истец, который принял на себя права обязанности по договору аренды земельного участка для проектирования, должен бы принять меры к проведению проектных работ и иных работ, переоформить свои права на земельный участок для целей, которые преследует арендатор после завершения проектирования (аренда под строительство).

В случае наличия проекта на момент заключения договора, (истец пояснил в судебном заседании, что такой проект был), истцу следовало принять меры по его утверждению компетентными органами и осуществлять дальнейшие действия.

Кроме того, истец не лишен права на участие в аукционе по реализации прав на земельный участок.

Так же, ответчиком в судебном заседании заявлено об истечении срока исковой давности.

В силу положений ст. 195 ГК, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1ст.197 ГК, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.


В силу положений ч.1 ст.181 ГК, редакция на дату заключения договора о передачи прав, рок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.


Исполнение указанной следки началось с даты, следующей за датой подписания договора. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что истец не оспаривает того факта, что договор аренды был ему передан. Судебные акты о взыскании задолженности по арендной плате истцом не оспаривались. Так же истец обращался в ДМС с предложением о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Таким образом, срок исковой давности по оспариванию договора истек в апреле 2014 г.

Доводы истца о том, что договор в части оспариваемого пункта не исполнялся ответчиком, не принимаются судом.

Правовая оценка указанному пункту и его буквальное толкование указаны судом выше.

Доводы истца о смене учредителя предприятия так же не могут влиять на начало течения срока исковой давности, поскольку не предусмотрены законом в качестве таковых.

На основании изложенного суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований о признании пункта договора недействительным.

Согласно ч.1 ст.15 ГК, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.


Судом не установлено нарушений прав истца, т.е. в действиях ответчика отсутствует состав гражданского правонарушения, являющийся основанием для привлечения лица к деликтной ответственности в виде возмещения убытков.

Истец при подаче иска государственную пошлину не оплачивал, ходатайствовал о предоставлении отсрочки.

В силу положений ч.1 ст.110 АПК, государственная пошлина подлежит взысканию с истца в федеральный бюджет исходя из требований неимущественного и имущественного характера.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Застройщик-ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680000, <...>) государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме 37 824 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.А. Букина.