Решение от 28 июля 2021 г. по делу № А60-12312/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-12312/2021
28 июля 2021 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 28 июля 2021 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.А. Малова при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СУХОЙ ЛОГ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изменении условий договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 28.08.2019, диплом;

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности от 17.08.2020, диплом;

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СУХОЙ ЛОГ с требованием о внесении изменений в договор купли-продажи муниципального имущества № 45 от 24.06.2015 нежилого помещения.

Определением о принятии искового заявления к производству и о назначении предварительного судебного заседания от 23.03.2021 судебное заседание назначено на 01.06.2021.

От ответчика 29.04.2021 поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик против удовлетворения исковых требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве. На основании ст. 75,131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв приобщен к делу.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2, приобрела у Администрации городского округа Сухой Лог на основании договора купли-продажи муниципального имущества № 45 от 24.06.2015 года нежилое помещение № 75, общей площадью 415,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимость была сделана запись регистрации № 66-66/014-66/014/300/2015-1699/5 от 30.07.2015 г., что подтверждается Свидетельством о праве собственности от 30.07.2015 г.

Нежилое помещение и земельный участок под ним были приобретены в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Стоимость выкупаемых нежилого помещения и земельного участка под ним была определена в соответствии с отчетом № 0303-15 от 09.06.2015 года на дату оценки 29.05.2015 г. и составила 12 804 000 рублей, без НДС, из них стоимость помещения, площадью 415,8 кв.м. - 11 945 000 рублей, стоимость земельного участка, площадью 630 кв.м. - 859 000 рублей.

Как указывает истец, в 2018 году, с целью реализации прав собственника на распоряжение принадлежащим имуществом, в частности получение кредитных средств под залог недвижимого имущества, ИП ФИО2 необходимо было предоставить в кредитную организацию ряд документов в отношении передаваемого в залог объекта недвижимости. Так как кадастровый паспорт на помещение был выполнен по данным БТИ, истец обратился к кадастровому инженеру для составления технического плана в соответствии с действующим законодательством.

Результат выполненных работ был направлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Уведомлением от 02.11.2018 истцу было сообщено о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета изменений по причине того, что сведения о планировке помещения, содержащиеся в графической части технического плана, не соответствуют сведениям Технического паспорта, на основании которого готовилась графическая часть технического плана. В состав технического плана не включен проект перепланировки помещения.

Как указывает истец, он использовал приобретенное помещение по его назначению, действий по перепланировке, переоборудованию и/или реконструкции помещения не производил. В связи с этим истец направил в Администрацию городского округа Сухой Лог обращение о предоставлении имеющихся у органа местного самоуправления документов, подтверждающих перепланировку приобретенного мной объекта недвижимости.

В ответ от 07.12.2018 № 4191 на обращение Администрация городского округа Сухой Лог сообщила, что до выкупа объекта недвижимости по адресу <...>, Администрацией перепланировка не производилась. Документов не предоставлено. Следовательно, и в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области истец не предоставил документы, позволяющие осуществить регистрацию изменений, что в свою очередь привело к отказу в учете изменений объекта недвижимости от 01.02.2019 г.

Как указывает истец, Решением Сухоложского городского суда Свердловской области по делу № 2-605/2019, вступившим в законную силу, было установлено, что площадь принадлежащего истцу нежилого помещения на момент его приобретения была меньше, чем указано в договоре купли-продажи, и составляла 410,7 кв.м. Данные изменения площади произошли из-за изменения технических характеристик помещения.

Истец обратился к ответчику с просьбой заключить дополнительное соглашение и определить стоимость приобретенного истцом нежилого помещения, исходя из измененной площади нежилого помещения.

К заявлению были приложены проект дополнительного соглашения и заключение специалиста ООО «Независимая экспертиза» № 2/29и-20 от 05.10.2020 года, с определением рыночной стоимости помещения, площадью 410,7 кв.м., по состоянию на 03.03.2020 года, т.е. после вступления в силу вышеуказанного судебного решения и не на дату принятия решения о выкупе и дату оценки (29.05.2015 г.) по заданию администрации, с учетом актуальной площади.. Стоимость приобретенного помещения, согласно указанного выше заключения на дату 03 марта 2020 года составила 6 314 000 рублей.

28.12.2020 года ответчик направил письмо, в котором сообщил об отказе в заключении дополнительного соглашения об изменении стоимости приобретенного истцом нежилого помещения, ссылаясь на ранее сделанный отчет, который был сделан на иную, большую площадь.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из положений статей 549, 554, 555 ГК РФ следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

Договор подписан сторонами. Согласно акта приема - передачи от 24.06.2015 года объект недвижимости, в том числе нежилое помещение № 75 общей площадью 415,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, был принят покупателем без претензий.

Требования об урегулировании разногласий при заключении договора ИП ФИО2 не заявлялись.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки в установленном законом порядке ИП ФИО2 не оспаривалась.

30.07.2015 года на основании договора регистрирующим органом произведен переход права собственности на нежилое помещение № 75, имеющего общую площадь 415,8 кв.м.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, в случае приобретения в собственность имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, стоимость муниципального имущества не только является существенным условием договора купли-продажи, но и подлежит определению исключительно путем рыночной оценки, достоверность и законность которой подлежит оспариванию в порядке, установленном Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Вместе с тем правила Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы местного самоуправления, а также иных участников правоотношений по приобретению муниципального имущества, правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, в том числе путем ее соразмерного уменьшения.

Обязанность по определению стоимости муниципального имущества, приобретаемого при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, возлагается на орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, а не на лицо, реализующее преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Довод ответчика о том, что площадь нежилого помещения № 75 на момент его приобретения истцом была меньше, чем указано в договоре, и составляла 410,7 кв.м. признан судом не обоснованным.

Ссылка при этом на решение Сухоложского городского суда Свердловской области по гражданскому делу № 2-1/2020 не обоснована.

В 2018 году истец обратился в Сухоложский городской суд Свердловской области с иском о сохранении нежилого помещения № 75 в перепланированном состоянии (гражданское дело № 2-1/2020).

Решением Сухоложского городского суда Свердловской области по гражданскому делу № 2-1/2020 установлено: «Истец заявляет о наличии в нежилом помещении № 7, расположенном во встроенно-пристроенной части жилого дома по адресу: <...> изменений, не отраженных в данных кадастрового учета: 1) лестница спуска внутри гаража изменена и располагается не возле наружной торцевой стены, а в середине помещения № 29 возле перегородки, в которой выполнен дверной проем, 2) снесена Г-образная перегородка между помещениями № 14 и 15 в пристроенной части и установлена прямая перегородка, разделяющая помещения № 14 и № 15, 3) снесены перегородки в посещениях 1, 2, 7 во встроенной части.»; «в помещениях 1, 2, 7 во встроенной части помещения истцом демонтированы перегородки в ходе производства работ, проведенных в соответствии с решением о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 15.06.2018, выданным Администрацией городского округа Сухой Лог»; «изменение местоположения лестницы, снос Г-образной перегородки между помещениями № 14 и 15 в пристроенной части и возведение прямой перегородки, разделяющая помещения № 14 и № 15, произведены без получения соответствующих согласований».

Дата осуществления каждого из перечисленных изменений Сухоложским городским судом Свердловской области не определялась.

Кроме этого суд в вышеуказанном решении неоднократно указывает, что рассматриваемый спор не связан с заключенным договором купли-продажи.

В период с 06 июля 2011 года до заключения договора купли-продажи 24.06.2015 года истец являлась пользователем нежилого помещения № 75 по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Сухой Лог № 21 от 12.07.2011 и договору аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Сухой Лог № 23 от 25.07.2011 (с учетом дополнительного соглашения № 03 от 31.10.2013), приняла указанный объект площадью 415,8 кв.м. без претензий, что подтверждается актом приема - передачи от 12.07.2011 года.

Администрация как собственник имущества в период с 06.07.2011 по дату передачи имущества по договору купли-продажи от 24.06.2015 года перепланировку спорного помещения не осуществляла.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как указывалось выше, в период с 06 июля 2011 года до заключения договора купли-продажи 24.06.2015 года истец являлась пользователем нежилого помещения № 75 по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Сухой Лог № 21 от 12.07.2011 и договору аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Сухой Лог № 23 от 25.07.2011 (с учетом дополнительного соглашения № 03 от 31.10.2013).

Являясь пользователем нежилого помещения № 75 длительное время истец об изменениях в конфигурацию нежилого помещения № 75 не мог не знать, следовательно мог разумно предвидеть вероятность изменения площади помещения № 75 в целом.

Таким образом, в связи с отсутствием оснований для изменения условий договора, суд отказывает в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении требований отказано, судебные издержки, понесенные на уплату государственной пошлины, возлагаются на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья А.А. Малов